罗江县房地产市场调查报告

目录

一、 前言

二、 罗江地区的基本情况

1、 罗江县概况 2、 罗江县经济简介

三、 罗江县楼盘统计分析

一、前言

本次对罗江县进行的房地产市场的调查研究，旨在了解罗江县房地产市场供应、市场需求等情况，把调查数据移交给管理人员进行统计分析，以得出相应的结论；并为自己今后在罗江的工作顺利开展做铺垫。

二、罗江地区的基本情况

1、 罗江县概况

罗江县（Luojiangxian）位于成都平原东北边缘的德阳市的东

北角，东接中江县，南连德阳市旌阳区，西靠安县，北与中国西部科学电子城绵阳市涪城区及绵阳国家级高新技术开发区相邻；县城罗江镇南距德阳市区23公里，北离绵阳市区28公里。宝(鸡)成(都)电气化铁路、(四)川陕(西)公路(108国道)、成(都)绵(阳)高速公路纵贯全境。

罗江是先作为江河名而见于隋朝，作为县名则始于唐朝。1996年12月10日，罗江县正式挂牌建县。罗江县面积447.88平方公里，辖罗江镇、文星镇、蟠龙镇、御营镇、金山镇、慧觉镇、鄢家镇、德安镇、新盛镇、略坪镇、大井镇、回龙镇、白马关镇、广富镇等14个镇和万安乡；农村有161个村民委员会，城镇有23个居民委员会。2004年全县总人口24万人。 罗江县的气候属亚热带湿润型，气候湿和，四季分明。罗江县的江河纵横，水源丰富。罗江县交通发达，已初步建成较为完

善的交通网络。县境内有宝成铁路和成绵高速公路、川陕公路、罗桂公路、谭秀公路等数条国道、省道，此外还有127条乡村公路。

罗江县的邮电通信设施完善，已经全部实现乡镇电话程控化，移动电话、无线寻呼在全县范围实现无缝覆盖，并实现了村村通电话，基本建成光纤环状网络和邮运环状网络。邮政业务实现了通邮到村组。罗江的工业紧紧围绕提高经侪效益这个中心，不断推进技术进步，正逐渐步入良性循环的轨道。

罗江县是省级历史文化名城，旅游资源丰富。三国遗址白马关、庞统祠墓、诸葛点将台、换马沟、落凤坡、血坟、古驿道、到湾砾石，大霍山佛教文化万佛寺、宝镜寺、南塔寺、李调元故里醒园、云龙山李氏宗祠遗址、李调元读书台、奎星阁、景乐宫、李调元纪念馆、文昌宫、张任墓、潺庙遗址等旅游景点、潺事远眺、潺水秋风、纹江夜月、虹桥卧波、天台秀色、景乐瓮钟等景观令人流连忘返。

自然地理

罗江县的江河纵横，水源丰富，发源于安县鹿巴山的凯江由北向南纵贯文星、罗江县城；流经蟠龙，德阳市旌阳区的通江经中江县、三台县后汇入涪江支流。

凯江上游纹江纵贯全县48．9千米，绵远河流经全境12．38千米。水源丰富，有利农灌和水产养殖基地的建立。

罗江能源供应充足，是全国重要的电力走廊，输变电能力居四川省首位，有500千伏变电站1座、220千伏变站1座、350千伏变电站7座、110千伏变电站3座，正在规划建设500千伏换流站和1000千伏超高压变电站。浅层天然气蕴藏丰富，总储藏量上百亿立方，年采输量5000余万立方，有8个乡镇通天然气。

罗江县气候属亚热带湿润型，气候温和，四季分明，年均气温16—18℃，最高气温36．6℃，最低气温－6．7℃；年均降水量813毫米；年无霜期271天；年均日照时数1260小时。主要自然灾害有干旱、洪涝、冰雹、低温、霜冻等。

历史沿革

罗江县以罗江而得名。罗江，隶属四川省德阳市，西晋曾设为万安县，距今已有1700多年历史；唐天宝元年，改名罗江。 罗江是先作为江河名而见于隋朝，作为县名则始于唐朝。 西晋时期设万安县于梓潼水尾万安故城，唐朝天宝元年(742年)，改万安县为罗江县。

