明源产品功能介绍xxxx版 ()

--各子系统分为系统概述、系统特点、功能介绍、业务流程图四部分

一 、

二 、

三 、

四 、

目 录

明源房地产业务解决方案蓝图规

划 .................................................. 4

明源地产 ERP 三大核心设计思

想 .....................................................................................4 明源地产 ERP 应用价

值...................................................................................................4 明源房地产企业运营门户 .......................................................... 5

企业运营门户概

述...........................................................................................................5 系统特

点 ........................................................................................................................6 功能介

绍 ........................................................................................................................6 系统截

图 ........................................................................................................................7

明源地产 ERP---全面预算管理系统（包含费用管理系统）.............................. 8 全面预算管理系统概

述....................................................................................................8 系统特

点 ........................................................................................................................9 功能介

绍 ........................................................................................................................9 业务流程图 ...................................................................................................................13

明源地产 ERP---POM 投资分析管理系

统 ............................................. 13 POM 平台概述 .................................................

五 、

六 、

.............................................................13 POM 平台流程

图...........................................................................................................14

POM 投资分析系统概

述.................................................................................................14 系统特

点 ......................................................................................................................14 功能介

绍 ......................................................................................................................15 业务流程图 ...................................................................................................................17

明源地产 ERP---POM 项目计划管理系

统 ............................................. 17 POM 项目计划管理系统概

述..........................................................................................17 系统特

点 ......................................................................................................................18 功能介

绍 ......................................................................................................................18 业务流程图 ...................................................................................................................22

明源地产 ERP---POM 成本管理系

统 ................................................. 22

POM 成本管理系统概

述.................................................................................................22 系统特

点 ......................................................................................................................23 系统功

能 ......................................................................................................................24 业务流程图 ....................................................................................................

...............30

七 、

明源地产 ERP---POM 采购招投标系

统 ............................................... 30 POM 采购招投标系统概述 .............................................................................................30 系统特

点 ......................................................................................................................30 功能介

绍 ......................................................................................................................31 业务流程图 ...................................................................................................................35

明源地产 ERP---CRM 会员管理系

统 ................................................. 35

明源地产 ERP---CRM 平台概

述......................................................................................35 明源地产 ERP---CRM 平台流程

图 ..................................................................................36 CRM 会员系统概述 .......................................................................................................36 系统特

点 ......................................................................................................................36 功能介

绍 ......................................................................................................................38

八 、

九 业务流程、 图 .................................................

CRM 售楼管理系统概

述 ................................................系统特

点 ................................................功能介

绍 ................................................业务流程十

图 .................................................

、 ...................................................CRM 租赁管理系统概

述 ................................................系统特

点 ................................................功能介

绍 ................................................业务流程

.................................................十一、 图明源地产 ERP---CRM 客户服务系

统 ................................................. 55 CRM 客户服务系统概

述 ................................................................................................55 系统特

点 ......................................................................................................................56 功能介

绍 ......................................................................................................................57 业务流程图 ...................................................................................................................60

十二、 明源房地产客户案

例............................................................. 61

一、 明源房地产业务解决方案蓝图规划

明源地产 ERP 三大核心设计思想

一条主线

以预算管控为核心,实现“战略执行一体

从战略执行

化”

的角度

两大平台

构建两大核心业务平台，打造企业高效从企业运营系价格链

统的角度

三大融合

从企业协同

通过业务、流程、资源的一体化，实现

的角度

高效协同

明源地产 ERP 应用价值

面向企业决策者 系统自动提醒决策者需要关注和审批的工作，并提供“管理驾驶舱/商业智能”强大的决策 工具，最简洁、最明了地展现决策者所关心的重点工作进展状态，提供决策支持。 系 统还支持“钻取式”的信息挖掘设计，可方便寻找出问题背后的真正原因。 面向企业员工 “企业门户与协作平台”将员工待办、关注、发起的任务展现出来，并与企业内部管理平 台的相关功能界面连接，实现工作协作流程化、任务安排自动化，包括日常行政和财务。 面向客户

围绕“销售、市场营销、客户服务、会员俱乐部”四大客户接触点，通过 CRM 平台、“客 户门户”， 建立全面的客户关系管理，向客户传达企业品牌价值和产品价值。

面向合作伙伴 覆盖房地产企业项目全生命周期的合作伙伴关系管理，从合作伙伴评估/级别体系的管 理、采购招投标管理到项目执行过程中“进度管理、质量控制、成本控制”等各方面维护 合作伙伴关系，提升项目竞争力，实现与合作伙伴的双赢。

面向公众、媒体、投资者 这类对象通常需要的是企业必须发布信息更及时、更透明。我们可以通过 ERP 系

统产生

需要发布的信息，并通过与前台发布系统（集团、各级公司网站、项目子站点）的连接， 自动化地展示项目优势、发布项目最新动态、服务信息等。

二、 明源房地产企业运营门户

企业运营门户概述

明源地产 ERP—企业运营门户是企业运营信息的集成平台，是帮助地产企业管理层管理企业运营状况 的有效工具，它以直观形象的方式将企业当前的运营信息集中地展现出来，让企业管理者随时随地了解企 业整体运作状况。从层次架构来看，运营门户分为三层，即针对集团/公司/项目的应用，分别推出的集团运 营门户/公司运营门户/项目运营门户；从内容构成上来看，企业运营门户的内容组织包括预算执行、项目运 营、客户经营以及知识与流程。

系统特点运营视角

首个以房地产运营为视角，进行 强大的信息集成，为管理层提供及 时了解企业整体业务状况的信息监 控平台；

个人工作管理

系统自动提示待办事项与计划工 作，推送式管理模式实现从“人找

事”到“事找人”的转变；

灵活的拖拉应用

门户部件支持“拖放技术”，大大 方便用户调整部件的布局。

项目视角

首个从项目的维度进行信息集成，提 供贯穿各业务环节的项目业务集成平台 和项目工作协同平台”；

预警与监控

通过红、黄、绿三色警示灯实时反映、 监控运营情况，协助高层第一时间发现

问题，并及时采取措施；良好的扩展性

门户框架具有很好的扩展性，支持自 定义门户、门户主题、功能导航、部件 布局、常用链接、站点配置等。

功能介绍

运营门户设置 具体包括以下几个模块:

参数设置：配置运营门户的运行参数包括显示项目、统计标签、产品特征、帐龄期间、 数据同步参数等。 数据汇报：汇报运营门户统计需要的数据，包括集团与各公司的会员满意度与客户服务 满意度。 集团/公司运营门户 具体包括以下几个模块:

首页：将集团/公司管理层关注的内容与个人工作提醒集成在首页，方便其查询。 全面预算与执行分析：包括集团/公司年度预算执行情况的分析与项目生命周期利润与现金

流的预测。

项目运营指标分析：包括计划执行、成本执行与销售的具体业务信息。 客户经营指标分析：从营销、会员、客服三个方面来体现集团整体客户经营状况。

运营门户导航：以地图方式提供到集团运营门户、各公司运营门户、各项目运营门户入 口的导航，通过这里可根据权限进入相应的运营门户网站。 项目运营门户 具体包括以下几个模块：

首页：将项目当前最新的运营信息与个人工作提醒集成在首页，方便项目成员了解项目 状况。 计划执行：展现项目最新关键计划进展及近期重点工作项。 阶段性成果：以交叉列表形式体现项目阶段成果的完成情

况。

成本情况：分动态成本、异常成本、合同分析三部分体现项目成本执行状况。

销售情况：包括销售日报、销售月报、销售趋势分析、库存及销售分析、财务回款分析 等内容。

文档管理：对项目文档资料进行保存、查阅等管理工作，并可对不同人员设定其访问文 档范围。

运营门户导航：以地图方式提供到集团运营门户、各公司运营门户、各项目运营门户入 口的导航，通过这里可根据权限进入相应的运营门户网站。

系统截图

三、 明源地产 ERP---全面预算管理系统（包含费用管理）

全面预算管理系统概述

全面预算管理系统是针对房地产行业预算管理、具有鲜明房地产行业特点的解决方案，由预算编制、 预算审批、预算调整、预算执行控制、预算分析等构成的闭环系统，实现地产企业在集团、分公司、项目 的多层级预算管理，并结合明源售楼管理、成本管理、费用管理系统，实现对预算的过程预警与管控，通 过直接提取业务系统中执行数据与预算数据进行对比分析寻找差异。通过实施明源全面预算管理系统帮助 企业规范预算管理流程、提高预算编制水平、缩短编制时间，从而提高企业预算管理水平。

系统特点

具有鲜明房地产特色的全面预算管理 全面预算之“费用预算”管理系统的特点

全面联动 计划系统、项目视角 以项目的视

销售系统、成本系统 与预算系统全面联动，保证预算编 制科学、合理； 合约规划

将成本预算分解为“合约规划”， 指导并控制合同签订，使预算执行 真正落地；

事项预算

通过“重大事项”功能，支持职能 部门的重点工作预算管理； 资金计划 以年度成本预算为依据，指导和 控制“月度资金计划”；

动态现金流管理 资金计划与进度计划联动，实现

预警与强控

“预警指标”和“强控指标”双保险； 例外管理 支持职能部门“重大事项”的预 算编制；

营销费用 分三大类按“比例”控制，重点管控营

销费用的“可变成本”（例如：推广、代 理、广告费等）。角，将费用与受益部门

（个人）挂钩，确保“谁受益，谁承担”；分级管控

支持从集团总部——区域公司——

项目的总量控制和分析；

动态现金流管理； 功能介绍

我的工作台 总述：不同身份的用户可以设定自己的个性

化工作界面，包括常用功能模块、常用报

表和自己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以在自己特定的工作 台界面下开展工作。 基础设置

具体包括以

下几个模块:

项目概况：用于管理项目的基本信息，包括项目团队，

项目下的产品设置。

标准科目设置：设置集团标准控制科目、合约规划模板、核算科目、费用科目。控制 科目树用于项目成本预算分解，费用科目树用于部门费用预算编制，并允许对科目设置 是否进行预算控制。

公司科目设置：设置公司标准控制科目、合约规划模板和核算科目,设置项目标准控制 科目和核算科目。支持对控制科目进行授权。

预算部门设置：增加特殊预算编制部门，设定预算部门费用责任人、预算编制人。 合作伙伴管理：通过建立合作伙伴台帐，对有业务往来的各类合作伙伴进行管理。 部门人数设置：设置部门每月平均人数，用于部门或公司人均费用分析。

业务参数设置：设置全面预算系统中相关参数，如：预算审批模式、预算预警比例、 控制周期等相关参数。 项目预算管理 具体包括以

下几个模块:

项目经营计划：查询各项目的关键节点计划的执行情

况，同时也可查看各项目的项目 简报。

项目成本预算：管理项目目标成本，对项目目标成本在成本控制科目上进行合约规划 分解，并对合约规划付款计划日期进行预测，通过项目支出预测将分解结果以流出现金 流方式进行展示。

项目销售收入预算：包含所有各分级机构的合作伙伴，上级分级机构可以通过“共享” 机制，将本机构下的合作伙伴共享给其它分级机构，这样可以共享同一个合作伙伴的全 信息，查询合作伙伴提供的产品信息、产品历史交易记录、合作伙伴评估、相关投标、 合同及曾经出现的质量缺陷等信息。

项目税费预算：设置各种税费税率计算参数，系统自动

计算各种税费金额，并将依照 税费缴纳规则进行时间分解，通过税费支出预测将分解结果以流出现金流方式进行展 示。

项目预算分析：通过项目预算分析，了解项目收入、支出相关预算执行情况。

项目利润预测：动态预测项目执行过程中的最终利润值，并依据评价指标判断项目是 否在可控范围之内。 部门费用预算 具体包括以

下几个模块：

事项管理：设置公司年度事项名称，明确事项责任部门、责任人，并用于部门按事项

履约评估：编制部门年度费用预算，以事项、费用科目

为基础，编制本部门本年每个

月度费用支出预算。

部门费用预算：提供集中评价功能，各分级机构或采购方可以视情况，每年组织一次 或两次，对某类产品的合作伙伴进行集中评价。由于合作伙伴类不同、评价部门的专业 不同，对应的问卷也可能不同，所以必要的话，系统需要支持，对“同一类合作伙伴”的 “不同评价部门”可设置不同的问卷。

