要求
1。熟悉收益法的含义; 2.熟悉收益法的理论依据；
3。掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤；
6。熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7。掌握净收益每年不变的公式；
8。熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10。掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式；
12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14。熟悉收益期限的界定;
15。掌握净收益测算的基本原理；
16。掌握不同收益类型房地产净收益的测算; 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述；
21。熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系；
23。了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。
本章特点:
(1）本章内容并不复杂，但是公式比较多,尤其是数学公式的推理运用。 （2)概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点.
（3)关于画现金流量图的方法，一定要掌握好,这种图示对于收益年限的确定，能一日了然.
（4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化. （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述.
内容讲解
第一节 收益法概述
1。收益法的含义
简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。
具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值,类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同,收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
报酬资本化法是一种现金流量折现法,即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益,然后利用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。
直接资本化法是预测估价对象未来某－年的某种收益,然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法.其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍）的年地租(或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即:
地价＝年地租×购买年 地价＝地租/利息率
并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现—购买年是利息率的倒数。
2.收益法的理论依据（熟悉） 收益法是以预期原理为基础的。
预期原理说明，决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素，即房地产当前的价值,通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。
历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值,除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。
收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金.
这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲， 如果某笔资金×利率＝房地产的净收益
那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到: 房地产价格＝房地产的净收益/利率
例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。
上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很确切.在下一节中将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收
收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短,获得净收益的可靠性（也就是风险）。
（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益.无形收益通常难以货币化,难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。( ）【2009年真题】
［答疑编号950276070101］ 【答案】错误
【解析】如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低.这样非但没有考虑无形收益,反而还降低了这种无形收益.应该是选 取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要
求的报酬率可以略低。参见教材P212、213。
3.收益法适用的估价对象（掌握）
收益法的适用的估价对象是收益性房地产。包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的)、仓库（用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益,但却具有潜在收益,因为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。
不适用于无收益的项目，行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。 常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整,成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。
4。收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测 错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。 5。收益法的操作步骤（熟悉) ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益；
③求取报酬率；
④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。 运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：①求取未来某一年的某种收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格.
第二节 报酬资本化法的公式
1.最一般公式（掌握)
■最一般公式——收益法的原理公式
V：房地产在价值时点的收益价值 Ai：房地产的未来净运营收益 Yi：房地产未来各期的报酬率 n：房地产的收益期限
在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为:
后面各种公式均是此公式的特例。
以上均假设未来各期的净收益发生在期末,如实际发生在期初，则公式变形为
公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位
2。净收益每年不变的公式(掌握）
公式的假设前提 公式的假设前提 净收益每年不变为A 净收益每年不变为A 报酬率为Y，Y不等于零 报酬率为Y，Y大于零 收益期限n为有限年 收益期限n为有限年 净收益每年不变的公式的应用： （1）直接用于测算价值
【例7-1】某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8。5％，计算其收益价值。
[答疑编号950276070201]
【答案】参见教材P219。该宗房地产的收益价格计算如下：
a=80 Y=8。5％ n=50—6=44
【例7—2】某宗房地产的收益期限可视为无限年，预测其未来每年的净收益为80万元，该类房地产的报酬率为8。5％。请计算该房地产的受益价值。 ［答疑编号950276070202］
【解】该房地产的收益价值计算如下：
与例7-1中44年土地使用期限的写字楼价值915。19万元相比,例7—2中无限年的房地产价值要大25.99万元（941.18-915。19=25.99）
【例7—3】6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用年限为50年的土地(到期不可续期),乙单位出资300万元,合作建设3000平米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲,2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平米，且稳定，出租率为85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。（注意8分的计算题） 评估乙合理的收购价格。
土地还剩44年使用权,建筑物还剩54年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算,还有44年。乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到第44年,未来总共28年的使用权。 （1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法） 乙合理的收购价格=V44-V16
年出租净收益=2000×80×12×85％×（1-35%)=106.08
乙合理的收购价格=1044.79—829。94=214。85万元
（2）用途2:不同期限房地产价格的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格 两房地产报酬率相等时，
例7-4 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米,报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。 ［答疑编号950276070203]
2
己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%,价格为4000元/m：若该房地产
2
的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/m。【2006年真题】 A.3816 B。3899
C.4087 D。4920
[答疑编号950276070204] 【答案】D
思路二:因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。
先算年收益，解得a=326.97
再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格 注意：折现率如果不同，就带入各自不同的折现率.