此后1000多年，罗江县管辖范围都在金山、罗江、湔水一带。

清顺治十六年(1659)，罗江并入德阳县，雍正七年(1729年)复置罗江县，乾隆三十四年(1769年)罗江县再次裁撤，嘉庆七年(1802年)又恢复罗江县。

这段时间，罗江县虽时并时置但全县疆域都比较明确，东西距58里，南北距60里。

罗江置县已有1700年，丰厚的历史文化积淀，使罗江县文物旅游具有独特的优势，其重要文物点早已为中外所瞩目。具有历史、艺术、科研价值的文物点200余处。

庞统祠墓，位于罗江县西五公里，古代由秦入蜀都最后一道关隘，为省级文物保护单位，是缀连在三国遗踪旅游线上的一颗璀璨明珠。“南临益州开千里沃野，北望秦岭锁八百连云，东观潼川层峦起伏，西眺岷山银甲皑皑”。祠墓为建安十九年(公元214年)庞统中流矢卒后，蜀汉昭烈帝刘备所建。三进四合布局，石木结构(石墙、石柱、石漫、石柱廊、石窗)，古朴敦厚、肃穆庄重。依次排列着山门、“龙凤”二师殿、“栖凤”殿、庞统陵墓。祠内存有庞统及诸葛亮雕塑像，历代匾联、碑刻、字画等大量珍贵文物史料。祠墓周围古柏参天、郁郁葱葱、自成方阵，如一块镶嵌在古蜀道上的巨大翡翠。祠墓旁有车辙深邃、长满苔藓的古驿道，有诸葛亮长子诸葛瞻与魏军邓艾浴血奋战尽忠的将台，奇石沟壑、溶洞山泉，堪称蜀汉遗迹之一绝。是怀古揽胜、观赏旅游、休闲娱乐、避暑度假的好去处

时期罗江县疆域沿袭清代，无甚变动。

29年(1940年)全县辖1个镇14个乡，即：万安镇(今罗江镇和万安乡)、蟠龙乡、御营乡、文星乡、鄢家乡、新盛乡、回龙乡、金山乡、大井乡、慧觉乡、河清乡、宝林乡、略坪乡、白马关乡，直至38年(1949年)。

1950年至1984年管辖和隶属关系均有变动，1952年万安镇分置万安乡，从蟠龙乡分置通江乡，从金山乡分置马驰乡和狮子乡，虽其管辖乡镇增多，但范围不变。

1959年，罗江和德阳并县后，又将所辖的河清、宝林两个乡划给安县，其余乡镇均并入德阳县。

1984年，撤销德阳县建立德阳市市中区；1996年8月，批准，撤德阳市市中区，建立罗江县和德阳市旌阳区；1996年12月10日，罗江县正式挂牌建县。 1997年，由罗江镇析出万安乡。 2000年，罗江县辖14个镇、1个乡。

2004年，罗江县辖14个镇（罗江、略坪、金山、鄢家、蟠龙、德安、新盛、慧觉、御营、文星、大井、回龙、广富、白马关）、1个乡（万安）。 风土人情

拉保保是一种汉族的生育习俗，又称拉保爷、拜干爹、闯拜、寄拜等，流行于四川各地。旧社会，人们迷信命运，为儿

女求神问卦，看自己的儿女好不好带，尤独子者更怕夭折，一定要拜个干爹，按小儿的生辰年月日时同、金、木、水、火、土，找算命先生算算命上相合相克的关系，如果命上缺木，拜干爹取名字时就要带木字，才能保险儿子长命百岁。此举一年复一年，久而盛开一方之俗，传承至今更名“拉保保”。

2、罗江县经济简介 经济概况

罗江县2008年GDP略有增长

2008年，在前4个月罗江县域经济发展取得良好开端的情况下，“5.12”地震灾害使县域经济的发展遭受重创，虽在后恢复重建稳步推进，但进入第三季度又因国际金融危机影响，县域经济再度滑坡，全年GDP仅略有增长。全年，实现地区生产总值（GDP）36.9亿元（含树脂公司） ，按可比价计算同比增长0.3% 。在GDP中：第一产业增加值11.48亿元，增长3.1%；第二产业增加值18.19亿元，下降5.0%；第三产业增加值7.23亿元，增长12.9亿元。

