张立波
（江苏省丰县国土资源局 江苏徐州 221700）
摘 要：建设项目用地预审是土地供应的第一道“闸门”，应当坚持符合规划、符合建设项目用地控制指标、符合国家产业政策和供地政策等的原则。在实施管理中，应当加强现场踏勘和论证，严格控制各项指标，建立用地预审管理统计、分析制度，落实批后监管，发挥用地预审的引导机制。
关键词：建设项目 用地预审
建设项目用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目用地预审是农用地转用、土地征收和土地利用的法定程序，是土地利用计划管理的基本环节。本文结合实际工作，就建设项目用地预审的实施管理进行分析。
1建设项目用地预审制度的作用
建设项目用地预审是项目审批、核准的重要依据，在参与国家宏观调控、落实土地用途管制、实施土地利用总体规划和年度计划、促进土地可持续和节约集约利用、维护被征地农民利益等方面发挥着重要作用。
1.1建设项目用地预审是项目审批的重要依据，是参与国家宏观调控的具体体现 2004年中央把土地政策作为宏观调控的重要手段之一，赋予国土资源部门参与宏观调控的新职能，其中很重要的手段是规划、计划和预审。预审不仅是审批建设用地的第一个环节，而且是审批或核准建设项目的先决条件和重要依据
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。用地预审时根据国家供地政策、
产业政策对建设项目审查，能有效控制建设项目标准，达到参与国家宏观调控的目的。
1.2建设项目用地预审是实施土地利用总体规划，落实土地用途管制的重要途径 我国实行严格的土地用途管制，按照这一要求，建设项目用地要严格按土地利用总体规划和年度计划供地。用地预审通过对建设项目用地选址、规模、类型等的审查，能够引导建设项目合理选址，确保建设项目按规划用途使用，是实施土地利用总体规划的重要途径，是落实最严格的土地用途管制的有力措施。
1.3建设项目用地预审是加强土地利用年度计划管理和节约集约用地的关键环节 土地利用年度计划是落实土地用途管制的重要途径，而建设项目用地预审则是加强土地利用年度计划管理的关键环节。用地预审根据国家、地方建设用地控制指标对建设项目用地
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规模等的审查，能够严格控制项目占地总规模，统筹存量和增量建设用地，节约集约用地，促进土地资源的可持续利用。
1.4建设项目用地预审有利于维护被征地农民的权益
根据国家预审的相关规定，在用地预审阶段要求申请用地预审的单位（企业）提交征地补偿费用拟安排情况，在实际办理预审过程中，有些还要求提供银行或验资机构出具的资金证明，有利于保障被征地农民合法权益，避免建设项目征地补偿费用不足问题。
2 建设项目用地预审应当遵循的原则 2.1坚持符合规划的原则
建设项目用地选址必须符合土地利用总体规划和城镇规划，申请预审时，必须附具城市规划或村镇规划部门的选址意见书和用地位置图。符合《土地管理法》第二十六条规定属于交通、能源、水利等重点基础设施项目，尚未纳入土地利用总体规划的，可按法定程序修改规划，其他情况要从严控制土地利用总体规划的修改。
2.2坚持符合建设用地控制指标的原则
国家对于建设项目用地有着严格的控制标准，在用地预审阶段要严格按照有关建设项目用地控制指标审核，严格控制建设项目容积率、投资强度、建筑系数和绿地率，对于工业项目还需审核行政办公及生活服务设施用地面积。对于不符合用地控制指标的建设项目，不予通过预审或在用地预审意见中严格控制用地总规模，核减超出控制指标的面积。在符合有关建设用地控制指标的基础上，应根据项目用地平面布置图，核减不必要的用地，节约集约利用土地。
2.3坚持符合国家产业和环境保护政策的原则
《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发[2007]64号）明确要求：“各级发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、建设和统计等部门要加强沟通、密切配合，明确工作程序和责任，建立新开工项目管理联动机制”。国土资源部门在办理建设项目用地预审时，需征求项目投资主管部门和环保部门的意见，确保项目的建设符合国家产业政策，符合国民经济发展规划与地区发展规划，符合环境保护政策等，做到经济效益、社会效益和生态效益的统一。