（3)用于比较不同期限房地产价格的高低。P222 例7—6
甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6％，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。 ［答疑编号950276070205]
【答案】年限不同，不能直接比较,都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产，再与乙比较；或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再与甲比较或者甲乙都还原为年收益,在比较。教材只给了一种比较方法，实际上，还可以有另外的3种。
【解析】参见教材P222。
（4）市场法中因期限不同进行的价格调整。P223例7—7
某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米,该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10％，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。 ［答疑编号950276070206］
【答案】已知V50=1200要求的是V45
【解析】参见教材P223。
用于计算在某种报酬率下,收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。
根据收益法的计算公式,对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ) ［答疑编号950276070207］ 【答案】错误
【解析】土地使用权价格公式 无限年价格公式是
土地使用权价格接近无限年价格的程度为
当报酬率为2％时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4％时，需要260年，报酬率为8%时,需要130年，报酬率为20％时，需要50年，报酬率为25％，需要50年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。 提示：参见教材P223。
3。净收益按一定数额递增的公式 （熟悉） 收益期限为有限年
公式:
公式的假设前提
净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b 报酬率为Y，且不等于零 收益期限为有限年n 收益期限为无限年
公式:
公式的假设前提
净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n—1）b 报酬率大于零为Y 收益期限为无限年
4。净收益按一定数额递减的公式 (熟悉）
公式：
-b：净收益逐年递减的数额
—未来第n年的收益：A-（n—1)b 假设前提
净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递减,未来第n年的价值为A-（n-1）b 报酬率为Y，Y不等于零
收益期限为有限年n，且n小于等于A/b +1
确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A—（n-1)b=0，求出n
【例7—8】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上
一年的基础上增加2万元,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为9％。请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号950276070208]
【答案】该宗房地产的收益价格计算如下:
【解析】参见教材P222
【例7—9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益;如果报酬率为6％，请计算该宗房地产的收益价格。 ［答疑编号950276070209］
【答案】该宗房地产的合理经营期限n计算如下:
令A-(n—1）b=0 有25—(n—1）×2=0 n=25÷2+1=13.5（年）
该宗房地产第13年的净收益为：
A-（n-1）b=25—（13-1）×2=1（万元） 该宗房地产第14年净收益为：
A-(n—1）b=25—（14—1）×2=—1（万元) 所以合理经营年限为13.5年。 该宗房地产的收益价格计算如下：
【解析】参见教材P223。
【2010真题】某宗商用房地产于30年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为20年,房地产未来第一年的净收益为28万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元,报酬率为8%,则( )。
A.该房地产的收益价格为136。73万元 B.该房地产的收益价格为143。89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为5.14 D.该房地产的合理经营期限为15年 E.该房地产的合理经营期限为20年 [答疑编号950276070210］ 【答案】BCD
【解析】设该房地产的合理经营年限为n 令A-（n—1）b=0，即28-(n-1）×2=0 N=15
该房地产的收益价格=
以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5。14
如果不记得公式,最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候,没有收益了，所以合理经营年限就是15年
15年的收益价格=
5.净收益按一定比率递增的公式 （掌握) 收益期限为有限年的公式
也要强记
n-1
g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A(1+g） 公式的假设前提
——净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增 ——g＜Y
-—收益期限为有限年n
如g=Y时，
【例7—10】某宗房地产土地使用权剩余年限为48年;预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的报酬率为9％.请计算该宗房地产的收益价格. ［答疑编号950276070301]
【 答案】该宗房地产的收益价格计算如下：
【解析】参见教材P226。
收益期限为无限年的公式
【例7—11】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9％，请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号950276070302]
【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：
6。净收益按一定比率递减的公式 （熟悉） ■收益期限为有限年的公式
■收益期限为无限年的公式
有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE □有限年期的公式
I：有效毛收入 E：运营费用
gI：I逐年递增的比率
gE：E逐年递增的比率
有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减 无限年期的公式
【例7-12】预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%,请计算该宗房地产的收益价格。
【例7—13】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%.请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号950276070303］
【答案】由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，
所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n：
n-1
因为I—E（1+gE) =0
n-1
所示16—8(1+2%）=0 n=36（年）
该宗房地产的收益价格计算如下：
7。净收益在前后两段变化规律不同的公式 收益期限为有限年的公式
t：净收益有变化的期限
收益期限为无限年的公式
t：净收益有变化的期限
适用范围：根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变,然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格.
