房地产业务流程

房地产业务流程

业务流程目录

项目开发总体流程 项目可行性分析流程说明 项目可行性分析流程

项目规划设计流程 项目规划设计流程说明 勘察、设计招标流程说明

勘察、设计招标流程 项目开工办理流程

工程招标流程说明 工程招标流程 监理招标流程说明 监理招标流程

材料设备招标流程 材料设备招标流程说明

项目建设施工流程 项目建设施工流程说明 项目建设质量管理规程 项目建设进度管理规程

项目开发总体流程

到市计委办理项目、公司审批手续 项 市场营销观念的指导 目 确 立 项目详细 土地投标， 机会信息 可行性分析合作协议订立研究 收集 项目决策 到主管部门办理手续 市场营销展开 主体 施工 工程 现场 基础施工 结构 拆迁工作 施工 招标 准备 分包单位招标 材料设备采购 项目建设

办理土地使用手续； 到、规划、市政各部门办理方案审批手续 市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息 项目规划 初步及 专业 勘察、建议书及 报审 设计 扩初设 图纸 编制 二次 项目策 总体规施工图 设计 划书 划方案 招投标 计方案 项目规划 全套图纸 装饰、 专业 竣工与交接 施工 项目竣工 项目销售与租赁 物业管理 销售与物业管理 项目可行性分析流程

公司 A 开发部 B 总经办 C 高层领导 D 预算部 E 财务部 F 设备工程部 G 1 A 2 3 4 5 6 7 8 详细可行性 研究 详细可行性 分析报告 9 10 11 12 13 任务名称 进行可行 性分析报 节点 机会研究 进行初步 可行性研究 进行可行性 分析报告 组织评审 办理项目 登记事宜 A 根据土地信息 /规划要点、 合作机会发起 审批 审批 成本估算 投资估算 资金能力 技术可行 审批 参与评审 参与评审 参与评审 参与评审 审批 组织合作谈判 组织土地投标 办理公司 登记事宜 项目可行性分析流程

任务程序、重点及标准 程序 根据土地信息/规划要点、合作机会研究 时限 平时 相关资料 《可行性分析报告》 告 公司相关 部门参与 评审 进行成本估算、投资估算，资金能力、技术等研究 进行可行性分析报告 公司相关部门参与评审 重点 详细可行性分析报告 标准 报告可行，分析准确。 程序 组织合作谈判 组织土地投标 办理项目登记事宜 办理公司登记事宜 重点 投标成功 标准 准确公正 随时 1个工作日 1个工作日 合作谈判 土地投标 项目登记 公司登记 《投标书》 A 项目规划设计流程﹙一﹚

策划部 B 前期开发部 C 规划评审小组 D 高层领导 E 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 A 选择设计公司 设计单位规划 总体规划方案 设计单位图纸 规划局审批 市政出具 审批意见 出具勘探报设计单位制作 六图二书 报市规委审定 办理土地 出让手续 设计院编制 设计方案 消防交通 部门审批 外事活动 A 进行设计招标 编制项目规划 建议书 评审 项目规划建议书 进行总体策划 评审 项目策划书 评审 最佳规划方案 组织设计单位招标 方案报批 完善规划方案 勘探单位招标 获得勘探报告 配合制作六图二书 审查六图二书 获得建设用地 规划许可证 组织编制 设计方案 评审 最佳设计方案 项目规划设计流程﹙二﹚ 策划部 前期开发部 规划评审小组 B C D 审批 审批 审批 审批 高层领导 E 25 勘探单位出 26 具详勘报告 设计院编制 27 设计方案 28 扩充设计方案 建研院进行强29 制行标准检查 30 建研院进行强31 制行标准检查 32 设计院出正式 施工图 规划设计单规 划原理设计方案 园林设计方案 园林局审批 设计单位制作 园林施工图 园林施工图 设计单位正式出园林施工图 获得建设 规划许可证 组织扩初 设计 组织扩初 设计 组织评审 工程施工图 送审 按修改意见组织 设计院修改图纸 修改图纸 施工图纸管理 与发放 工程部 接收图纸 组织园林设计单位招标 组织评审 选定最佳园林设计方案 审批 组织园林 施工设计 组织评审 审批 园林图纸 管理发放 工程部接收图纸 A 项目规划设计流程说明