GDP的三次产业结构比为：31.1：49.3：19.6 。按常住人口计算的人均GDP为15627元人民币。 罗江县2008年投资大幅增长

罗江县2008年固定资产投资随着在后重建和招商引资项目的大力实施，投资大幅增长，1-12月完成全社会规定资产投资额达到22.99

亿元（含板房投资），同比增长32% 。其中基本建设投资额7.45亿元，增长1.72% ，更新改造投资额10.38亿元，增长24.35% ，房地产投资0.亿元，增长5.2%（德阳市2008年度房地产投资2 5.52亿元） ，农户实现投资4.25亿元，增长379.8% 。 罗江县2008年社会消费品零售额实现快速增长

1-12月社会消费品零售总额7.52亿元，同比增长20.4%；其中：县的零售额3.34亿元，增长24%：县以下的零售额4.18亿元，增长17.6% 。分行业看，皮零商贸业和餐饮业分别仅增长24.3%和12.2%。按经济类型分，国有经济增长27.2%；集体经济下降20.1%；个体和私营股份制及其他经济零售额分别增长26.7%和16% 。 罗江县08年财政税收形势欠佳

08年罗江县全口径财政收入33828万元，增长9.1%；实现地方财政收入20273万元，增长56.2% 。在地方财政收入中，一般预算收入62万元，下降20.5% 。全口径财政收入和地方财政收入能实现增长，主要原因是基金收入中土地款的拉动，全年土地款收入13328万元，比上年增长了217.9% 。由于抗震救灾恢复重建资金的注入，财政支出巨增，全年财政总支出173084万元（含在后重建补助87800万元），增长3.78倍；其中一般预算支出1680万元（含救灾、重建70780万元），加之转移支付、专项补助的增加，从而支出盘子很大，恢复重建补助很大部分款项是进入2009年使用，而且因灾2008年允许财政赤字，县地方财政赤字达25999万元。 2008年罗江县城乡居民收入继续增加

罗江县2008年实现城镇居民可支配收入10630元，比上年增加506元，增加5%，同比增幅回落7.11个百分点；实现农民人均纯收入4683元，比上年增加359元(地震灾后补贴)，增长8.3%比同期增幅回落8个百分点。 另附：

在灾难中奋进 在重建中崛起——罗江县工业经济恢复重建

发展综述（摘至德阳日报）

在2008年这个大喜大悲的非常时期，罗江县委、县以及县经济和商务局积极调整思路，以、省、市领导关于抗震救灾、恢复重建的指示精神为指导，全力组织企业抗灾自救、恢复重建，始终坚持走“三次产业互动，城乡经济共融”的发展路子，坚持大力推进工业强县战略，着力抓好责任落实、重点项目建设、招商引资和协调服务工作，努力将今年多次灾难造成的损失降到最低程度。

罗江县2008年预计完成工业总产值53.7亿元，占年计划71.6%；工业增加值完成14.2亿元，占年计划73.57%；县属79户规模工业企业预计全年完成总产值38.7亿元，占年计划70.36%。全县工业企业1——10月累计完成技术改造投入8.08亿元，同比增长23.92%。全县工业企业灾后重建项目共计74项，总投资共计12.4亿元。截至11月，已开工项目74项，其中竣工达66项，累计完成投资27844万元；全县累计引进项目48个，

协议引资50.7亿元，到位资金15.7亿元，其中引进工业项目27个，到位资金11亿元。

围绕县委、县“凝心聚力，三年复兴；南接北扩，八年共荣”的重建目标，罗江县经济和商务局制定了相应的工业灾后重建规划及2008——2011年发展规划。恢复重建，罗江县奏响催人奋进的号角；规划未来，罗江县描绘再振雄风的宏图——3年后实现工业经济“三个翻番”，即工业总产值翻一番，规模以上企业数翻一番，利税总额翻一番。 面对灾难：挺起百折不挠的脊梁