【例7—14】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右,该类房地产的报酬率为10％.请计算该宗房地产的收益价值。 ［答疑编号950276070304］
【答案】该宗房地产的收益价值计算如下:
【例7-15】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％.请计算该宗房地产的收益价值。 [答疑编号950276070305］
【答案】该宗房地产的收益价值计算如下:
与例7—14的38年收益期限的房地产价格300。86万元相比，例7-15收益期限为无限年的房地产价格要高9。34万元（310.20-300.86=9.34）
【2011年真题】某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15。1万元、16。3万元、15。5万元、17。21万元,报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。 A.159.56 B。168.75 C。169.39 D。277。70
［答疑编号950276070306] 【答案】B
【解析】分两步求解:
(1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
求得A=15.97
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格==168。75
8.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）(掌握)
V:房地产现在的价格
Ai：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益 Vt:房地产在未来第t年末的价格 t：持有房地产的期限
公式二:上式中净收益每年不变为A,
公式三:难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为△（了解）
公式适用条件
一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况 二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值,再将他们折算为现值。
（2011年真题）某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7。59％。该房地产的价格为（ ）万元。 A。313 B.329
C.417 D。446
[答疑编号950276070307］ 【答案】D
【解析】偿债基金系数,就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金.为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。参见教材P233。
22
【例7—16】某宗房地产现行的价格为2000元/m，年净收益为200元/ m，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产
2
的价格为5000元/ m。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格
2
将达到5000元/ m.请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格.（自然增值-—外部性)
[答疑编号950276070401］
【正确答案】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：
2
可见,该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/m上涨到
2
3693元/ m
2
【例7—17】某写字楼过去的市场价格为12000元/ m，目前房地产市场不景气，其市
2
场租金为每天3元/ m。该类写字楼的净收益为市场租金的70％.预测房地产市场3年后会
2
回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/ m ，转让该写字楼的税费为市场价格的6％.如果投资者要求该类投资的报酬率为10％。请求取该写字楼的价值. ［答疑编号950276070402]
【正确答案】该写字楼目前的价值求取如下：
2
第1—3年,年出租净收益=3×365×70％=766。5元/ m 3年后市场价值=12500×（1—6%)=11750
现在时点的价值
【例7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中,每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元,拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。
[答疑编号950276070403] 【正确答案】
该旧办公楼的价值求取如下：
【例7—19】预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万,2年后的价格分别比现在上涨5％，该类房地产的报酬是10％，求该房地产现在的价格。 ［答疑编号950276070404]
【例7—20】某宗收益性房地产,预测其未来第一年的净收益为24000元,未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年（比上年）上涨3%，报酬率为9.5％。请求取该宗房地产当前的价格。
［答疑编号950276070405] 【正确答案】
选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：
根据题意已知： A=24000（元） b=1000（元） t=5（年）
Vt =V（1+3％）5（元） Y=9。5%
将上述数据代入公式后计算如下：
对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096。65（元）
【2011年真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为（ )万元。 A.5061。44 B。5546.94
C。5562.96 D.6772.85
［答疑编号950276070406] 【正确答案】A
【答案解析】折现率=6%+6％×25％=7。5%
5-5
6000×（1—6％）/1。075+400×0.7/0.075×（1—1.075）=5061.44
第三节 收益期和持有期的估价
收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，具体是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。收益期一般根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计.
