安徽省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试题

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。 A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

2、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为__万元。 A．1450 B．2900 C．320 D．2500

3、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。 A．7.02% B．7.04% C．7.50% D．7.85% 4、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。 A．物业甲 B．物业乙 C．一样大 D．无法判断

5、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。 A：368 B：552 C：561 D：920

E：工业用地的监测点评估价格

6、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。 A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工业用地的监测点评估价格 7、（）是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。 A．书面报告 B．口头报告 C．叙述式报告 D．表格式报告 8、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产

9、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是__。 A．空置率与有效毛收入呈反向变动

B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 10、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。 A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区 11、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A：4 B：3 C：2 D：1

E：执行层的组织协调

12、设市城市的总体规划由负责组织编制。 A：省、自治区人民政府 B：市人民政府

C：城市监督管理部门 D：市建设局

E：执行层的组织协调

13、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。 A．目标 B．途径 C．市场化 D．商品化 14、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题) A：发现地下文物

B：银行贷款未按期到账 C：相关建材供应缺货 D：更改建筑设计

E：房地产估价机构必须加盖公章 15、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。 A．购房者 B．承购人 C．预买客户 D．潜在客户

16、物业管理的日常综合服务与管理是指签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

A：政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业 B：房地产开发商与选聘新的物业服务企业 C：业主大会选聘新的物业服务企业

D：业主委员会与选聘新的物业服务企业 E：执行层的组织协调

17、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格 18、下列不是计价定额的是__。 A．预算定额 B．施工定额 C．概算定额 D．概算指标

19、房地产价格实质上是房地产__的价格。 A．开发成本 B．权益 C．物质实体 D．B和C

20、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元/m2，

旁街路线价为 2000元/m2。其临正街深度为22.86%(即75英尺)，临旁街深度为15.24%(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为

10%，那么该宗地的总价为__万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A．临街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 F．150 F．175 F．200

F．平均深度价格修正率（%） F．160 F．140 F．120 F．100 F．87.2 F．78.0 F．70.8 F．65.0

21、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。 A．3个以上 B．5～10个 C．5个以上 D．3～10个

22、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。(2009年试题) A：砖混结构

B：钢筋混凝土结构 C：砌体结构 D：钢结构

E：执行层的组织协调

23、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。 A：等值 B：不等值 C：相同 D：不相同

E：工业用地的监测点评估价格

24、房地产评估价值对应的日期称作__。 A．估价日期 B．估价时间 C．估价时点 D．估价基准日

25、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断该类商品住宅的需求。(2009年试题) A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是__。 A．非正常成交价格 B．清算价值 C．政府定价 D．标定地价

2、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过年。 A：5 B：3 C：2 D：1

E：执行层的组织协调

3、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取__方式。 A．政府定价 B．双方协议

C．政府指导价格

D．拍卖、招标、挂牌出售

4、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。 A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同

5、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。 A．土地管理部门 B．规划管理部门 C．市场管理部门 D．设计管理部门 E．计划管理部门 6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A．544.10 B．709.99

C．6300.00 D．709.38

7、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。 A．72 B．108 C．180 D．270

8、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。 A．珍惜耕地，合理利用土地 B．保证国家建设用地 C．有偿使用土地 D．无偿使用土地 E．依法征地

9、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。 A．投保人 B．被保险人

C．被保险人和受益人

D．投保人、被保险人和受益人 10、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功．【2003年考题】 A：高于 B：等于 C：低于 D：不高于 E：不等于

11、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。 A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少 E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 12、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的__以上。 A．30% B．20% C．25% D．15%

13、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

14、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门 D．国务院

15、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。 A．75% B．79% C．81% D．84%

16、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有__。 A．单元估算法 B．概预算定额法

C．工程量近似匡算法 D．蒙特卡洛模拟法 E．单位指标估算法

17、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。 A．权责发生制 B．谨慎 C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出 18、下列属于闲置土地的范围的有。

A：按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的

B：按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的 C：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的

D：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

E：已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25％且未经批准中止开发建设连续满一年的

19、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。 A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用

20、房地产项目投资估算的范围，包括__。 A．土地费用

B．前期工程费用 C．销售利润 D．销售费用 E．设计费

21、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。 A．自然寿命 B．剩余寿命 C．经过年数

D．剩余经济寿命

22、经济适用住房的开发建设应通过__的方式确定开发建设单位。 A．由有购经济适用住房资格者投票选择 B．公证处随机摇号

C．政府在实力强、信誉好的企业中指定 D．招投标

23、假设开发法是以（）原理为理论依据的。 A．收益递增原理 B．均衡原理 C．预期原理

D．未来趋势原理

24、从某种意义上讲，房地产价格是（）。 A．个别人的价值判断 B．估价人员的主观定价 C．由市场力量决定

D．市场参与者集体竞价的结果 E．由交易双方委托经纪人确定

25、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。 A：国内外市场环境调查 B：技术发展调查

C：市场需求容量调查 D：竞争情况调查 E：借款合同