商铺租售方案建议

一、芙蓉花园商铺基本情况

芙蓉花园商铺共有28个销售单位,总计销售面积9824。87M2,其中市土地储备中心预留15个销售单位。剩余13个销售单位可公开进行市场销售，具体销售范围:【纯底层商铺】03#、14#、21#；【1复2层商铺】商铺02＃、04＃、12#、13#、15＃、20#;【1复3层商铺】商铺25＃;【纯3层商铺】商铺26＃、27＃、28#，共计13间商铺，累计销售面积7198.06M2；

自商铺对外销售以来,通过前期积累客户和新增客户的商洽情况,反应出该商铺在实际利用和市场价值上存在疑虑,严重的阻碍了商铺的顺利销售，主要问题反馈如下：

1. 整体可售商铺面积过大,总价过高，受众面窄;

2. 纯底层商铺格局混乱，展示面太小,内部空间被结构墙分割，无法实现普通商家经营的需要；

3. 1复2层商铺基本是底层小，2层面积大的格局，且部分室内因消防通道或电梯井占用了空间,降低了使用价值;

4. 1复3层和纯3层的商铺，面积大,总价颇高,非一般客户所能接受。 以上四点是商铺销售中所集中反应的客观情况，为把芙蓉花园商铺资源有效利用，提升其商业价值，避免长时间空置而造成了无人问津的不良市场印象，我司建议针对商铺做一个租售联动的计划,以期能扭转租售不畅的局面.

二、操作指导思想

先投入后创收，即先以低收益方式招商户，进行市场培育，改善物业的市场形象,创造其商业价值.

三、操作方式建议

先租后售，通过出租，将商铺租赁给合适的商户，将整个商铺业态做好一个合理的布局，以改善物业的展示形象，同时也无形中增强了市场对它的价值联想。在商家经营获利的同时，可大大增强有能力购买的商家购置商铺的信心和决心,即可以降低经营成本,同时也是一项可预期获利的房产投资;此外，也同时对外销售，通过固定和现成的租金回报，来吸纳投资客户的购买。

四、具体操作办法:

1. 确定商业业态

有选择性地进行招商租赁:银行、超市、花店、礼品配饰店、医药店、宠物美容店、网吧、茶室、西式糕点、足浴、美发美容、教育培训，其他办公类； 2. 制定统一的租金及出租: 1) 租金价格（参考附件价格分析） 2) 租金

① 免租期设定(装修期）：普通商户免租2个月；有一定知名度商家免租3个月（如：银行、有规模的连锁超市、美发美容店等）；

② 租金支付：押一付六，即收取1月租金作为押金一次性收取半年租金; ③ 租赁期限:一般个体商家设定1—3年租期，到期可按行情价优先续租，经营面积超过500M2的企业商家租期3-6年;

④ 租金增长率:租金每3年环比增长5％。 3) 租售联动

① 租户在租赁使用期间，随时可以按市场价格优先购买所使用的商铺，之前已经支付的租金可抵扣房款，以促进其购买;

② 带租约销售,若租户放弃优先购买商铺，则可以考虑将商铺带租约一同转让给第三方,受让方可获得商铺转移后至租赁合同期满的所有租金收益

③ 未销售且未出租的商铺按市场价销售,可帮助其进行租赁。 4) 租金价格参考 ① 租金价格对照表

针对周边商业体的租金水平对照,从物业形态及业态分布来分析，应主要以怡景南园沿街商业做对比，同时结合相邻的圣德大厦及莱茵帝景的租金水平做参考。

② 结论:

a. 目前芙蓉商铺处于初步形成阶段，周边人气不足,需用2-3年的低租金水平吸引商家进驻，积累人气，创造商业价值，后期再根据商家经营状况适当做出调整；

b. 对比怡景南园项目，租金水平应适当拉开租金差异,降低入驻商家的前期经营成本投入，为商家创造盈利空间；

c. 友通数码广场是本区域内主题性商业广场，其商业价值最高，人气最旺,其租金水平只能对本案远期的租金价格产生带动效应,目前还无法做直接对照;

d. 因物业形态和商业规模差别，本案应比圣德大厦及莱茵帝景商业更具有竞争力和商业经营价值,因此，租金水平应高于这两个对比项目。

③ 租金价格拟定

参考周边租金水平的比较，结合本案结构特点和远期投资的增值预期，目前更为合理的手段是用略低于市场的租金水平，吸纳商户进驻，通过一段时期的经营展示，提升商业价值。既能保障资产价值的增长,也会无形中提高市场销售价格，实现较为理想的投资价值.

具体的租金水平建议：

① 纯一层商铺2。0元/M2/日； ② 1复2层商铺1.5元/M2/日； ③ 1复3层商铺（25#)1。2元/M2/日；

④ 纯3层商铺(26＃、27＃、28＃）1.0元/M2/日。