建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设用地使用权使用期限结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间.
建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间,具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，如图7-2所示.
建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上,根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况,以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。
建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不同时结束，归纳起来有下列3种情形:
（1）建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束.在这种情形下，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命.
（2）建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情形下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值，减去以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值时点的价值。
例如,某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年,求取该房地产现在的价值，可先求取该房地产30年收益期的价值，然后加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权的价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权的价值。
（3)建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情形下,分为两种情况：①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,建筑物也无偿收回.②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿.对于第一种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值。
对于第二种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折算到价值时点的价值. 评估承租人权益价值的,收益期为剩余租赁期限。 利用预知未来若干年后价格的公式求取价值，以及收益期较长、难以预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能够预测期间收益的一般期限来确定，一般为5年至10年。
第四节 净收益的测算
净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不一致的。 1.净收益测算的基本原理（掌握）
基于租赁收入测算净收益——投资法(优先考虑使用） 基于营业收入测算净收益——利润法
对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益 （1）基于租赁收入测算净收益
基本公式：
净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用
相关概念:净收益 潜在毛收入空置和收租损失 有效毛收入 运营费用 运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。
构成:房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。
运营费用与会计上成本费用的区别（ 四个不包括）——重要考点。多选或判断 抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。
（解释：贷款与否不影响房地产整体的正常运营收益。偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）
不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），重置提拔款是运营费用中的项目. 不包含改扩建费用——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里. 不包含所得税—-与特定业主经营状况相关,所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时,不扣所得税(参见P98）。
重点:重置提拔款(新增内容），就是为了设备到期时能有资金更新,平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。
类同于我们用年金求取的终值.根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时,计入年运营费用的折旧费为160万元。( ）【2011年真题】 [答疑编号950276070408] 【正确答案】错误
【答案解析】P238建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万
元。
在求取净收益中,运营费用包括（ ）。【2011年真题】 A.房地产保有环节的税收 B。房地产折旧费
C.房屋保险费 D.房地产抵押贷款还本付息额 E。为承租人提供的服务费 ［答疑编号950276070407］ 【正确答案】ACE
【答案解析】参见教材P238。
两个重要指标：
运用收益法评估房地产价格时，应在运营费用中扣除的项目包括（ ）。 A。房地产税 B.建筑物折旧 C。房屋保险费
D.抵押贷款还本付息额 E。重置提拔款
［答疑编号950276070409] 【正确答案】BD
【答案解析】房产税是保有人的必要支出,肯定属于运营成本；房屋保险费是属于运营费用的，重置提拔款也属于运营费用项目。参见教材P238。
可以通过市场提取法获得
净收益率=1-运营费用率 两个指标相加之和=1
2
某商铺建筑面积为500m，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上
2
类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为( )万元。【2006年真题】 A.521 B。533 C。695 D。711
[答疑编号950276070410] 【正确答案】A
【答案解析】参见教材P216、P233.年租金收入＝500×120×12＝72（万元）
运营费用＝72×25％=18（万元) 净收益＝72-18=54（万元)
（2）基于营业收入测算净收益
特点:业主与经营者为同一主体,房地产租金与经营者利润没有分开
与租赁收入测算净收益的区别
潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入
要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润) 2.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握） （1）类型一：出租
出租的房地产净收益的求取
计算公式：净收益＝租赁收入－ 由出租人负担的费用 租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息 出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费,房地产税,租赁费用，租赁税费。 现实出租人负担的费用——名义租金,计算时要转变成实际租金-—由双方在租赁合同中约定。
【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益,应减去的运营费用包括（ ）。【2008年真题】 A。电费
B。物业管理费 C.水费 D。供暖费 E。房地产税
[答疑编号950276070411］ 【正确答案】CDE
【答案解析】电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运 营费用是由出租人承担的费用。参见教材P239。
【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。【2009年真题】 A.245 B.275 C。315 D。345
［答疑编号950276070412] 【正确答案】D
【答案解析】折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括 在收益性房屋的使用成本中。500-40—50—65=345。参见教材P240。
（2）类型二：自营
营业的房地产净收益的求取 商业经营的房地产：净收益=商品销售收入—商品销售成本-经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用— 商业利润—与房地产可分离的无形资产价值 工业生产的房地产：净收益=产品销售收入—生产成本—产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用—厂商利润—与房地产可分离的无形资产价值
农地净收益的测算：净收益=农地年产值—各种费用—投资利息-农业税- 农业利润
红色字迹是我们计算时容易遗忘的项目。 (3）类型三：自用或空置
自用或尚未使用的房地产净收益的求取.可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。 （4）类型四：混合收益的房地产
混合收益的房地产净收益的求取：3种方法
方法1：首先区分变动费用和固定费用,将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用.