部门费用资金计划：动态预测部门费用执行过程中的最终预算，对于已发生月份汇总 实付金额，未发生月份汇总预算与预算调整金额。

部门费用分析：展示部门费用预算在执行过程中的累积已发生费用、累计预算、累积 差额、使用率等信息，协助管理层了解预算执行情况并执行相应改进措施。 公司年度预算 具体包括以

下几个模块：

项目成本年度预算：以一年十二个月为单位对项目成本

预算进行提取，将符合时间要 求的付款计划按成本科目进行汇总，形成项目成本年度预算。

项目销售收入年度预算：以一年十二个月为单位对项目销售收入预算进行提取，将符 合时间要求的回款计划按产品进行汇总，形成项目销售收入年度预算。

项目税费年度预算：以一年十二个月为单位对项目税费预算进行提取，将符合时间要 求的付款计划按税费名称进行汇总，形成项目税费年度预算。

公司年度预算审核：将项目成本年度预算、项目销售收入年度预算、项目税费年度预 算、部门费用预算合并生成公司年度预算，审核后用于执行过程中的预算考核与分析。

预算执行分析

项目现金流：动态预测项目未来预计收入与支出情

况，并提前预估项目资金缺口。

项目年度利润预测：以年度为单位将项目利润进行展开，了解在过去的年度中结转的 收入与支出并预测未来年度的收入与支出情况。

公司经营现金流：将项目现金流量数据汇总结合公司部门费用支持形成公司经营现金 流量表，从整体上了解公司运营资金情况。

公司年度现金流：将公司现金流量表按照经营活动、投

资活动和筹资活动进行分类汇

总以年度为单位进行展示，以了解各类活动对企业财务状况的影响，以及预测未来的现 金流量。

公司年度利润预测：以年度为单位将公司下所有项目利润进行展开，了解在过去的年 度中结转的收入与支出，并预测未来年度的收入与支出情况。

公司项目预算分析：以年度为单位将公司下所有项目预算执行情况进行统计对比分 析，实时了解项目当前预算执行情况与全年预算执行情况。

公司费用分析：展示公司所有部门费用预算在执行过程中的累积已发生费用、累计预 算、累积差额、使用率等信息，协助管理层了解预算执行情况并执行相应改进措施。

人均费用分析：展示公司所有部门人均费用预算在执行过程中的累积已发生费用、累 计预算、已发生人均费用、预算人均费用，横向对比各部门人均预算执行情况。

个人费用分析：展示个人费用预算执行情况。 付款管理

具体包括以下几个模块：

日常报销申请：用于发起日常费用支出报销申请，并明确本次申请费用所分摊的预算， 在审批过程中判断预算是否在可控范围之内，对于超预算的申请将不能通过审批。

领借款申请：用于发起领借款申请。 付款登记：对审批通过的日常费用报销申请、领借款申请进行实付款登记。

业务流程图 四、 明源地产 ERP---POM 投资分析管理系统

POM 平台概述

POM 是项目运营管理平台的简称（Project Operation Management），系统业务覆盖“投资策划、计划、 设计、成本、采招、合同、工程、销售、入住”全生命周期的项目运营管理，是明源地产 ERP 的重要组成 部分之一。

POM 平台包括项目发展阶段的投资分析子系统、项目建设过程中的计划管理子系统、设计管理子系 统、成本管理子系统、采购/招投标管理子系、合同管理子系统统等，子系统拥有统一的业务和数据间的相 互关联，真正实现了对房地产项目的全生命周期的业务精细化管理。同时，POM 平台的设计并没有局限在 管理项目/产品“建造过程”，而是站在“提升资源利用率、增加项目投资回报”的角度进行更深层的管理，能 够在时间、成本、质量及现金流等各个维度展现项目的计划与运作对比情况，为房地产企业领导团队的决 策调整提供强大的支持。

POM 平台流程图

POM 投资分析系统概述

明源投资分析系统就是采用信息化的方式，进行项目的投资方案制定、项目投资估算、项目收入预测、 资金筹措预估，并通过对历史项目成本数据库的沉淀，达到对新项目投资指引的目的。最终、系统通过财 务评价、敏感性分析等指标反馈，对决策层进行投资分析提供数据支持。

系统特点

根据项目“投资估算”、“销售收入预测”、“资金筹措”制订“项目投资基本方案”，然后 针对该“项目投资基本方案”进行财务评价和敏感性分析，从而实现对项目的可行性分 析。

功能介绍

我的工作台 不同身份的用户可以设定自己的个性化工作

界面，包括常用功能模块、常用报表和自

己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以在自己特定的工作台界面 下开展工作。 项目准备

项目概况：登记项目基本信息，设置项目的技术经

济指标与项目特征。

测算科目设置：设置投资估算的测算科目体系。 项目特征模板：项目特征模板就是根据项目的特征情况来设置相似条件，以便在后期

制定项目投资估算方案的时候，引用这些项目的特征，可以迅速找到相似项目，为制定 估算方案提供便利。 技术经济指标模板：技术经济指标模板是用来定义项目工程的技术和经济方面的参 数，如建筑面积、占地面积、总造价、单位造价等。用户在此模块建立基本信息供所有 项目选择使用。项目技术经济指标是项目估算成本制定的参考依据。

业务参数设置：该界面主要用来设置系统的一些参数。 投资测算

方案制定：设置投资估算的方案，为投资决策提供

依据。

投资估算：用来对当前方案进行投资测算。 项目收入预测：对核算对象的收入情况进行预测，且根据预测信息确定资金的来源以 及数量。

项目资金筹措：房地产开发项目资金筹措计划，主要是在开发项目对资金的需求以及 投资、成本与费用使用计

划，预售收入预测的基础上，确定资金的来源和相应的数量。

现金流量表：现金流量表是反映公司某一时期的现金流入和流出的情况。

投资分析 财务评价：财务评价的依据是现金流量表，目的主要是进行“项目可行性分析”。

单因素敏感性分析：此模块主要是根据当前方案的现金流数据，计算出其中的某投资

类因素、收入类因素发生改变后，对财务评价指标的影响。

多因素敏感性分析：多因素敏感性分析是指多个因素发生变化时，对项目净效益的综 合影响程度。 成本数据库

项目成本数据库：项目成本数据库是对历史项目成本数据的沉淀，可以作为下一个项 目投资估算的基础和参考。

项目成本对比分析：进行多个项目之间的成本对比分析。 项目指标对比分析：此模块用来对项目所选方案的系统指标与自定义指标值进行对比 分析。

报表管理 统计报表：投资分析报表系统

业务流程图 五、 明源地产 ERP---POM 项目计划管理系统

POM 项目计划管理系统概述

明源 POM 项目计划管理子系统是结合行业领先企业的管理实践，聚焦项目计划和任务执行管控的专 业系统。系统以项目计划编制——审核——执行——分析——调整的全闭环控制模型为核心，全面实现了 对时间进度、工程进度和形象进度的精细化过程控制。另外，系统还支持进度管控工作分解到部门和个人， 支持对项目计划执行阶段性成果的管理，并建立与费用预算、招投标、合同执行与付款、质量检验等多项 工作的联动，从而更有效地实现对项目全方位的事中和事前管控，提升项目管理水平。

系统特点

采用了各种先进的项目管理技术 系统广泛应用各种

先进的项目管理技术实现项目的动态管理，包括项目编码体系

（WBS) 、甘特图 (Gantt Chart) 、关键路径法 (CPM)等。

强大的项目管理知识库 项目开发过程中会产生大量的文档、图形、视频，需要系统有效进行管理，便于内 部共享、授权使用，方便在今后的项目中继续利用，从而提高整体的项目管理工作的 效率与加速企业知识的积累。系统支持对资料进行分类，比如合同、签证、变更、结 算、各种往来文件等等。

全面、精确的过程控制 系统是从集团、公司和个人三个维度的计划编制和执行情况来实现对各个工作进度 的管控。通过计划的制定、执行实施、分析反馈、调整，全面实现对项目时间进度、 工程进度和形象进度的精细化过程控制。

支持 Project/Excel 格式工作计划的导入/导出 系统支持类似 MS-Project 的计划编制的界面和Excel交互模式，并支持 MS-Projec（t ）格式的 WBS 工作计划导入/导出，不仅保留了用户熟悉的操作习惯，还可方便地帮助 用户实现从手工计划向系统计划的过渡。

支持以图片或视频的方式展现形象工程 在房地产项目开发的管理过程中，许多关键工作和资金流的重要控制节点往往与项

目的一些形象工程紧密相关，为了便于企业领导能及时、形象掌握项目的形象进度， 系统提供以图片和视频的形式上传和展现形象进度的功能，并将工作任务汇报与形象 进度汇报融入一体，使上报更为及时。 灵活强大的自定义报表体系 系统具有强大而灵活的报表管理体系，客户可根据自己工作需要自定义各类报表，

方便快捷的统计数据，在一定程度上满足个性化应用需求。 功能介绍

我的工作台 针对不同身份用户的信息中心，用户可以

设定自己的个性化工作界面，包括常用功

能模块、常用报表和自己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以 在自己特定的工作台界面下开展工作。

项目准备

初始化项目的基本信息，为后期的项目管理做

准备，具体包括以下几个模块:

项目概况：用于新建项目、项目基本信息的设置、户型设置和项目团队的设置。

项目构成：用来定义项目的基本构成信息，如楼栋资料、房间信息。 户型结构：设置产品的类型、房间结构等信息。 项目管理知识库：用于管理项目开发过程中产生的大量文档、图形、视频等资料，

便于在今后的项目中继续使用，可以提高项目管理工作的效率。

标准工作指引库：建立工作项的标准化指引库，为项目计划执行人员提供工作指引， 是知识共享、知识管理的直接体现。

计划模板管理：编制项目计划模板，为以后各项目快速编制计划提供基础支持。 业务参数设置：初始化项目状态、建筑性质等参数。

集团关键节点管理 关键节点计划：管理集团级领导关注的项目里程碑事件，从集团角度掌握计划执行 情况，从而达到分层级管理项目计划的目的。

关键节点达成率：建立关键节点计划执行情况达成率的对比分析，为计划执行与考 核提供数据支持。 公司项目计划管理 以项目计划编制审核执行分析调整为核心流程来全面实现对时间进度和工程进度的 精细化过程控制，具体包括以下几个模块：

计划编制与调整：对整个项目的工作进行分解，建立 WBS 工作树，最终将项目分解 成工作任务，并根据每个工作任务的工期、先后顺序、逻辑关系得到项目计划，指导 项目执行。新项目计划可以引用历史项目的计划模板，通过快速配置得到项目计划。 编制好的项

目计划也可以保存为项目计划模板，以供日后编制其它项目计划时引用。

项目计划执行：用于跟踪项目计划中各个工作任务的执行情况，可以对每个工作任 务进行进度汇报和点评，对工作类别为阶段性成果的工作任务，需要提交相应的项目 成果，以此来指导每一个工作任务的操作直到彻底完成。

部门计划执行：以部门为维度来展示所有项目的执行情况。 项目阶段性成果：对项目计划中工作项为“阶段性成果”的工作任务，提交项目阶段

性成果。

计划执行对比：以甘特图和对比图的形式来实现项目计划完成情况与项目实际完成 情况的对比。 进度报告查询：对项目计划中各个工作任务的进度情况进行查询操作。 项目计划达成率：监控项目计划、公司计划达成率情况。 个人月度计划管理

编制与执行：由项目计划分解细化到个人工作计划，并对个人工作计划的编制、执 行与反馈进行管理。

个人计划达成率：对个人计划执行情况进行管理。 形象进度管理

以图片、视频的形式上传和展示形象进度，具

体包括以下几个模块： 项目形象进度：以图形的方式来展示每个月份集团关键节点按时完成计划的比率。 工程剖面图：以剖面图的形式来形象地展示地下工程的完成情况，它用不同颜色来 表现完成进度的比例。在工程信息修改界面可以上传工程剖面图。

