关于样板房房源选择及期房销售策略建议方案

一、房源数量

房源 A B C D E F G(g) 小户型

从以上房源表可以发现几个特点：

1、房源数量最多的是A、B、C户型，是主力、重点户型

2、100m2以下的户型只有B户型，代表了年轻人婚房、3口之家、经济条件一般租房族的刚性需求。

3、A、C户型都是3房，但C户型可变4房，性价比更高，因此应先推A。 4、G（g）户型是我们项目唯一的正点4房户型。

格局、面积 3房2厅（125.43m2） 2房（+1）2厅（.33m2） 3房2厅(127.67m2) 2房（+1）2厅（105.52m）2 数量 56套 56套 套 27套 27套 27套 27套 4套 2房（+1）2厅（116.34m2） 2房（+1）2厅（109.53m2） 4房：3房（+1）2厅（141.22m2） 约40m2 二、推盘节奏

根据目前整体房地产市场大环境，花垣房地产市场销售情况以及近一、二年各楼盘开盘销售情况，预计在开盘时销售几百套的情况几乎不可能，因此我们必须分批推盘，不可能一次开盘房源全部推出。推盘计划如下：

1、先主推1号栋，工期可能稍快于2、3号栋。

2、先推A、B、G（g）户型，C户型最多拿1个竖向单元（27套）出来开盘，

涵盖二房、三房、四房户型。

3、三房户型目前户型模型、销售案场重点推荐A户型，将客户往A户型引

导；100平方米以下二房毫无疑问是B户型，是目前积累的刚性需求客户重点关注的户型。

4、在预计不可能全部卖完的前提下，避免将所有房源全部推出

1）制造房源紧张局面，让客户觉得不是任君选择，而是有限供应，这是饥渴营销。

2）如果全部单元推出，势必在销控板上圆贴会出现稀稀拉拉的情况，客户会觉得卖得不好，对于我们自己而言房源卖散后，后期无法再集中推荐，影响后续营销。

三、样板房房源选择

回到样板房房源选择的主题上来，如果我们现在确定样板房是选择在C、D户型，那么按前期蓄客情况、推盘计划，开盘前主力客户基本集中在A、B、G（g）户型上。

这批客户如何去看房？他们会不会只在售楼部看下户型图、算下价格直接签约？经过我们对花垣购房者的消费习惯和各楼盘同行的询问了解，不去现场看毛坯房在售楼部直接签约的客户基本为零。

那么开盘前的主力客户看1号栋的A、B户型的毛坯房怎么办？当然是售楼员带着客户戴着安全帽，从小区大门进入后视路径安全绕着走到达1号栋施工电梯前，再坐电梯上去看房。即使没有看房安全通道，买房客户还是会去看毛坯房，这是百分百的未来事实。既然如此，我们为何不将样板房设置在A、B户型呢？ 1、重点推荐的是A、B户型，如果现场到时可看的样板房是C、D户型，是不是销售现场和工地现场会有些前后脱节？

2、A、B户型会比较好卖，这是一个假定前期条件。在这个假定前提条件实现之前，我们应该将所有的优势资源如户型模型、案场推荐、样板房往这2个户型堆集，达到最大化的效果。

3、C、D户型做样板房，是一个最好的户型和一个较差的户型，结果是2重天。C户型是性价比最高的一个三房，做样板房会不会比较浪费资源？D户型本身格局有点问题，而且有2个功能间采光不好，而且公共卫生间相当于一个暗室，这些不是豪华的装修能遮盖的。

因此结论是：样板房选择A、B户型，可不设样板房看房通道，尽

最大可能减少对施工以及景观打造的影响。

四、期房销售三大条件

在花垣房地产市场，期房销售阻力很大，因此在我们建到10层开盘的情况下，经过我们前期共同的沟通，工地现场要做到三大条件：

1、豪华、大气、档次高的现场营销中心。 2、小区园林景观开盘前打造出来。

3、样板房开盘前装修出来。（如开盘前赶不出来，可在1号栋6层做一层清水样板房。）

因上述事宜对营销结果影响重大，因此特意将意见陈述如上，请各位领导斟酌定夺。

长沙易达房地产咨询有限公司简军晖

2014．7．18