方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,分别求出各自的净收益,再相加得出总的净收益. 3.求取净收益应注意的问题(熟悉） （1）有形收益和无形收益
有形收益是由房地产带来的直接货币收益 无形收益是指房地产带来的间接利益
在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益 无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。 （2)实际收益和客观收益
实际收益 是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。
客观收益 是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。 【重点】租约的限制
有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金,租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金
【例7—21】某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有
2
两层，每层可出租面积各为200 m。一层于2008年8月1日租出,租赁期限为5年，可出租
2
面积的月租金为180元/ m，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面
22
积的正常月租金分别为200元/m和120元/ m，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%,报酬率为9％。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格. [答疑编号950276070413]
【正确答案】参见教材P243。该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
（1）商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=200×180×(1—25％）×12=32。40（万元) 租赁期限外年净收益=200×200×（1-25％）×12=36。00（万元)
=375.69（万元）
（2）商店二层价格的测算：
年净收益=200×120×（1—25％）×12=21.60(万元)
=229.21(万元）
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229。21=604。90（万元)
【重点】承租人权益价值评估
收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。当一种权益或资产虽然不产生收入，但可以帮助其所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益价值评估是这种方法的典型运用。承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和.
承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和 合同租金低于市场租金，承租人就有价值 合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负
有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值
【例7-22】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积,约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/㎡。现市场上类似写字楼的月租金为100元/㎡。假设折现率为10％，请计算目前承租人权益的价值。 [答疑编号950276070501]
【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：
根据题意已知：
上述“成本节约资本化法”相反的情况，是“超额费用资本化法”和“收入损失资本化法\"。它们可用于评估房地产价值损失，例如不可修复的房屋质量缺陷、噪声污染、采光受影响等造成的房地产租金降低或者房地产运营费用增加所导致的房地产价值减损。
【2010真题】某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成,土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米,报酬率为6％,则现在的承租人权益价值为（ ）。 A。98。8 B.592。81 C.691。61 D.667。22
[答疑编号950276070502］ 【正确答案】A
【答案解析】年租金优惠(3。5—3)×360×500=90000元 还有18年租期，报酬率为6％
承租人权益价值=
=98。8 万元
【例题·2008年真题】某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中
2
1000m的面积，约定租赁期限为20年 ,第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30
2
元/m，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。 ［答疑编号950276070503]
【答案】也就是租赁权价值。参见教材P244.
年租金=30×12×1000=36万元
（3）乐观估计、保守估计和最可能估计
求取净收益实际上是对未来的净收益作出预测。预测由于面临不确定性，不可避免地会有三种状态，一是乐观估计，二是保守或称悲观估计，三是最可能（或折中）估计。在实际估价中，不仅客观上可能存在着上述三种估计，而且可能会为故意高估估价对象的价值而对净收益作出过高的估计，或者为故意低估估价对象的价值而对净收益作出过低的估计。 为避免出现这种情况,应当要求估价师同时给出净收益的三种估计值,一是较乐观的估计值，二是较保守的估计值，三是最可能的估计值。除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外,其他目的的估价都应选用最可能的估计值.