楼栋施工计划：对楼栋施工计划的编制、执行与反馈进行管理。 楼栋结构：用来对楼栋的楼层结构进行统一管理，用户可对每个楼栋定义不同的楼 层结构。

楼栋形象进度：反映楼栋各分项工程进展情况，它是以项目的各个楼栋，按照不同 分项工程，采用模拟涂黑法，来展现不同层面的工作进度。 报表管理

以报表的形式来反映项目的完成情况，具体包

括以下几个模块：

集团运营简报：汇报集团每个月份关键节点计

划按时完成情况的比率。 地区公司运营简报：汇报地区公司每个月份全部计划按时完成的比率。 统计报表：用于列出本系统可打印的统计报表明细。 自助查询：用户可以根据需要自定义查询视图。

系统初始化

是涉及到整个软件系统的数据安全、管理维护的重要功能模块，通过它可以对系统 进行维护。具体包括以下几个模块：

应用系统设置：用来配置系统功能模块。此功能的操作需要特别注意，无论是数据 的编辑或删除都将会导致系统无法使用的后果，所以对此功能进行操作时，请在明源 公司技术人员的指导下进行。

功能定义：是软件自定义功能的重要组成部分，它决定了各模块的主体功能类别、 排列顺序和权限点等属性，所以对该模块进行操作时需要特别小心，务必在明源公司 技术人员的指导下进行。

组织架构：用来管理建立的集团或公司、部门、团队与项目团队信息，以便于后续 的数据过滤使用。通过新增操作可以新增公司、部门与团队，为每个单位指定其性质 是公司还是部门以及其上级单位，这样便可以建立集团、区域中心、公司、部门多级 结构，也正是如此，只能删除最末级的单位。

岗位授权：用来对岗位的动作点、数据权限进行维护，用户只需对岗位进行授权后， 就可以灵活的将其分配给多个不同的用户，使这些用户同时具有相同的权限，从而减 少重复为多个用户授予相同的权限的工作。 用户管理：用户管理是和岗位配合使用的权限设置功能，主要用于维护用户信息。 通过新增操作可以创建用户，在为其分配某一具体的岗位后，此用户便拥有所分配岗 位的动作权限与数据权限。

日志管理：系统实时监控并记录所有进入系统的操作人员对每个功能模块的操作情 况，保障系统的安全性。

通用岗位：用于对通用岗位授予不同子系统的操作权限，便于在对【组织架构】模 块中定义的岗位进行授权时可以直接引用通用岗位快速授权。

清空数据：用于清空当前数据库中的所有或部分数据，一般用于第一次运行前，清 空系统内的试用数据。由于该操作可能引起数据丢失，因此，在系统正式

启用后，不 要轻易使用该功能。如果确实需要，一定要先做好数据库的备份工作，以防数据丢失。

交互日志：用于查看与客户、会员的所有交互记录。 工作台配置

用户可根据需要自行设置工作台信息。具

体包括以下几个模块： 桌面部件管理：用于管理我的工作台中的桌面部件，用户可以自定义部件。

定制公共桌面：用于定义个性化的桌面，用户根据自己所需要了解的信息定制自己 的桌面部件，从而通过我的工作台了解到最新的信息。

公告管理：用于管理当前公司下的所有公告，用户可以发布最新的公告通知。

业务流程图 六、 明源地产 ERP---POM 成本管理系统

POM 成本管理系统概述

明源 POM 成本管理子系统，基于“目标成本+责任成本+作业过程控制”的现代成本管理体系而开发, 根 据项目开发各阶段成本管理重点不同，分为项目发展阶段的测算成本、设计阶段形成的目标成本、项目执 行过程中的动态成本、项目结算后形成的核算成本，真正实现成本控制、成本核算的目标。系统以“合同为 中心的全动态成本管理”为主线，通过科学、规范的成本结构树，全面系统地反映各个项目在其整个生命周 期任意时点的动态成本、实际发生成本、实付成本的构成情况，为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动 向、制定资金计划、掌控投资进度等提供强有力的科学依据，是房地产企业把握先机、提升核心竞争能力 的重要辅助工具。

系统特点

成本管理的核心思想：从“以核算为中心”转向“以控制为中心”

成本控制强调成本过程控制点的前置，通过目标成本分解合约规划，指导、控制“合 同的签订与变更”，要求合同审批时指定对应的“合约规划”，避免“先签合同再核算成本” 带来的“控制滞后”；避免成本执行中由于成本结构分类缺项、漏项导致的“成本虚低”； 避免因拆分错误导致“成本虚高”。

成本核算重点是按项目、分产品进行事前测算、事后核算、横向对比分析、形成“成 本数据库”。 通过“合同规划与执行”体系，实现“成本的过程控制”、“动态成本的实时跟踪”

分解 控制目标成本 ———— 合约规划 ———— 合同签定、合同变更，每一个合 同都要有相关的“合约规划”与之对应，成本的过程控制可以细致到“合同级”；同时，每 一个合同执行时对成本造成的影响，都可以反映到动态成本的变化，从而实现对“动态 成本的实时跟踪”。

全成本的动态管理 实现包括合同性成本、非合同性成

本、待发生成本在内的全项目动态成本管理，在项 目整个生命周期的任一时间点都可以得到项目的动态成本，无须等到竣工结算就能够实 时了解当前每单方预期造价，实现当前动态成本与目标成本的对比分析，为成本控制和 经营决策提供科学依据。

强大的合同台帐管理 通过合同台帐可以方便地查询到合同的全信息，包括：合同信息、合同变更、付款计 划、付款审核、付款信息、合同结算、合同执行评估、合同分析、合同性成本拆分及材 料成本拆分，实现信息在相关业务部门间的共享。避免了各部门多盘台帐所造成的信息 重复录入且不一致的现象，保证相关信息的完整性、唯一性及高度共享。

严谨的成本控制体系，数字化的成本绩效考核依据 基于合理的成本结构分类科学制定目标成本，以此作为成本控制的上限；通过动态成

本与目标成本的对比，实时反映异常成本状况，并支持

对异常成本产生根源的逐层深化 分析；结合责任成本体系，将各项成本指标落实到岗，通过动态成本反映相关成本指标 执行情况，为成本绩效考核提供数字化依据。 全方位的合作伙伴管理 系统提供对各类合作伙伴的综合管理，包括：基本资料、资质审核、相关合同、往来 帐务、等级评定等信息，同时支持以合同为主线实现对合作过程的全程跟踪，为合作伙 伴的选择提供依据，为规避合作风险提供保障。

精细化的甲供材管理 以材料库为基础，实现对各类材料的规格、单价、应用状况、相关合同及供应商的管 理；并支持对材料计划、供货、领用的全程追踪，最大限度避免“超领”“超供”现象的发 生。 完备的事前评估及控制机制

“没有预算不能签约” ——如果突破了目标成本，经办部门将不能直接发起相关合同的 审批，直到其完成相关预算的追加审批；“没有月度资金计划不能付款” —— 上个月末 的月度资金计划严格控制下个月的款项支付，例外情况必须走更严格的“计划外审批流 程”，对于超警戒线的合同及时进行预警或报警，真正实现数字化事前控制。

灵活强大的自定义报表体系，支持层层钻取式查询 系统具有强大而灵活的报表管理体系，客户可根据自己工作需要自定义各类报表，方

便快捷的统计数据，在一定程度上满足个性化应用需求。 系统功能

我的工作台 针对不同身份用户的信息中心，用户可以设

定个性化工作界面，包括常用功能模块、

常用报表和自己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以在自己特定 的工作台界面下开展工作。

基础设置

初始化项目基本信息，为后期项目管理做准备。

包括以下几个模块：

项目概况：用于管理项目的基本信息，包括项目团队，项目下的产品设置等。 标准科目设置：设置集团标准控制科目和核算科目。 公司科目设置：设置公司及项目标准控制科目和核算科目。 合同类别设置：初始化公司的合同类别，为合同管理做

准备。

合作伙伴管理：对有业务往来的各类合作伙伴进行管理。了解合作伙伴的基本资料、 提供的服务与相关资质、产品报价、相关合同、应付款、实付款、付款计划及供应材料； 另一方面使合作伙伴方便查询到与其相关的所有合同的全信息。

甲供材料设置：管理公司下的甲供材料信息。 业务参数设置：设置成本系统的参数，如产品类型、编码规则设置、合作伙伴类别设

置、变更类型、变更原因、付款银行、启用工作流标识、变更比例警戒线、付款比例警 戒线等。

目标成本

用于 “规划设计/扩初设计/施工图设计阶段”的“目标成本”管理。具体包括以下几个模 块：

目标成本：对“规划设计/扩初设计/施工图设计阶段”过程形成的“目标成本”进行管理。 支持目标成本录入、目标成本调整、历史版本保存的功能。

合约规划：对科目的目标成本在时间轴上按预计合约思路进行分解。在编制合约规划 时，允许根据目标成本批量生成，并支持根据项目进展逐步细化合约规划，合约规划分 解完成后，以此指导合同的签订和变更，实现合同的事前控制。通过合约规划与实际的 执行对比，有效反映合同的节超情况，真正实现合同级的成本控制。 甲供材管理 用于管理甲供材信息、制订材料采购计划、材料采购及供货等业务流程，具体包括以 下几个模块： 甲供材预算：用于管理各种材料按标段的预算。

材料计划：工程部根据施工单位的材料申请制订采购材料计划，为采购部集中采购提 前做准备，同时也可以有效管理施工单位的材料申报情况，防止因材料问题影响项目进 度。

材料订单：采购部根据工程部上报的材料计划，集中制订材料采购计划。采购前可进 行单价对比，以确定最佳的供应方。

材料供货：将采购部采购的材料供给施工单位，施工单位的领用需要根据申请的材料 计划来领用，防止多领、冒领。

甲供材分析：预算执行分析、领用数据、供货数据的统计分析数据。

合同订立 对公司各项目所签订的合同、合作伙伴及相关文档进行统一管理。合同签订需要及时

对比合约规划，根据预算控制合同的签订，并且对合同预估到的变更能及时进行管理。 此外还支持对合同的借阅情况和印花税进行管理。具体包括以下几个模块： 合同登记：用于登记合同的详细资料。记录合同的基本信息、详细信息、主要经济条 款、付款条件、预估变更、相关文档、材料预算；管理多种类型合同，包括：直接合同 三方合同、补充合同等，并可以有效地管理合同的电子文档；登记合同/非合同时需指定 对应的合约规划，进行事前控制，实时反映项目的动态成本。

文档管理：对工程成本的相关文档进行集中管理，支持相关文档的上传、下载、在线

查询功能，方便在实际业务中对文档的随时调阅。 合同借阅：对合同的借阅情况进行管理，登记合同的借阅及归还明细。 印花税管理：对合同及其变更的印花税情况进行管理。 合同执行 用于跟踪合同执行的全过程，包括合同的变更申请、正式变更、准结算、结算，合同

履约评估和合同台帐查询功能。具体包括以下几个模块： 合同变更：用于登记合同执行过程中所发生的设计变更、现场签证等各种变更的详细 资料，支持相关变更电子文档的管理；合同在发生变更时需要指定对应的合约规划，进 行成本的事前控制，实时反映项目的动态成本。系统还提供了合同变更的预警功能，对 超出变更比例的合同进行报警，从而有效控制“变更黑洞”。 合同结算：用于对合同进行准结算或结算处理，录入总造价、其它扣款、甲供材金额、 结算金额、结算时间、保修款，系统自动计算合同的应付进度余款，完成合同的结算调 整。

履约评估：用于合同执行完毕后，对合同从合同订立、工程质量控制、施工工期控制、 工程成本控制及合作配合等各个方面进行综合评价和总结。一方面为公司未来选择合作 伙伴提供重要参考依据，另一方面也为后续项目的开发积累经验。

合同台帐：用于查询相关合同信息和关联业务。可方便地查询到合同执行时的各类信 息，包括：合同信息、合同变更、付款计划、付款审核、付款信息、合同结算、合同执 行评估、合同分析、合同性成本拆分、实际发生成本拆分、实付成本拆分，实现信息在 相关业务部门间的充分共享；通过“相关业务”功能，可以方便的切换到各具体业务模块， 进行相关的业务操作。