任务名称 选择设计公司 节点 程序 任务程序、重点及标准 时限 相关资料 《项目规划方案》 项目规划方案 项目策划书 选择设计公司 编制项目规划建议书 项目策划书 最佳规划方案 重点 最佳项目规划方案 标准 利润最大化 程序 规划局审批 市政出具审批意见 出具勘探报 审查六图二书 获得建设用地规划许可证 组织编制设计方案 消防交通部门审批 重点 最佳设计方案 标准 利润最大化 程序 获得建设规划许可证 勘探单位出具详勘报告 设计院编制设计方案 按修改意见组织设计院修改图纸 建研院进行强制行标准检查 设计院出正式施工图 重点 施工图纸管理与发放 标准 按计划完成 程序 园林设计方案 园林局审批 设计单位制作园林施工图 公司相关部门评审 设计单位正式出园林施工图 重点 园林图纸管理发放 标准 按计划完成 1个工作日 1个工作日 《项目策划书》 办理规划局审批 市政审批 规划许可证 出具勘探报 审六图二书 消防交通部门审批 《设计方案》 《六图二书》 获得建设规划许可证 勘探单位出具详勘报告 设计院出正式施工图 施工图纸管理与发放 《详勘报告》 《施工图》 《设计方案》 园林设计方案 园林施工图 园林图纸管理发放 《园林设计方案》 《园林施工图》 勘察、设计招标流程

勘探设计单位 A A 1 2 开发部 B 收集勘探设计 单位信息 资格预审 预算部 C 招标评审小组 D 高层领导 E 组织成立招标 工作组 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 勘探设计单位 数据库 参与编制 组织踏勘答疑 组织合同谈判 勘察、设计招标流程说明

任务名称 勘探设计单位信息 成立招标工作组 确定招标节点 程序 收集勘探设计单位信息 组织成立招标工作组 确定招标单位 组织确定招标单位 重点 任务程序、重点及标准 时限 1个工作日 1个工作日 《招标文件》 相关资料 单位 确定招标单位 招标文件 标准 真实、可靠、公平 程序 组织踏勘答疑 投标单位制作投标书、唱标 接受投标书，组织现场开标 中标单位参与谈判 递交履约保函 重点 签订合同 标准 准确公正 实施奖励惩罚 《踏勘答疑表单》

项目开工办理流程

其他部门 市政部门 审计部门 统计部门 质检站 招标办 市建委 市计委 前期开发部 A B 审查 审查 C D E F G H 审查 L 申报年度开工计划 填写建设工程报建表 审查 审查 工程开工 申请 市政开工 申请 监督审查 前期部组织招标，确定 施工单位、签订合同 审查

项目开工办理流程说明书

任务名称 节点 完成各种申报文件 领取工程开工证 程序 申报年度开工计划《市计委审批》 填写建设工程报建表《市计委审批》 工程开工申请《市建委审批》 市政开工申请《相关部门审查审批》 办理监理招标手续《市计委备案》 办理工程质量监督手续《质监站登记》 办理统计登记手续《统计局登记》 办理工程审计手续《审计部门登记》 缴纳使用费《其他部门登记》 重点 任务程序、重点及标准 时限 平时 随时 1个工作日 相关资料 1个工作日 前期部组织招标，确定施工单位、签订合同《招标办审查》 《年度开工计划》 完成各种申报文件 领取工程开工证 标准 按计划完成 招标办 A 1 2 办理招标 登记 3 招标方式 4 资格备案 5 发布招标 公告 6 7 8 备案 9 10 11 工程招标流程

