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(新版)房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)

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（新版）房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库

（含答案）

单选题

1.下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。 A、房屋价值补偿费 B、搬迁补偿费 C、停产停业损失补偿费 D、土地补偿费答案：D

解析：本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。 2.潜在购买者一般具有的特点不包括（）。 A、兴趣 B、收入 C、支出 D、途径答案：C

解析：考点:市场规模的估计。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。

3.假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。 A、4.42%

B、8.11% C、8.13% D、9.% 答案：B

解析：本题考查的是投资组合理论。预期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。

4.下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。 A、与财务报表中的成本完全不一样 B、应根据实际发生费用记录来确定 C、与财务报表中的成本一样

D、是对项目未来将要发生的费用的预测和估算答案：D

解析：本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样，而非完全不一样；选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。

5.(2015年真题)某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000m2，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m2，项目销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。 A、2.60 B、2.87 C、3.59 D、3.80

答案：D

解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设最低销售收入为A万平方米。利润为零时正好回收全部成本费用。8500×A×（1-5.5%）-13000-3500×5=0，8032.5A=30500，A=3.797。

6.判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。 A、共代理了多少个项目 B、代理成交额有多少 C、人员素质

D、代理的成功率有多大答案：D

解析：考点:选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。

7.国际上通常采取的住房保障方式不包括（）。 A、直接建房 B、对住房投资人减税 C、鼓励赢利机构建房 D、对住房承租人补贴答案：C

解析：本题考查的是干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和为代表的直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。

8.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。 A、目标定价法 B、领导定价法 C、随行就市定价法 D、认知价值定价法答案：D

解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 9.下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。 A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析

C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量答案：B

解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、C、D属于供给分析。 10.开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、14 B、15 C、28

D、30 答案：B

解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

11.(2017年真题)房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。 A、项目施工单位 B、项目设计单位 C、房地产开发企业 D、产品质量监督部门答案：C

解析：本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。 12.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。 A、风险 B、机会成本风险 C、未来运营费用风险 D、收益风险答案：C

解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展

和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。 13.企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。 A、多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者 B、以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍 C、以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力 D、有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的答案：A

解析：本题考查的是企业应采取的对策。选项A错误，正确表述为，多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，但同时要注意避免摧毁相近似的竞争者，因为其结果可能对自己反而更为不利。

14.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。 A、基础设施建设费 B、公共配套设施建设费 C、城市建设配套费 D、不可预见费答案：C

解析：本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。

15.下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。 A、收益相对不稳定

B、收入现金流的主要部分分配给了股东

C、分为权益型和抵押型两种形式 D、投资流动性差答案：B

解析：考点:房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。 16.(2017年真题)关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。 A、把所有投资均视为自有资金 B、现金流出包括利息支付 C、不考虑信贷资金的还本 D、只能用于计算静态盈利指标答案：B

解析：本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

17.现金流入与现金流出之差称为（）。 A、现金流量 B、现金流入 C、现金流出 D、净现金流量答案：D

解析：考点:现金流量的概念。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

18.下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。 A、开发强度系数 B、土地转化率 C、住房可支付性指数 D、住房市场指数答案：A

解析：本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

19.预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。 A、已正式交付使用

B、已正式签订商品房预售合同 C、已正式签订商品房交易合同 D、已正式竣工验收合格答案：B

解析：本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积

20.下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。 A、广泛的经济外部性 B、房地产市场供给的异质性 C、土地所有权的排他性 D、土地的有限性

答案：A

解析：考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。

21.物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A、零售商的财务能力 B、零售商需要的服务

C、零售商业物业的组合与位置分配 D、零售商的声誉答案：D

解析：考点:零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业的租户时首先要考虑的因素。

22.商品房开发市场通常是典型的（）市场。 A、完全竞争 B、垄断竞争 C、寡头垄断 D、完全垄断答案：B

解析：考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。

23.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。 A、若△IRR＞ic，则投资大的方案为优 B、若△IRR＞ic，则投资小的方案为优 C、若△IRR＜ic，则投资大的方案为优 D、若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较答案：A

解析：考点:方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。

24.某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（）万平方米。 A、620 B、670 C、970 D、1150 答案：C

解析：本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积，2015年房屋施工面积=650+（500-180）=970（万平方米）。

25.开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）

A、20% B、30% C、40% D、50% 答案：D

解析：本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。

26.下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。 A、出租率 B、贷款利率 C、基准收益率 D、资本金投入比例答案：C

解析：本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。

27.(2015年真题)除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。

A、财务决算报告 B、施工人员变动情况 C、竣工图

D、物业服务企业招标文件答案：C

解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。

28.如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。 A、领导定价法 B、挑战定价法 C、随行就市定价法 D、渗透定价法答案：B

解析：考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。

29.某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为A级，则该贷款综合风险额为（）万元。 A、1260 B、2520 C、1470 D、1080 答案：D

解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×60%=1080（万元）。

30.以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。

A、抵押贷款传递证券 B、抵押贷款转换债权 C、抵押贷款直付债券 D、抵押贷款担保债务答案：B

解析：考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。

31.根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。 A、购买行为 B、购买习惯 C、购买动机 D、购买心理答案：A

解析：考点:消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。 32.房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。 A、决策阶段 B、分析阶段 C、策略阶段

D、明确投资者目的.目标和约束条件阶段

答案：C

解析：本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。

33.2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。 A、9% B、12% C、12.5% D、15% 答案：D

解析：考点:供给指标。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。

34.某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）。 A、季节性 B、发展性 C、伸缩性 D、广泛性答案：B

解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。

35.赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为（）。 A、0.12 B、0.21 C、1.26 D、2.05 答案：C

解析：考点:偿债备付率。230×12000/10000=276（万元），贷款总额=276×60%=165.6（万元），P=165.6，n=10，i=10%，A=P×i/【1-1/（1+i）n】=165.6×10%/【1-1/（1+10%）10】=26.95。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26。

36.以下各项中，不属于市场环境调查内容的是（）。 A、技术发展环境 B、人口资源环境 C、产品调查 D、经济环境答案：C

解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场环境调查主要包括政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境等方面的调查。 37.(2015年真题)某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。 A、1.40% B、5.60%

C、5.72% D、6.09% 答案：B

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=1400×4=5600（元）；

年利率

38.投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照（）对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。 A、投资的经济用途 B、投资对象存在形式的不同 C、投资人能否直接控制其投资资金 D、投资期限或投资回收期长短答案：A

解析：考点:投资概述。按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

39.在已知终值的情况下求年金时的系数称为（）。 A、等额序列支付储存基金系数 B、等额序列支付终值系数 C、等额序列支付现值系数 D、等额序列之府资金回收系数答案：A

解析：本题考查的是复利计算。所谓的等额序列支付储存基金系数和终值系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F。

40.某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）元。 A、3.5 B、4.5 C、5.5 D、6.5 答案：C

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120（元）；按季计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51（元），两者的差额=1125.51-1120=5.51（元）。

41.某房地产投资项目的目标收益率为15%，内部收益率为14%，实际收益率为12%，银行贷款利率为8%，则通货膨胀率是（）。 A、1.78% B、2.68% C、3.70% D、6.48% 答案：A

解析：考点:财务内部收益率。根据公式：（1+名义收益率）=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率），即：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+14％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=1.78％。

42.等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。A、A B、B C、C D、D 答案：A

解析：考点:复利计算。等额序列支付资金回收系数，其含义是已知P求A。 43.在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。 A、市级购物中心 B、地区购物商场 C、居住区商场 D、邻里服务性商店答案：A

解析：考点:零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

44.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 A、15 B、20 C、28 D、30 答案：D

解析：本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 45.下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。 A、财务内部收益率 B、财务净现值 C、投资收益率 D、动态投资回收期答案：C

解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C属于静态盈利能力指标。 46.权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。 A、增值收入 B、销售收入 C、自营收入 D、租金收入答案：D

解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。 47.当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。 A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率 C、名义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率答案：B

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。当计算周期等于1年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。本题计息周期短于1年，说明计息周期数大于1。当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。

48.把某一项投资活动作为一个的系统，其资金的流向、数额和（）都不尽相同。 A、周期 B、时间长度 C、发生时点 D、现金流量答案：C

解析：本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同

49.(2017年真题)某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。 A、0.5 B、1.0 C、1.5 D、2.0 答案：D

解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。

50.为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入（）元。 A、8000 B、8269 C、7432 D、7000 答案：B

解析：本题考查的是复利计算。年实际利率=（1+1%）^12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[（1+i）^n-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+12.68%）^5-1]×（1+i）}=8269（元）。

51.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。 A、经营收入抵偿全部投资 B、净收益抵偿全部投资

C、全部现金流入抵偿全部现金流出

D、净收益现值抵偿全部投资答案：B

解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

52.（）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。

A、古典学派的储蓄投资决定理论 B、流动性偏好利率理论 C、可贷资金利率理论 D、IS-LM曲线模型的利率理论答案：B

解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。

53.某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m2。 A、465 B、485 C、665 D、915 答案：A

解析：本题考查的是市场趋势分析。2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。

.(2017年真题)某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。 A、形象 B、产品 C、人员 D、服务答案：D

解析：本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。

55.（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。 A、风险估计 B、风险评价 C、风险辨识 D、风险分析答案：C

解析：考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。

56.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。 A、15%～25%

B、25%～35% C、35%～45% D、45%～50% 答案：C

解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。 57.实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。 A、开发商 B、监理单位 C、分包单位 D、总承包单位答案：D

解析：考点:安全管理。实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由总承包单位负责。

58.某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（）万平方米。 A、500 B、700 C、800 D、1000 答案：A

解析：本题考查的是房地产市场指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米） 59.房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。 A、物业管理和设施管理 B、物业管理和资产管理 C、资产管理和投资组合管理 D、设施管理和投资组合管理答案：A

解析：考点:物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

60.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议7天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。 A、形象差异化战略 B、人员差别化战略 C、服务差别化战略 D、产品差别化战略答案：C

解析：考点:市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易体现。

61.已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期（）。

A、3.625 B、4.2 C、4.84 D、5.125 答案：C

解析：考点:动态投资回收期。

62.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。 A、0.5 B、1.0 C、1.5 D、2.0 答案：D

解析：本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。

63.下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。

A、住房可支付性指数 B、住房价格合理性指数 C、房价租金比 D、量价弹性答案：C

解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

.某居住项目规划建筑面积为25000㎡，含土地费用在内的开发成本为9000万元，开发费用为3750万元，销售均价为7500元，则该项目的销售利润率为（）。 A、32% B、38.97% C、44.08% D、26.98% 答案：A

解析：考点:成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入，销售利润=销售收入-总开发成本=7500×25000/10000-（9000+3750）=6000（万元），销售利润率=60000/（7500×25000/10000）=32%。

65.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。 A、16.67% B、16.71% C、16.80% D、17.00% 答案：A

解析：考点:财务内部收益率。

66.(2016年真题)每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

A、用途广泛性 B、异质性 C、弱流动性 D、长寿命性答案：B

解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

67.(2017年真题)某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。 A、16.79 B、18.12 C、25.01 D、31.17 答案：C