合同付款 用于记录合同进度款审定情况、付款计划的制

定与调整、付款申请及审批过程和款项

实际支付，支持付款计划、应付款和实付款信息的快速查询。

应付进度款：用于控制付款进度与合同履行情况一致，通过合同付款约定及合同履行 情况审定应付款的应付金额，为付款计划的制定提供参考。同时根据合同应付进度款自 动生成实际成本。

付款计划：用于实际业务中根据合同进度制定相应的付款计划。实际业务中用户可以 在应付进度款标签页录入合同应付信息，管理工程的形象进度，根据应付进度款金额确 定付款计划，防止付款超过工程进度；可以直接从“合同付款条件”、“合同变更”引入相 关款项，自动生成付款计划，也可以手工制订计划。

付款申请：管理合同/非合同的付款申请单。所有的合同付款必须进

行付款申请，审批

通过后才能付款。付款登记：用于管理合同款的实际付

款记录及实付款查询，支持批量 审核实付款；拥有合同实付款预警功能，当实付款金额超过警戒比例后，系统自动提示 报警信息。

合同分析 是针对合同执行、合同付款等情况进行统计分析，并以图表的形式显示，让用户更直

观地了解合同的执行情况，具体包括以下几个模块：

合同执行分析：按照项目、合同类别，对“已结算”、“未结算”合同的合同成本及变更 情况进行分析，实时反映合同的最新执行情况，为控制成本、控制变更提供决策支持； 分析不同类型合同的成本分布情况及不同合同变更类型的分布情况。

合同付款分析：目的是使用户对合同的整体付款进度一目了然，为合同付款决策提供 强有力的支持。按照项目、合同类别，以“概要”、“明细”、“图形分析”三种方式分析； 分析对象有：合同付款的“合同动态成本”、“累计应付款”、“累计应扣款”以及“待定应付 款”等。

月度资金计划 用于资金计划管理人员统筹安排公司的资金计划，对资金计划与实际执行进行对比分

析。通过合同经办及时对付款计划进行调整，每月系统自动输出汇总的月度资金计划， 资金计划管理员组织召开月度资金调度会，进行部门间的调配，合同经办人根据会议决 议对付款计划进行更新，资金计划管理人员对资金计划进行审核锁定，并通过资金计划 分析及时查看计划与实际执行情况的对比执行，提供考核依据。具体包括以下几个模块： 资金计划编制：合同经办人调整自己负

责合同的付款计划，为下月的资金支付做准备。

资金计划审核：资金计划管理人员基于合同经办人调整后的下月付款计划，汇集并审 核形成公司下月的项目资金计划，并拍照存档。

资金计划分析：资金计划与实际执行的对比分析。 动态成本 根据目标成本、已发生成本（合同性成本和非

合同性成本）和待发生成本，自动计算

出各项目的最新动态成本，为公司的成本控制提供依据，具体包括以下几个模块：

动态成本监控：实时反应项目动态成本，动态成本月度回顾记录各个阶段的动态成本， 并及时发送到指定人员，为决策提供依据。

动态成本构成：展示项目最新的动态成本构成明细。实际成本分析：将动态成本、目 标成本、实际发生成本、实付成本进行对比分析，反映各核算对象的执行进度及应付、 实付情况。

织。

库存结转：对于甲供材料和跨项目合同的处理，通过库存结转来管理公司临时库存材 料的出入库信息。 成本核算 对项目发展阶段的测算成本及项目结算后形成的核算成本管理，具体包括以下几个模

块：

测算成本：从工程造价维度测算项目初期的估算成本、目标成本；测算成本科目级别 可随着项目进展逐步细化。不同阶段的测算成本数据可以保存为不同版本，并支持不同 版本的对比分析。

核算成本：从工程造价维度核算项目的结算成本，支持两种核算成本形成方式：一是 直接录入实际的工作量清单；二是将项目的所有合同在核算科目上进行拆分。 项目产品对比分析：提供多项目的成本对比分析功能，使成本控制有数据参照。

报表管理整个成本系统的内置统计报表，按业务分类组

统计报表：系统具有强大而灵活的报表管理体系，客户可根据自己工作需要自定义各 类报表，方便快捷地统计数据，在一定程度上满足个性化应用需求。

系统设置 是涉及到整个软件系统的数据安全、管理维护的重要功能模块，通过它可以对系统进 行维护。具体包括以下几个模块： 应用系统设定：用来配置系统功能模块。

功能定义：是软件自定义功能的重要组成部分，它决定了各模块的主体功能类别、排 列顺序和权限点等属性，所以对该模块进行操作时需要特别小心，务必在明源公司技术 人员的指导下进行。

单位管理：是建立集团或公司的组织架构，以便于后续的数据过滤使用。在操作上也 很简单，通过“新增单

位”按钮增加新的单位，为每个单位指定其性质是公司还是部门以 及其上级单位，这样便可以建立集团、区域中心、公司、部门多级结构，也正是如此， 只能删除最末级的单位。

角色管理：当同级别的操作员拥有相同的操作权限时，用户可以通过角色管理模块为 这些用户定义一个角色，从而减少重复为多个用户授予相同的操作权限的工作。通过“新 增角色”操作为不同单位定义不同的角色，并为每种角色指定相应的用户，而通过“角色 授权”操作为每种角色授予不同的操作权限，该功能是与用户管理共同使用，最终达到 权限解释的目的。

用户管理：是和角色管理配合使用的权限设置功能，主要增加新用户及用户信息的维

护。通过“新增用户”操作来创建用户，为每个用户指定其所属角色。

日志管理：系统实时监控并记录所有进入系统的操作人员对每个功能模块的操作情 况，保障系统的安全性。

清空数据：用于清空当前数据库中的所有或部分数据，一般用于第一次运行前，清空 系统内的试用数据。由于该操作可能引起数据丢失，因此在系统正式启用后，不要轻易 使用该功能。如果确实需要，一定要先做好数据库的备份工作，以防数据丢失。 工作台配置

用户可根据需要自行设置工作台信息。

桌面部件管理：用于管理我的工作台中的桌面部件，用户可以自定义部件。

定制公共桌面：用于定义个性化的桌面，用户根据自己所需要了解的信息定制自己的 桌面部件，从而通过我的工作台中了解到最新的信息。

公告管理：用于管理当前公司下的所有公告，用户可以发布最新的公告通知。

增值功能管理驾驶舱：针对公司决策层的需求，把反映公司整体运营情况的相应统计图表，集 中整合在管理驾驶舱中。领导只需登陆管理驾驶舱，便可方便快速的了解当前公司的营

销数据，为决策提供支持。

财务接口：系统提供凭证设置功能，用户可以根据实际业务设置相关财务凭证参数。 根据设置的参数，系统将实付款记录自动转换成财务软件的相关凭证，而无需在财务软 件中重复输入凭证。 。

成本工作流：工作流引擎所实现的自定义工作流程管理功能，可以实现类似付款审批、 折扣审批等工作流业务功能。

业务流程图 七、 明源地产 ERP---POM 采购招投标系统

POM 采购招投标系统概述

明源 POM 采购招投标子系统，为了加强房地产企业招标过程管理，帮助房地产企业建立完善的合作 伙伴、材料设备及价格信息库以及合理的合作伙伴评价体系而开发。通过标准目录的建立，既满足整个集 团统一的需求，又能满足各公司差异化的信息库管理；通过合作伙伴评估管理，为招标选择合作伙伴提供 参考依据；通过从制订采购计划到发布预告直接最终定标签约的过程虚拟化将招标过程进行规范化、流程 化、透明化管理，加强房地产企业招标效率。

系统特点

产品与供应商之间的纽带--标准产品分类 建立标准产品分类，于统一、规范地产公司内部对产品概念的理解，使全公司各职能

部门对产品概念有一个统一的理解和认识，为系统化、规范化管理招标过程提供基础语 言，通过标准产品可以建立产品与供应商之间的关联。

采购产品的集中管理

通过采购产品目录的建立，实现产品的集中管控，同时支持产品信息共享机制，集团 各组织机构可以通过引入的方式共享产品信息，使集团能够统一管理产品价格，通过价 格优势节约成本。

全方位的合作伙伴管理 系统提供对各类合作伙伴的综合管理，包括：基本资料、服务与资质、相关合同、员 工资料、产品报价、相关招标等信息，同时支持以合同为主线实现对合作过程的全程跟 踪，为合作伙伴的选择提供依据，为规避合作风险提供保障。

强大的合作伙伴评估体系 通过合同签订前的资质评估，合同执行中的履约评估，有针对性的集中评估以及年度

总评与定级，全面的对合作伙伴进行评估，为招标过程中合作伙伴的选择提供重要的参 考依据。

规范化、流程化、透明化的招标过程管理 通过虚拟化从采购计划编制到合作伙伴的资格预审、从发标到回标再到定标签订合同

的过程，实现招标过程的规范化、流程化和透明化的管理。

实用的标书在线编制功能 通过在线标书编制功能，实现在线的标书编辑、合并，以及审批功能，减化标书的编 制与审批工作量，规范的标书管理流程，减少不必要的法律纠纷。同时通过标书的授权 管理，做好标书的保密管理。 功能介绍

我的工作台 不同身份的用户可以设定自己的个性化工作

界面，包括常用功能模块、常用报表和自

己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以在自己特定的工作台界面 下开展工作。 项目准备

初始化项目的基本信息，为后期的项目管理做准备，具体包括以下几个模块:

项目概况：登记开发项目基本信息及项目开发团队成员。

合同类别设置：初始化项目的合同类别，

为后期合同管理做准备。 公司标书模板：为采购过程中标书编制，提供编制的模板。

业务参数设置：设置采购招投标系统的参数。 标准目录

可制订整个集团或公司内统一的产品（含“各类服务、工程、材料设备”等）分类树， 通过产品分类将产品和合作伙伴加以关联，让用户更方便的查询和维护。具体包括以下 几个模块:

标准产品分类：管理集团级领导关注的项目里程碑事件，从集团角度掌握计划执行情 况，从而达到分层级管理项目计划的目的。

采购产品目录：是采购招投标系统的核心，连接采购商与合作伙伴之间的纽带，为采 购商/合作伙伴网上电子化交易、智能撮合提供可能。由于采购商、合作伙伴的产品目录 都与“标准产品分类”紧密关联，所以可以很方便的建立采购商、合作伙伴之间的关联， 方便实际业务的“潜在合作伙伴查询”、“潜在机会查询”。 合作伙伴目录：包含所有各分级机构的合作伙伴，上级分级机构可以通过“共享”机制， 将本机构下的合作伙伴共享给其它分级机构，这样可以共享同一个合作伙伴的全信息， 查询合作伙伴提供的产品信息、产品历史交易记录、合作伙伴评估、相关投标、合同及 曾经出现的质量缺陷等信息。

我的采购目录：用来管理当前操作用户的采购产品信息。

合作伙伴评估管理 对合作伙伴从提出合作申请到合作等环节的评估管理，一方面是甲方对合作伙伴的各 种评估，包括对合作资质评估、履约情况评估、根据公司需求制订的各种集中评估和年 度总评与定级。另一方面是合作伙伴对房地产商的满意度调查，通过这种双方的互相的 评价，创建更好的合作环境。具体包括以下几个模块：

资质评估：合作伙伴在成为合格合作伙伴之前必须接受采购方的审核，采购方通过考 察等方式对合作伙伴进行前评估。采购招投标直接注册的合作伙伴及提供的服务资 质也在此模块审批。

履约评估：在合同内容执行完成以后，对合同执行情况和合作等各个指标进行一次评 价。合同负责人根据完成

的“评估审批”给相应的合作伙伴评分（按照预设的评价选项分 值汇总该合作伙伴的评分）。

集中评估：提供集中评价功能，各分级机构或采购方可以视情况，每年组织一次或两 次，对某类产品的合作伙伴进行集中评价。由于合作伙伴类不同、评价部门的专业不同， 对应的问卷也可能不同，所以必要的话，系统需要支持，对“同一类合作伙伴”的“不同评 价部门”可设置不同的问卷。

