2012房地产预测

房地产市场本身是一种特殊类型的市场。顾名思义，房地产，房依地建，地为房载，地是基础。而作为房地产市场的基本生产资料-----土地，从来不是企业“生产”出来的。无论古典主义还是马克思都认为商品价格依赖于生产成本。由此，决定土地价格的因素与普通商品有所差别，土地市场并不遵循一般意义上的市场规律。城市土地价格在一定程度上反映了土地的供求关系，但它不可避免的凝结了制度化的社会关系。

房地产不同于一般商品。房地产商品同其他一般商品想比具有以下几个特点：一、固定性。建筑物是建造在一定区域土地之上并与土地密不可分，而土地的存在有表现为一定的区域空间。这一特性决定了房地产的开发和使用是以一定的地域空间为前提的，同时这一特性也决定了房地产市场的地区性特征。二、差异性。即“房”的不同，不同的内部结构，不同的建筑结构，不同的朝向等。三、昂贵性。无论从单位价值看，还是从总体价值看，房地产都远高于一般商品。房地产之所以价值大，主要是由土地资源的有限性和资金投入的巨额性决定的。四、升值性。由于土地资源不可再生性和土地资源的积累性，随着使用时间的延续，房地产特别是土地的价格非但不降，反而会保值增值，这是房地产的根本特征，也是人们对房地产投资情有独钟的基本原因。五、长期性。房地产的长期性特点，主要表现在开发建设的长期性和使用消费的长期性。六、双重性。房地产的双重性特点，体现在房地产商品消费与投资的双重性和价值构成的双重性方面。七、敏感性。城市规划对土地的规划、国家对房地产的等都对房地产价格有重要影响。

由于房地产地理位置的特殊性和唯一性，房价在拥有和其他商品价格相同的性质职位还有许多特性，有许多要素会显著地影响房价：地理位置、自然环境因素、周边环境、人口因素、物价水平、居民收入水平、经济发展阶段、经济周期、货币、税收、财政、土地和城市规划、城市化程度、家庭规模的变化、购房融资方式、外部资金、资本市场、二手房市场的发育程度。

我国的房地产市场是寡头垄断市场，因为房地产地理位置的特殊性和唯一性，房地产市场具有明显的地区性，某个城市中可能有好几家房地产开发商，但房价是由一家或几家房地产开发商说了算，况且房地产市场的进入门槛也不低，它不仅要求房地产商有相当雄厚的资本，还要和部门以及银行、市场管理、土地规划、环境保护、交通、卫生等部门关系密切，能够打通关节从手中拿到批租的土地。我国的房地产市场是非自由市场，正处于市场失灵状态，因为他不满足帕累托改善的三个条件：足够的市场即足够多的供求双方参与者、所有消费者和生产者都按照竞争规则行事即每一个参与者对于市场来说都是微不足道的，都无法操纵价格，价格由供求变化决定、存在均衡状态。现在的现实是，市场上有几个主要的房产商和众多的购房者；房价由一个或几个房产商联合定价；产生均衡价格的前提是社会福利最大化，可是在寡头垄断情况下房产商的目的是各自利益最大化。

房价下降的因素:（1）产业转移（2）环境污染、瘟疫流行、自然灾害等（3）在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降（4）利率或税率上升（5）土地放松，可能会在短期内压低房价上扬趋势。（6）干预（7）遭遇金融危机。如果房地产市场真实需求占主导因素，土地放松可能会有利于抑制房价，但是当市场上投机倾向占主导因素时，放松土地只会浪费宝贵的土地资源并且火上浇油，因为此时需求曲线正在趋于平直，增加土地供应只会推高房价。所以要是房价下降只能由干预。

房价上升的因素：（1）城镇人口增加（2）居民收入增加（3）可用土地资源减少（4）建筑业投机也促进地租提高（5）购房者（6）已经拥有住房的人（7）房地产开发商（8）地方（9）新闻媒体