招标单位 B 前期开发部 C 确定项目 招标策略 工程部 D 招评审小组 高层领导 E F 审批 组织编制 资格预审文件 接受邀请填写预审文件 发出招标 申请 成立招标 评审小组 组织对投标单位资格评审 组织对投标 单位考察 投标单位 准备应标 通知入选的 投标单位 组织编制 招标文件 组织评审 审批 审批 确定入选的 投标单位 参与编制 递交投标 保函 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 审查备案 提出书面疑问申请现场答疑 答疑补充 文件备案 监管 办理中标 首席缴费 合同备案 工程招标流程说明

任务名称 确定项目招标策略 招标方式资格备案 投标单位资格评审 递交投标保函 组织合同谈判 签订合同 节点 任务程序、重点及标准 程序 确定项目招标策略 办理招标登记 招标方式资格备案 成立招标评审小组 组织对投标单位资格评审 投标单位准备应标 递交投标保函 中标单位提出书面疑问申请现场答疑 组织合同谈判、签订合同 重点 招标文件、合同文本、 标准 按计划完成 时限 平时 随时 1个工作日 1个工作日 《招标文件》 《合同文本》 相关资料

监理招标流程

勘探设计单位 A 1 2 3 4 5 接受招标邀请 6 7 8 9 10 递交投标保函 11 领取招标文书 提出书面疑义 申请现场答疑 工程部 B 收集监理 单位信息 前期部 C 招标评审小组 D 高层领导 E 资格预审 组织成立 招标小组 监理单位 数据库 确定招标单位 参与编制 组织编制 招标文件 组织评审 审批 招标文件 发放标书 组织踏勘答疑 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 参加答疑忽然踏勘 制作投标书 唱标 接受中标书 递交履约保函 监理招标流程说明

任务名称 节点 提出奖励惩罚 任务程序、重点及标准 程序 收集监理单位信息 组织成立招标小组 资格预审 确定招标单位 重点 组织编制招标文件 标准 公平、规范 程序 递交投标保函 领取招标文书 提出书面疑义申请现场答疑 制作投标书、唱标 组织现场开标 初步选定中标单位 组织合同谈判 重点 鉴定合同、招标文件 标准 按计划完成 时限 平时 随时 1个工作日 1个工作日 《招标文件》 相关资料 接受表述 现场开标 合同谈判 《合同文本》

材料设备招标流程

供应商 A 1 2 3 4 5 接受招标邀请 6 7 8 9 提交投标保函 领取招标文书 10 提出书面疑义 11 申请现场答疑 12 13 参加答疑 和勘探 制作标书 14 和样品 15 工程部 B 收集厂商信息 编写项目总体 采购计划 启动单项 采购程序 前期开发部 招标评审小组 高级领导 C D E 资料预审 组织成立招标 评审小组 供应商数据库 确定招标 单位 参与编制 组织编制 招标文件 组织评审 招标文件 发放标书 组织评审 组织勘探答疑 接受投标书 和样品 组织现场 开标 16 17 18 19 20 21 22 接受中标书 中标单位 参与谈判 递交履约保金 签约 材料设备招标流程说明

任务名称 节点 采购计划 收集信息 招标文件 现场开标 评审投标书 中标单位 合同谈判 履约保金 签订合同 程序 编写项目总体采购计划 启动单项采购程序 收集厂商信息 组织成立招标评审小组 组织编制招标文件 重点 招标文件 标准 公正、规范 程序 组织现场开标 组织评审投标书 初步选定中标单位 组织合同谈判 递交履约保金 重点 签订合同 标准 合同文本 任务程序、重点及标准 时限 平时 随时 1个工作日 1个工作日 《招标文件》 《采购计划》 相关资料 《合同文本》 《标书文本》