年度总评与定级：各分级机构或采购方可以每年组织一次，对某类产品的合作伙伴进 行总评。根据总评结果，按照产品分类对该合作伙伴定级，如：不合格合作伙伴、合格 合作伙伴、战略合作伙伴。

满意度调查：基于“与供应商双赢”的管理思想，建立起房地产商与合作伙伴的双向评 估体系，“供应商满意度调查”为改进地产企业业务部门的工作、改善供需双方的关系， 建立双方良好长期的合作提供重要的反馈。 问卷定义：定义供应商满意度调查的问卷信息。

采购过程管理 完整的采购过程管理，从计划的制订——》发布预告——》资格预审——》标书编制

——》正式发标——》回标——》评标——》压价——》定标——》签约，并配以工作

流平台和信息发布平台，提高整体工作效率。具体包括以下几个模块：

采购计划管理：采购计划制订是对采购招投标整个过程中的主要操作对象进行信息维 护。需登记招标计划的基本信息、联系人信息、招标计划各个阶段的工作任务的时间信 息。

招标预告管理：招标预告管理是把未来的招标信息提前发布到外部平台，便于合作伙 伴及时了解公司的招标动态。br>

资格预审管理：资格预审管理主要是确定采购计划的投标单位，并借助工作流平台，

对投标单位的资质进行审批处理，提高合作伙伴资质审批的效率。

招标文件编制：实现的标书的编制、审核、打印，支持标书模板引入，从而防止招标 文档中条款的差异超出公司制定的规范等类似情况，同时也改变了手工操作的低效局 面。另外，标书的编制也可根据实际需要，通过授权进行分卷编制处理，再借助工作流 平台，对标书进行审批处理，提高标书审批的效率。

发标管理：发标管理是将制定好的招标计划的标书，通过电子商务平台及时的发布， 合作伙伴可为下一步的合作伙伴投标做准备。

回标管理：回标管理是将各合作伙伴的投标信息汇总处理，为下一步的评标做准备。 同时在这个过程中，需要

技术澄清和商务谈判的招标计划也可再次发标，实现与合作伙 伴的互动。

评标管理：评标管理是将先前各合作伙伴的投标结果信息汇总分析后进行评定。为以 后定标提供一个客观的依据，并借助工作流平台，对评标信息进行审批处理，提高评标 审批的效率。

压价管理：压价管理是招标计划在评标完成后，可能需要进行商务谈判，对投标单位 各自的投标价格进行压价操作。

定标管理：根据各合作伙伴的投标信息及最终评分，决定谁中标。同时供助工作流平 台，对中标单位进行审批处理，提高中标单位审批的效率。

签约管理：收集采购招标整个过程生成的招标信息，生成一份合同的必要信息，为合 同集中管理做准备。同时，实现与成本子系统的合同登记模块的关联。 合同管理

战略协议管理：管理战略协议的签署。合同登记：管理合同的签署。 报表管理

以报表的形式来反映项目的完成情况，具体包括

以下几个模块：

统计报表：采购招投标报表系统

业务流程图 八、 明源地产 ERP---CRM 会员管理系统

明源地产 ERP---CRM 平台概述

CRM 是客户关系管理(Customer Relationship Management)的简称，是明源地产 ERP 的重要组成部分之 一，它是基于地产行业在客户特征、产品特征、销售流程、服务模式、营销手段等方面独特的行业特色开 发而成的，涵盖市场营销、销售/租赁、物业/客户服务、客户会以及客户互动门户等一系列与客户相关的业 务，是以客户为核心的一体化业务运作平台。对地产企业而言，CRM 平台的价值主要体现在增加现有客户 的收益，准确挖掘高价值的客户，提高营销活动的效果，提升自身的运营能力等方面。CRM 系统包括售楼 管理子系统、租赁管理子系统、会员管理子系统和客户服务子系统等，提供了覆盖客户整个生命周期的管

理流程和平台。

明源地产 ERP---CRM 平台流程图 CRM 会员系统概述

明源 CRM 会员管理系统是用来管理房地产会员业务的平台。该系统以会员（客户）记录为中心，提 供会员信息化共享平台、准确挖掘高价值的客户、简化各个业务部门工作等等，使企事业会员俱乐部将注 意力集中于满足客户的各项需要，逐步建立起多种多样的与会员进行交流和互动的渠道——如：面对面、 电话接洽、网站 BBS 系统、电子邮件、手机短信、客户会杂志、会员活动等——协调在一个统一的平台之 上，这样，不仅为企业提供了全方位的客户视角，更为重要的是，可以按照会员的喜好使用适当的渠道与 之进行有效的互动交流。依托这个信息化的平台，地产企业可以根据本公司的特色特点，发展适合自身情 况的会员维系计划，促进整体经营水平的提高

系统特点

高效的会员业务管理工具 基于各会员组织的成熟运作经

验，总结并提炼业务运作模式和业务处理经验，适合大 批量会员业务处理、日常零星业务处理等各种业务场景，合理的系统模块划分与系统操 作方式确保高效处理会员业务。

涵盖核心会员业务范畴 从入会过程、会员资料维护、会员积分与奖励管理、会员级别管理、会员信息推广、 会员活动管理到联盟商家管理等全部纳入系统管理的范围，涵盖核心会员业务范畴。

便捷的入会管理方式 系统支持购房入会、现场入会、网上入会等多种入会途径，并且从申请入会、审核申 请资料、批准入会到分配会员卡号/级别全程进行管理。系统自动汇集资料、关键信息缺 失审核、重复入会申请审核，极大地提高了入会业务的处理效率。

积分与奖励管理模式定制化 系统支持奖励积分与升级积分，并且分别统计升级积分与奖励积分，以支持不同企业

灵活多样的积分/奖励管理模式。 奖励积分的兑换支持期末集中结转兑换、期间使用积分进行消费兑换的模式。

按级别管理会员 系统分级别对会员进行管理，体现会员的价值，以针对高价值会员提供更好的服务。 系统支持入会时根据会员的身份设置会员级别、根据会员在积分期内的积分、推荐情况、 购房情况等条件调整会员级别。

有效的活动管理方式 系统对客户会的会员活动过程及结果进行有效管理，以加强会员互动、提升会员感受、 拉动营销等。 活动管理包括创建活动方案、筛选与通知活动对象、评估活动结果及记录活动积分。

基于客户细分的推广方式 系统根据详细的客户信息细分客户群体并根据客户群体采取相应的推广方式。 推广方式有直接发送短信、E_mail 给客户，或者在系统中打印信封标签邮寄给客户。

与售楼管理系统协作使用 系统与售楼管理系统同时使用时，可以从售楼管理系统中直接获取申请入会的客户资 料，良好地业务协作融合以减少中间环节。

自定义分析与统计报表 系统支持会员特性分析、积分统计、活动统计、奖励统计等常用分析，且提供自助查 询功能，用户可根据自己工作需要自定义各类报表，以方便快捷的统计数据，在一定程 度上满足个性化应用需求。

采用 WebService 技术

系统基于 WebService 技术，通过ＷebService 标准数据接口，与外部会员网站等第三 方应用程序对接，极大地加强了会员网站的功能。 功能介绍

我的工作台 针对不同身份用户的信息中心，用户可以设

定自己的个性化工作界面，包括常用功能

模块、常用报表和自己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以在自 己特定的工作台界面下开展工作，可以了解到自己所关注的重要信息和报表。

基础资料 用于设置项目开始前会员系统的初始数据，包括：业务参数设置、会员卡号设置、会

员级别设置及积分计划设置等准备工作，为后期运行会员系统打好基础。

业务参数设置：按照业务分类，设定不同业务的不同参数类型。传统软件的弊端在于 不能很好解决标准产品和用户个性化需求的矛盾，而明源地产 ERP 基于“随需应变”的明 源 MAP 平台，结合明源为 3000 多家客户业务实践的成功经验，在各个不同的业务模式 中可以根据用户的实际需要来进行选择和设置。

会员卡号管理：用于对预设会员卡号模式所生成的会员卡号进行管理，包括会员卡号 的增加及删除。只有当【业务参数设置】模块的“会员卡号生成模式”为“预设会员卡号” 时，用户便需要通过该模块的〖批量新增〗操作，根据预先设置的卡号前缀和流水号位 数，生成相应的卡号。同时，用户也可以通过〖新增〗操作单独增加一些特殊卡的号。

会员级别设置：用于设置会员级别及其对应的级别值，级别值越大，对应的级别就越 高。

积分计划设置：根据不同公司的实际业务需要，设置相应的积分计划，以便于对会员 的积分和奖励信息进行分期管理，包括积分计划的有效时间、分值金额、相应的积分项 以及奖励积分结转规则等信息。此项设置是进行积分和结转操作的前提，必须在每期积 分计划之前设置完毕，否则直接影响后续的增加积分记录和结转操作。 会员管理 对入会申请客户资料的审核、将入会申请客户

转为正式会员，以及其它一些会员日

常事务进行管理，包括会员入会的管理、会员资料分类的管理、会员级别的管理以及与 会员的沟通联系、单个会员的积分录入、结转和兑奖、给会员邮寄资料、发送各种活动 通知等。

入会管理：集中管理实际业务中的通过购房入会、申请入会或手工填写申请表的 方式来申请入会的客户资料等功能，并对这些申请入会的客户资料进行审核，直至最终

成功转为正式会员。

会员资料：会员资料是对会员的详细资料进行管理，包括会员基本资料、会员在各期 积分计划中的积分情况和奖励情况、与会员历次联系的记录等。

会员关怀：会员关怀是与单个或者大量客户联系的工具，内置短信、邮件群发功能， 发送对象、发送内容、发送时间等都可以自由定义，可以由个人或者企业使用，为企业 构筑一个通知平台，有效管理企业与客户交互的过程，成为会员关怀的手段。

级别管理：级别管理用于对单个或多个会员的级别进行调整，升级积分是会员晋级的 依据。

积分管理 对于正式会员各期积分计划下的积分和奖励进行管理，用户可以更方便对积分、奖励

进行集中批量处理。

积分录入：会员积分分为活动类积分、网上入会类积分及购房类积分三类。对于活动 类积分，只要会员参与了相关活动后即可取得积分，并且取得后即时生效参与积分累计， 而活动的参加人员一般会比较多，就需要录入大量的活动类积分数据。同时，对于购房 类积分，则需要与销售管理中的相关交易数据以及楼款的支付情况进行比对确认才能生 效。这些业务的工作量会很大，而用户通过该模块便可大大的减少工作量。

积分结转：在实际业务中，当积分计划结束后，需要将满足积分结转条件的会员积分 转为奖励，此功能用于实现这类业务，同时系统还支持同时对多用户的积分进行结转或 反结转操作。

积分奖励：系统为用户提供一个集中查询会员奖励的平台，用户可根据实际业务需要， 通过该模块查询或修改相应的奖励，同时还可以批量为奖励记录填写兑奖日期。

积分兑换：在实际业务中，当会员累积了一定的积分时，就可以使用其所获取的积分 兑换奖励，分实物奖励和现金奖励两种兑换方式。为此会员俱乐部需设定相应的兑换活 动给予会员进行兑奖，积分兑换功能就是基于这一业务而设置的，用于对积分兑换活动 进行管理，包

括：兑换活动的起止时间、兑换的规则以及兑换记录等。

活动管理 对于企业来说每年都会有计划地组织一些相对固定的活动，如植树节、社区运动会、

春节社区联欢或配合项目开盘及入伙组织一些临时性的宣传活动，以加强与会员之间的 交流，该模块便是对这些活动进行管理。

活动管理：记录活动的一些组织信息，以及通知、参与人数的记录便于日后对活动进 行分析；同时还可以记录邀请和参加活动的相关会员、联盟商家，以及参与人员积分的 录入。

联盟商家管理 为了给会员提供多元化的增值服务，同时，也希望能在维护会员基本权益的基础上， 更大限度地利用商家的自身资源为项目所用，此功能可满足企业记录商家（申请中、正 式合作及终止合作等）情况的需求，便于提升合作质量。