【2010真题】下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。 A。净收益包括有形收益和无形收益
B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 [答疑编号950276070504］ 【正确答案】B
【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短,在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗
了。参见教材P238、242、245。
【2009年真题】就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）. A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.最可能的估计值
［答疑编号950276070505] 【正确答案】ABE
【答案解析】预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果 是评估抵押价值以外的其他价值,则应该选择最可能的估计值。CD的说
法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。参见P245。
（4）重置提拨款的扣除方式
例如，如果房地产的采暖通风与空调系统（HVAC）需要在10年之后以100000元的价格重置，假设偿债基金储蓄的利率为5％，则每年需要留出的重置提拨款为：
在上述情况下，不考虑重置提拨款的收益估计为每年100000元，考虑重置提拨款的净收益估计为每年
100000-7950=92050（元）
如果预计10年后转售价格为1000000元，折现率为10％，则房地产的价值为：
=951151(元）
4。净收益流模式的确定
（1）净收益每年基本上固定不变 净收益A的求取方法： 过去数据简单算术平均法 未来数据简单算术平均法
未来数据资本化公式法(最合理的方法）
（2)净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减 （3）净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减 （4）其他有规则的变动情况 【例7—23】某宗房地产的收益期限为40年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元,报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 [答疑编号950276070506]
【正确答案】参见教材P246.该宗房地产的收益价格求取如下:
=25。02(万元)
【答案解析】将四年的收益转变为年金。
=244.67（万元）
再将年金转变为40年的收益现值。
第五节 报酬率的求取
1.报酬率的实质（熟悉）
■ 投资回收—-所投入资本的回收，即保本。
投资回报——所投入资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。
投资收益与风险呈正相关.所选取的报酬率,应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。
房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同,所以报酬率也各不相同。
不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产,同一类型房地产的不同权益、不同收益类型,例如期间收益和期末转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押贷款收益和自有租金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。因此,在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。但这又不意味着估价师可以随意选取报酬率。选取的报酬率必须有市场等依据,并经得起理论推敲和进行横向（不同房地产之间）、纵向(前后不同时间之间)比较. 【单选题】报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是（ ）。(2009年真题）
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资,不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
［答疑编号950276070507］ 【正确答案】D
【答案解析】报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收.投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低,C也不对.土地投资可
靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。参见教材P246-247.
2。报酬率的求取方法(熟悉）
方法一 累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
其中：①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资.②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金相比,买卖要困难，变现能力弱。④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，例如易于获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率. 累加法的应用举例见表7-2。 累加法应用举例 表7—2
项目 无风险报酬率 投资风险补偿率 管理负担补偿率 缺乏流动性补偿率 投资带来的优惠率 报酬率 数值 0。050（5。0%） 0。020(2.0％） 0.00l（0。1%) 0。015（1.5％） —0。010（-1。0％） 0.076（7.6%） 由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以,通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率,例如，选取同一时期的国债利率或银行存款利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿;投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。 方法二 市场提取法
无限年期，利用公式Y=A/V
有限年期，利用公式三
采用试错法计算，再线性内插
收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式
置
方法三 投资报酬率排序插入法 搜集与报酬率有关的资料
将不同类型的报酬率从低到高按顺序排列
将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度所处的位根据位置，在图表上找出对应的报酬率
【单选题】某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为( ）万元。（2011年真题） A。5061.44 B.5546。94 C.5562。96 D.6772.85
［答疑编号950276070508] 【正确答案】A
【答案解析】折现率=6％+6％×25％=7.5%
5—5
6000×（1-6％）/1。075+400×0.7/0.075×(1—1。075)=5061。
44
第六节 直接资本化法
一、直接资本化法概述
资本化率(capitalization rate,R)是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。利用资本化率将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为: V=NOI/R
式中 V—-房地产价值；
NOI——房地产未来第一年的净收益； R—-资本化率。
收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。利用收益乘数将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为： 房地产价值=年收益×收益乘数
直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替.
