关于如何做好房地产项目管理的看法

浅谈做好房地产项目管理的策略

房地产项目开发是一个投入资本大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是合适市场的项目，实现销售盈余。房地产项目开发包含资源整合、投资剖析、土地决议、价值研判、营销主题、规划设计、建

筑施工、市场推行、物业管理这十个方面。

依照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实完工查收及保修阶段。属于施工实行阶段的先期工作有：建议书和可行性研究的决议阶段；确立设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘探、监理、施工、采买招标等施段。

销售策划工作伴同项目开发进度睁开。怎样做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的成效呢？本文联合开封福兴家园的一个商业住所项目的管理体

验，说说几点见解。

健全项目部，做好项目开发安排

选拔一位精晓项目开发工作的、拥有管理能力的人担当项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采买、工程等作为项目管理成员，共同构成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决议能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。

公司各相

关部门要配合好项目管理工作。

项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计 划。

第一要做好先期工作，开发合适市场销售的房地产项当先期工作决定了

90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。先期工作中，

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项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价钱预期。所以，在先期工作中，营销策划部作了详尽客观的市场调研，以为该项目为于开封新老城区联合部，既有较完美的基础设备，又有便利的交通条件，且周边上也教育设备较为齐备，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼布置外，主要给市内公司家、金领

人士、公事员等高收入阶层供给售价每平米 2500 元至 3000 元的二至四房住所户型，同时建设部分汽车车位、商店对外租售。在设计上，为方案的更合理

化，邀请四家著名设计单位进行设计招标，且在中标的基础长进前进一步优化。将沿街地上两层设计为商店，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住所。外立面采纳塑钢窗、玻璃露台栏杆和外墙砖装修。

整个设计风格新奇、时髦。施工招标阶段采纳了土建安装工程总包、其余专业工程分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又保证了质量和进度。

其次，要控制好施工实行、完工查收及保修阶段。施工实行阶段是一个投入大批资本、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。完工查收阶段是进行工程质量的全面检查查收。工程保修阶段是交托使用后供给质量保修服务。

再次，要做好销售策划工作。项目销售拥有很大的风险，是需要精心策划

的。

只有销售得好，开发的商业住所楼才算是被市场认同，项目的盈余目标才能够实现。

进度控制

进度控制的目标是保证实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好要点工作和要点路线，提早或如期实现节点工期目标。第一，要认识达成项目各阶段工作所需的时间，制定项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，经过精美安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划允许证、施工允许证、项目动工、楼房预售、完工交楼等要点工作的工期目标。再次，要实时预示、预控和解决建设过程中的问题。对

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项目报建等难以控制的先期工作，需要充足准备、仔细落实、亲密配合，争取一次性经过。

关于项目实行阶段中出现的可能影响进度的状况要全力防止，并采纳组织、管理、经济、技术等方面的举措保证进度目标实现。为了缩散工期，能够采纳应用当先技术，降低施工难度、加大成本投入等方法。最后经研究项目的总工期两年多一点的时间。

3.质量控制

控制目标是要知足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求，质量目标包含项目决议、设计、招标、施工、资料等各方面。所以应该成立好质量控制系统，采纳全面、全过程、全员的三全质量管理，事先、事中、过后三阶段质量管理。

在项目建议书和可行性研究的决议阶段，进行客观、详确工作。在设计阶段，要求进行 “三材”限额及限时设计。而且跟进设计工作，保证项目设计技术先进、经济适用，设计图知足施工要求。比如工程中设计使用的电梯，项目部特意组织了专项招标和对中标单位的后期服务观察工作，在保证质量的同时，节俭了投资。

招标阶段，选择具备施工实力的合格的招标单位。施工阶段，审察监理规划、监理实行细则，监察监理平时工作。敦促好设计交底、图纸会审、施工组织等技术工作。控制好进场资料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量，要点监控质量控制点。管理好影响质量五大体素，减少质量问题。完工查收时期，加

强检查整顿，工程保修时期，实时做好维修服务工作。

4.投资控制

控制目标是减少项目总投资。项目总投资是由土地成本、先期开发成本、建筑安装施工成本、营销成本、财务成本、管理成本、相关税费等构成。为了

减少项目总投资，提升住宅性价比，好多房地产公司都采纳 “大规模迅速开发，迅速销售 ”的模式。项目部对投资控制的主要内容有：投资概算、投资回报率、 3 / 5

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投资回收期、工程估算，做好招标阶段工作，审批工程进度款，办理更改和索赔，参加制定销售价钱、审察完工结算。只有开发合适市场销售的项目，严格控制各部分红本，做到尽量不高价拿地，估算不超概算，决算不超估算；严格控制更改和

索赔等花费；精心合理订价，实时达成销售任务，才能够实现项目目标。

5.安全控制

控制 “安全第一，预防为主 ”的目标，敦促监理和施工安全控制。要求施工单位成立健全安全生产保证系统，落实好安全管理制度、安全技术举措、安全预防举措、安全培训教育、安全检查及整顿等工作；增强现场文明施工管理，包含工地场容场貌、资料堆放、关闭管理、现场住宿、现场防火、施工标牌、治安整

治、生活设备、 xx 抢救等方面工作。

6.合同及信息管理

合同管理的目的是保证合同执行，防止争讲和索赔。合同是项目管理的主要依照。房地产开发公司应该成立严实、完美的合同系统，防止合同执行的风险。

项目管理人员要熟习合同文件，并对合同进行深入仔细的研究，掌握合同的要点条款、存在的破绽，提出完美举措，开发公司邀请资深律师，凡须签署的合同，所有经技术人员与专业律师和议，保证技术层面和法律层面没有破绽。严格敦促承包商执行合同，预防合同更改惹起的争讲和索赔。信息管理目的是经过信息传输，为项目建设供给增值服务。经过现场检查、召开会议、直接交流、资料传递等多种形式，实时采集、传输、反应、整理、汇总信息，保证信息管理规范、实时、正确、通畅。往常状况下，还应利用电脑辅

助信息管理工作。

7.综合管理

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依据该项目的详细特色，以项目建设程序和项目开发十个内部流程为主线，依照决议、计划、组织、协调、控制等五大管理职能，采纳组织、管理、经济、技术等方面举措，进行有力、有序、有效的综合管理，保证项目开发目标实现。

进行综合管理，需要成立完美的规章制度，倡导团队协作精神；合理分工、任人唯贤，对控制目标进行严格的目标管理。需要增强预示预控能力，增强交流协调，实时办理好各样问题。

8.结束语

房地产项目开发是个资源整合的过程。要想在强烈的房地产市场竞争中胜出，就需要正确做好项目定位，选择好有实力的勘探、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，经过促销实时回笼资本，达到效益高、进度快、质量好、投资省的成效。在项目四大控制目标中，进度、质量、造价、安全的关系是能够相辅相成的。质量、造价、安全控制得好，工程进展就能够更顺利，实现进度目标就更有保障。福兴家园的商业住所项目经过精心的管理，在两年内如期达成了开发和销售任务，实现了项目销售盈余的根本目标，就是一个很好的例证。事实证明，只需组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决议能力好、执行能力强的项目部，做到精心计划、踊跃管理、严格控制，是能够实现项目管

理目标的。

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