联盟商家管理：管理商家的基本资料、合作意向、优惠条款、对其口碑的评价、沟通 的情况以及活动的组织信息等。

报表管理 系统的报表中心，结合明源为地产百强客户服务的基础，提炼出业内领先的报表体系

供客户参考。

统计报表：支持层层嵌套的报表，方便领导层层深入了解，符合领导的操作习惯，同 时还可以方便导出 EXCEL。

系统初始化 是涉及到整个软件系统的数据安全、管理维护的重要功能模块，通过它可以对系统进

行维护。具体包括以下几个模块：

应用系统设置：用来配置系统功能模块。此功能的操作需要特别注意，无论是数据的 编辑或删除都将会导致系统无法使用的后果，所以对此功能进行操作时，请在明源公司 技术人员的指导下进行。

功能定义：是软件自定义功能的重要组成部分，它决定了各模块的主体功能类别、排 列顺序和权限点等属性，所以对该模块进行操作时需要特别小心，务必在明源公司技术 人员的指导下进行。

组织架构：用来管理建立的集团或公司、部门、团队与项目团队信息，以便于后续的 数据过滤使用。通过新增操作可以新增公司、部门与团队，为每个单位指定其性质是公 司还是部门以及其上级单位，这样便可以建立集团、区域中心、公司、部门多级结构， 也正是如此，只能删除最末级的单位。

岗位授权：用来对岗位的动作点、数据权限进行维护，用户只需对岗位进行授权后， 就可以灵活的将其分配给多个不同的用户，使这些用户同时具有相同的权限，从而减少 重复为多个用户授予相同的权限的工作。 应用

系统设置：用来配置系统功能模块。 此功能的操作需要特别注意，无论是数据的编辑或删除都将会导致系统无法使用的后 果，所以对此功能进行操作时，请在明源公司技术人员的指导下进行。

用户管理：用户管理是和岗位配合使用的权限设置功能，主要用于维护用户信息。通 过新增操作可以创建用户，在为其分配某一具体的岗位后，此用户便拥有所分配岗位的 动作权限与数据权限。

日志管理：系统实时监控并记录所有进入系统的操作人员对每个功能模块的操作情

况，保障系统的安全性。

通用岗位：用于对通用岗位授予不同子系统的操作权限，便于在对【组织架构】模块 中定义的岗位进行授权时可以直接引用通用岗位快速授权。

清空数据：用于清空当前数据库中的所有或部分数据，一般用于第一次运行前，清空 系统内的试用数据。由于该操作可能引起数据丢失，因此，在系统正式启用后，不要轻 易使用该功能。如果确实需要，一定要先做好数据库的备份工作，以防数据丢失。

交互日志：用于查看与客户、会员的所有交互记录。 工作台配置

用户可根据需要自行设置工作台信息。具体包括

以下几个模块：

桌面部件管理：用于管理我的工作台中的桌面部件，用户可以自定义部件。

定制公共桌面：用于定义个性化的桌面，用户根据自己所需要了解的信息定制自己的 桌面部件，从而通过我的工作台了解到最新的信息。

公告管理：用于管理当前公司下的所有公告，用户可以发布最新的公告通知。 业务流程图

九、 明源地产 ERP---CRM 售楼管理系统

CRM 售楼管理系统概述

明源 CRM 售楼管理子系统充分吸收 CRM 理念的精髓，为房地产企业提供了一项具有地产特色的商 业策略。它从销售的业务环节切入，按照客户细分情况有效地组织企业的相关资源，培养以客户为中 心的经营行为习惯，实施以客户为中心的业务管理流程，并以此为手段提升客户满意度，进而实现客 户价值最大化。 通过应用明源 CRM 售楼管理子系统，房地产企业可以根据销售业务的实际流程, 实现从项目准 备、市场营销、客户跟进、交易管理、售后服务以及财务过程管理等一系列流程的高效管理和严密控 制，以客户为中心，大大提高运作效率和对销售业务进程的掌控能力，全面提高企业的综合竞争能力！ 系统特点

鲜明的地产行业特色 完全基于地产行业在客户特征、产

品特征、销售流程、服务模式、营销手段等方面独 特、鲜明的行业特色，依据明源软件 10 年来对房地产行业客户关系管理和营销运营的 深刻理解研制而成，避免了通用 CRM（或通过通用产品移植）所导致的水土不服等系 列问题。

走出虚华的“理念”误区，基于 4000 多家优秀地产企业在客户关系管理核心业务中的成 功实践

在冷静观察和深入分析了近年的“CRM 理念热潮”后，该解决方案走出困扰地产行业 几年的虚华 CRM 理念误区，在结合来自万科、中海、金地、复地、华润、世联、瑞安 蓝光等大量优秀房地产企业在客户关系核心业务环节的成功业务实践基础上，以房地产 营销核心业务为“系统基础”，打造出地产 CRM“上层建筑”，使其真正成为地产企业洞察 客户需求、持续经营客户、永褒竞争优势的核心引擎之一。

高度融合先进的房地产营销运营模式 充分融合了近年来国内外地产优秀企业在营销运营方面的一些成功模式，包括直复营

销、量化过程管理等，是快速吸收中国地产行业最先进营销管理的有效途径。

先进的系统平台和强大的可配置性

基于微软 开发的纯 BS 应用系统，拥有统一的业务基础平台，绝大多数的业务管 理可以在平台的支持下，通过配置实现个性化调整；支持字段、界面、查询、报表、功 能、业务流程等不同层次的自定义功能。

良好的系统扩展性

售楼管理系统作为 CRM 的子系统，可直接与明源客户服务、会员、租赁等其他 CRM 子系统无缝融合，实现业务数据的自动流转。此外，系统内置与邮件、OA 系统、手机 短信的接口，还支持手持设备（PDA、智能手机）、刷卡设备等外部硬件应用，具备良 好的扩展性。 严谨的系统安全性 通过审核机制、基于“角色”（功能权限）和“用户”（数据范围）的双层权限机制、操 作日志、敏感数据后台跟踪等功能，使系统安全性得到严密保障。 功能介绍

我的工作台 针对不同身份用户的信息中心，用户可以设

定个性化工作界面，包括常用功能模块、

常用报表和自己所关注的事件等，设定以后，用户每次进入软件就可以在自己特定的工 作台界面下开展工作，可以了解到所关注的重要信息和报表。

项目准备 用于设置在项目开始销售前的初始数据，比如，售楼过程中的房源、价格、付款方式 及折扣的定义等售前准备工作，为后期楼盘进行正常销售打好基础。 项目登记：在系统中初始定义房地产项目，为销售做好准备。

房源生成：采用简便快捷的方式协助您完成项目开始销售前的房源生成及项目、房间 基本资料的录入，以保证后续销售工作的正常展开。

价格管理：用于设置楼盘的价格方案，包括定价和调价两种。定价因素可以根据需要 自定义，并且根据实际业务需要支持各种定价的计算方式。减轻手工定价带来的繁琐和 不便，支持多套定价方案对比分析，保存历史价格。

付款方式定义：用于定义项目所提供的各种自定义付款方式、代收费用的计算方法等。 定义之后，每次业务的

变动系统都会自动生成相应的付款方式和代收费用，避免手工计 算的复杂和繁琐。

折扣管理：定义各项目不同时间内可用的打折方式及折扣，支持减点、打折及总价优 惠、单价优惠等方式，支持特殊房间折扣。规范项目折扣，方便公司统一控制和汇总， 同时考虑到操作的又方便灵活性，可以通过开关来控制是否可以直接录入总价。

业务参数设置：按照业务分类，设定不同业务的不同参数类型。传统软件的弊端在于 不能很好解决标准产品和用户个性化需求的矛盾，而明源地产 ERP 基于“随需应变”的明 源 MAP 平台，结合明源基于 3000 多家客户业务实践的成功经验，在各个不同的业务模 式中可以根据用户的实际需要来进行选择和设置。

* 市场营销

市场营销是售前客户跟进的前置管理功能，管理各种营销方案/活动，设定客户调查问 卷等，并可与后续销售业务结合，分析营销效果。

销售预算：设定整个项目的销售指标，作为后续进行预算考核的依据。 营销方案：管理总体营销预算，以及预算所对应的营销方案、活动等，可以作为营销 效果分析的部分基础。

问卷定义：定义问卷，确定问卷挂接位置，导出分析。通过可自定义的问卷，可以灵 活支持不同目的的营销分析和客户调查，为市场决策提供基础支持。

营销分析：分析不同形式的营销及广告投入所对应的签约额、产生机会。通过对营销 效果的分析得出决策的重要依据。

客户跟进 售前客户跟进功能，通过对整个销售漏斗全过程的精细化管理，确保对价值客户的深

度跟进，最大程度的提升销售成功率。

* 线索管理：管理营销活动、接待、以及公司客户资源库（比如会员）产生的销售线索。 为销售人员以挖掘机会为导向的前期跟进提供基础。

* 销售机会：根据销售机会理念，精细管理客户跟进。全面管理客户每一次互动的全过 程；通过问卷调查全面掌握客户需求信息；对客户机会价值通过科学模型进行测算。

客户台帐：客户全信息展示。在和客户互动的每一个接触点（客户来访、交易、会员 行为、客户投诉等）信息的集中台帐，避免发生老客户信息割裂在各个业务的情况。

* 客户关怀：通过短信、邮件群发等手段，以客户关怀（比如客户生日）和产品推广（比 如新盘上市）为主题，对特定属性客户进行低成本的关怀。可以支持对客户通过各种属 性进行自定义的筛选和过滤。

* 交互明细查询：可以查看到客户全生命周期的整个交

互过程。销售管理人员也可以了 解销售员的客户跟进状况并随时进行评估和指引。

* 销售预测分析：基于对单个机会的预测，通过科学的预测模型，预测出未来某一个时 间段的签约金额和回款金额。公司决策层可以以此为依据预测公司未来的现金流，为资 金筹措和相关决策提供支持。同时对整个销售漏斗的全过程进行分析，有助于发现销售 进程中的问题，提高销售成功率。

客户分析：按照各种不同特征对客户进行一维、二维以及交叉的统计分析。通过工作 区域、职业、收入等客户属性因素对目标客户群的属性进行分析。通过面积、房型、总

价等问卷信息的分析，客户可以对目标客户群的需求以及其他信息进行分析。

交易管理 销售自动化全过程的管理。流程化、规范化的管理小订、大订、认购、签约各种交易

类型。并对折扣、合同变更、换退房等交易过程中的变更环节进行审批控制和过程记录。 同时辅助销售经理进行相关分析统计以及销售日志功能。

房源查询：项目销售总控平台，可以通过销控表或小区鸟瞰图两种方式查看整个项目 各房间的销售状态以及房间资料。销售顾问可据此进行房间展示并根据客户需求自动打 印付款详情和按揭详情。可以进行快捷的交易（预留、小订、认购、签约）操作。成交 后的房间，可以了解到其后续服务进展的详情，提升客户满意度。 预约排号：处理客户预约排号以及诚意金的收取业务。支持对诚意金的转楼款、转下 期、退款处理。 定单管理：包括预留、小订、认购三种定单。对折扣的控制灵活而有效。支持装修房 业务，支持对套内面积和建筑面积两种不同计价方式的处理，支持按揭的个性化设置。 业务生成之后，自动产生付款计划，有利于清楚资金的回笼情况。对于需要进行认购书 备案的区域，也可以进行认购书的备案操作。

合同管理：合同的生成、管理以及打印。用于保存合同的相关数据，支持全国大部分 地区合同的网上备案操作。

销售日志：对当日销售情况进行自动统计，并记录广告表现和业绩分析。可以保存当 天销售日志，用于数据的查询。

变更审批：对合同变更审批进行控制，审批请求可以自动发送到审核人的桌面，只有 经过审批之后，才能进行折扣、合同等相关变更。有效控制交易中的关键环节，避免权 限混乱和失控。

变更日志：详细记录所有的变更过程。可以查看到变更提请人及变更原因、变更前的 情况、变更后的情况、变更产生的财务结果。做到管理的透明，有助于公司的监督。

销售分析：从套数、面积维度对各种交易数据进行统计分析，方便公司管理层及时了 解最新销售进展，为决策提供支持。

客户自助查询：可以让客户自助查询房源及销控情况。通过鸟瞰图直观了解小区全貌， 并根据自己的需求自助选房，提高销售工作的效率，方便客户。 （备注：交易管理中 预留、小订、认购、签约等各种交易类型可以逐步办理，也支持跳过前期交易，直接签 约）