解析：本题考查的是复利计算。

68.下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。 A、配置存量房地产资源和利益 B、显示房地产市场供应变化

C、指导供给以适应需求的变化 D、指导制定科学的土地供给计划答案：B

解析：考点:房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指导供给以适应需求的变化；（4）指导制定科学的土地供给计划；（5）引导需求适应共给条件的变化。

69.在土地私有制国家，房地产权益通常指的是（）。 A、土地使用权和土地所有权 B、土地使用权和房屋所有权 C、永久的土地所有权和房屋所有权 D、土地使有权和房屋所有权答案：C

解析：考点:房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。 70.关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。 A、担保能确保贷款得以足额偿还

B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押 D、贷款质押不转移财产的占有权答案：B

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。 71.项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（） A、财务费用 B、折旧费 C、摊销费 D、修理费答案：D

解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。

72.在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。 A、风险 B、市场风险 C、财务风险 D、信用风险答案：A

解析：考点:房地产开发贷款。风险是指由于国家或地方有关房地产行业的各种、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种因素的影响和制约，例如产业、投资、金融、土地、税费、住房和房地产市场管理等。

73.在写字楼租户的选择时，一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）。 A、租户的商业声誉 B、物业管理者的管理水平 C、物业的结构和特点

D、业主的社会地位和管理水平答案：A

解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。

74.关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。 A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A

解析：考点:市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

75.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。 A、地价 B、建造成本 C、贷款利率

D、资本化率答案：D

解析：考点:敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。

76.某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元。 A、8160 B、8180 C、8260 D、8280 答案：A

解析：考点:复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160万元。

77.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。 A、债务融资成本分析 B、资金占用费分析

C、资本金与债务资金的比例分析 D、担保费分析答案：C

解析：本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

78.（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A、一手 B、基础 C、原始 D、二手答案：D

解析：本题考查的是市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

79.房地产开发项目的开发期，由（）两个阶段组成。 A、建造期与经营期 B、准备期与经营期 C、准备期和建造期 D、建造期和经营准备期答案：C

解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。

80.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 A、市场供求风险 B、通货膨胀风险 C、利率风险 D、或然损失风险答案：B

解析：考点:房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 81.目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（）。 A、30% B、50% C、70% D、90% 答案：A

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%

82.某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（）。 A、60% B、80% C、100% D、200% 答案：B

解析：本题考查的是速动比率。速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额=（2500-1500）/1250×100%=80%。

83.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。 A、整群抽样 B、分层随机抽样

C、简单随机抽样 D、定额抽样答案：D

解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。

84.下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。 A、净经营收入=有效毛收入-运营费用

B、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息 C、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税答案：A

解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即净经营收入=有效毛收人-运营费用。 85.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。 A、债权人通常是商业银行 B、不能用于偿还土地购置贷款

C、主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D、还款资金来源通常是销售收入答案：B

解析：本题考查的是房地产开发贷款。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款，在我国，商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款。 86.（）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。 A、实验法

B、观察法 C、集体访问 D、结构式访问答案：C

解析：本题考查的是市场调查的步骤。集体访问法是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集资料的方法。

87.在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（） A、建造费用 B、融资费用 C、其他工程费用 D、专业人员费用答案：B

解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。

88.(2016年真题)某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。 A、12.00% B、14.00% C、14.80% D、17.20% 答案：C

解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。

.为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（） A、认知价值定价法 B、成本加成定价法 C、挑战定价法 D、领导定价法答案：B

解析：本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。

90.下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的是（）。

A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算 B、工程竣工后的工程结算 C、签发与合同有关的各项任务 D、工程招标阶段编制工程标底答案：C

解析：考点:房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：（1）工程建设前的开发成本估算、工程成本预算；（2）工程招标阶段编制工程标底；（3）工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理；（4）工程竣工后的工程结算。

91.抵押型REITs主要收入来源是（）。 A、房地产买卖收入 B、房地产的增值收入 C、房地产出租收入 D、抵押贷款的利息收入答案：D

解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

92.某投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5.5％，国债收益率为3％，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（）。 A、5.7% B、6.6% C、7.9% D、9.4％答案：B

解析：考点:资本资产定价模型。预期收益率R＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）=3％+0.3×（15％-3％）=6.6％。

93.敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。 A、动态确定性 B、动态不确定性 C、静态确定性 D、静态不确定性答案：B

解析：考点:敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

94.某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。 A、1.2% B、4.80% C、4.91% D、5.82% 答案：B

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。

95.在市场交易指标中，房地产价格通常用不同类型房屋的（）表示。 A、中位数价格 B、销售价格 C、抽样价格 D、成交价格答案：A

解析：考点:市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。 96.在国际上银行一般要求流动比率维持在（）以上。 A、100% B、150% C、200% D、250% 答案：C

解析：考点:流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。 97.银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（） A、操作风险 B、法律风险 C、信用风险 D、管理风险答案：D

解析：本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。 98.某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（）万平方米。 A、500.0 B、537.5

C、612.5 D、650.0 答案：C

解析：本题考查的是市场趋势分析。本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1－平滑指数）×前期预测值＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5。 99.在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（）。 A、私益融资 B、私人债务融资 C、公开权益融资 D、公开债务融资答案：C

解析：考点:房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。

100.下列不属于房地产投资项目动态经济评价指标的是（）。 A、财务内部收益率 B、财务净现值 C、投资利润率 D、动态投资回收期答案：C

解析：考点:经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。

101.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。 A、8.17% B、13.62% C、14.00% D、23.33% 答案：B

解析：考点:现金回报率与投资回报率。初始现金投资：100×60%=60（万元），贷款P=100×40%=40（万元），i=7.5%，n=10。本质：P～A。

102.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。 A、目标定价法 B、领导定价法 C、随行就市定价法 D、认知价值定价法答案：D

解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 103.某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。 A、3853.10 B、3868.52 C、3883.99 D、4187.36 答案：B

解析：本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.×（1+0.4%）^5×12+1-1=3868.52（元）。

104.下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）。 A、现金回报率 B、投资回收期 C、资本金利润率 D、资产负债率答案：D

解析：考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。 105.下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是（）。 A、城市或区域产业结构与布局 B、人口数量结构

C、土地资源状况 D、建筑技术进步答案：A

解析：考点:房地产市场的运行环境。选项B是社会环境因素，选项C是资源环境因素，选项D是技术环境因素。经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。

106.需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。 A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段答案：B

解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。

107.某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为（）万元 A、1525.17 B、1375.17 C、14.17 D、1625.17

答案：A

解析：本题考查的是复利计算。F＝400（F/P，12%，3）＋500（F/P，12%，2）＋300（F/P，12%，1）＝400×1.4049＋500×1.24＋300×1.12＝1525.16（万元）。

108.资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。 A、利率风险 B、收益现金流风险 C、未来运营费用风险 D、资本价值风险答案：D

解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。

109.如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力（）。 A、达到了基准收益率的要求 B、超过了基准收益率的要求 C、未达到财务内部收益率的要求 D、达到了财务内部收益率的要求答案：B

解析：考点:财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。

110.一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的（）以后，方可获得房地产管理部门颁发的预售许可证。 A、20％ B、25％ C、30％ D、40％答案：B

解析：本题考查的是房地产项目融资方案。一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的25％以后，方可获得房地产管理部门颁发的预售许可证。

111.若名义率为10%，通货膨胀为4%，则实际利率为（）。 A、5.77% B、6.00% C、12.00% D、14.40% 答案：A

解析：考点:名义利率与实际利率。解法一：实际利率=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+10%）/（1+4%）]-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。

112.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。 A、投资机会研究 B、初步可行性研究 C、详细可行性研究

D、项目评估与决策答案：B

解析：考点:可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。 113.房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。 A、平均数 B、相对数 C、合理 D、期望答案：A

解析：本题考查的是市场交易指标。房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。

114.（）的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。 A、融资方式与资金结构 B、合作方式 C、开发时机 D、产品经营方式答案：D

解析：考点:房地产开发项目策划。产品经营方式的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。 115.下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。 A、区位选择异常重要 B、适用于短期投资 C、变现性好

D、不易产生资本价值风险答案：A

解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移

116.下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。 A、领导定价法 B、挑战定价法 C、价值定价法 D、随行就市定价法答案：C

解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括：（1）领导定价法；（2）挑战定价法；（3）随行就市定价法。选项C价值定价法属于购买者导向定价法。 117.(2017年真题)某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定方法是（）。 A、领导定价法

B、挑战定位法 C、随行就市定价法 D、价值定价法答案：A

解析：本题考查的是制定租售方案。如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极差，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。

118.下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。 A、资产负债表 B、资本金现金流量表 C、项目投资现金流量表 D、财务计划现金流量表答案：D

解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。

119.关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。 A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B、房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积答案：C

解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。 120.对于土地供应，其核心是（）。 A、土地供应计划 B、外商投资控制

C、廉租住房与公共住房的并轨 D、调整畸高的租金答案：A

解析：本题考查的是干预房地产市场的手段。土地供应的核心，是土地供应计划。

121.甲、乙物业2016年10月的价值均为1100万元。预计2017年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A、甲物业投资风险大 B、乙物业投资风险大

C、甲、乙物业的投资风险相同

D、难以判断甲、乙物业的投资风险大小答案：B

解析：第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100第二步：

计算两物业的标准差另一种解法：带

有技术含量的定性分析1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。 122.分析市场趋势的方法不包括（）。 A、购买者意图调查法 B、市场规模分析法 C、专家意见法 D、相关分析法答案：B

解析：考点:市场趋势分析。分析市场趋势的方法主要有：购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法、时间序列分析法、相关分析法。

123.消费者市场细分标准中，（）因素是按照职业、性别、收入等变量来细分市场的。 A、消费心理 B、消费行为 C、地理环境 D、人口答案：D

解析：考点:市场细分。消费者市场细分标准中，人口因素，即按照人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场。

124.房地产投资中，（）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。 A、房地产开发投资 B、房地产置业投资 C、房地产间接投资 D、投资房地产投资信托基金答案：B

解析：本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。

125.关于流动比率的说法中，错误的是（）。

A、流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100% B、又称之为“银行家比率” C、又称之为“二对一比率”

D、在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上答案：A

解析：本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。

126.（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A、公共配套设施建设费 B、小区物业管理费 C、基础设施建设费

D、“三通一平”等土地开发工程费答案：C

解析：本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

127.某市2016年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2015年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。 A、1 B、1.5 C、2 D、3 答案：A

解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期＝（60＋20）÷80＝1（年）。 128.下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。 A、审计费 B、利息

C、外汇汇兑净损失 D、融资代理费答案：A

解析：考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。

129.甲、乙物业2014年10月的价值均为1100万元。预计2015年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A、甲物业投资风险大 B、乙物业投资风险大