2008年，罗江县的工业经济接二连三地遭遇了前所未有的严峻考验：年初的雪灾，造成了企业停电停产、产品运输销路受阻的较大损失。“5·12”特大地震灾害，给全县工业企业造成了巨大的经济损失。全县303户工业企业都受到了不同程度的损毁，受伤人数186人，房屋坍塌面积734441平方米，设备受损数量3811台套，直接间接经济损失共计29亿元。其中规模以上工业企业直接间接损失12.52亿元。在世界金融危机的影响下，该县工业总产值、销售收入以及销售利润等重要指标都出现明显下降,金路树脂、川纤、信元公司等资源型、出口型企业受到了最大冲击。而抗风险能力较弱的中小企业受市场疲软、库存积压、信贷紧缩、融资困难等因素影响，生产经营运行也是举步维艰。

“5·12”特大地震之前，罗江县在上年累计完成工业企业技术改造投入8亿元，大批重大技术改造项目投产竣工，推动全县经济总量升级的基础之上，今年初的工业经济运行态势良好，各项指标稳步增长，实现了“开门红”，其中德阳万豪重锻有限公司1——4月实现工业总产值3600万元，实现销售收入2700万元，利润110万元；热丰玻纤有限公司实现工业总产值1700万元，实现销售收入1500万元，利润39万元；德阳伯康机械有限公司实现销售收入2500万元，利润50万元。川纤、蜀润、文星粮油加工厂等企业通过技术改造后，工业总产值、销售收入、利润均有较大幅度增长。

一场特大地震，在很大程度上阻碍了罗江企业的发展。面对恢复生产、灾后重建的艰巨任务，罗江县委、县以及经济主管部门发扬众志成城、百折不挠的精神，积极组织企业打好恢复重建的攻坚战，到目前为止全县工业恢复生产已达95%。他们会同相关部门落实专人对工业企业的用电、用水、用气、用地等方面实行动态跟踪，努力协调解决了双方的供需矛盾。他们积极争取和落实国家、省、市对灾后重建的支持，落实专人利用节假日加班加点申报国家、省、市援助项目，全县累计上报企业灾后恢复重建项目84个，收到了十分明显的效果。 恢复重建：奏响催人奋进的号角

根据县域总体规划，罗江工业企业主要分布在县城工业集中发展A区、金山工业集中发展B区和御营中小企业创业基地。到2007年底，县城工业集中发展A区建成1.7平方公里，区内软、硬件设施齐备，入驻企业14家；金山工业集中发展B区于2006年开始启动，基础设施建设已经全面完成，目前签约入驻企业15个，已进场开工建设的5个，其他几个企业正在办理相关证照和做好入驻开工建设的准备工作；2007年12月，御营工业集中发展区正式挂牌成为“四川省小企业创业基地”，已发展企业47户，建成了以川树、川纤两大骨干企业为核心的氯碱化工基地、西部玻纤（电子材料）基地和休闲食品加工基地。 通过发展壮大、引进吸收和重点扶持，罗江县工业企业规模不断发展壮大，产业结构和产品结构得到优化，形成了以化工、电子材料、建筑材料、食品、机械、轻工等6个骨干产业为主的工业体系。围绕树脂上下游产品的开发和利用，先后引进金八角水泥公司、振云塑胶公司、华远碱业公司、通路塑胶公司等项目（企业）17个，投资总额达4.5亿元，新增工业产值7亿元，提供就业岗位1500余个。依托川纤公司，先后引进艾华电子、天泉电子、帛汉电子、天龙玻纤、天府玻纤等电子及电子材料生产加工企业20家，投资总额达到12亿元，新增工业产值将达到18亿元，提供就业岗位6000余个。2007年，罗江六大产业实现工业产值42.95亿元，已占全县工业总量的70.9%。

“5·12”特大地震灾害后，罗江县工业重建目标，定位于3年内完成新的工业布局和产业调整与重建，通过3至5年的重建，到2010年，罗江工业企业生产能力恢复到2007年的水平；2012年，建成设施完备、布局合理、优势突出、竞争力强的四川丘陵地区工业经济强县，全县工业销售收入超过100亿元，实现工业增加值30亿元，利税9亿元。全县将发生工业灾后重建及发展重心向工业集中发展区转移，形成以工业集中发展区为基础，以规模化、集聚化、产业化的集群发展为支撑的显著变化。 他们确立了灾后重建发展思路：抓住一个龙头（工业始终走在前列这个龙头），依托两个骨干（金路树脂、四川玻纤），打造三个园区（县城工业园A区、金山工业园B区、御营小企业创业基地C区），培育四个工业集群（建材产业集群、食品加工产业集群、家具产业集群、电子产业集群），实施“12345工程”（培育产值两千万以上的企业100个、建成工业产值超百亿的工业园区2个、提供就业岗位30000个、实现税收4亿元、实现工业增加值50亿元）。

