商务部发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》

通知要求，省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，商务部将在原有基础上对土地成交证明等材料加大抽查力度。

通知强调，对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房城乡建设部、外汇局等部门对此类项目备案材料严格审查。 通知要求，各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司；要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业；进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核，商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展统计监督检查。

此外，通知说，省级商务主管部门要加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展绿色节能环保建筑，认真做好今后外资房地产审批备案和统计工作。

境外人士在内地只能买一套房

境外人士在境内购房是“一人一套房”还是“一证一套房”的争论，终于可以偃旗息鼓了。 8月7日，建设部等六部门有关负责人就《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》进行了正面解答，并特别强调，符合条件的境外个人在境内只能购买一套自住商品房，境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买办公用商品房。 但即便是购买一套自住商品房，也有两个条件：

一是时间。境外个人在境内工作、学习超过一年时间的，已属国民经济的“居民”范畴。在境内工作学习不足一年时间的，住房需求只能通过租赁解决。

二是用途。境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。境外机构和个人购买境内商品房只有符合自用、自住原则，才能办理相关外汇收支和汇兑手续。

六部门还特别增加了外汇指定银行的“审核关”。规定，境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。 “这种 ‘一人一套房’的规定肯定有利于打击外资炒房，”一位业内专家说，“但落实存在难度。”

这位专家说，由于全国联网的购房实名制查询系统没有建立，地方也有各自的利益驱动，因此，即便不是“一人一套房”，就是按照证件购房的“一证一套房”，你也没法保证他在别的城市没买过房.

经同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局日前联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）。为便于理解文件相关内容，记者采访了六部门有关负责人（以下简称“有关负责人”）。 严格审批防止外资投机炒作房地产

记者：为什么要对外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，在审批程序方面作出专门规定？

有关负责人：外资以购买股权等形式进入楼市带来系列问题：企业的股权结构虽然变化，但作为房地产项目主体的企业名称等有的并未变化；一些企业新股东不愿遵守以前股东所签订的《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；一些企业订立固定回报或变相固定回报条款等。而原有审批程序难以保证有关部门掌握相关信息，成为房地产市场监管的薄弱环节。

为了防止利用股权转让和并购投机炒作房地产，防止擅自改变土地用途或规避正常的外资准入审批，《意见》规定：上述股权、项目转让和企业并购，由商务主管等部门严格审批。投资者申请时应提供履行各类合同和许可证的保证函，《国有土地使用证》，税务机关出具的相关纳税证明材料，以及建设（房地产）部门将变更事项记载于房地产登记系统后发放的股权变动（变更）备案证明。在外汇登记环节，外汇管理部门将对投资者切实履行股权投资责任进行监管，做好外汇登记或登记变更工作。 统一内外资企业管理

记者：《意见》规定外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。这是否说明对外商投资企业贷款和外汇管理的更加严格了？

有关负责人：这并不代表对外商投资企业贷款和外汇管理的更加严格，而是为了外商投资房地产企业与中资企业在相关上一致。这既是稳定房地产市场的需要，也是防止境外热钱短线炒作境内房地产的措施。外商投资房地产企业如果不具备条件而擅自借入外债，外汇管理部门不得办理其外债登记和外债结汇核准，外汇指定银行也不得办理其外汇入账和结汇手续。

同时，新的外汇管理还规定，根据外商投资企业房地产开发经营资格管理的要求，境外机构和个人存入境内银行外国投资者专用外汇账户的资金，未转入后续设立的外商投资企业资本金账户之前，不能用于房地产开发和经营。 有保有压区别对待

记者：《意见》对境外机构和个人在境内购买自用、自住商品房作出了新的规定，这是基于什么考虑？

有关负责人：长远考虑有必要进一步加强境外机构和个人在境内投资购买房地产的监管。境外个人在境内工作、学习超过一年时间的，已属国民经济的“居民”范畴，其经济活动的成果计入我国的GDP，自然可以享受境内自然人的部分待遇，因而允许购买生活、工作必需的自住商品房；在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。 明确自用、自住原则

记者：符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房为什么必须采取实名制？

有关负责人：为防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，维护房地产市场的稳定，做好房地产市场监管的基础工作，参照国内居民购房的普遍做法，对符合规定的境外机构和个人购房实行实名制是必要的。

自用、自住原则按以下把握：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。各地房地产主管部门将完善商品房交易登记信息系统，加强商品房预售合同登记备案，发现境外机构和个人购房不符合自用、自住原则的，不予办理有关手续。 购房资金汇入和结汇程序有变

记者：《意见》出台后，外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序有什么变化？

有关负责人：今后境外机构和个人购买境内商品房只有符合自用、自住原则，才能办理相关外汇收支和汇兑手续。境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。

境外机构和个人因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后，可购汇汇出。 购房外汇须经过银行审核

此前，对于“购房实名制”的操作方法和“自住房”的认定方法，市场一直多有争论。根据六部委的171号文件，其自住定义只说明是“符合实际需要”。对此，各地细则的传闻不一。北京以“一人一套房”认定，而有消息称，上海等地可能通过“一证一套房”的做法执行。 此次解释，六部委再次明确自住自用标准：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。

对此，有专家表示，这将成为未来各城市地方严格执行“一人一套房”的方向标。 但这一说法并没有得到业内人士的完全认同。上海信义房产法务部经理牛丹彦表示，此次关于个人限购一套自住房的界定仍然不能说明是“一人一套房”还是“一证一套房”。“个人限购一套房的‘个人’还是需要通过证件来认定，全国范围内的如何认定是个大问题。” 另外，对于外汇汇入流程的解释也是作为外汇管理的新变化首次披露。据六部委的说法，境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。

房地产信贷专家介绍，此前，境外机构和个人的购房款只需要注明是购置房产的具体地址，开发商就可以凭此向银行要求结汇，不需要银行审核相关材料。

相比之下，房产交易所得汇出的流程基本没有变化。但是新政要求，因故未完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，也需要经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，才能将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。