C、甲、乙物业的投资风险相同

D、难以判断甲、乙物业的投资风险大小答案：B

解析：考点:概率分析中的期望值法。第一步，计算两物业的期望值（加权平均值）、物业甲的价值的期望值：1200×50%＋1000×50%＝1100。物业乙的价值的期望值：1300×50%＋900×50%＝1000。第二步，计算两物业的标准差。甲的标准差=[（1200－1100）2×0.5＋（1000－1100）2×0.5]0.5＝100。乙的标准差=[（1300－1100）2×0.5＋（900－1100）2×0.5]0.5＝200。甲乙物业价值的期望值相同，则比较标准差小的风险小，甲的标准差小。另一种解法：带有技术含量的定性分析，1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900与1100的偏差程度小，所以计算出的标准差一定前者小。 130.房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。 A、方案 B、互斥方案 C、相关方案 D、相容方案答案：B

解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。常见的比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。

131.下列各项中，（）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。

A、电话 B、座谈 C、问卷 D、邮寄答案：C

解析：考点:市场调查的步骤。收集一手资料时常采用的调查方法有观察法、访问法、问卷法、实验法，问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。 132.下列各项中，属于新设项目法人融资形式特点的是（）。 A、从项目投产后的经济效益来考察偿债能力 B、从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力 C、由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险 D、拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行答案：A

解析：本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。

133.（）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。 A、流动比率 B、速动比率 C、利息备付率 D、资产负债率答案：B

解析：考点:速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。 134.某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。 A、小于20%

B、满足目标收益率要求 C、大于20％

D、不满足目标收益率要求答案：C

解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。 135.(2017年真题)某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。 A、9.38% B、12.50% C、15.63% D、20.83% 答案：C

解析：本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金＝1000×（1－25%）/（8000×60%）＝15.63%。 136.赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。

A、172858 B、182786 C、192858 D、201006 答案：D

解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50×（1-30%）=35（万元），i月=6%12=0.5%，n=10×12=120。A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）。

第二步，把第六年到第十年的年值（月

供）折现到第五年年末。已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60Pm=A×[（1+i）n-m-1]/i（1+i）n-m=3886×[（1+0.5%）120-60-1]/[0.5%×（1+0.5%）120-60]=201006（元）。

137.（）是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。 A、期间费用 B、财务费用 C、管理费用 D、运营费用答案：D

解析：考点:投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、、税金及附加、物业服务费、大修基金等。

138.房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。 A、1.99 B、7.30 C、8.53 D、9.00 答案：A

解析：考点:名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.23（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.23－268.24＝1.99（万元）。 139.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（）。 A、物业出租经营成本 B、业主希望的投资回报率 C、通货膨胀率

D、物业本身的状况及其所处的位置答案：D

解析：本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。

140.2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。 A、9% B、12%

C、12.5% D、15% 答案：D

解析：本题考查的是供给指标。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。 141.(2015年真题)某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。 A、29.70 B、34.65 C、39.60 D、59.40 答案：C

解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝66×（1－10%－30%）＝39.60万元。 142.(2015年真题)下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。 A、空置率 B、竣工房屋价值 C、房屋施工面积 D、吸纳率答案：D

解析：本题考查的是市场交易指标。市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。 143.对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。

A、服务市场 B、合格有效市场 C、有效市场 D、潜在市场答案：D

解析：本题考查的是市场规模的估计。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。

144.将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A、投资机会选择与决策分析阶段 B、前期工作阶段 C、建设阶段 D、租售阶段答案：B

解析：考点:开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。

145.下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）。 A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因 B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C、房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性 D、金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂答案：A

解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

146.下列关于经济评价指标的说法中，错误的是（）。 A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2 答案：D

解析：考点:偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。

147.单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（）。 A、正的协方差 B、负的协方差 C、标准协方差 D、绝对协方差答案：B

解析：本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，

要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

148.土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。 A、开发商 B、投资企业 C、房地产中介机构 D、土地储备机构答案：D

解析：考点:土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。

149.在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。 A、简单平均法 B、移动平均法 C、加权移动平均法 D、时间序列分析法答案：B

解析：考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。

150.赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。 A、172858

B、182786 C、192858 D、201006 答案：D

解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50×（1-30%）=35（万元）；i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120；A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）

151.单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（）。 A、正的协方差 B、负的协方差 C、标准协方差 D、绝对协方差答案：B

解析：考点:投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到

这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

152.(2017年真题)目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。 A、银行信贷 B、投资信托 C、民间借贷 D、租赁融资答案：A

解析：本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。

153.调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（）。 A、竞争情况调查 B、技术发展调查 C、国内外市场环境调查 D、消费者和消费者行为调查答案：D

解析：考点:市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。

1.(2015年真题)一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。 A、53.80 B、55.47 C、55. D、58.79 答案：D

解析：本题考查的是复利计算。

155.（）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。 A、竞争情况调查

B、消费者和消费者行为调查 C、市场需求容量调查 D、市场营销因素调查答案：D

解析：考点:市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。

156.制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（）法的缺点 A、横道图 B、单代号网络图 C、双代号网络图 D、时标网络图答案：A

解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

157.市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。 A、三 B、四 C、五 D、六答案：C

解析：本题考查的是市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析

158.当进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。 A、公正 B、客观

C、科学 D、全面答案：C

解析：本题考查的是对市场调查的分析与评估。在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验 159.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。 A、性资金 B、国内外企业入股的资金 C、个人入股的资金 D、资产变现的资金答案：D

解析：本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。

160.(2015年真题)为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。 A、负协方差 B、正协方差 C、正敏感度 D、负敏感度答案：A

解析：本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

161.(2017年真题)若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。 A、1.50% B、3.57% C、3.70% D、3.94% 答案：D

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%。

162.在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。 A、土地出让金 B、建安工程费 C、管理费用 D、其他工程费答案：A

解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。

163.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（）。

A、生产性投资 B、土地开发投资 C、公益投资 D、商品房建设投资答案：B

解析：本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。

1.用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 A、目标定价法 B、认知价值定价法 C、价值定价法 D、挑战定价法答案：B

解析：考点:制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 165.关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。

A、评标委员会通常由有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成 B、评标委员会成员为五人以上单数

C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3

D、评标委员会的专家成员应从市级以上有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定

答案：B

解析：考点:招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。 166.制定物业管理计划的基础是（）。 A、业主的目标 B、租户的目标 C、的目标 D、物业管理机构的目标答案：A

解析：考点:制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。

167.房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。 A、施工单位 B、建设单位 C、监理单位 D、设计单位答案：B

解析：本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。

168.的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的（），对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。 A、产品更新

B、产品性价比 C、产品档次 D、规模和结构答案：D

解析：考点:干预房地产市场的手段。的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。

169.企业有选择地进入几个细分市场时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。 A、全面覆盖 B、产品专业化 C、市场专业化 D、选择专业化答案：D

解析：考点:目标市场选择。选择目标市场时，选择专业化是指企业有选择地进入几个不同的细分市场。

170.由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。 A、垄断竞争 B、寡头垄断 C、垄断 D、竞争答案：A

解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

171.王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。 A、逐渐减少 B、逐渐增加 C、数额相等 D、先增后减答案：A

解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。 172.假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%,，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为（）。 A、8.5% B、4.5% C、5% D、7.5% 答案：D

解析：考点:投资组合理论。预期收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险系数×（市场整体平均收益率-无风险资产的收益率）=5%+0.5×（10%-5%）=7.5%。

173.(2015年真题)下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。 A、整群抽样 B、分层随机抽样

C、简单随机抽样 D、定额抽样答案：D

解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。

174.零售商业物业的租金是以每一个出租单元的（）为基础计算的。 A、建筑面积 B、总出租面积 C、可出租面积 D、营业面积答案：B

解析：考点:零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个出租单元的总出租面积为基础计算的。

175.在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。 A、市级购物中心 B、地区购物商场 C、居住区商场 D、邻里服务性商店答案：A

解析：本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

176.（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。 A、负外部性

B、正外部性 C、强外部性 D、弱外部性答案：B

解析：本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

177.房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、（）、建设阶段和租售阶段。 A、可行性研究阶段 B、获取土地使用权阶段 C、前期工作阶段 D、细化投资设想阶段答案：C

解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。 178.银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险 A、信用 B、管理 C、法律 D、操作答案：D

解析：本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”

179.收益性物业服务费用通常以（）为基础进行测算。 A、收益性物业经营收入 B、收益性物业管理费用 C、收益性物业运营费用 D、收益性物业的预算费用答案：C

解析：本题考查的是收益性物业管理中的服务费用。收益性物业服务费用通常以收益性物业运营费用为基础测算。

180.生产成本加上相应的（）称为完全成本。 A、营业成本 B、销售费用 C、运营费用 D、资金成本答案：B

解析：考点:投资与成本。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。

181.(2015年真题)房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。 A、质量控制目标 B、销售收入计划

C、工程建设招标计划 D、客户定位答案：B

解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。

182.（）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。 A、类比法 B、收益折现法 C、净资产折扣法 D、成本法答案：B

解析：考点:公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。

183.(2017年真题)根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。 A、操作风险 B、信用风险 C、市场风险 D、法律风险答案：C

解析：本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。

184.关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（）。 A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定

B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围

C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响

D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场答案：A

解析：考点:房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。

185.下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A、学习 B、经济状况 C、对渠道的信赖度 D、购买动机答案：B

解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项A属于心理因素，选项B属于个人因素，选项D属于心理因素。

186.在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A、银行

B、经销商 C、业主 D、答案：D

解析：本题考查的是土地储备与土地开发。在授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

187.在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。 A、单元估算法 B、单位指标估算法 C、概算指标法 D、工程量近似匡算法答案：A

解析：考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。

188.(2017年真题)下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。 A、社会阶层 B、信念和态度 C、生活方式 D、经济状况

答案：A

解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的社会文化因素包括文化、亚文化、社会阶层、相关群体和家庭；信念和态度属于心理因素；经济状况和生活方式属于个人因素。

1.某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。 A、1.2% B、4.80% C、4.91% D、5.82% 答案：B

解析：考点:名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800，年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。 190.投资者所要求的最低利率是（）。 A、同业拆放利率 B、存款利率 C、贷款利率 D、基础利率答案：D

解析：考点:利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。

191.(2016年真题)某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。 A、110.00

B、110.47 C、119.31 D、172.43 答案：C

解析：本题考查的是复利计算。参见教材P158。

192.房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。 A、开发期与建造期 B、建造期和经营期 C、开发期和经营期 D、经营准备期和经营期答案：C

解析：本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。

193.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。 A、减少 B、增加

C、不变 D、同步递减答案：B

解析：考点:房地产市场的功能。某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。 194.利息备付率通常按（）计算。 A、月 B、日 C、季 D、年答案：D

解析：考点:利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。 195.某公司2018年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%，计算该公司需要支付的利息为（）万元。 A、12.55 B、112.55 C、13.15 D、113.15 答案：A

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100×（1+3%）4-100=12.55（万元）。

196.以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。 A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响

B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平

C、可贷资金的需求主要由投资需求.赤字需求和家庭需求三个要素构成 D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B

解析：本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。

197.(2017年真题)在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（）。

A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，

i，6）B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6） A、A（P/ B、i，5）（P/ C、i，2）+F（P/ D、i，6）答案：A