——重建塑胶工业集中发展区。以川树公司为龙头，拓展氯碱化工下游产品，建成西部重要的氯碱基地。重点发展建设PVC复合管材、片碱漂白粉、电石渣资源综合利用等项目。 ——重建台资企业集中发展区。充分发挥川纤公司核心技术优势，以天泉、艾华、信元、鸿润等台资企业为先导，抓好台资

的引入，建成国家级电子基布（材料）生产基地。重点发展建设磁窑拉丝、覆铜板电子基布、电子元件、重装机械配套等项目。 ——重建金山民营企业集中发展区。以农产品加工为主导，建成德阳市名牌大米加工基地和承接产业转移基地。重点发展建设粮油加工、机械加工、电器元件、仓储物流等项目。 ——新建国际娇子家具园。以家具生产为重点，建成集家具设计、培训、生产、产品展示、原辅料交易于一体、产业链完善的新型节能产业园。

——重建四川省小企业创业基地。以御营场镇为中心，以轻化工为产业支撑，重点发展建设高档纸制品包装、酒类瓶盖、彩色印刷、无纺布、玻璃制品等项目。

——重建休闲食品生产基地。以万安镇为重点，抓好休闲食品的研发和生产，建成四川重要的农产品深加工基地。重点发展建设天府花生、金府王、乐明食品、罗江豆鸡、罗椒等项目。 今年，该县重点抓了德阳鼎诚齿轮有限公司实施的年产1万吨齿轮及配件技改项目、金八角水泥公司余热发电项目、家嘉香粮油公司年产1万吨植物油等9个重点技改项目的实施和跟踪，在大灾之年完成的技术改造投入同比增长了23%以上。 规划未来：描绘再振雄风的宏图

今年，罗江县相继制定了2008——2012年工业经济发展规划、“5·12”地震灾后重建工业企业布局和产业调整规划，向着3年后实现工业总产值、规模以上企业数、利税总额“三个翻番”的目标，奋力发起了顽强的冲刺。

罗江县经济和商务局锁定2009年工业经济主要指标在今年的基础上增长18%——20%的奋斗目标，正在采取一系列举措有力地推进全县工业经济的跨越发展：

一抓产业集群。围绕川树、川纤两个骨干企业，大力发展上下游产品，拉长拉粗产业链条。充分发挥食品、机械行业优势，打造食品加工和机械加工产业集群。围绕旅游业的快速发展，大力发展与之配套的旅游产品，增强旅游业对工业的带动作用。 二抓重点项目建设。做好项目的管理和实施，引导企业进行技改扩张，培育和扶持重点项目建设，用有限的资金撬动企业更大的投入。切实做好项目建设的协调和服务工作。 三抓招商引资工作。利用灾后重建发展新机遇，继续抓好工业集中发展区B区建设，加快园区软硬配套设施建设。积极探索招商引资新方法，增强招商引资工作的实效性。同时，做好引企入园工作。

四抓中小企业发展。认真落实加快中小企业发展的和措施，促进中小企业快速发展。做到抓大不放小，在抓好规模以上

企业发展的同时，抓好规模以下企业的发展，力争新培育规模企业6户。

五抓循环经济的大发展。按照上级的要求，认真做好企业节能减排工作，把节能减排与可持续发展紧密结合起来，积极推广节能新技术、新产品，大力发展节能型和循环型经济。 六抓生产要素的协调。继续抓好水、电、气、交通运输等生产要素的协调服务工作，切实为企业协调解决生产经营中的困难和问题。

