投资性房地产

一、单项选择题

1、甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为400万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为（ ）万元。 A.0 B.10 C.20 D.30

2、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（ ）万元。 A.340 B.350 C.240 D.90

3、甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（ ）万元。

A.3 000 B.2 300 C.2 500 D.2 450

4、2008年1月1日，A公司将其一栋写字楼租赁给B公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量，年租金为70万元，租赁期为5年。2010年1月1日，A公司认为该项房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式进行计量。该项房地产的原价为800万元，已计提折旧200万元，未计提减值准备。变更当日，该项房地产的公允价值为850万元。2010年12月31日，该项房地产的公允价值为900万元。不考虑所得税等其他因素，该项房地产对A公司2010年度损益的影响金额为（ ）万元。 A.50 B.70 C.370 D.120

5、存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（ ）科目核算。 A.营业外支出

B.公允价值变动损益 C.投资收益 D.资本公积

6、2011年6月30日，A公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期届满，A公司将其收回后作为办公楼供本企业行政部门使用，该房地产2010年12月31日的公允价值为2 000万元，2011年6月30日的公允价值为1 900万元，2011年上半年的租金收入为60万元。转换日预计尚可使用年限10年，采用直线法计提折旧，无残值。不考虑其他因素，则该项房地产对A公司2011年度损益的影响金额为（ ）万元。 A.－95 B.65 C.160 D.－135

7、甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（ ）万元。 A.70 B.40 C.30 D.50

8、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2010年12月31日改良完成，则2010年末该项投资性房地产的账面价值为（ ）万元。 A.500 B.487.5 C.475 D.100

9、2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。 A.100 B.100.2 C.100.3 D.100.5

10、下列关于投资性房地产的确认和初始计量的表述，不正确的是（ ）。

A.外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出确认成本 B.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出构成 C.企业购入房地产，使用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，购入时应当确认为投资性房地产

D.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理 11、下列项目中，不属于投资性房地产的是（ ）。 A.经营出租给子公司的自用写字楼

B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物 D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

12、下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。 A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

13、某企业投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月25日购入一幢建筑物用于出租，该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元，采用直线法计提折旧。2011年应该计提的折旧额为（ ）万元。 A.12 B.20 C.11 D.10

二、多项选择题

1、下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.企业拥有并自行经营的酒店

B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.按照国家有关规定认定的闲置土地 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

2、下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有（ ）。 A.成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧 B.公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折旧 C.成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销 D.成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊销

3、处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，下列说法不正确的有（ ）。 A.应按累计公允价值变动金额，将公允价值变动损益转入其他业务成本

B.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应计入营业外支出或营业外收入 C.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应计入投资收益 D.对于投资性房地产的累计公允价值变动金额，在处置时不需要进行会计处理

4、下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有()。

A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进行减值测试

B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销 C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入

D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入 5、下列关于企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时的会计处理表述正确的有（ ）。

A.应该按该项房地产在转换日的公允价值入账

B.“存货跌价准备”应转入“投资性房地产跌价准备”

C.转换日的公允价值大于账面价值的，其差额记入“资本公积－其他资本公积” D.转换日的公允价值小于账面价值的，其差额记入“公允价值变动损益”科目 6、关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（ ）。 A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值

D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价

7、下列关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的会计处理，表述正确的有（ ）。

A.转换日公允价值大于账面价值的差额计入资本公积

B.转换日公允价值大于账面价值的差额计入公允价值变动损益 C.转换日公允价值小于账面价值的差额计入留存收益

D.转换日公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益

8、下列关于投资性房地产的会计处理中，正确的是（ ）。

A.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计估计变更处理

B.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应将变更时公允价值与账面价值的差额，计入留存收益

C.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应将变更时公允价值与账面价值的差额，计入公允价值变动损益

D.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计变更处理

9、A公司拥有一栋写字楼，用于本公司办公。2009年12月1日，A公司拟将该办公楼出租。2010年1月1日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年1月1日，年租金为400万元，租期3年。当日，该写字楼的账面余额为3 500万元，已计提折旧1 000万元，公允价值为1 800万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2010年底，该项投资性房地产的公允价值为2 400万元。假

定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，则下列说法中正确的有()。

A.自用房地产转为投资性房地产的转换日为2010年1月1日 B.转换日，写字楼账面价值与公允价值的差额应计入资本公积 C.A公司收取的租金应确认为其他业务收入

D.该项房地产对A公司2010年度损益的影响金额为300万元 10、下列各项中，影响企业当期损益的有（ ）。

A.采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值的差额

B.采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额低于账面价值的差额 C.企业将采用公允价值计量的投资性房地产转为自用的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差额

D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值的差额

11、将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于转换日的确定，以下叙述正确的有（ ）。

A.企业于2011年5月15日开始将原本用于出租的房地产改用于自身生产使用，则该房地产的转换日为2011年5月15日

B.房地产开发企业2011年6月30日决定将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，租赁期开始日为2011年7月1日，则该房地产的转换日为2011年7月1日