解析：本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。 198.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。 A、影响重要性 B、变动可能性

C、发生经常性 D、类型归属性答案：B

解析：考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。

199.某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是（）元。 A、14945.16 B、15841.87 C、267.51 D、28370.38 答案：A

解析：考点:复利计算。

200.(2015年真题)房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。 A、存在效益外溢和转移 B、易获得金融机构的支持 C、具有保值增值性

D、可提高投资者的资信等级答案：C

解析：本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。多选题

1.投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（）。 A、短期投资和长期投资 B、实物投资和金融投资 C、商品房投资和土地开发投资 D、直接投资和间接投资

E、固定资产投资与流动资产投资答案：ABD

解析：本题考查的是投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。

2.按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。 A、权益型 B、抵押型 C、伞型合伙

D、多重合伙 E、混合型答案：CD

解析：考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞形合伙和多重合伙两种。选项ABE是按投资业务分类的。

3.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。 A、所处的位置 B、交通便利条件 C、自然或质量状况 D、设施完善程度 E、收益能力答案：ACE

解析：考点:写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。

4.甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。 A、利润总额 B、投资利润率 C、资产负债率 D、财务净现值 E、偿债备付率答案：AB

解析：本题考查的是经济评价指标体系。本题必须采用排除法。选项CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。选项D是动态盈利能力指标。 5.规范房地产市场行为的措施有（）。 A、健全市场准入制度 B、推动行业诚信体系建设 C、调整银行贷款利率 D、规范交易程序 E、加强产权管理答案：BDE

解析：本题考查的是规范房地产市场行为的措施。规范房地产市场行为的措施：推动行业诚信体系建设；规范交易程序；加强产权管理。 6.根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。 A、同质偏好市场 B、异质偏好市场 C、分散偏好市场 D、集群偏好市场 E、个体偏好市场答案：ACD

解析：本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。 7.(2016年真题)关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。 A、存在的目的是为获取房地产投资收益

B、需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业 C、需求者可以通过租赁来满足其需求 D、供给来源于房地产资产市场

E、供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：BCD

解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。 8.设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（）。 A、各层功能分布图

B、以实测现状为参考的结构图

C、各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图 D、以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图

E、各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料答案：CDE

解析：考点:确定规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：（1）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；（2）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；（3）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。

9.物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（）。 A、火险 B、全损险

C、财产毁损责任保险

D、员工医疗保险和失业保险 E、职工信用保险答案：ABCE

解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。

10.下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。 A、净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B、可以完全衡量项目风险性高低

C、净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D、净现值标准差系数大的方案为优 E、可以反映项目年度净现值的离散程度答案：ACE

解析：考点:概率分析中的期望值法。选项B错误，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D错误，净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。

11.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。 A、第一阶段 B、第二阶段前段 C、第二阶段后段 D、第三阶段

E、第四阶段答案：AB

解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。房地产市场自然周期和投资周期的关系：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期的变化（预期市场不好，先不投资）。

12.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。 A、国有土地使用证 B、建设用地规划许可证 C、建设工程规划许可证 D、建设工程施工许可证 E、商品房预售许可证答案：ABCD

解析：本题考查的是房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。 13.在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（）。 A、成本最高 B、回收速度慢

C、能深入了解被访者情况 D、回收率低 E、能深度访谈答案：BD

解析：考点:市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。 14.在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。 A、房价租金比 B、房地产价格指数 C、平均建设周期 D、吸纳率 E、开发投资杠杆率答案：AE

解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。 15.(2015年真题)房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。 A、需要适时的更新改造投资 B、易受影响 C、依赖专业管理 D、适于短期投资 E、变现性差答案：ABCE

解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。

16.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。 A、所处的位置 B、交通便利条件 C、自然或质量状况 D、设施完善程度 E、收益能力答案：ACE

解析：本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。

17.金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合（）等因素，对项目贷款进行综合评价。 A、企业信用等级 B、项目风险等级 C、贷款担保方式 D、贷款期限 E、贷款项目投资人答案：ABCD

解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。

18.对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。 A、建筑规模

B、经营商品的特点 C、服务人口的收入水平 D、周围环境

E、商业辐射区域的范围答案：ABE

解析：考点:零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。

19.(2016年真题)下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）。 A、房屋基础和结构的投资 B、土地购置费用

C、城市公共配套设施建设费

D、房屋水、电、卫等附属工程的投资 E、厂房内的工艺设备购置和安装费用答案：AD

解析：本题考查的是供给指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。

20.在房地产市场自然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（）。 A、供给高增长 B、需求高增长

C、租金增长率开始下滑 D、租金增长率开始上涨 E、需求低增长或负增长答案：ACE

解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给增长，需求低增长或负增长，在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。

21.以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（）。 A、开发项目拟建设的物业类型 B、合作方式与合作条件 C、建筑面积的规模和物业档次 D、开发项目的规划设计条件

E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例答案：ABCE

解析：考点:构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

22.在（）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。 A、抵押贷款传递债券 B、抵押贷款支持债券 C、抵押贷款担保债务 D、抵押贷款支持证券

E、抵押贷款直付债券答案：BE

解析：本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。 23.在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（）。 A、土建资料 B、前期工作资料 C、安装方面的资料 D、设计文件及变更资料 E、招标方面的资料答案：ABCD

解析：本题考查的是竣工验收。技术资料的内容包括前期工作资料、土建资料和安装方面的资料，选项D设计文件及其变更资料属于前期工作资料的内容。 24.项目融资主体的组织形式主要有（）。 A、既有项目法人融资 B、新设项目法人融资 C、商业性法人融资 D、性法人融资 E、自然人融资答案：AB

解析：考点:房地产项目融资方案。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

25.按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。

A、直接融资 B、间接融资 C、权益融资 D、债务融资 E、安全融资答案：CD

解析：考点:房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用；而权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的收益。 26.房地产泡沫的成因主要有（）。 A、土地的稀缺性 B、投机需求膨胀 C、开发商之间的博弈 D、开发资金的易得性 E、金融机构过度放贷答案：ABE

解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。

27.制定市场调查计划一般需要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法等，下列属于调查方法的内容的有（）。 A、问卷法

B、座谈 C、观察法 D、实验法 E、面访答案：ACD

解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查方法主要包括：观察法、访问法（结构式、无结构式和集体访问）、问卷法、实验法。选项B属于调查手段；选项E属于联系方式。

28.国内生产总值有三种表现形态，即（）。 A、价值形态 B、收入形态 C、产品形态 D、支出形态 E、生产形态答案：ABC

解析：本题考查的是需求指标。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。

29.房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。 A、地理环境 B、经济 C、项目投资估算 D、市场情况

E、市场需求与供给情况

答案：ABD

解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。

30.写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿（）的租金。 A、经营费用 B、抵押贷款还本付息 C、运营费用 D、空置损失 E、收租损失答案：BCD

解析：考点:写字楼租金的确定。在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。 31.广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。 A、量力而行法 B、销售百分比法 C、竞争对等法 D、目标任务法 E、随行就市法答案：ABCD

解析：本题考查的是制定宣传与广告策略。预算决策的方法包括：量力而行法、销售百分比法、竞争对等法和目标任务法。

32.下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。 A、土地出让价款 B、土地购置税费 C、建筑安装工程费 D、基础设施建设费 E、公共配套设施建设费答案：CDE

解析：本题考查的是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

33.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等四个方面的工作。 A、客户评价 B、项目评估 C、担保方式评价 D、贷款综合评价 E、环境评价答案：ABCD

解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四方面的工作。

34.下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。

A、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B、基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 C、基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 D、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金 E、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金答案：ABD

解析：考点:写字楼租金的确定。选项C错误，这是理想的状况；选项E错误，市场情况较好时，市场租金高于基础租金。

35.根据（），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。 A、消费者习惯 B、供给者习惯 C、规制 D、参与者的介入程度 E、品牌间的差异程度答案：DE

解析：考点:消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。

36.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。 A、总量结构 B、区域结构

100

C、租买结构 D、供求结构 E、物理结构答案：ABCD

解析：考点:房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。

37.效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。 A、净现值法 B、费用现值比较法 C、等额年值法 D、费用年值比较法 E、差额投资内部收益率法答案：BD

解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。 38.房地产投资的作用主要包括（）。 A、带动经济发展 B、促进就业 C、减少财政收入 D、改善居住条件

E、降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响

101

答案：ABDE

解析：考点:房地产投资概述。房地产的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业发展，均具有重要的带动作用，对增加财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。从投资者角度看，投资者可以通过房地产投资、获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

39.下列选项中，属于申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件有（）。 A、施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，必须完成征收工作 B、已经确定施工企业

C、有保证工程质量和安全的具体措施

D、建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30% E、建设单位应当提供银行出具的到位资金证明答案：BCE

解析：本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。

40.(2017年真题)房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。 A、前期开发计划 B、工程建设计划 C、物业服务计划 D、建设场地布置 E、施工队伍选择

102

答案：ABDE

解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。

41.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。 A、当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B、实际利率真实地反映了资金的时间价值 C、名义利率真实地反映了资金的时间价值

D、名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E、计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大答案：ABD

解析：考点:名义利率与实际利率。名义利率与实际利率存在着下列关系：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；（4）当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；（5）当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。

42.商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。 A、贷款价值比率通常不超过50% B、贷款期限最长不超过10年 C、贷款期限最长不超过20年

D、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

103

E、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放答案：BDE

解析：本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。所以选项A、C不正确。

43.开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。 A、供需分析 B、竞争分析 C、市场占有率分析 D、投资收益分析 E、宏观因素分析答案：ABC

解析：考点:房地产市场分析的内容。注意房地产市场分析与房地产市场状况分析的区别。房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。如是房地产市场状况分析，则分为供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析四类。

44.(2017年真题)从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。 A、投资利润率 B、通货膨胀率 C、风险因素 D、存款利率 E、投资规模答案：ABC

104

解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

45.(2017年真题)按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。 A、金融投资型 B、收益型 C、实物投资型 D、机会型 E、收益加增值型答案：BDE

解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。 46.写字楼出租单元内建筑面积包括（）。 A、单元内使用面积和外墙的一半 B、单元间分隔墙水平投影面积的一半

C、单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半 D、分摊公用设施建筑面积 E、分摊公用建筑面积答案：BC

解析：考点:写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。 47.市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

105

A、特定时期 B、特定地理范围内 C、特定政治环境 D、特定市场营销环境 E、特定市场营销计划答案：ABDE

解析：本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

48.下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。 A、周期风险 B、风险 C、或然损失风险 D、时间风险 E、资本价值风险答案：ABC

解析：考点:房地产投资的系统风险。房地产投资系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、风险、政治风险和或然损失风险等。

49.下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。 A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