七抓企业内部管理。引导企业建立健全财务管理制度，指导企业做好统计工作。进一步强化企业的安全生产意识，加大企业安全隐患的检查和督促整改力度。进一步增强企业的环保意识，鼓励企业实施绿色生产。引导企业争创名牌，不断提高社会效益和经济效益。

八抓企业人才队伍的建设。引导企业加大职工教育经费的投入，不断提高职工的技能水平和综合素质。继去年送第三批次参加高层管理者学习培训班后，今年因地震中断，计划2009年继续送一批企业经营管理者到党校和党校学习，以提高他们的管理能力和综合素质。

机遇与挑战并存，光荣与梦想同在。罗江县绘就工业经济发展的宏图，吹响工业经济再振雄风的进军号，正在浓墨重彩地谱写工业强县的崭新篇章！

罗江县2008年度相关经济数据如下表：

比上年指标名称 计量单位 2008年实际 ±% 国内生产总值（现价） 第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 亿元 亿元 亿元 亿元 36.9 11.48 18.19 7.23 229000 745000 1038000 00 0.3 3.1 -5.0 12.9 32 1.27 24.35 5.2 全社会投资总额（含板房） 万元 基础设施建设投资 更新改造投资 房地产开发投资 财政 全口径财政收入 地方财政收入 万元 万元 万元 万元 万元 33828 20273 9.1 56.2 国税收入 地税收入 一般预算收入 土地款收入 万元 万元 万元 万元 10226 8327 62 13328 173084 1068 -40.1 -4.5 -20.5 217.91% 378 ———— 财政支出（含在后重建补助） 万元 一般预算支出（含在救灾、重建70780万元） 2008财政赤字（含大部分在后重建补助） 社会消费品零售总额 县 上 县以下 批零商贸业 餐饮 国有经济 集体经济 私营个体经济 股份制及其他经济 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 25999 ———— 800 28500 36300 —— —— —— —— —— —— 16.4 13.8 18.6 19.9 9.2 23.3 -17.7 24.3 3.6 金融 金融机构存款余额 城乡居民储蓄存款余额 金融机构贷款余额 其中:农业贷款余额 工业贷款余额 人民生活 城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入 灾后重建 重建项目 重建总投资 万元 万元 万元 万元 万元 元 元 个 亿元 855 157.39 10630 4683 5.0 8.3 282900 207000 168800 50800 78100 50.9 43.1 14.3 31.5 9.6