售后服务 对售后的客户服务工作进行处理。包括合同登记、按揭贷款、公积金贷款、入伙服务、

产权服务、面积补差等。通过流程化的处理，最大程度提高办事效率，提升客户满意度。

服务概况：客户服务工作的总控平台。汇总各项服务指标，实时了解到当前服务工作 的最新进展，并且可以直接进入查看相应服务细节。

合同登记服务：登记客户办理合同过程中的相关资料以及办理情况。 按揭贷款服务：处理客户的按揭贷款服务，登记办理按揭所需要的相关资料，记录按 揭业务的办理进程信息。

公积金贷款服务：登记办理公积金按揭贷款所需要的相关资料，记录业务的办理进程 信息。

入伙服务：登记入伙过程所需要的相关资料以及办理进程信息。 产权服务：用于对已签约用户的产权办理业务进行管理。 面积补差：进行批量处理的面积补差，可以自动生成补差所产生的财务变更，传递到

财务收支管理中。支持根据各城市不同补差，自定义面积补差方案。

财务管理 处理售楼过程中产生的所有财务工作。用于对已售房间各种款项的收支、证明及票据

的管理、打印，催收欠款等，对财务结果进行汇总分析。 财务待办：协助财务部动态了解房间销售过程中存在的多种变更事件。有部分事件（如 换退房、面积补差等）会引起财务数据的变动，需要财务进行相关业务处理。运用此功 能可以避免销售和财务因信息不通畅所导致的对账工作。

票据管理：对交款的客户所开具的和收据进行统一管理。对票据本号和编号进行 设置，可协助财务查看票据的使用明细，进行票据的核销。

收支管理：协助财务部更好的对资金线索进行管理，包含诚意金、房款、银行按揭及 代收费用等方面的收支管理。以票据为财务管理的主线，符合财务的管理习惯；支持财 务进行预收款管理；支持收据、的自动套

打；支持银行批量放款处理；支持 POS 机收款处理。 催交欠款：包含两个功能，通知交款和催交欠款。通知交款对未到期的款项提前进行 通知，避免由于遗忘而产生欠款情况的发生。催交欠款是对欠款客户进行批量催交，加 快资金回笼。可以自动过滤欠款客户，支持打印催款通知书，并且对催款过程进行明细 管理，分别支持楼款和代收费用的催交。

财务分析：对楼款、按揭、代收费用进行汇总分析。支持对未来某个时间段的回款预

测，为公司进行现金流预测提供决策支持。

* POS 机手续费：计算 POS 机付款客户产生的 POS 机手续费。 代收费用管理：对契税、印花税等代收费用的批量调整和批量划出。由于前期设置好

计算方式，所以会自动根据公式重新生成待售费用，减轻手工计算和调整的繁琐工作。

报表管理 系统的报表中心，结合明源为地产百强客户服务的基础，提炼出业内领先的报表体系

供客户参考。 统计报表

1、支持层层嵌套的报表，方便领导层层深入了解，符合领导的操作习惯；

2、方便导出 EXCEL，而且导出后所见即所得； 3、基于权限架构的报表体系，每张报表都和相关的内部人员权限结合起来。 以上描述中，带“*”号的功能是部分版本所不具备的，具体请与销售代表联系。 辅助功能

管理驾驶舱：针对公司决策层的需求，把反映公司整体运营情况的相应统计图表，集 中整合在管理驾驶舱中。领导只需登录管理驾驶舱，便可方便快速的了解当前公司的营

销数据，为决策提供支持。

短讯平台：该功能嵌入系统中，通过配置参数的方式可以在客户关怀、营销活动、销 售机会、客户台帐等部分进行短信发送的操作，更便于客户个性化深度经营。 销售 PDA 应用：在销售现场整合 PDA 应用，销售顾问可以通过 PDA 进行现场的客 户接待和置业咨询工作，客户可以通过销售代表手中的 PDA 进行查询、认购、付款计 划计算等业务操作，提高客户现场体验和销售工作效率。

财务接口：针对客户账套定制的财务软件接口，把销售系统中的收支记录自动转到财 务软件中生成记账凭证，不需要进行二次手工输入，支持当前国内外所有主流财务软件 的接口定制。

网上备案接口：和房地局网上备案系统的中间接口，能够把认购书、合同信息和客户 资料自动填充到房地局网上备案系统中，不需要进行二次手工输入，极大提高销售人员 的工作效率，同时避免手工填充的出错。目前可以支持国内大部分城市地区的网上备案 系统。

业务流程图

十、 明源地产 ERP---CRM 租赁管理系统

CRM 租赁管理系统概述

明源 CRM 租赁管理子系统充分吸收 CRM (Customer Relationship Management 客户关系管理)精髓，为 房地产企业提供了一项具有地产特色的商业策略。该系统针对房地产二级市场的写字楼、商铺、公寓 等物业类型的租赁业务，围绕租赁业务中的客户经营、资产管理与合同管理三方面展开，强调以客户 为中心的经营行为以及实施针对性业务流程，按照前期的客户跟进洽谈、签约过程的客户服务、合同 执行过程中的客户持续经营这样一条主线索来组织系统功能，并以此为手段来提升房地产企业的竞争 能力、利润以及客户满意度。

通过应用明源 CRM 租赁管理子系统，房地产企业可以结合租赁业务的实际流程, 实现从项目招 商、交易过程管理、租赁经营管理，到财务管理等一系列流程的高效管理和严格控制，形成以客户为 中心的业务运作流程，大大提高租赁经营运作效率和掌控客户能力，全面提升企业竞争能力。 系统特点

支持复杂多变的租赁业务模式 系统对写字楼、商铺、酒

店式公寓等物业类型的租赁业务管理均提供良好地支持，可

灵活处理各类物业类型的租赁合同、租赁业务中涉及的各类费用等，对商铺租赁业务中 特有的营业提成也能够有效地管理。。

精细化的客户跟进过程管理 从接触客户开始直到最终客户成交，系统将记录和管控每一次与客户的跟进、洽谈以

及对客户的报价，真正实现了对销售全过程的精细化管理。

灵活的费用定义系统 在租赁业务中往往会涉及到各种各样的费用，且各种费用的计算方法各异，因此明源 CRM 租赁管理子系统中特别提供了灵活费用定义系统，用户可以自由定义各种需要收 取的费用，并可为这些费用定义多种计算方法，在合同签订时可直接选择。 直观的展示风格 系统可以按照租赁业务中最常见的图形方式来展现物业租赁的情况，用户可以一目了 然地获取整个项目的租赁情况，完全与日常的工作习惯吻合。

灵活的合同管理模式 不但对租赁合同执行过程中常见的续租、退租、提前解约、租赁面积变更等业务情况 提供了良好的支持，而且对于一般租赁管理软件难以处理的同一物业同时存在的上下手 租赁合同也能够完善地处理，用户可以清晰地了解当前的那些物业签署了下手合同，以 及上下手合同的相关详细信息。

自动化日常经营流程 将日常经营管理最频繁的计费、打单、收费、催款这一业务过程在系统中通过计费、 记账、收款、月末处理等一系列功能自动完成，现在每月只要向系统提供基本的数据， 几个按钮就可以完成以前繁复的收款、催款工作。

持续客户经营的理念 在日常经营过程中可以将客户诚信情况加以记录，作为以后与该客户持续合作的基 础。同时，通过日常经营活动中的定期回访，可以不断了解客户需求，形成新的线索， 并有针对性地推荐相应的产品，形成强有力的差异化营销手段，不断挖掘老客户价值。

良好的系统扩展性

租赁管理子系统作为 CRM 的子系统，可以直接与明源销售、会员、客服等其它 CRM 子系统无缝融合，此外系统内置与邮件系统、OA 系统的接口，还支持呼叫中心（Call Centre）、手持设备（PDA）等外部硬件应用，具备良好的扩展性。

功能介绍

我的工作台 针对不同身份用户的信息中心，用户可以设

定自己的个性化工作界面，包括常用功能 模块、常用报表和自己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以在自 己特定的工作台界面下开展工作，可以了解到自己所关注的重要信息和报表。

项目准备 用于设置在项目开始租赁前的初始数据，比如，租赁过程中的房源、价格、费用项目 与计费标准的定义等准备工作，为后期楼盘进行正常销售打好基础。 项目登记：在系统中初始定义房地产项目，为租赁做好准备。

房源生成：采用简便快捷的方式协助您完成项目开始前的房源生成及项目、房间基本 资料的录入，以保证后续的租赁工作正常展开。

费用定义：用于设置在租赁业务中涉及到的各种费用名目，以及其对应的计费标准， 在实际租赁业务中可直接按此计算得到客户的帐单。

底价管理：加强租赁业务中对租赁底价的控制管理，对

实际成交的价格严格控制，保 证公司对租赁合同价格的有序管理。

业务参数设置：按照业务分类，设定不同业务的不同参数类型。传统软件的弊端在于 不能很好解决标准产品和用户个性化需求的矛盾，而明源地产 ERP 基于“随需应变”的明 源 MAP 平台，结合明源为 3000 多家客户业务实践的成功经验，在各个不同的业务模式 中可以根据用户的实际需要来进行选择和设置。

营销管理 营销管理是对项目市场、营销层面相关工作的管理，主要包括对租赁整体营运情况的 分析、对租赁市场营销活动的管理。

租赁经营指标：统计租赁业务的经营业务数据，可与公司的既定指标对比评估当前业 务状况的状态。 营销方案：管理总体营销预算，以及预算所对应的营销方案、活动等，可以作为营销 效果分析的部分基础。 竞争楼盘信息：可详细记录竞争楼盘的相关信息，如环境、定位、租金情况、广告投 放情况等等，并提供方便的查询功能以及对多个楼盘对比分析的功能。

招商管理 招商管理部分可以对招商过程中租户的跟进、洽谈、报价过程进行管理，并可将招商

过程中涉及到的代理商也纳入管理范围。

代理商管理：可管理代理商的基本资料、具体的业务员、代理商的重要客户资源以及 代理商的佣金结算情况等内容。

租赁线索：管理营销活动、接待、以及公司客户资源库（比如会员）产生的销售线索。 为业务人员以挖掘机会为导向的前期跟进提供基础。

租赁机会：根据商机理念，精细管理客户跟进。全面管理客户每一次互动的全过程； 通过问卷调查全面掌握客户需求信息；对客户的全程洽谈过程及其中的每次报价情况均 进行管理。

客户台帐：客户全信息展示。在和客户互动的每一个接触点（客户来访、交易、会员 行为、客户投诉等）信息的集中台帐，避免发生老客户信息割裂在各个业务的情况。

客户关怀：通过短信、邮件群发等手段，以客户关怀（比如客户生日）和产品推广（比 如新盘上市）为主题，对特定属性客户进行低成本的关怀。可以支持对客户通过各种属 性进行自定义的筛选和过滤。

跟进记录查询：可以查看到客户全生命周期的整个交互过程。管理人员也可以了解业 务员的客户跟进状况并随时进行评估和指引。

交易管理 对租赁意向书与合同签订过程的管理，同时对租约执行过程中的变更、提前解约、续

租、到期退租等业务进行管理。

房源查询：项目租赁情况总控平台，可以通过销控表或

小区鸟瞰图两种方式查看整个 项目各房间的租赁状态以及房间资料。

意向书管理：对意向书的签订与取消业务进行管理。 合同管理：对合同的签订过程以及租约执行过程中的变更、提前解约、续租、到期退

租等业务进行管理。

变更日志：详细记录所有的变更过程。可以查看到变更提请人及变更原因、变更前的 情况、变更后的情况、变更产生的财务结果。做到管理透明，有助于公司的监督。

租赁分析：从套数、面积维度对各种交易数据进行统计分析，方便公司管理层及时了 解最新租赁进展，为决策提供支持。

计费管理 通过计费管理，系统可以自动化地进行费用的计算，并记帐产生帐单，简化日常租赁

业务中对帐单管理的繁琐工作。

收费项目设置：可灵活设置各个房间、合同需要收取的各种费用，以及费用对应的计 费标准，使系统可以自动对各类费用进行计算。

费用录入：录入水电等抄表的数据、营业收入的数据以及个别需要手工录入的费用， 并可计算各种费用的当月金额。

费用记帐：通过该功能系统可以自动产生费用帐单并可打印收款通知书。 月末处理：一月的收费工作完成后，通过月末处理对费用数据进行月结，为下月收费 工作准备好相关数据。