106

D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E、内部收益率越高，投资风险就越小答案：ABC

解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。

50.融资方案分析包括（）。 A、资金来源可靠性分析 B、融资结构分析 C、融资成本分析 D、融资风险分析 E、融资能力分析答案：ABCD

解析：考点:房地产项目融资方案。融资方案分析包括：资金来源可靠性分析、融资结构分析、融资成本分析、融资风险分析。

51.物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。

A、抵押贷款还本付息额 B、空置损失 C、收租损失 D、折旧

107

E、运营费用答案：BCE

解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。 52.投标文件有下列（）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。 A、递交投标文件前提交投标保证金 B、无法定代表人签字

C、投标人递交两份内容不同的投标文件 D、未按要求提交投标保证金

E、联合体未附联合体各方共同投标协议答案：CDE

解析：本题考查的是招标程序。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：（1）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；（2）未按规定的格式填写，内容不全或管径字迹模糊、无法辨认的；（3）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；（4）投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；（6）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。

53.国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。 A、项目是否符合产业

B、项目主要产品质量符合国家的规定 C、是否合理开发并有效利用资源 D、是否对重大公共利益产生有利影响 E、是否危害经济安全、社会安全答案：ACE

108

解析：本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。 .成本计划可分解为（）方面。 A、材料设备成本计划 B、管理费成本计划 C、人工费成本计划 D、不可预见成本计划 E、施工机械费用计划答案：ABCE

解析：考点:成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。 55.关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A、基础租金必须能够抵偿贷款还本付息.经营费用和空置损失 B、基础租金一般高于市场租金

C、基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D、基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E、基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金答案：AC

解析：本题考查的是写字楼租金的确定。选项B错误，两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；选项D错误，无特定关系；选项E错误，在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于平均租金。

56.(2016年真题)房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。

109

A、销售收入 B、租金收益 C、开发利润 D、物业增值 E、股权增加答案：BDE

解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。 57.(2015年真题)下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（）。 A、交易量增长率 B、吸纳周期

C、实际价格与理论价格之比 D、房价收入比 E、房价租金比答案：CDE

解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格；房价收入比；房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。 58.下列关于动态和静态盈利能力指标的描述错误的有（）。 A、基准收益率是投资行为所要求的最高投资报酬率 B、财务净现值小于等于0时说明项目不可行 C、非常规项目FIRR可能会有多个实数解

110

D、年成本利润率等于成本利润率/开发经营期数 E、现金回报率分为税前现金回报率和税后现金回报率答案：ABD

解析：本题考查的是动态盈利能力指标和静态盈利能力指标。选项A错误，基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率；选项B错误，FNPV大于或等于0时，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的，小于0则项目不可接受；选项D错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。

59.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。 A、空置量 B、房地产价格指数 C、平均建设周期 D、吸纳率 E、失业率答案：BD

解析：考点:市场交易指标。选项A属于供给指标，选项C属于供给指标，选项E属于需求指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。 60.关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。

A、应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

B、所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

111

C、企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D、企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E、企业所得税税率为25% 答案：ACE

解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。

61.某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。 A、贷款额 B、企业信用等级 C、自有资金数量 D、项目风险等级 E、贷款期限答案：BDE

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款的综合风险度与信用等级系数、贷款方式系数、期限系数和项目等级系数直接相关。

62.(2017年真题)决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。 A、销售价格 B、土地费用 C、开发规模 D、资金成本 E、项目风险

112

答案：DE

解析：本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

63.开发商的主要合同关系通常包括（）。 A、咨询合同 B、分包合同 C、销售合同 D、加工合同 E、勘察设计合同答案：ACE

解析：考点:合同管理。开发商的主要合同关系通常包括土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。

.下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。 A、差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E、采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案答案：BD

113

解析：考点:方案经济比选定量分析方法。选项A是一再强调不能有的错误理解；选项C差额之和不正确，应该是差额现值之和。选项E应是由小到大排序，非由大到小。

65.按照物业类型划分，房地产投资分为（）。 A、酒店与休闲娱乐设施投资 B、房地产开发投资 C、投资 D、商用物业投资 E、特殊物业投资答案：ADE

解析：本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。

66.下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（）。 A、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

B、实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大 C、当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等 D、当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率 E、实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率答案：CE

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。

114

67.下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。 A、进行项目的财务评价 B、获取项目所需土地

C、确定规划设计方案并获得批准 D、对项目的建设工程进行招标 E、提交项目开工申请并获得批准答案：BCDE

解析：考点:投资机会选择与决策分析。选项A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。

68.(2015年真题)房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。 A、房地产市场对市场信息反应灵敏 B、延期投资可能保持了未来获利的机会

C、房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动 D、房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失

E、房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本答案：CE

解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。

69.(2016年真题)房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。 A、做出是否投资的决定

115

B、对项目投资进行详细测算

C、是否有进行详细可行性研究的必要 D、有哪些关键问题需要进行辅助研究 E、系统比较项目的规划设计方案答案：ACD

解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。

70.宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。 A、繁荣 B、衰退 C、萧条 D、复苏 E、重生答案：AD

解析：本题考查的是干预房地产市场的必要性。经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏，其中，复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程。 71.从宏观角度考察利率的经济功能时，利率的经济功能包括（）。 A、积累资金 B、调整信用规模 C、抑制通货膨胀

116

D、提高就业率 E、调节国民经济结构答案：ABCE

解析：考点:利息与利率。从宏观角度考察利率的经济功能，包括了积累资金的功能、调整信用规模的功能、调节国民经济结构的功能、抑制通货膨胀的功能和平衡国际收支的功能。

72.在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。 A、拟投入资本金的数量 B、开发项目是否分期 C、开发经营方式 D、物业类型的匹配结构 E、开发项目的复杂程度答案：BCD

解析：考点:构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。 73.用来求年值的系数有（）。 A、一次支付终值系数 B、等比序列现值系数 C、等比序列年费用系数 D、等额序列支付资金回收系数 E、等额序列支付储存基金系数答案：CDE

117

解析：考点:复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。 74.规划意见书中对规划设计的要求包括（）等内容。 A、用地性质 B、用地位置 C、规划土地使用要求

D、建设项目与高压电力线等的距离要求 E、居住建筑的公共服务设施配套建设指标答案：CDE

解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。规划设计要求包括三个方面的内容：（1）规划土地使用要求；（2）居住建筑的公共服务设施配套建设指标；（3）建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。

75.房地产直接投资包括（）。 A、购买住房抵押支持证券 B、开发投资 C、置业投资

D、投资房地产投资信托基金 E、投资房地产企业股票或债券答案：BC

解析：考点:房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

76.国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。

118

A、项目是否符合产业

B、项目主要产品质量符合国家的规定 C、是否合理开发并有效利用资源 D、是否对重大公共利益产生有利影响 E、是否危害经济安全.社会安全答案：ACE

解析：本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。 77.房地产开发项目财务评价报表包括（）。 A、财务报表 B、经营报表 C、辅助报表 D、基本报表 E、资金来源与运用表答案：CD

解析：考点:基本报表。房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 78.在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。 A、项目用地 B、房地产市场供需 C、房价现状及走势 D、交通运输条件 E、外围基础设施

119

答案：ADE

解析：考点:可行性研究的步骤。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。选项A为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。 79.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。 A、分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

B、对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C、要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30% D、不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 E、密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：ABDE

解析：本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。 80.关于利息的计算，下列说法正确的有（）。

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率 D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清 E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等答案：ABD

120

解析：本题考查的是利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。

81.若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。

A、标准差系数越大，风险越小 B、累积概率值越大，风险越小 C、标准差越小，风险越小 D、标准差越大，风险越小 E、标准差系数越小，风险越小答案：BE

解析：考点:概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。

82.关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。 A、资金融入方需要还本付息

B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险 D、存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资 E、权益融资主要来源于个人投资者

121

答案：BCD

解析：考点:房地产权益融资。选项A错误，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息；选项E错误，权益融资主要来源于机构投资者。

83.房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。 A、需要适时的更新改造投资 B、易受影响 C、依赖专业管理 D、适于短期投资 E、变现性差答案：ABCE

解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。

84.关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。

A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式 B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C、总代理可以委托分代理

D、房地产开发企业不能直接委托分代理

E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：BCE

122

解析：本题考查的是选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。选项D错误，开发商可以直接委托分代理。 85.关于现金回报率的说法，正确的有（）。 A、现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率 B、现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率 C、现金回报率考虑了还本付息的影响

D、现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益 E、现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力答案：BCE

解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。

86.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。 A、收益型 B、收益贬值型 C、收益加增值型 D、机会型 E、保本型答案：ACD

解析：考点:风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。

123

87.按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。 A、同质偏好市场 B、分散偏好市场 C、个别偏好市场 D、集群偏好市场 E、集中偏好市场答案：ABD

解析：考点:市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。

88.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（）阶段。 A、风险预测 B、风险辨识 C、风险评价 D、风险决策 E、风险估计答案：BCE

解析：考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。 .投资项目可行性研究的根本目的包括（）。 A、减少或避免投资决策的失误 B、提高项目的经济效益

124

C、为项目决策提供依据 D、提高项目的社会和环境效益 E、为项目后期的经营决策提供依据答案：ABD

解析：考点:可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。 90.房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。 A、竞争性 B、垄断性 C、外部性 D、均衡性 E、信息不对称性答案：BCE

解析：考点:房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。 91.按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。 A、市级购物中心 B、地区购物商场 C、居住区商场 D、邻里服务性商店 E、批发市场

125

答案：ABCD

解析：本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。 92.关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。

A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式 B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C、总代理可以委托分代理

D、房地产开发企业不能直接委托分代理

E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：BCE

解析：考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。

93.不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。 A、开发建设成本 B、资本化率的变化 C、房屋空置率的变化 D、物业转售收入 E、房屋空置率的变化答案：BCDE

解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，

126

都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。 94.房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。 A、做出是否投资的决定 B、对项目投资进行详细测算

C、是否有进行详细可行性研究的必要 D、有哪些关键问题需要进行辅助研究 E、系统比较项目的规划设计方案答案：ACD

95.常用的不确定性决策方法有（）。 A、小中取大法 B、期望值法 C、大中取大法 D、最大可能法 E、最小最大后悔值法答案：ACE

127

解析：本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。

96.选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。 A、商业信誉和财务状况 B、可出租面积或可使用面积 C、出租单元的面积规划和室内装修 D、所需面积大小

E、需要提供的物业管理服务答案：ADE

解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。

97.下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。 A、洪水.地震等灾害不用单独投保

B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损 C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险

D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到答案：BCD

解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。

128

98.对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。 A、开发期 B、论证决策期 C、经营准备期 D、经营期 E、销售期答案：AE

解析：本题考查的是净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。 99.与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（）。 A、房地产开发贷款 B、土地储备贷款 C、房地产抵押贷款 D、个人住房公积金贷款 E、在建工程抵押贷款答案：ABC

解析：考点:房地产开发贷款。与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款和房地产抵押贷款。

100.(2015年真题)关于投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（）。

A、必须采用公开方式招标 B、必须采用工程量清单方式招标 C、必须根据项目特点编制标底

129

D、必须向投标人发出投标邀请书 E、应实行建设工程总承包答案：ABE

解析：本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。 101.根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（）。 A、提出投资设想 B、实施投资设想 C、评价投资方案 D、细化投资设想 E、获取土地使用权答案：ADE