三、罗江县楼盘统计分析

罗江县市区主要在建楼盘

阳光丽景 开发德阳市宏业房产 商 用地面5113.57平方米 楼盘地罗江县万安北路（烟草公司址 价 西侧） 住宅均1750元/平方米 楼 盘 基 本 资 料 积 建筑面积 总户数 104户 物业形态 户型 吧80-160平方米 区间 主力户型 100－120 多层 12988万平方米 格 及 销 售 信 息 价 最高价 1900元/平方米 销售率 40% 剩余房源 间 竣工时09年年底 间 交房时间 工程进度 09年年底 主体封顶 60%（另有20%被认购） 开盘时08年12月 容积率 2.3 绿化率 30% 分析： 第一部分 劣势 1、该盘较小，配套设施简单； 2、与周围房子距离太近； 3可选择的户型较少； 4、售房部装修简单，销售人员的素质不高，均才毕业且未经过专业培训； 5、销售工具制作粗糙，广告宣传方式单一，只发放少量的DM单且DM单的质量及制作较为粗糙，除了文字性的宣传外，连户型图都未附有； 第二部分 优势 1、 售价便宜； 2、 间距较宽，均在20米以上； 书香家园 开发四川鑫时代房地产开发公司 楼盘地罗江县老北街 商 楼 占地面4060㎡ 积 址 价 格 住宅均1850元/㎡ 价 盘 基 本 资 料 建筑面积 1.2万平方米 及 销 售 信 息 最高价 2000元/㎡ 销售率 30% 剩余房源 间 竣工时08年8月 70%（但咨询、认购的人数较多） 总户数 120多户 物业形态 户型区间 容积率 2.2 绿化率 26% 82-134平方米 多层 开盘时08年12月28日 间 工程进度 主体封顶 分析： 1、该盘较小，配套设施简单； 2、各种户型未进行优化，存在较多缺点：如浪费面积大、入户线与餐厨线、起居线交叉、厨房普遍存在光线不足，直接影响餐厅及客厅的光线、有些跃层没有将楼梯设计在室内，将影响住户的私密性等； 3、售房部装修简单，销售人员服装不统一； 4、广告的形式单一、宣传并未到位； 第二部分 优势 1、售价便宜； 2、间距较宽，均在20米以上； 3、在城市中心，交通便利，周围市政设施齐全。 金岸湖畔 开发四川阳晨房地产开发公司 商 楼 盘 基 占地面10亩（二期约15积 建筑面积 亩） 3万平方米（一期） 楼盘地罗江县万安中路南段 址 价 格 及 销 住宅均价 1850元/㎡ 最高价 2000元/㎡ 本 资 料 总户数 228户（二期300多户） 物业形态 户型区间 容积率 绿化率 88-170平方米 多层 售 信 息 销售率 70% 剩余房源 开盘时09年一月底 间 竣工时09年年底 间 工程进度 主体封顶 30% 分析： 第一部分 劣势 1、该项目离罗江的主城区较远，交通不便，市政设施不是很成熟； 2、项目的个别户型设计不是很合理，存在一些不足的地方,如：房间有异型，不利于后期装修及家具的摆放；入户线与餐厨线交叉，不利于室内的交通；卫生间的窗户开口较小，光线较暗等； 3、销售人员虽然较为专业，但对产品细节并不熟悉且急于成交； 第二部分 优势 1、远离城市的喧嚣，环境安静； 2、项目大，配套设施奇偶啊为完善； 3、临近凯江，景观价值较好； 4、楼间距较大，最窄处也有19.8m； 5、楼盘的广告、楼书、户型单页等制作品质在几个楼盘中处于最高水准； 6、售房部装修较以上几个售房部要好； 7、销售人员循循善诱，对楼盘的介绍引人入胜。 翰林苑 开发德阳禾顺房产 商 楼 盘 占地面53亩 积 建筑面10万平方米 楼盘地罗江县防疫站旁边 址 价 格 及 住宅均1800元/㎡ 价 最高价 2500元/㎡ 基 本 资 料 积 总户数 400多户 物业形态 户型区间 容积率 绿地率 80-170平方米 电梯 多层 销 售 信 息 销售率 超过90万 剩余房源 开盘时07年10底 间 交房时09年3月底 间 工程进度 正在做小区的绿化 主要为跃层 分析： 该盘已经销售告罄，这里只是分析它的优势，看看我项目能否借鉴。1、销售人员不仅素质较高，而且很热情，与客户关系处理得很好；2、售房部装修得很高档，很能衬托出楼盘的品质；3、该项目地处凯江湖畔，景观价值很好；4、项目本身的品质较好：如户型设计紧凑、无较大浪费面积；楼间距较大；外观设计很简洁，无管线裸露；5、广告投入较大，制作谁品较高。 玉京名居 开发德阳市鸣笙房地产有限有限楼盘地罗江县城雨绒广场附近 商 楼 盘 基 本 资 料 物业形态 户型区间 80-140平方米（该盘主要是一楼的营业房） 多层 公司（罗江本土企业） 占地面11亩 积 建筑面积 总户数 100多户 2万平方米 址 价 格 及 销 售 信 息 开盘时间 竣工时原计划09年1月间 交房，后因不可抗力推迟到09年3月底 住宅价格 营业房价格 销售率 住宅：90% 营业房：50% 08年上半年 1500-2100 3000多-8000多 容积率 绿化率 分析： 第一部分 劣势 1、地处繁华闹市，居住品质不高； 2、该项目较小，配套设施不尽如人意； 3、销售人员素质不高、不热情； 4、与周边建筑距离较近，不利于采光； 第二部分 优势 工程进度 主体封顶 1、鸣笙房产是罗江本土开发企业，消费者觉得比较靠得住； 2、售房部装修得很有商业氛围； 3、地处闹市区，商业氛围成熟。 滨江华府 开发永丰房产 商 楼 盘 基 本 资 料 占地面1、2期总用地面积积 建筑面积 物业形态 户型区间 容积率 绿化率 分析： 第一部分 劣势 70-120平方米 约40亩 1、2期总建筑面积约6.5万平方米 多层 楼盘地罗江县万安大道（县医院旁） 址 价 格 及 销 售 信 息 销售率 剩余房源 开盘时间 竣工时———— 间 工程进度 2月份式开工 暂未销售 住宅均价 最高价 总户数 595户 1、离主城区较远，交通不便、商业氛围不成熟； 2、项目久为开工，容易让消费者产生疑虑，销售人员容易产生懈怠； 3、销售工具还未完善； 4、小区的北面靠近县医院的停尸房，消费者心里有恐惧。 第二部分 优势 1、远离城市的喧嚣，居住环境安静； 2、临近凯江，景观价值大、空气更加清新； 3、项目较大，配套设施完善； 4、围合式设计，可有效保障住户安全； 5、户型设计紧凑、无浪费面积； 6、楼间距较大，室内采光较好、私密性更强； 7、无异形房间，有利于后期装修及家具摆放； 8、所有房间都可通风采光、无黒厨黑卫； 9、大开间客厅，较为大气； 10、凸窗设计，在不增加建筑面积的情况下增加使用面积； 11、所有户型都有两个或两个以上的阳台，除能满足居家所必须的生活阳台所需，又能满足双面观景，让居住者亲近自然，融入自然； 12、我是卫生间设计，更加人性化； 13、电表、水表集中放置，更加规范； 注：尚未推出世面的楼盘还有翰林苑2期（县医院对面）。西区御景也在咨询接待中，但由于当天其售房部未开门，未了解该楼盘的相关