项目建设施工流程

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 设计单位 A 提供设计 服务 提供设计服务 提供设计总包单位 B 确定项目部 人选 监理单位 C 确定 岗位职责 工程部 D 审定 认可 编制项目 建设总体方案 组织评审 项目建设 总体方案 公司相关部门 公司领导 E F 项目目标 与要求 审批 明确项目管理目标（质量、成本、进度） 项目建设 总体方案 参与 项目建设 总体方案 项目建设 总体方案 组织进行图纸 会审和设计交底 核实 审批 项目建设 总体方案 项目建设 总体方案 基础工程 施工 参与验收 主体结构工 监督确认 确认 项目建设 总体方案 审查认可 组织分包单位进场 必要时参与 指导协调 必要时参与 指导协调 组织基础工程验收 巡查协调关系 落实施工条件 组织主体结构验收 参与验收 装饰安装施工 监督确认 巡查协调关系 重大情况 预算合同部组织饭报单位招标 重大情况 汇报 重大情况汇报 组织供图 甲供材料进场 工程款拨付 市场营销穿插 重大情况 汇报 项目建设 总体方案 开发部参与 项目建设 总体方案 项目建设 总体方案 监督检查 验证签字 项目建设 总体方案 20 21 22 23 24 参与验收 参与验收 交接机构联合工作，检查，清点，移交，办理交换手续，明确整改修复日期和要求 项目建设施工流程说明 退场留保修队 任务名称 节点 程序 任务程序、重点及标准 时限 个工作日 个工作日 相关资料 编制项目建设总体方案 明确项目管理目标（质量、成本、进度） 组织进行图纸会审和设计交底 巡查协调关系落实施工条件 组织主体结构验收 组织单位工程验收 组建交接机构及程序/物业公司参与 交接机构联合工作，检查，清点，移交，办理交换手续，明确整改修复日期和 重点 结构验收、工程验收 标准 符合国建优质标准 提出奖励惩罚 《建设总体方案》 《交接机构及程序文件》

项目建设质量控制规程

总包单位 A 1 2 3 4 5 监理单位 B 工程部 C 为配合质量目标的实现，制定部门的工作计划。 公司各部门 D 高层领导 E 项目合同质量目标 建立项目的质量管理审查总包单位制定的对总包和监理单位制体系，在组织和制度质量管理制度、体系定的质量管理制度和 技术方案进行审查备上覆盖各项质量管理和施工组织设计。 制定监理的质量验收案，作为将来检查控要素； 制的依据。 制定施工组织设计，制度和管理程序。 从技术上保证质量的 实现。 组织实施各分项、分对各施工单位进行事检查项目工程质量的 部工程施工，采用质前、事中的全面监督； 可控性和质量体系运 量预控的方法，对人、严格事后的验收把行的有效性； 机、料、法、环各质关，拥有质量否决权； 组织对工程质量事故 量影响因素，实行全参与对质量事故的调的调查； 保证甲供材料设备和面的管理，保证施工查和监督处理； 质量； 向业主提交质量分析分承包商的质量； 取得质量分析月报 严格履行三检制，禁 月报。 止不合格工序进入下 一道工序的施工。 参与阶段性验收和单组织现场各施工单位联系各相关部门 位工程的最终验收，进行阶段性验收，并和公司职能部门，参 对出现的质量问题落监督落实整改； 与对工程的阶段性验 实整改，保证工程实参与单位工程的最终收和单位工程最终验体和资料通过验收， 验收，监督各单位落收。 完成竣工备案。 实整改。 对比预定的目标和实 际完成情况，对各合项目最终质量目标的实现情况 同单位严格按合同进 行奖罚。

汇报 要事 保证甲供材料的质量； 选择优秀的甲方指定的分承包商。 汇报 了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划 审批