2.4坚持建设占用补充耕地初步方案和征地补偿安排可行的原则
申请用地预审的单位（企业）提交的申请报告，应当载明建设项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用拟安排情况等。国土资源部门要对上述情况进行审查，保证建设占用补充耕地初步方案
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和征地补偿费用拟安排情况等切实可行，切实做到保护耕地。
3 加强建设项目用地预审实施管理的措施 3.1做好实地踏勘和论证工作，严格指标控制
在建设项目用地预审阶段开展实地踏勘和论证，是在当前宏观调控形势下，贯彻落实科学发展观的重要内容，也是深化投资体制改革，促进国民经济又好又快发展的必然要求。在实地踏勘和论证中，重点做好以下几个方面的论证：一是深入分析项目建设方案的合理性，防止重复建设造成土地资源的浪费和破坏。二是科学论证项目用地选址和布局的合理性，引导建设单位科学选址。三是严格核定项目用地规模，引导建设单位提高用地效率。四是论证规划修改、基本农田补划方案的合理性，以及耕地补充方案的可行性。
3.2建立用地预审统计和分析制度
用地预审作为国土资源部门的一项重要职能，通过对建设项目用地预审有关信息的统计分析，可以掌握建设项目投资方向，预测建设用地需求，为土地资源更好地参与国家宏观调控提供必要的支持。国土资源部门要做好用地预审台帐，用地预审台帐应涵盖项目名称、投资额、投资强度、项目拟选址位置、申请用地总规模（包括各组成部分或功能分区用地情况）、预审核定规模、预审意见落实情况等。根据实际预审情况，按季度、年度对预审项目进行分析，重点对建设项目投资方向、用地需求和预审意见落实情况进行分析，总结出土地利用规律，结合与宏观经济运行情况相关联的基础信息，增强土地资源参与国家宏观调控的作用。
3.3加强预审与用地审批、供地的衔接，做好批后监管工作
加强用地预审与土地审批、供地等环节的衔接，保证用地预审意见的有效落实。在土地审批环节，按照用地预审确定的建设项目用地总规模，报批用地，切实落实耕地占补平衡制度，政府部门严格审批征地补偿安置方案。在供地环节，严格落实预审意见规定的相关工程定额指标。同时做好项目用地批后监管工作，及时发现问题，及时督查整改，维护良好的国土资源管理秩序。
3.4充分发挥用地预审的引导机制
按照国土资源“十一五”规划纲要，国土资源部门不但要完成耕地保护方面的约束性指标，在控制新增建设用地总量的前提下，还要保障符合国家产业政策的项目用地。目前，我国一方面存在新增建设用地需求增加，另一方面又有大量存量土地闲置浪费和低效利用的情况，通过节约集约用地可以保证对建设用地的需求。从这个角度说，预审是引导项目申报单位依法、科学使用土地的有效政策工具。在预审中通过对建设项目用地规模、位置等进行引导，与项目单位进行沟通，引导项目依法用地、科学用地，达到控制总量、盘活存量、减
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少增量、提升容量的目标。
4 结论
作为土地供应第一道“闸门”的建设项目用地预审，对于落实严格的土地用途管制，实施土地利用总体规划和土地利用年度计划，参与国家宏观调控有着极其重要意义，在实施管理中，笔者认为应当加强现场踏勘和论证，严格控制各项指标，建立用地预审管理统计和分析制度和批后监管长效工作机制，充分发挥用地预审的引导机制。
参考文献：
[1] 国务院.关于深化改革严格土地管理的决定.国发[2004]28号.
[2] 詹长根.建设项目用地预审的作用机制与原则研究.中国国土资源经济.2008，(4). [3] 杨树凌.建设项目用地预审应明确四个问题.中国土地.2006,(7).
作者简介：
张立波（1982—），男，江苏沛县人，江苏省丰县国土资源局规划科技科副科长，助理工程师，主要从事土地利用与土地管理方面的研究，（E-mail）xuzhouzlb@163.com。
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