解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的一般程序包括：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。

102.个人住房贷款的风险，主要表现为（）。 A、风险 B、操作风险 C、信用风险 D、市场风险

E、管理风险和法律风险

130

答案：BCDE

解析：本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。 103.房地产抵押贷款包括（）。 A、土地购置贷款 B、个人住房抵押贷款 C、商用房地产抵押贷款 D、在建建筑物抵押贷款 E、个人住房质押贷款答案：BCD

解析：考点:房地产抵押贷款。房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款、在建建筑物抵押贷款

104.对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（）等。 A、土地成本 B、建造成本 C、销售收入 D、经营费用 E、出租收入答案：ABD

解析：本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。 105.可贷资金利率理论认为（）。

131

A、利率是由货币的供给与需求决定的 B、可贷资金的需求函数是利率的递增函数 C、可贷资金的供给函数是利率的递增函数

D、可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和储蓄构成 E、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成答案：CDE

解析：考点:利息与利率。选项A为流动性偏好利率理论的观点；选项B错误，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。 106.房地产开发企业的营业成本主要包括（）。 A、土地转让成本 B、经营管理费用 C、配套设施销售成本 D、商品房销售成本 E、房地产出租经营成本答案：ACDE

解析：考点:投资与成本。菅业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。

107.在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。 A、收入水平变化 B、税收的影响 C、消费品位变化

132

D、获得金融机构融资的难易程度 E、未来预期收益变化答案：ABCE

解析：考点:房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、税收的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。 108.在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。 A、承诺费 B、手续费 C、担保费 D、利息 E、税费答案：ABCD

解析：考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。

109.下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。 A、目标定价法 B、挑战定价法 C、领导定价法 D、认知价值定价法 E、随行就市定价法答案：BCE

133

解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。

110.下列选项中，属于工业物业市场的有（）。 A、普通住宅 B、公寓市场 C、休闲旅游设施 D、仓储用房市场 E、工业写字楼答案：DE

解析：本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。 111.利率调升对房地产投资产生的影响有（） A、导致房地产实际价值折损 B、增加收益现金流 C、加大投资者融资成本 D、增加市场供给 E、抑制市场投资需求答案：ACE

解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

134

112.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（）。 A、整群抽样 B、分层随机抽样 C、简单随机抽样 D、定额抽样 E、估计抽样答案：DE

解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A、B、C均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。

113.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。 A、行政区域 B、细分市场 C、人口密度大小

D、邻里关系和人口统计特征 E、竞争性项目的区域答案：ACDE

解析：考点:房地产市场分析的概念与作用。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度大小；行政区域；邻里关系和人口统计特征；发展类型和范围；竞争性项目的区域。 114.按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。 A、权益型 B、综合型 C、增长型

135

D、抵押型 E、混合型答案：ADE

解析：本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。 115.商业辐射区域分析的内容主要有（）。 A、可能的顾客流量 B、消费者行为.喜好和偏爱 C、购买能力分析 D、区域优势 E、消费导向答案：ABC

解析：本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

116.(2016年真题)关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。 A、法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标 B、招标项目必须编制标底

C、采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分 D、采用工程量清单招标的，应编制招标控制价 E、招标控制价必须保密答案：ACD

解析：本题考查的是招标方式和招标机构。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制

136

标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据《建设工程工程量清单计价规范》规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。 117.房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。 A、产生负外部性 B、产生正外部性

C、影响整体经济的持续稳定发展

D、导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机 E、导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题答案：ACDE

解析：本题考查的是房地产市场的特性。房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。 118.个人住房贷款的风险，主要表现为（）。 A、风险 B、操作风险 C、信用风险 D、市场风险

E、管理风险和法律风险答案：BCDE

137

解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。

119.在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括（）。 A、经营成本估算表 B、借款还本付息估算表 C、投资计划与资金筹措表

D、销售收入与营业税金及附加估算表 E、项目总投资估算表答案：ABCE

解析：考点:辅助报表。辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。

120.利率分为（）等类型。 A、基础利率 B、结算利率 C、变动利率 D、存款利率 E、同业拆放利率答案：ADE

解析：本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。

121.房地产泡沫的成因主要有（）。 A、土地的稀缺性

138

B、投机需求膨胀 C、开发商之间的博弈 D、开发资金的易得性 E、金融机构过度放贷答案：ABE

解析：考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。

122.(2017年真题)依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。 A、全部使用国有资金投资的建设项目 B、国有资金投资控股的建设项目 C、国有资金投资占主导地位的建设项目 D、民营企业资金投资控股的建设项目 E、全部使用民营企业资金投资的建设项目答案：ABC

解析：本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。

123.人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

139

A、物业所处位置 B、辐射区域的范围 C、建筑设备系统 D、建造年代 E、租户类型答案：ACE

解析：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 124.金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。 A、流动性 B、安全性 C、偿还性 D、营利性 E、地域性答案：ABD

解析：考点:房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。

125.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。 A、资金的增值特性使其具有时间价值 B、利率是资金时间价值的一种标志

140

C、从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D、即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E、资金时间价值的大小取决于投资利润率.通货膨胀率.风险因素等答案：ABCE

解析：本题考查的是资金时间价值的概念。选项D错误，考虑了资金的时间价值，就必须将资金换算到同一时点才能进行比较。

126.关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）。 A、敏感性分析是一种动态不确定性分析 B、敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法

C、敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 D、通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力 E、敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补答案：ACDE

解析：本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。 127.关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。 A、能抵消通货膨胀的影响 B、相对较高的收益水平 C、提高投资者的资信等级

141

D、投资回收期较短 E、投资数额较小答案：ABC

解析：考点:房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。 128.房地产市场的特性有（）。 A、可以配置存量房地产资源和利益 B、房地产交易价格与区位密切相关 C、市场信息的不对称性 D、市场需求的广泛性和多样性 E、显示房地产市场需求变化答案：BCD

解析：考点:房地产市场的特性。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。 129.土地储备资金的来源渠道包括（）。 A、土地出让收入 B、国有土地收益基金

C、通过省级代发地方债券 D、向商业银行举借土地储备贷款 E、土地出让收入的利息收入答案：ABCE

142

解析：本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

130.在各种市场调查的联系方法中，网络联系方法的特点有（）。 A、成本低 B、反馈快

C、能深入了解被访者情况 D、回收率高 E、能深度访谈答案：AB

解析：本题考查的是市场调查的步骤。网络调查法成本低、反馈快。 131.租售方案必须明确的问题包括（）。

A、出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 B、租售收入

C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量 D、租售价格 E、收款方式答案：AC

解析：考点:收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。

132.(2016年真题)若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。

143

解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。

133.房地产开发项目的市场定位方式主要有（）。 A、产品差别化定位 B、避强定位 C、对抗性定位 D、服务差别化定位 E、重新定位答案：BCE

解析：本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。

144

134.由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（）。 A、使项目的规模.布局发生变化 B、承担更多的贷款利息

C、增加房地产开发项目的融资成本 D、承担总费用上涨的风险 E、租售期延长答案：BCD

解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。

135.从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。 A、房价收入比 B、实际价格／理论价格 C、房价租金比 D、收入租金比 E、住房市场指数答案：ABC

解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。

136.在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。 A、成本低

145

B、反馈快

C、能深入了解被访者情况 D、回收率高 E、能深度访谈答案：AB

解析：本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。

137.以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。 A、建筑安装工程费 B、国有土地使用权出让金 C、土地开发成本 D、公共配套设施建设费 E、土地增值收益或溢价答案：BCE

解析：本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。 138.关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。 A、能抵消通货膨胀的影响 B、相对较高的收益水平 C、提高投资者的资信等级 D、投资回收期较短 E、投资数额较小答案：ABC

146

解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。 139.房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。 A、国有土地使用权出让市场 B、土地转让市场 C、新建商品房租售市场 D、存量房地产交易市场 E、一手房市场答案：BC

解析：本题考查的是房地产市场细分。通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（国有土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场），更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。

140.在进度控制中，应关注材料、设备的供应情况，其中特别值得重视的有（）。 A、各项设备是否完成 B、计划运到日期

C、各种材料的供货厂商是否落实 D、材料设备交货时间 E、材料设备成本答案：ABCD

解析：考点:进度控制。影响工程进度的因素很多，需要特别重视的方面之一是材料、设备的供应情况，包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实，何时交货，检验及验收办法等。

147

141.可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。 A、是否有足够的资金来源 B、是否有较为广阔的市场 C、是否具有较理想的盈利能力

D、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力 E、项目是否可行答案：CDE

解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。

142.金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（）。 A、内部收益率 B、销售利润率

C、权益资金占总投资比率 D、贷款偿还期 E、敏感性评价答案：ABDE

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。 143.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）。 A、实行科学合理的施工进度控制安排 B、控制混凝土质量

148

C、对工程中采用的配套设备进行检验

D、对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E、对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差答案：BDE

解析：本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；（2）控制混凝土质量；（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。

144.(2017年真题)相对于权益融资，债务融资的特点有（）。 A、资金使用有时间 B、资金融入方须到期还本 C、资金融入方须按时支付利息 D、债券不可以在流通市场上转让

E、资金融出方要承担资金融入方的经营风险答案：ABC

解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。

145.(2015年真题)下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。 A、借款偿还期

149

B、财务内部收益率 C、偿债备付率 D、财务净现值 E、动态投资回收期答案：BDE

解析：本题考查的是动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。

146.(2015年真题)关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（）。 A、FIRR是评估项目清偿能力的基本指标 B、FIRR可以通过内插法求得

C、FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

D、FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的

E、FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率答案：BCE

150

解析：本题考查的是财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。 147.一份正式的可行性研究报告应包括（）等6个部分。 A、封面 B、摘要 C、结论 D、正文 E、附图答案：ABDE

解析：考点:可行性研究报告的基本构成。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。

148.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。 A、国有土地使用证 B、建设用地规划许可证 C、建设工程规划许可证 D、建设工程施工许可证 E、商品房预售许可证答案：ABCD

解析：考点:房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。 149.关于利息的计算，下列说法正确的有（）。

151

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

解析：考点:利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。

150.由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（）。 A、使项目的规模、布局发生变化 B、承担更多的贷款利息

C、增加房地产开发项目的融资成本 D、承担总费用上涨的风险 E、租售期延长答案：BCD

解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。 151.下列属于敏感性分析目的的有（）。

A、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据 B、确定用于敏感性分析的财务评价指标

152

C、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案

D、确定不确定性因素可能的变动范围

E、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力答案：ACE

解析：本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据；（2）研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。选项BD属于敏感性分析的步骤。

152.下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。

A、开发－销售模式

B、开发－持有出租－出售模式 C、购买－持有出租－出售模式 D、购买－更新改造－出售模式 E、购买－更新改造－出租模式答案：BC

解析：考点:房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。

153

153.房地产开发的一般程序包括（）。 A、租售阶段 B、策划阶段 C、前期准备阶段 D、建设阶段

E、投资机会选择与决策分析阶段答案：ADE

解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发过程可归纳为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。

