成功案例：房屋租赁合同纠纷胜诉案

律师观点分析

原告:李某

委托代理⼈:闫丽，河南牧野律师事务所律师。被告：闫某1第三⼈：闫某2第三⼈：耿某

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令第三⼈耿某返还不当得利51160元；3、判令被告及第三⼈赔偿原告现有装修物损失200000元；4、本案诉讼费⽤由被告承担。事实与理由：2016年11⽉，原告因经营所需向第三⼈耿某租赁位于河南省郑州市××新区××楼××室房屋，双⽅签订了《房屋租赁合同》。2018年5⽉，第三⼈耿某因急于出售该房产，与原告达成《房屋退租协议》。经了解后，原告⼜与被告协商⼀致后，与被告形成事实租赁关系，双⽅对租赁事宜约定参照原告与第三⼈耿某签订的《房屋租赁合同》。之后不久，耿某告知原告因其与被告之间房屋买卖出现问题，让原告将租赁费还⽀付给耿某，并由耿某与被告沟通房租问题。原告按照与被告约定的数额将租赁费汇⾄耿某账户。2019年1⽉份，原告⼜收到以第三⼈闫某2名义发出的律师函，并向原告催要房租。现原告租赁的房产产权争议较⼤，导致原告⽆法正常租赁，也极⼤的影响了原告的正常经营。原告为维护其合法权益，诉⾄。

被告闫某1辩称，被告不是适格被告，被告不是租赁合同相对⼈，原告起诉被告没有任何事实及法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。

第三⼈闫某2辩称，同被告答辩意见，第三⼈闫某2主体不适格。

第三⼈耿某辩称，耿某与原告签订的《房屋租赁合同》租赁期限未满，原告要求解除合同，并要求耿某返还租⾦51160元，赔偿装饰装修物损失200000元，没有事实和法律依据，且对耿某显失公平，请求依法驳回原告对耿某的诉讼请求。⼀、耿某系郑州市郑东新区万通街85号1号楼15层1502室房产的所有⼈，其与原告签订的《房屋租赁合同》系双⽅的真实意思表⽰，不违反法律规定，且双⽅均按合同履⾏了各⾃的权利义务。2018年5⽉25⽇，耿某与闫某2签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋售于闫某2，但由于耿某与其他⼈之间的纠纷，本案涉案房屋被查封，耿某与闫某2签订的《房屋买卖合同》及所有的《补充协议》均未实际履⾏，之后通过诉讼，解除了双⽅签订的《房屋买卖合同》。现该合同正在履⾏期间，并未出现解除和终⽌的情形，造成原告⽆法正常经营，是由于闫某1与闫某2的侵权⾏为，并⾮耿某的⾏为造成，原告应向闫某1、闫某2主张侵权责任。综上，耿某认为，原告起诉耿某没有事实和法律依据，双⽅签订的《房屋租赁合同》应当继续履⾏，原告的损失应由闫某1和闫某2赔偿。请求依法驳回原告对耿某的诉讼请求。

本院认为，当事⼈对于⾃⼰提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对⽅诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不⾜以证明当事⼈的事实主张的，由负有举证责任的当事⼈承担不利后果。

本案中，原告与第三⼈耿某签订的《房屋租赁合同》系双⽅真实意思表⽰，其内容不违反法律、⾏规的强制性规定，合法有效，对双⽅均有法律约束⼒。双⽅虽在合同履⾏期间签

订了退租协议，但根据庭审各⽅陈述及其后签订补充协议的事实，该退租协议并未实际履⾏，原告⼀直实际使⽤房屋。根据补充协议的内容及（2019）豫0191民初12261号民事判决书查明事实，该补充协议实质系耿某与闫某2房屋买卖合同的组成部分。原告现依据该补充协议主张其与被告闫某1之间形成了新的租赁合同关系，本院认为，根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒，即在租赁期间，房屋出卖且产权变更后，承租⼈与新的所有权⼈形成新的租赁合同法律关系，⽽本案中，耿某与闫某2之间的房屋买卖合同已经解除，补充协议作为房屋买卖合同的组成部分亦已解除，涉案房屋的产权并未变更⾄被告闫某1或第三⼈闫某2名下，第三⼈耿某仍系涉案房屋的产权⼈，涉案房屋的产权并未发⽣变动，原告并未与被告形成租赁合同法律关系，且原告亦未实际向被告⽀付2019年1⽉8⽇后的租⾦，⽽将租⾦⽀付给了第三⼈耿某。原告仍实际与第三⼈耿某在履⾏房屋租赁合同。

综上，依照《中华⼈民共和国合同法》第六⼗条、第九⼗三条、第九⼗六条、第⼆百⼆⼗九条，《中华⼈民共和国民事诉讼法》第六⼗四条之规定，判决如下：

⼀、解除原告李某与第三⼈耿某之间的租赁合同；

⼆、第三⼈耿某于本判决⽣效之⽇起⼗⽇内退还原告李某已⽀付的租⾦42550元；三、驳回李某的其他诉讼请求。