二、收益乘数法的种类
用于直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益，相应的收益乘数有潜在毛收入乘数（potential gross income multiplier，PGIM)、有效毛收入乘数（effective gross income multiplier，EGIM）和净收益乘数（net income multiplier,NIM），相应的收益乘数法有潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。 （一）潜在毛收入乘数法
潜在毛收入乘数法是估价对象未来第一年的潜在毛收入（PGI）乘以潜在毛收入乘数(PGIM）来求取估价对象价值的方法，即: V=PGI×PGIM
潜在毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的位数，即： PGIM=V/PGI
潜在毛收入乘数法没有考虑房地产空置率和运营费用的差异.因此，如果估价对象与可比实例的空置率差异不大，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的说，该方法较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。 （二)有效毛收入乘数法
有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM)来求取估价对象价值的方法，即： V=EGI×EGIM
有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即： EGIM=V/EGI
有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收盘损失情况。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大的差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产的价值时，是会考虑空置率的差异的。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异,因此也只适用于做粗略的估价。 （三)净收益乘数法
净收益乘法是将估价对象未来第一年的净收益（NOI）乘以净收益乘数(NIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=NOI×NIM
净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：NIM=V/NOI 净收益乘数法能提供更可靠地价格测算。
由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:V=NOI/R
三、资本化率和收益乘数的求取方法
资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价
对象的净收益流模式（包括净收益的变化、收益期的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格）求取。 利用市场提取法求取资本化率的公式为：R=NOI/V
利用市场提取法求取收益乘法的公式为：收益乘数=价格/年收益
资本化率（R）还可通过净收益率(NIR）与有效毛收入乘数（EGIM）之比、资本化率与
报酬率的关系（见后面“资本化率与报酬率的区别和关系”）及投资组合技术（见本章第七节）求取
通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：R=NIR/EGIM 因为NIR=1-OER
所以又有R=（1-ORE）/EGIM 上述公式的来源是: 因为 R=NOI/V
将该等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入（EGI）,即：R=(NOI/EGI）/（V/EGI） 又因为NOI/EGI=NIR,V/EGI=EGIM 所以R=NIR/EGIM
如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同,可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率.
四、资本化率与报酬率的区别和关系
资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者的有很大的区别。资本化时在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬比率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率，资本化率是房地产的某种年收益与价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算)，仅表示从好收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率是用来除一连串的未来各期净收益,以求取未来各期净收益的现值的比率。
在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式会有所不同。例如，在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下,报酬资本化法的公式为:V=A/Y 在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下,报酬资本化法的公式为：
在净收益按比率g逐年递增且收益期为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：
在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：
在上述四种情况下的报酬资本化法公式中,Y是报酬率。而资本化率是不区分净收益流模式的，在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率（A/V）都是资本化率。因此，在上述第一种情况下,资本化率正好等于报酬率，即： R=Y
在上述第二种情况下，资本化率就不等于报酬率。它与报酬率的关系变为：
在上述第三种情况下,资本化率与报酬率的关系为:
R=Y-g
在上述第四种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：
由上可见，报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。
【例7—24】某宗房地产未来的净收益流见表7—4，报酬率为10%，请求取该房地产的资本化率。
[答疑编号950276070509]
【解】先求取该房地产的价值。该房地产的价值为其未来各年净收益的现值之和,计算结果见表7-5。
某宗房地产未来净收益流 表7-4
年份 净收益（元) 1 5000 2 5250 3 5600 4 5850 5 65000 求出了该房地产的价值之后，其资本化率为其未来第一年的净收益与价值的比率，即: 某宗房地产未来净收益的现值 表7—5
年份 现值（元） 1 2 5250 3 5600 4 5850 5 65000 合计 净收益（元) 5000 4545。6 4338。84 4207。36 3995.63 40359.89 57447.17 R=5000/57447。17=8.70%
例7—24由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格教学关系.
五、直接资本化法与报酬资本化法的比较 （一）直接资本化法的优缺点 直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率成收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较简单。
但由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则股价结果会有误.假设估价对象的净收益每年上涨2％，而选取的房地产的净收益美每年上涨3％，如果以该房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值,则会高估估价对象的价值。 (二）报酬资本化法的优缺点 报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密，有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的,所以不必直接依靠于估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。
但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益,从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。 当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法回事相当可靠的。当市场
可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价师可以通过投资者在有同等风险的投资上所要求的收益率来确定估价对象的报酬率.