1.由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行（）的压力。 A、权益融资 B、债券融资 C、风险融资 D、债务融资 E、信贷融资答案：AD

解析：本题考查的是房地产项目融资方案。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 155.证券市场的参与者主要包括（）。 A、证券发行人

B、证券交易场所 C、证券投资者 D、证券市场中介机构 E、证券监管机构答案：ACDE

解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。 156.下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。

A、开发－销售模式

B、开发－持有出租－出售模式 C、购买－持有出租－出售模式 D、购买－更新改造－出售模式 E、购买－更新改造－出租模式答案：BC

解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。

157.在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。 A、期望值相同，标准差小的方案为优 B、标准差相同，期望值小的为优

155

C、标准差相同，期望值大的为优 D、标准差系数大的为优 E、标准差系数小的为优答案：ACE

解析：考点:概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的为优；标准差系数小的为优。 158.下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。 A、银行信贷 B、商业信用 C、企业债券 D、租赁融资 E、发行股票答案：ABCD

解析：本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。 159.消费者市场的特点包括（）。 A、广泛性 B、发展性 C、伸缩性 D、固定性 E、替代性答案：ABCE

156

解析：考点:消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。 160.北京市商业物业租赁市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。 A、按地域细分 B、按房地产用途细分 C、按增量存量细分 D、按交易方式细分 E、按目标市场细分答案：ABD

解析：考点:房地产市场细分。北京市是按地域细分，商业物业是按用途细分，租赁是按交易方式细分。

161.(2016年真题)确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。 A、国债收益率 B、银行存款利率 C、市场平均投资收益率 D、银行贷款利率 E、银行同业拆借利率答案：AB

解析：本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。

162.(2015年真题)风险型决策的具体方法有（）。

157

A、决策树法 B、最大可能法 C、期望值法 D、最小最大后悔值法 E、蒙特卡洛模拟法答案：ABC

解析：本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。

163.下列关于房地产投资利弊的表述中，正确的有（）。 A、房地产投资具有相对较高的收益水平 B、房地产投资回收期较长

C、房地产投资无法抵消通货膨胀的影响 D、房地产投资易于获得金融机构的支持 E、房地产投资需要专门的知识和经验答案：ABDE

解析：本题考查的是房地产投资的利弊。选项C错误，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。

1.(2017年真题)利率调升对房地产投资产生的影响有（）。 A、导致房地产实际价值折损 B、增加收益现金流 C、加大投资者融资成本 D、增加市场供给 E、抑制市场投资需求

158

答案：ACE

解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

165.在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。 A、房价租金比 B、房地产价格指数 C、平均建设周期 D、吸纳率 E、开发投资杠杆率答案：AE

解析：考点:市场监测与预警指标。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。 166.零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。 A、核心区域 B、影响区域 C、主要区域 D、次要区域 E、边界区域答案：CDE

159

解析：考点:零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。

167.下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。

A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的答案：ABD

解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。

168.影响房地产市场发展的基本因素有（）。 A、社会因素 B、经济因素 C、资源因素 D、因素 E、技术因素答案：ABD

解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和因素，是影响房地产市场发展的基本因素。

160

169.按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。 A、市级购物中心 B、地区购物商场 C、居住区商场 D、邻里服务性商店 E、批发市场答案：ABCD

解析：本题考察的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。 170.在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。 A、收入水平变化 B、税收的影响 C、消费品位变化

D、获得金融机构融资的难易程度 E、未来预期收益变化答案：ABCE

解析：本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、税收的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

171.房地产开发投资中，房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。 A、开发期 B、销售期

161

C、经营期 D、经营准备期 E、预售期答案：AC

解析：本题考查的是财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。

172.房地产市场失灵的主要原因有（）。 A、垄断 B、外部性 C、信息不对称 D、住房问题 E、通货膨胀及失衡答案：ABCE

解析：考点:干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。

173.人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。 A、物业所处位置 B、辐射区域的范围 C、建筑设备系统 D、建造年代

162

E、租户类型答案：ACE

解析：考点:写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 174.债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。 A、项目投资形成的可分配利润 B、协议中所规定的贷款利息 C、协议中规定的有关费用 D、租售收益 E、股息答案：BC

解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

175.(2015年真题)房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（）。 A、当地社会经济情况 B、城市基础设施状况 C、土地使用制度 D、项目用地状况 E、当地的金融和税收答案：ABCE

163

解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地的金融和税收等方面的、鼓励投资的领域等。

176.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（）。 A、整群抽样 B、分层随机抽样 C、简单随机抽样 D、定额抽样 E、估计抽样答案：DE

解析：考点:市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。

177.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。 A、按地域范围细分 B、按房地产用途细分 C、按增量存量细分 D、按交易方式细分 E、按目标市场细分答案：ABD

解析：本题考查的是房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。

178.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。 A、土地

B、劳动力 C、资本 D、环境 E、伙伴关系答案：ABCE

解析：考点:房地产开发的基本概念。房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系等资源。

179.当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少 A、土地成本 B、建造成本 C、资金筹措 D、施工周期 E、市场营销答案：BD

解析：本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。

180.投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。 A、物业增值收益 B、所得税 C、还本付息额 D、投资者权益增加值 E、权益投资答案：AD

165

解析：考点:现金回报率与投资回报率。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。

181.在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。 A、备选方案差异原则 B、最低可接受收益率原则 C、费用最低原则 D、收益最大原则 E、不行动原则答案：ABE

解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。

182.对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。 A、租金收益 B、物业增值 C、股权增加 D、销售收入 E、开发利润的多少答案：ABC

解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。 183.影响房地产市场转变的主要力量包括（）。 A、金融业的发展

166

B、生产和工作方式的转变 C、人文环境的变化 D、社会环境的变化 E、政治制度的变迁答案：ABCE

解析：考点:影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。

184.风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（）。 A、风险估算

B、分析风险概率分布情况 C、辨识风险发生的原因 D、检验各风险变量是否相关 E、提出应对风险的建议答案：AB

解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。

185.销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。 A、销售推广费 B、交易手续费 C、销售代理费

167

D、不可预见费 E、销售前期费答案：ABCE

解析：本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。

186.下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。 A、发行企业债券 B、向银行借入信用贷款 C、房地产开发贷款 D、在公开市场上发行股票 E、土地储备贷款答案：ABCE

解析：考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。 187.在物业管理中经常用到的预算形式包括（）。 A、年度运营预算 B、资本流预算 C、资本支出预算 D、长期预算 E、资本收入预算答案：ACD

解析：本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

168

188.(2017年真题)在房地产市场中的主要职能有（）。 A、制定市场规则 B、进行市场监管 C、确定土地利用条件 D、制定商品房价格 E、提供商业贷款答案：AB

解析：本题考查的是房地产市场的参与者。及机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。

1.市场调查计划一般要包括（）。 A、资料来源 B、调查方法 C、调查手段 D、抽样方案 E、调查内容答案：ABCD

解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。

190.由于房地产具有的（）等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。 A、弱流动性 B、异质性

169

C、位置固定性 D、价值量大 E、交易复杂性答案：ABCD

解析：考点:房地产市场的特性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。

191.如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。 A、小中取大法 B、大中取小法 C、大中取大法 D、小中取小法 E、最小最大后悔值法答案：ACE

解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。

192.(2015年真题)房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。 A、土地资源的不可再生性 B、供需因素的影响 C、市场信息不充分 D、因素的影响

170

E、制度因素的影响答案：BCDE

解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

193.房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。 A、开发期 B、销售期 C、经营期 D、经营准备期 E、预售期答案：AC

解析：考点:财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。

194.市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 A、特定时期 B、特定地理范围内 C、特定政治环境 D、特定市场营销环境 E、特定市场营销计划答案：ABDE

171

解析：考点:市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

195.(2017年真题)下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（） A、土地费用 B、建筑安装工程费 C、开发期 D、运营费用 E、财务费用答案：ABCE

解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。

196.依照代理委托方的不同，代理形式可以细分为（）。 A、买方代理 B、卖方代理 C、双重代理 D、首席代理 E、分代理答案：ABC

解析：考点:选择物业租售形式。依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。

172

197.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。 A、行政区域 B、细分市场 C、人口密度大小

D、邻里关系和人口统计特征 E、竞争性项目的区域答案：ACDE

解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度大小；行政区域；邻里关系和人口统计特征；发展类型和范围；竞争性项目的区域。 198.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。 A、文献查阅 B、观察法 C、访问法 D、问卷法 E、实验法答案：BCDE

解析：考点:市场调查的步骤。一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息；二手资料指为其他目的已经收集到的资料。一手资料常用收集方法有观察法、访问法、问卷法和实验法。

199.关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。 A、利率是由储蓄和投资决定的 B、利率是由货币的供求决定的

173

C、利率是由可贷资金的供求决定

D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：BE

解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的；货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好；利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。

200.证券市场的参与者主要包括（）。 A、证券发行人 B、证券交易场所 C、证券投资者 D、证券市场中介机构 E、证券监管机构答案：ACDE

解析：考点:证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。判断题

1.对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（） A、正确 B、错误答案：B

174

解析：本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。

2.与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动，因此，以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论，为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。

3.开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:投资与成本。开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 4.房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。 5.从金融的角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。（）

175

A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:投资概述。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。

6.利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。

7.平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。

8.房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（） A、正确

176

B、错误答案：A

解析：本题考查的是干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。

9.如果房地产泡沫产生，就必然会引发过度开发；但过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产泡沫与过度开发。当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的。

10.物业管理人员的市场宣传，以强调租金低廉来吸引承租人是比较可取的。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。

11.实际利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。（） A、正确

177

B、错误答案：B

解析：考点:名义利率与实际利率。名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。

12.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:土地储备与土地开发。由土地储备机构负责实施土地开发时，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

13.无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产债务融资。权益融资需要承担项目风险，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的收益报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

14.企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（） A、正确 B、错误答案：B

178

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。

15.在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

16.财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

17.一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（） A、正确 B、错误答案：B

179

解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大

18.(2016年真题)在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。

19.量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。

20.权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是规范房地产市场行为的措施。权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。

21.贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（）

180

A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

22.(2017年真题)某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。 23.产品生产经营活动的成本，包括生产成本和销售费用两部分。两者均是指销售过程中的费用。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:投资与成本。产品生产经营活动的成本，包括生产成本和销售费用两部分。前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。

24.当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）

181

A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。

25.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了盈利。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。 26.房地产开发投资企业所得税税率为25%。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:营业收入、利润和税金。房地产开发投资企业所得税税率为25%。 27.按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（） A、正确

182

B、错误答案：A

解析：本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

28.REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。

29.最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越弱。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 30.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（） A、正确

183

B、错误答案：A

解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。

31.构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案就是在项目策划的基础上，构造出可评价比较的具体开发经营方案。

32.投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。 33.股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。

184

34.(2016年真题)在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。 35.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。 36.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。 37.权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（）

185

A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。

38.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。

39.财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:财务净现值。财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。 40.围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，是因为这种投资活动源于出租经营目的。（）