项目建设进度控制规程

总包单位 A 监理单位 B 工程部 C 为配合进度的实现，制定部门的工作计划。 公司职能部门 D 高层领导 E 项目建设合同目标 制定项目建设总体进对总包单位制定的项对总包和监理单位制度计划和网络图，提目建设总体进度计划定的进度计划进行审 出落实总体计划的各进行审查，制定监理查备案，作为将来检 项资源和作业安排。 工作进度计划。 查控制的依据； 制定部门的工作计审定总包单位的阶段划。 制定各施工阶段的进施工进度计划，监控 度计划，并组织各分各施工单位的施工进监控工程施工的工作 包单位施工； 度，向业主提供进度进度情况； 对各阶段的实际进分析报告； 对工程阶段性里程碑度与计划进度对比，对计划和实际的进度时间进行控制； 进行分析，采取纠偏情况进行对比分析，对计划与实际进度的 措施，保证项目实际发出纠偏调整的指偏差进行质询，要求 进度达到预定目标。 令，参与制定纠偏措监理提交进度分析报 施，并监督纠偏措施告和进度纠偏报告。 的落实，向业主提交组织甲供材料设备的 进场、协调外部关系、制定各施工阶段的进度纠偏报告。 月度和旬度进度计审查施工单位的月度联系图纸供应、甲方 划，并组织各分包单和旬度进度计划，监指定的分包商进场等为工程开展创造条 位施工； 控各施工单位的施工件。 对实际进度与计划进度情况，向业主提 进度进行对比、分供进度报告； 析，采取纠偏措施，对施工单位的实际进了解月度和旬度进 用月度和旬度进度度进行对比分析，适度计划，协调关系， 当的采取纠偏措施，为工程开展创造条调整施工组织方案。 件。 对比预定的目标的 和实际完成情况，对 项目最终进度目标的实现情况 各合同单位严格按 合同进行奖罚。

审查 要事 汇报 组织甲供材料设备的招投标、组织甲方指定的分包商的招投标、组织供图，保证其供应满足进度的要求。 了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。 审批

项目建设成本控制规程

在项目决策中，根 据市场定位来明确 产品定位，从而明 确项目投资成本 目标。 工程决算时，由财务部组织预算合同部、工程部和施工、监理单位进行核实、合议确定结算款项。 确定的工程量严格按施工预算控制；发生的变更洽商、索赔和奖罚处置需经过有效的的审批确认；汇总计入工程结算。 规划设计阶段依据项 目投资成本目标进行 限额设计，并用设计总 概算来体现经济性指 标的控制 依据施工图纸制定 详细的施工预算， 作为总包单位招标 和项目建设成本控制 的依据。 项 目 施 工 对预算内施工成本严格按施工预算实行总量控制，先经监理审核每月的实际工程量，上报工程部审批，交预算合同部审核套量，再交计财部审核，经总经理审批，拨付中间工程款。 甲供材料设备采购需在项目投资成本目标和施工预算指导下进行，涉及重大资金的材料设备统一公司采购，预算合同部负责控制采购成本，凡采购物资超过预算的，必须说明理由经过领导审批。 对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按照合同进行奖惩；对各职能部门进行考核，考核结果和员工的薪酬挂钩。 成 本 项 目 建 设 成 本 目 采 购 成 本 标 会商确定合理的项目 建设成本目标，并向 各职能部门、总包、 监理单位正式下达， 作为控制目标。 变更洽商和设计质量相关 目 最 终 成 本 目 标 的 实 现 情 况

项 预算外施工成本进行合理控制，所有的变更洽商必须先经过先经监理审核，上报工程部审批，其中对重大的变更洽商要报请领导审批，之后交预算合同部审核套量，累计进入竣工决算中 。 采取有效措施避免工程索赔和反索赔。 营销管理流程