第七节 投资组合技术和剩余技术
1。投资组合技术和剩余技术（掌握）
实质是求出土地或建筑物的各自的报酬率和资本化率，或分别测算其价值 投资组合技术：土地与建筑物的组合，抵押贷款与自有资金的组合，
剩余技术：土地剩余技术，建筑物剩余技术，自有资金剩余技术,抵押贷款剩余技术 (1）土地与建筑物的组合 三种资本化率：
总公式：土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率=房地价值×综合资本化率
三种资本化率的关系
综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率×土地资本化率+建筑物价值占房地产价值的比率×建筑物资本化率
综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率×土地资本化率+（1-土地价值占房地产价值的比率）×建筑物资本化率 综合资本化率=（1-建筑物价值占房地产价值的比率）×土地资本化率+建筑物占房地产价值的比例×建筑物资本化率
土地价值占房地产价值的比率+建筑物价值占房地产价值的比率=1
某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年,土地报酬率为6％。该房地产的价值为（ ）万元.（2009年真题） A.489。99 B.495.53 C。695。53 D。800.00
［答疑编号950276070601] 【答案】C
【解析】建筑物收益200×12％=24（万元） 土地收益=60-24=36（万元） 土地价值=（36/6%）×（1—1/1。06 30）=495.53（万元）
房地产价值=200+495.53=695。53（万元)
【例7-25】某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60％。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％,建筑物资本化率为8%.请计算该宗房地产的综合资本化率。
[答疑编号950276070602］
【答案】该宗房地产的综合资本化率计算如下:
=40％×6％+60％×8％ =7.2％
（2)抵押贷款与自有资金的组合 资金来源：自有资金、抵押贷款
抵押贷款常数＝年偿还额/抵押贷款金额（考点，需要记忆）
由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以一般不利用抵押贷款利率来计算报酬率,而应利用抵押贷款常数来计算.
公式：
房地产价格=抵押贷款金额+自有资金额 房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益
房地产价格×综合资本化率=抵押贷款金额×抵押贷款常数+自有资金额×自有资金资本化率
综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+(1-贷款价值比率）×自有资金资本化率
【例7-26】购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6％,贷款期限为20年,按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为8%。请计算该宗房地产的综合资本化率。
[答疑编号950276070603］ 【答案】
【例7—27】某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为8万元,自有资金资本化率为10％，抵押贷款常数为0。085。请求取该宗房地产的价格。 [答疑编号950276070604]
【答案】该宗房地产的价格求取如下：
购买者要求的税前现金流量=8×10%=0.8（万元） 偿还抵押贷款的能力=2-0。8=1。2（万元) 抵押贷款金额=1。2÷0。085=14.12（万元）
该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=8+14.12=22.12(万元)
2。剩余技术 土地剩余技术
剩余技术的含义,是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时,从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资
本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。 直接资本化法的土地剩余技术
净收益每年不变，收益期限为有限年情况下的土地剩余技术
【例7—28】某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为300万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8％.请计算该宗房地产的价值。 [答疑编号950276070605]
【答案】该宗房地产的价值计算如下:
土地价值=（50-300×10％)/8%=250（万元） 该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=250+300=550（万元)
2
某写字楼的建筑面积为540m,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之
2
和为400元／m，土地资本化率为10。8％，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为( ）万元。（2011年真题） A.500 B.750 C.800 D。1000
［答疑编号950276070606] 【答案】C
【解析】土地净收益=1080000-540×400=864000 土地价值=864000/0.108=8000000
第八节 收益法总结
收益法根据资本化方式的不同,分为直接资本化法（含收益乘数法）和报酬资本化法（一种现金流量折现法）；根据净收益测算途径的不同,分为投资法和利润法.下面主要以直接资本化法的形式,对收益法的有关内容进行归纳总结： （1)估价中的公式转换：
此外，要注意有关匹配问题，包括名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配,税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配。
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