186

A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产投资概述。围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营为目的。 41.由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

42.(2016年真题)对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。 43.名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋实际收益率＝（1＋名义收益率）×（1＋通货膨胀率）。（） A、正确 B、错误

187

答案：B

解析：本题考查的是财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋名义收益率＝（1＋实际收益率）×（1＋通货膨胀率）。 44.(2016年真题)房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。

45.(2016年真题)报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。

46.整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（） A、正确 B、错误答案：B

188

解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。从总体上来说，房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响要大得多。

47.房地产企业可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:股票市场融资。可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。

48.从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。

49.(2017年真题)空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

50.市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。（）

A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。

51.房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分

52.住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。

53.房地产开发活动仅从货币形态这个方面进行考察。（）

190

A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。

.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:投资组合理论。通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大，而不仅仅是获得高额的投资收益。

55.多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。

56.敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。（）

191

A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:敏感性分析的概念。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

57.房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。 58.房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。

59.多数企业认为应以较强的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，而且获利较多。（）

192

A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:企业应采取的对策。多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。

60.政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

61.按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。

62.房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（） A、正确 B、错误答案：A

193

解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求。

63.不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

.企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。

65.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，所有的运营费用均由租户直接分担。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，由于业主要支付物业经营

194

过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。

66.(2016年真题)在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。 67.不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定、发生概率已知条件下的风险分析。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是风险分析的界定。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，不能代替风险分析。 68.只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:利息与利率。次贷危机的根本原因是把贷款发放给本来没有还款能力的人，是多种因素的综合作用。即使住宅价格不下跌，只要利率有较大程度的

195

提高，就会使月还款额占家庭收入的比例大幅度提高，还款负担日益沉重，就会发生理性违约行为。

69.目前物业服务企业取得物业服务收入，不需要缴纳。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。物业服务企业适用的法定税费包括及附加，物业服务企业取得物业服务收入，应缴纳。 70.(2017年真题)对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素。

71.房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。

196

72.相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:方案经济比选及其作用。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。

73.在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。

74.个人住房贷款业务信用风险仅涉及购房人这一方面。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。

75.投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（）

197

A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。 76.按照增量存量的方式，房地产增量和存量市场之间是一种互动关系。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产市场细分。房地产增量和存量之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

77.一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。

78.分析市场趋势的三个步骤中，最后一步是企业的销售预测。（） A、正确 B、错误答案：A

198

解析：本题考查的是市场趋势分析。分析市场趋势通常包括三个步骤：宏观环境预测；行业预测；企业的销售预测。

79.一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

80.住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对未来住房价格预期合理性做出的判断，反映了预期住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:市场监测与预警指标。住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。

81.对置业投资来说，房地产投资的增长和股权增加效果只在处置（转让）物业时实现。（） A、正确 B、错误答案：B

199

解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）

82.土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。

83.房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的投资功能，而非其财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。

84.REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（） A、正确 B、错误答案：A

200

解析：考点:房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向、证交所、相关部门提交送审材料，、证交所、相关部门审核批准，路演和定价发行。 85.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。

86.个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。

87.土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（） A、正确

201

B、错误答案：A

解析：考点:土地费用。土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。

88.如果房地产泡沫产生，就必然会引发过度开发；但过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的。 .零售商业物业的基础租金是指业主获得的与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:零售商业物业的租金。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

90.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的12%征收。（） A、正确 B、错误

202

答案：B

解析：考点:营业收入、利润和税金。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。

91.住房问题的社会政治性特征，使得任何均将住房作为其施政纲领中的重要内容。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何均将住房作为其施政纲领中的重要内容。

92.马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。

93.等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n）。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是复利计算。等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n），公式为A=P（A/P，i，n）。

94.房地产投资具有收益、保值和增值的特性，但是不具备消费的特性。（）

203

A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性。

95.对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是投资与成本。对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。

96.房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。

97.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（） A、正确 B、错误

204

答案：A

解析：考点:收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。

98.项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。

99.财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，此时财务杠杆具有正向放大作用。

100.贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（） A、正确 B、错误答案：B

205

解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。

101.以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或回购价格为标的的公开招标方式。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:开发商获取土地的途径。以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或回购价格为标的的公开招标方式。

102.网络调研成本低、反馈快，是最常用的方法。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:市场调查的步骤。网络调研成本低、反馈快，但最常用的方法是面访。

103.马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。

104.(2016年真题)从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。（） A、正确

206

B、错误答案：B

解析：本题考查的是决策的概念。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。

105.由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产投资信托基金概述。由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。

106.名义利率是实际利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。

107.平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。（） A、正确 B、错误答案：A

207

解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。

108.房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是招标方式和招标程序。工程建设项目招标分为公开招标和邀请招标两种方式。前者是以招标公告的方式邀请不特定的法人或组织投标；后者是以投标邀请书的形式邀请特定的法人或组织投标。

109.(2016年真题)按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。

110.整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。

208

111.在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产投资风险的概念。在选择投资机会时，大多数情况下，收益并非是唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。

112.(2015年真题)房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素；（2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。 113.对置业投资来说，房地产投资的增长和股权增加效果只就在处置（转让）物业时实现。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。

209

114.房地产投资项目经济评价指标中，流动比率属于房地产开发投资的清偿能力指标。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:经济评价指标体系。流动比率属于房地产置业投资的清偿能力指标。 115.房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产投资决策。房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。

116.我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。

117.由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（） A、正确 B、错误

210

答案：B

解析：本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。

118.房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:证券市场概述。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。

119.投资回报通常是用提取折旧的方式获得，而投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是投资回收与投资回报。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。 120.毛利润＝营业收入－营业成本－营业税经及附加。（） A、正确 B、错误答案：B

211

解析：考点:营业收入、利润和税金。毛利润＝营业收入－营业成本－和税金及附加－土地。

121.(2017年真题)从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。

122.储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴的土地出让收益。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:土地储备贷款。储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴的土地出让收益。

123.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观

212

预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。

124.在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:进度控制。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。

125.城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

126.经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是快速的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。（） A、正确 B、错误答案：B

213

解析：考点:成本利润率和销售利润率。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。

127.一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，收益率较高。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。

128.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。 129.一般房地产投资项目，利息备付率通常在0～1。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是利息备付率。一般房地产投资项目，利息备付率应大于2。

214

130.从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:现金流量的概念。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。

131.土地供应的核心，是土地供应计划。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:干预房地产市场的手段。土地供应的核心，是土地供应计划。

132.进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。

133.目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过40年。（） A、正确

215

B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产抵押贷款。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过30年。

134.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产投资的系统风险。房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。 135.债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。

136.在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。

216

抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。

137.资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。

138.王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产抵押贷款。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）／月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。王某的房产支出与收入比=（2000+300）÷6000=38％。

139.我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（） A、正确

217

B、错误答案：B

解析：考点:市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。

140.在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。

141.市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。 142.房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:成本利润率与销售利润率。销售费用属于总开发成本，但销售税费不属于成本，直接从销售收入中扣除，称为总开发价值。

218

143.市场趋势分析方法中，相关分析法是运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法是运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。

144.一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。

145.借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。 146.需求影响因素分析是需求分析的第一步。（） A、正确 B、错误

219

答案：A

解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。需求影响因素分析是需求分析的第一步。

147.房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二是出租，获取较为稳定的经常性收入。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。

148.房地产税收是房地产市场的核心之一。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是干预房地产市场的手段。房地产税收是房地产市场的核心之一。

149.采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（） A、正确 B、错误答案：A

220

解析：本题考查的是进度控制。网络图法的优点，首先是在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键线路和关键工作。

150.与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。 151.通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。

152.最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。（） A、正确 B、错误答案：A

221

解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。

153.制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:制定宣传与广告策略。制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的费用即资金（Money）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement） 1.一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的运营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

155.充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。（） A、正确 B、错误答案：A

222

解析：考点:市场调查的意义和内容。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。

156.借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。

157.在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。

158.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。

223

159.不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:决策的方法。不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。

160.可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据；减少或避免项目的失败；提高项目的经济、社会和环境效益。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。

161.目前我国由于不能作为城市房屋的拆迁人，所以不能作为土地一级开发者。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:土地储备与土地开发。土地开发的项目实施模式，有土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展，土地储备机构的开发管理能力不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发项目的实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。

224

162.(2017年真题)零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。 163.敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中及时采取对策并进行有效的控制。

1.某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

225

165.计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。 166.解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。 167.一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:零售商业物业的其他管理工作。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。

226

168.房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。

169.在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。

170.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。

171.差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（） A、正确 B、错误

227

答案：B

解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

172.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。

173.特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是指物业空间内的经营活动的性质特殊，必须得到的许可。

174.REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产投资信托基金概述。REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。

228

175.(2016年真题)房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

176.(2017年真题)房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。 177.从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（） A、正确 B、错误答案：A

229

178.抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

179.与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。 180.房地产投资可以有效抵消预期通货膨胀的影响。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产投资的利弊。房地产投资可以抵消通货膨胀的影响。 181.过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（） A、正确 B、错误

230

答案：A

解析：考点:制定物业管理计划。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100％，但可获得的总租金收入并不一定理想。

182.房地产市场因存在“市场失灵”现象，有必要对房地产市场进行适度干预。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是进行干预的最重要前提。

183.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。

184.由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（） A、正确 B、错误答案：A

231

解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。 185.商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。

186.在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:写字楼租金的确定。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。

187.当项目竣工后，由承包商签发工程竣工证书。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:竣工验收。由开发商签发工程竣工证书。

188.拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。（） A、正确

232

B、错误答案：A

解析：考点:开发商获取土地的途径。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。

1.金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息；对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款的回报部分，借款人的付息部分就是其贷款的回收部分。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:投资回收与投资回报。金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息；对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款的回收部分，借款人的付息部分就是其贷款的回报部分。

190.抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会间接转移给债券的投资者。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。

191.土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（） A、正确

233

B、错误答案：B

解析：本题考查的是干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。

192.“商品房待售面积”指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：本题考查的是房地产市场指标。商品房待售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。 193.贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

194.开发商一般在正式进入建设阶段前，需要再次评价开发项目的风险和盈利特性，以作为是否进入下阶段工作的决策依据。（） A、正确 B、错误答案：A

234

解析：本题考查的是其他前期工作。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，开发商一般在正式进入建设阶段前，需要再次评价开发项目的风险和盈利特性，以作为是否进入下阶段工作的决策依据。

195.开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。

196.(2016年真题)由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（） A、正确 B、错误答案：B

197.如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（） A、正确 B、错误答案：A

235

解析：本题考查的是单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。

198.竞争情况调查和市场营销因素调查属于不可控制因素的调查。（） A、正确 B、错误答案：B

解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查等四项调查内容均属于不可控制因素的调查，市场营销因素调查属于可控制因素的调查。

199.市场趋势分析方法中，相关分析法是运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。（） A、正确 B、错误答案：A

解析：考点:市场趋势分析。相关分析法是运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。 200.准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（） A、正确 B、错误答案：A

236

解析：考点:收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。大修基金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。

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