外部活动 A 本公司 B 总经办 C 开发部 D 工程部 E 财务部 F 高层领导 G 计 划 阶 段 推 广 阶 段 设计单位制 作规划方案 银行 A 项目策划书 制作营销方案 项目营销方案 执行销售、 推广计划 广告宣传参加房展会公关 活动人员推销 售楼处建设 进行 CI管理 提供销售数据和图纸 审批 根据工程进度进行营销配合 工程部 E 财务部 F 和银行谈判 按揭业务 高层领导 G 客户 B 开发部 C 本公司 D 销 售 阶 段 项目建设 办理售楼 达到预售条件 许可证 进驻项目 进行贷款 按揭业务 看房达成 推销 购买意向 介绍楼盘 交付 小额诚意金 在规定期限 内保留房号 交付大额 定金 签订销售合 同和物业管 理协议 交付 首期房款 到房地局办理 组织、监督 预售登记 项目施工建设 银行资审查 销售合同抵申请 协助客户 押律师出具住房贷款 申请贷款 意见书 签订贷款合 同和保险合同 收取诚意金 收取定金 收取房款 营销管理流程

银行 A 客户 B 组织进行 测绘工作 到房地局 开发部 C 本公司 D 物业移交 接管完成 物业公司 E 竣工验收 完成备案 工程部 F 财务部 G 售 后 服 务 阶 段 银行抵押 产权证

营销管理流程说明

任务名称 节点 程序 项目策划书 任务程序、重点及标准 时限 《项目营销方案》 《项目策划书》 相关资料 项目策划书 营销方案 楼处建设 广告宣传 项目营销方案 广告宣传，参加房展会，公关活动，人员推销售，个工作日 楼处建设 个工作日 根据工程进度进行营销 重点 广告宣传、CI管理 标准 按计划完成 程序 办理售楼许可证 进驻项目进行贷款按揭业务 推销介绍楼盘，看房达成购买意向。 交付小额诚意金，在规定期限内保留房号 交付大额定金 签订销售合同和物业管理协议，交付首期房款 协助客户签订贷款合同和保险合同 重点 房款协议 标准 按时完成计划 程序 竣工验收完成备案 受委托发放入住通知书 房屋使用说明书和质量保证书发放给客户 物业公司陪同客户验收 到房地局办理客户的小产权 客户取得产权证 银行抵押产权证 重点 按揭贷款手续、客户入住手续 标准 按计划完成 办理售楼许可证 介绍楼盘 协助客户签订贷款合同 《售楼许可证》 竣工备案 入住通知书 使用说明书 质量保证书 物业公司陪 同客户验收 办理客户 产权证

物业管理流程

物业公司 A 物业顾问对项目 规划建议书提出 物业管理建议 物业顾问参与对 项目策划书和规 划设计方案的评审 签订物业 委托合同 物业管理角度提出工程建设意见 各职能部门 B 客户 C 工程部 D 开发部 E 销售部 F 前期介入 预算合同部组织进行物业招标 组织监督项目 施工建设 移交接管 配合销售工作 组织交子明确 交接内容与标准 程序 交接机构联合工作验查清点移交办理 交接手续，明确整改修复日期和要求 接受资料派员接受 维管培训与交底 全面接管与进驻 办理入住手续 实施管理服务 协调业主开发商 施工单位的关系 选举业主委员会 业主委员会重新组 织物业公司招后终 止与发展商的相应 合同 新的物业公司 全面接管 后期服务 物业管理流程说明 任务名称 节点 进行物业 招标 签订物业 委托合同 市政开通 手续 明确交接 内容与标准 办理入住 程序 预算合同部组织进行物业招标 签订物业委托合同 物业管理角度提出工程建设意见 组织监督项目施工建设 物业公司配合销售工作 项目竣工验收市政开通手续 组织交子明确交接内容与标准 物业公司全面接管与进驻 重点 与物业公司交接程序 标准 按计划完成 程序 任务程序、重点及标准 时限 个工作日 个工作日 《物业合同》 相关资料 《物业招标书》 《接管项目表单》 手续 施工单位进行保修 选举业主 委员会 委员会与物业公司签订合同

办理入住手续 联系施工单位进行保修 选举业主委员会 业主委员会与物业公司签订合同 新的物业公司全面接管 重点 业主委员会与物业公司签订合同 标准 准确公正 《施工保修合同》