概括看来，导致房地产价格上升的原因包括两方面：真实需求和投机需求，真实需求旺盛，随着居民可配收入不断增加，从投机需求来看如民众对未来房地产市场预期乐观，人们买涨不买落理性预期会推高房价。这是由房地产的双重性特点决定的。而散户的投机心理因素大致可以分为两类：一种解释：觉得只要能够妥善运用个投资组合策略，不把鸡蛋放在一个篮子里，仍然可以在市场上获得高额利润，风险越高，利润越大。一种解释：尽管从长期看，会崩溃的，但是现在离泡沫崩溃的时间还很久，可以采用短线操作的方法专区一个小波段之间的差价，只要在崩盘之前出清，就能获利。持有这种投机心理的人不自觉的引用了“大傻瓜”理论，他们认为总有人比自己更傻，会在最后关头结果自己手中的存货。自己的信息一定比别人更全面，判断比别人更准确，行动比别人更快。而房地产投机的背后不乏大鳄们的操纵，他们通过新闻媒体宣传以及资金的大量注入抬高房价，攫取暴利。

当市场失灵，就应该采取一些手段维护房地产市场的秩序，房地产可以归纳为两个目标六大。两个目标是促进社会效率和公平，六大是房地产信息、转移支付、利率、信贷、税收和土地。对房地产市场的稳定、公平、有序来说，利率、信贷、和税收将起到决定性作用，信息也能起重要作用。信息不对称是房地产价格飙升的重要原因，强制信息公开将有利于维护房地产市场的竞争环境，抑制房价暴涨。利率和信贷对房地产建设投资成本起重要作用。房地产税收有关的税收大致可以分为3个部分，分别是取得阶段，保有阶段和转让阶段。鉴于房地产市场很容易出现投机活动，因此应当特别注意转让阶段的税收，通过税收提高投机活动的交易成本。例如征收房地产交易税，征收房地产交易税可以给房地产投机活动沉重一击，但又不会影响房地产真实需求，如1996年新加坡紧缩房地产贷款并且规定在购买房屋3年之内出售，必须缴100%的资本收益税，当金融风暴扫荡亚洲时，新加坡是受损最小的国家之一。长期来看如果国家征收房地产交易税并根据市场状况适时调整税率，而不是一成不变，将从很大程度上避免投机，即使放开限购令也不会有泡沫风险。对保有阶段征收房产税可以部分一直房地产投机作用，并减小差距。目前重庆和上海已正式开征房产税。

其实要干预房价不能采取定价措施，当然也是不可能的。应该定期发布公正权威的房地产市场信息，来引导方向；严肃金融纪律，保证各项的顺利实施；充分利用税收、信贷、利率等工具发挥“看得见的手”的作用。但是目前的许多还不尽如人意。

1000万套保障房解决的是低收入人群的住房问题，可能会让边缘人群大小现在买房的愿望，而对于房地产的真实需求的缓解作用几乎没有，但是它对人们的心理稳定作用还是很大的，同时给了低收入者以希望。

由于美国银行、黑石集团等一批外资热钱流出加快，外汇占款自11年10月份以来连续减少，都会使得的宏观的作用更加有效。而且2011年三次调高利率，以及新国的实施，增加了炒房的成本，甚至在一定程度上了炒房，2012年又会坚持目前的房地产对房地产市场进行刚性束缚，综合看来明年房价可能会有小幅回落。

而据国家统计局网站发布的国家宏观经济数据，2010年，国内生产总值比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。全年城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。今年前三季度同比增长9.4%。前三季度，城镇居民人均可支配收入16301元，同比名义增长13.7%，扣除价格因素，实际增长7.8%。农村居民人均现金收入5875元，同比名义增长20.7%，扣除价格因素，实际增长13.6%。2011年12月29日全国人力资源和社会保障工作会议召开，24个省份年内调整最低工资标准，平均增幅22%。由于房价与经济增长率及居民可支配收入正相关，所以在国家宏观经济不出现较大下滑的情况下，从长期来看房价会坚持上行趋势。如果再没有更实质、合理的出台，由于2008年4万亿救市

资金的影响还在，还要防范新国的刚性放开后可能出现的泡沫风险。