信息。

据以上调查统计数据，就现目前罗江商品房开发情况作如下分析： 1、

开发及投放市场总量：在今年罗江已上市和预计将要上市的楼

盘体量达到8万米左右； 2、

区域位置：目前开发的大盘基本集中在万安南路（县医院以南

的大片区域），由于位置相对集中，各盘又都是注重品质的大盘（如有较大的楼间距，都有数千平米的绿化休闲广场，甚至还有幼儿园和大型商业与之配套），这样不仅给消费者更多的选择，也增加了各盘之间的竞争。其他还有一些小盘，主要在市区内，由于鸣笙房产是罗江本土的房地产开发企业，其品牌已经根植在罗江人心中，得到社会的认可，所以该公司在县城内开发的楼盘的销售情况比较可观； 3、 4、

面积：罗江市面上的楼盘户型主要集中在100上下的三室； 价格：市面上推出楼盘中，多层的价格在1600—1800之间（均

价），罗江的高层都还未面世（翰林苑一期的计划有变更，可能要修电梯公寓）；而且翰林苑（禾顺房产）还在一期开发的有别墅，售价在2000-2500元每平米。 5、

市场消化能力：整个罗江市场的房产销售情况比较理想，一般

在开盘之后能够正常的销售完毕，个别品质高的楼盘在排号期就锁定了一大批的刚性需求客户；而且罗江的住房租赁市场还不活跃，消费者在住房投资方面的意识还不强烈，市场还有很大的拓展空间。

6、 产品类型：罗江在售、再建及预售的楼盘均以多层为主，尽管

已经开始尝试高层，但在没有准确的市场信息的情况下，各个房地产开发商不会推出高层。 结论：

1、据了解罗江县2004的全县人口就已经达到24万人，而据2008年的相关数据显示罗江2008年的全县人口也只有24万8千人，县城人口仅有4万余人。说明在德阳地区房地产市场高速发展的近3年，罗江的城市化建设及经济、社会的发展还很缓慢，还有很大的发展空间。在罗江的房地产消费市场针对的客户群可以分为以下几类：一类是在罗江拥有固定的工作（如教师）或者拥有效益较好的工作（如在川塑上班）；另一类就是从农村迁移到城市的新进人口。

2、罗江新近开盘的物业都是大盘，不管从是物业本身的户型，，小区的配套，楼间距等方面都体现了各个楼盘的高档品质，这样对于整个罗江的房地产市场的提升都有很大的帮助，也就注定今后罗江房地产市场竞争的主旋律必然是高品质楼盘的竞争，也就预示着楼今后高品质的楼盘会更多。