财务管理 处理租赁业务中产生的所有财务工作。用于各种款项的收支，票据的管理、打印，催

收欠款等，对财务结果进行汇总分析。

财务待办：协助财务部动态了解租赁业务过程中存在的多种变更事件。有部分事件会 引起财务数据的变动，需要财务进行相关业务处理。运用此功能可以避免招商和财务因 信息不通畅所导致的对帐工作。

票据管理：对交款的客户所开具的和收据进行统一管理。对票据本号和编号进行 设置，可协助财务查看票据的使用明细，进行票据的核销。

收支管理：协助您更好地对资金线索的管理，包含租金、费用、押金、预收款等方面 的管理。

催交欠款：对欠款客户进行批量催交，加快资金回笼。

自动过滤欠款客户，支持打印 催款通知书，还可以在过滤条件中设定提前通知交款。

财务分析：对项目租赁业务的整体收款情况进行分析。这里将款项按租金、押金、预 收款及各类其他费用分类进行统计，并可根据合同对租金收取情况进行预测。

报表管理 系统的报表中心，结合明源为地产百强客户服务的基础，提炼出业内领先的报表体系

供客户参考。 统计报表

1、支持层层嵌套的报表，方便领导层层深入了解，符合领导的操作习惯；

2、方便导出 EXCEL，而且导出后所见即所得；

3、基于权限架构的报表体系，每张报表都和相关的内部人员权限结合起来。

辅助功能 短讯平台：通过配置参数的方式可以在客户关怀、营销活动、租赁机会、客户台帐等

部分的内容进行短信发送操作，便于客户个性化深度经营。

业务流程图 十一、 明源地产 ERP---CRM 客户服务系统

CRM 客户服务系统概述

为了帮助地产企业改善以上现状，明源推出了客户服务管理系统，该系统是明源 CRM 子系统之一。 应用该系统不仅可以辅助地产企业建立规范有序的客户服务体系，快速有效地处理客户的服务请求，还可 以分析客户问题，为工程、设计、服务等多部门提供优化工作的指导意见。

系统特点

全面涵盖地产客户服务业务 系统不仅可以处理日常投

诉，处理房产交付时客户问题的集中反馈，还可提供发展商

模拟验房等扩展服务，力求在内部验房过程中帮助发展商提前发现并处理问题。在投诉 受理的过程中，系统对于投诉内容的记录可支持手工录入，也可支持论坛/邮箱等多个渠 道生成记录，使业务处理更加多样化。

引入标准问题分类机制，提高效率，方便统计 系统支持企业针对投诉、服务等问题的个性化分类，将客户的原始诉求分解成为企业

内部统一识别的内容，在同一平台上用相同的语言来沟通，为后期服务反馈统计分析奠 定基础。

灵活的问题处理机制 以工具栏按钮为驱动，处理工作指派、任务升级、讨论、派单、汇报进展、关闭、回 访等，针对不同性质的问题，系统可以灵活应对，支持对问题处理的反复流转。

清晰完善的任务信息 系统可清晰记录任务全过程日志、讨论、客户联系、任务变更升级等信息，并在同一 界面清楚展现全面的信息，方便随时查询。

智能化的分析 系统可完成任务/问题处理统计、工作效率统计、问题分布分析，以及问题原因分 析等多项智能化分析，令所有部门真正感受到系统反馈的价值。 贴近实际业务的协同设计

依托客户服务管理系统平台，可融合 OA、邮件、手机短信、相关业务（例如销售） 等功能，主动推送信息，提高处理效率，摒弃了沟通不畅等问题，最大限度地实现了多 部门的便利协作。 良好的系统扩展性

客户服务管理系统作为 CRM 的子系统，可以直接与明源销售、会员、租赁等其它 CRM 子系统无缝融合，此外系统内置与邮件系统、OA 系统的接口，还支持呼叫中心（call centre）、手持设备（PDA）等外部硬件应用，

扩展性能无比强大。

功能介绍

我的工作台 针对不同身份用户的信息中心，用户可自行

设定个性化工作界面，包括常用功能模块、 常用报表和自己所关注的事件看板等，设定以后，用户每次进入软件就可以在特定的工 作台界面开展工作，随时了解所关注的重要信息和报表。

基础资料 用户可在该模块设定服务所需要的基础资料，例如：投诉问题标准库、承建商资料，

业务参数等，为后期客户服务工作的顺利进行，奠定了良好基础。

项目登记：在客户服务子系立使用，没有售楼系统房间资料的前提下启用，用来 初始定义房地产项目，为后续工作做好准备。

房源生成：生成房源及录入项目、房间的基本资料，以保证后续的服务工作正常展开； 如果同时应用 CRM 销售系统，房间资料直接共享，不必启动该功能。

房间管理：在客户服务子系立使用，没有 CRM 销售系统房间资料的前提下启用 用于不断维护、引入或生成的房间信息；如果应用 CRM 销售系统，所有房间资料直接 共享并可直接维护。

客户台帐：是客户全信息的展示平台。可以将与客户互动的每一个接触点（客户来访、 接待、投诉等）信息，集中在统一的台帐上，避免客户信息割裂于各个业务环节的情况 发生。

承建商管理：可以管理房产项目所有承建商的资料，汇总各承建商的联系方式及其所 承建工程具体项目的所有记录，为处理客户投诉房间质量问题做好数据准备。 投诉问题标准库：设定企业投诉/服务问题个性化分类标准，以及每种分类的常见问题， 便于将客户的原始诉求转化成为企业内部统一可识别的问题，并集中管理标准库中的所 有问题，为后期服务反馈统计分析打下基础。 受理职责共享：如果受理人在某种情况下不能完成受理任务，系统可提供指定代理人 以受理人的身份处理任务的功能，令操作权限的分配更加人性化。

业务参数设置：系统可支持客户服务业务相关参数的设置，例如：任务类型，处理期 限等，更有利于客户服务

工作的规范化。

问卷管理：系统可对客户服务的回访问卷进行设置，将所有需要调查的个性化问题设 置其中，而且可以导出针对问卷回答的分析结果。

日常投诉处理

接待记录：系统支持多渠道受理客户投诉，客户接 待记录可以手工录入，也可以与投 诉论坛/邮箱结合，自动生成。系统能够完整的记录客户的原始诉求，还可快速的查询历 史接待记录。

问题拆分：将完整记录下来的客户诉求，按照企业内部制定的标准问题分类进行拆分。 这种拆分可以保证同类的问题不会因为个人描述的细小差异而被归入不同的统计。问题 的标准拆分是未来统计分析的基础。 生成任务：问题拆分以后即可生成任务，同时指定任务的处理时限，任务管理人，后 续处理人等。任务相关的责任人可以从多种渠道收到任务的信息，保证处理的及时性。

任务处理：实际处理客户问题，支持任务时限、问题讨论、派单、汇报处理进展、问 题关闭确认、问题原因录入等功能；在任务处理的过程中，系统可支持通过邮件/OA 等 方式达到多部门的协同，还可将任务处理过程中的信息全部储存下来，方便知识的积累。

关闭任务：只有任务下的所有问题都被解决，任务才可以关闭。问题解决关闭时，系 统可以记录导致问题的原因分析，明确是哪些业务环节的工作导致了该问题的产生，便 于不断优化工作流程。

回访客户：每一次客户接待记录的问题处理完毕以后，系统自动产生待做客户回访的 记录。当实际对这些客户回访时，可以在系统中登记回访的情况，并提供灵活的回访问 卷定义功能。 房产交付管理

管理交付房间：该模块主要是以房间为主线，对已签约房间的交付业务进行管理。如 果某房间在销售管理的“入伙服务”模块中办理了“入伙登记”及“入伙通知书”业务，系统

在“交付房间管理”界面的相应位置，可自动填上入伙登记和入伙通知书的时间；同时， 系统在此房间下可以根据交付情况，记录房间的最终交付状态和时间。

记录交付情况：该模块可在验房过程中登记所发现的问

题，并转后续处理，其交付业 务分为：“顺利接收”、“先接收再处理”、“拒绝接收”以及“待定”四种情况，功能完善， 且可操作性强。

生成任务：对正式验收时所发现的问题，通过组织调配相关资源，批量进行转任务、 派单整改，以此提高工作效率。系统可以按照房间、部件部品、承建商等不同口径集中 生成任务和派工单。

任务处理：同日常任务处理模块，实际处理房产交付中出现的问题，支持任务时限、 问题讨论、派单、汇报处理进展、问题关闭确认、问题原因录入等功能；任务处理过程 中，可通过邮件/OA 支持多部门的协同。

交付总结：正式交付工作完成后，交付相关工作人员总结本次工作，将经验与教训沉 淀下来形成文档，为以后的交付工作提供参考。

辅助功能介绍 模拟验房

CRM 客户服务管理子系统的扩展功能，在房产交付之前，开发商为确保房产质量， 通常会对房产质量进行内部检验。应用系统该项增值功能，可以完成：验房问题录入、 分派，任务处理和验房总结等操作。模拟验房可以帮助发展商预先发现问题并提前解决， 减少了房产正式交付给客户时出现大问题的几率，有效提升客户满意度。

验房问题录入：模拟验房由于是内部进行的，所以不存在接待记录。只需按照房间检 验结果，规范的将问题录入即可。由于模拟验房是发展商内部检验，专业程度非常高， 发现问题的数量也大，工作的强度惊人，所以应用系统，再配合 PDA 手持设备，可显 着提高工作效率。

验房问题分派：由于发现记录问题比较集中，所以可集中进行验房问题的任务分派工 作，系统可以按照房间、部件部品、承建商等不同口径，集中生成任务和派工单。

验房问题处理：同日常任务处理模块，实际处理房产交付中出现的问题，支持任务时 限、问题讨论、派单、汇报处理进展、问题关闭确认、问题原因录入等功能；任务处理 过程中，可通过邮件/OA 支持多部门的协同。验房问题的处理一般是分批次进行的，应 用系统进行管理可以使这个过程清晰可控。

验房总结：内部模拟验房工作完成后，相关工作人员总结本次工作，总结经验与教训， 并沉淀下来形成文档，为以后的交付工作提供参考。

客服 PDA 应用

在销售人员陪同客户验房或者发展商内部模拟验房时，系统可支持应用 PDA 设备记 录问题。利用 PDA 设备，可随时随地记录内部验房问题或者房产交付时客户提出的问 题，减少重复录入，提升业务效率，同时应用

PDA 还可提升客户交互过程的体验，树 立企业的专业形象。

验房资料下载：应用 PDA 之前的准备，可以将待验房源、个人分工范围、问题标准 分类等信息，从 PC 机下载到 PDA 设备，以方便录入操作。

记录问题：PDA 设备可以离线操作，就像一个方便携带的计算机设备，在各种环境下 都可以通过手写输入记录发现的问题。PDA 上记录问题的模式跟操作 PC 机是完全一致 的，简单易学。

信息上传同步：当在 PDA 上完成了信息的记录以后，可以将记录的问题通过无线/数 据线连接的方式，直接上传至数据库。

客户互动平台 可以单独建立一个客户互动的平台，提供客户自助服务，与客服系统的信息对接，随 时查看服务的进展；平台本身也可以作为向客户提供增值信息的媒介，客户可以自助查 询下载信息，例如：楼盘说明，交房指引，装修指引等。

服务知识库 可以在处理过程中，将典型案例添加到知识库中；也可以在处理过程中实时查询相关

主题，找到某些问题的处理方法，提升处理效率。 与呼叫中心（Call centre）的集成 客户服务的接待可以与呼叫中心硬件集成，实现客户电话队列、分配、录音、回呼等

功能。

业务流程图

十二、 明源大型房地产客户名录

—完—