C.2011年10月20日，企业将某项土地使用权停止自用，2011年11月30日正式确定该项资产将于增值后出售，则该房地产的转换日为2011年10月20日

D.企业2011年6月4日将原本用于生产商品的房地产改用于出租，租赁期开始日为2011年7月1日，则该房地产的转换日为2011年7月1日

12、下列各项应该记入一般企业“其他业务收入”科目的有（ ）。 A.出售投资性房地产的收入 B.出租建筑物的租金收入

C.出售自用房屋的收入

D.将持有并准备增值后转让的土地使用权予以转让所取得的收入

三、判断题 1、处置采用成本模式计量的投资性房地产时，与处置固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入营业外收入或营业外支出。（ ） Y.对 N.错

2、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（其他业务收入）。 （ ） Y.对 N.错

3、已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式。() Y.对 N.错

4、企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产核算的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。（ ） Y.对 N.错

5、与投资性房地产有关的后续支出,应当在发生时计入当期损益。（ ） Y.对 N.错

6、采用成本模式计量的投资性房地产，已经计提的减值准备，在以后期间价值回升时转回。（） Y.对 N.错

7、企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，可于工程完工时直接将其作为投资性房地产进行核算。（ ） Y.对 N.错

8、只有能够单独计量和出售的房地产，才能划分为投资性房地产。（ ） Y.对 N.错

9、企业的一幢4层建筑物，第1、2层出租给本企业职工居住，并按市场价格收取租金，第3、4层作为办公区使用，并且该建筑物的各层均能够单独计量和出售，这种情况下，企业应将第1、2层确认为投资性房地产。() Y.对 N.错

10、以成本模式计量的投资性房地产按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销。借记“管理费用”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。（ ） Y.对 N.错

四、计算题

1、长城公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量，与固定资产和投资性房地产相关业务如下，不考虑所得税影响：

（1）2007年12月31日将一项自用办公楼对外经营出租。该办公楼为2005年4月5日以银行存款5 000万元购入，购入时支付的差旅费1万元，谈判费用1万元，契税4万元，购入后另发生装修等费用1 196万元（假设符合资产确认条件），2005年8月20日办公楼达到预定可使用状态，该项办公楼预计使用20年，预计净残值200万元，采用直线法计

提折旧，2006年12月31日可收回金额为5 576万元。

（2）2008年12月31日取得租金收入500万元存入银行并计提折旧，长城公司测试表明该房产公允价值减去处置费用后的净额为4 400万元，预计未来现金流量现值为4 600万元。

（3）2009年12月31日取得租金收入500万元存入银行并计提折旧，长城公司测试表明该房产的公允价值减去处置费用后的净额为4 300万元，预计未来现金流量现值4 500万元。

（4）2010年1月1日该项投资性房地产停止出租，重新作为自用办公楼管理。 要求：

（1）计算转换前的固定资产的账面价值；

（2）写出2007年至2010年相关的会计处理分录。

2、2009年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金每隔6个月收一次，2010年6月30日收取第一次租金，租赁期开始日为2010年1月1日。出租时该办公楼的成本为1800万元，已提折旧300万元，减值准备100万元，公允价值2 200万元。假定投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲企业决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年6月30日，该办公楼的公允价值为2 300万元。2010年12月31日，该办公楼的公允价值为2 250万元。2011年1月1日，由于甲公司资金紧张，与乙公司协商后决定，将该办公楼出售给乙公司，售价为2 100万元，款项已收取。假设不考虑相关税费。 要求：

编制甲公司上述经济业务的会计分录。（金额单位以万元表示）

3、甲公司主要从事房地产开发业务，按净利润的10％提取盈余公积。有关业务如下： （1）2010年1月1日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年1月1日，租赁期为3年，每年年末收取租金250万。甲公司此前将该项房地产作为存货管理，账面余额为3 600万元，已计提存货跌价准备600万元。甲公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为30年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。假定该写字楼作为投资性房地产核算就开始计提折旧，当年相关的会计处理为： 借：投资性房地产 3 600 存货跌价准备 600

贷：开发产品 3 600 投资性房地产减值准备 600 借：银行存款 250

贷：其他业务收入 250 借：其他业务成本 120

贷：投资性房地产累计折旧 120

（2）2011年1月1日，甲公司认为该项房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。当日，该项房地产的公允价值为3 200万元。

2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3 800万元。 当年相关的会计处理为：

借：投资性房地产—成本 3 200 投资性房地产累计折旧 120

利润分配—未分配利润 252

盈余公积 28

贷：投资性房地产 3 600 借：银行存款 250

贷：其他业务收入 250 借：投资性房地产—公允价值变动 600

贷：公允价值变动损益 600

（3）假定各期租金均按期收到，不考虑所得税、营业税等因素。

要求：根据上述材料。逐笔分析，判断会计处理分录是否正确，如不正确，请说明正确的会计处理（答案中金额单位用万元表示）