研究机构和本课题研究团队简介

上海易居房地产研究院成立于2005年9月，是由上海市社会科学界联合会主管，并经上海市社会团体管理局登记注册，具有法人实体地位的专业房地产研究机构。院内汇聚了著名高校及科研院所、知名企业等数十位学者和上百位业界精英，形成了不同知识结构相辅相成、优势互补的团队结构。研究院致力于不断加强房地产业领域的重大理论和应用问题研究，持续推动房地产产学研一体化的发展，建立完善房地产研究的良性运作机制，切实促进房地产业持续健康发展。依托企业的丰富实战经验和相关高校齐备的学科体系，在研究、培训、咨询等方面拥有雄厚的专业实力。经常性的为各级相关部门、行业协会、大型房企、金融机构等提借项目咨询和课题研究服务，并于2009年7月荣获“上海市优秀民办社会科学研究机构”称号。目前已成为国内公认的一流的房地产研究机构。

二、专家简介

（1）领军人物：张永岳教授 上海易居房地产研究院院长、华东师范大学商学院院长

主持或主要参与过《关于加快建立健全上海市民住房保障体系的研究》、《上海市性商品住房制度及其运行机制研究》、《房地产二三级市场联动》、《住宅服务市场体系研究》等课题50余个。撰写或主编出版过：《商品经济学入门》、《房地产经济学》、《国际房地产概述》等著作教材10余

部。发表过《关于社会主义市场经济问题思考》、《上海住宅问题研究》等论文100余篇。曾获得过上海市科学技术进步奖、上海市哲学社会科学优秀成果奖、国家建设部、上海房地局科技进步奖、全国房地产优秀课题、优秀论文奖等。

近年承担省级以上社科研究项目例举

承担时间 课题名称及编号 项目来源类别 任务 《上海市民住房保障体系建设述评》被上海市社会科学界联合会授关于加快建立健全上海2008市民住房保障体系的研年 究（2008-Z-20-C） 委托招标课题 长 究中心；上海市住房保障和房屋管理局采纳 上海市性商品住房2007制度及其运行机制研究年 （9312008R0999） 构建和谐社会利益分配2007关系与房地产业的健康年 发展（2007BJB002） 题 长 会科学规划课组组规划办公室认定通过 上海市哲学社地资源管理局 长 课题研究成果已经上海市哲学社会科学资科验鉴字（2008）第06号） 上海市房屋土组组评审认定通过（评审证书为沪房地课题经上海市房屋土地资源管理局组织上海市决咨委组组研究成果被上海市发展研课题予优秀论文奖 成果所获奖项 近年相关课题项目例举

时间 课题名称 立项/组织单位 承担任务 关于加快建立健全上海市民住房保2008年 障体系的研究 上海市性商品住房制度及其运2007年 行机制研究 试论市场机制环境中的住房保障体2006年 系发展 2005年 生态型住宅小区的理论与实践研究 上海住宅建设及房地产业可持续发2004年 展研究课题报告 上海市房产经济协会 课题组组长 课题组组长 上海市房产经济学会 课题组组长 管理局 上海市房屋土地资源课题组组长 上海市决咨委 课题组组长 （2）课题主要负责人: 杨红旭 上海易居房地产研究院 综合研究部

全国著名房地产专家、咨询专家、地产专栏作家、地产名博。兼顾理论与实战、宏观与微观，是目前中国房地产界为数不多的能够整合——宏观研究、行业发展大势、区域发展规划、企业发展战略、市场走势研判等诸多知识于一身的复合型房地产专家。频繁的为、协会、企业（包括、建设部、中房协、上海房管局、上海、上海房协、陆家嘴集团、中邦集团、万科地产等）提借各种咨询研究服务；主持撰写各类研究课题和报告上百个，其中包括《全国住宅市场供需结构调查研究》、《上海住房保障体系及发展思路研究》、《上海房地产业发展“十二五”规划研究》等；发表专业文章500多篇，是《中国房地产报》、《东方早报》、《经济观察报》、《中国证券报》等多家报刊的地产专栏作者；新浪网、搜房网、焦点房地产网排名前十的知名博客。

近年承担省级以上相关社科研究项目例举

项目来源类时间 项目名称及编号 别 上海市性商品住房2007制度及其运行机制研究年 （9312008R0999） 理局 土地资源管成员 资科验鉴字（2008）第06号） 上海市房屋核心评审认定通过（评审证书为沪房地任务 经上海市房屋土地资源管理局组织承担成果情况 近年承担的其他重大课题项目举例

时间 课题名称 立项/组织单位 武汉市房管局 上海市房管局 卢湾区房管局 卢湾区房管局 普陀区房管局 嘉定区房管局 金山区房管局 中国房地产协会 上海市房管局 中国房地产研究会 上海市房地产经纪学会 中国房地产行业协会 承担任务 课题组组长 课题组组长 课题组组长 课题组组长 课题组组长 课题组组长 课题组组长 核心成员 课题组组长 课题组组长 课题组组长 课题组组长 2010年 武汉市房地产业“十二五”发展规划研究 2010年 上海市公共租赁住房研究 2010年 卢湾区房地产业发展“十二五”规划研究 2010年 卢湾区住房保障 “十二五”规划研究 2010年 普陀区房地产业发展“十二五”规划研究 2010年 嘉定区房地产业发展“十二五”规划研究 2010年 金山区房地产业发展“十二五”规划研究 2009年 中国房地产业发展目标与规划实施的研究 2009年 上海市房地产业发展“十二五”规划研究 2009年 关于住房市场的分析与建议 2008年 上海房地产业与城市改造发展 2008年 全国住宅市场供需结构调查研究 科学研判我国房价泡沫，完善房地产宏观2007年 2006年 上海住房保障体系及发展思路研究 上海市 课题组组长 建设部 课题组组长 （3）其它主要课题组成员

1）回建强 研究员

回建强，上海易居房地产研究院，研究员，《第一财经日报》专栏作家。2003年2月，在证券分析元老级机构——南方证券研究所从事证券分析； 2003年8月，加盟亚博咨询集团，从事信息咨询和投资咨询工作，专注宏观经济趋势研究及房地产、汽车行业情报分析；2005年加盟上海易居房地产研究院，潜心研究房地产。至今从事宏观经济和房地产行业研究六年，对产业、市场动态、企业运行和数据分析都有较多的研究和跟踪，拥有丰富的课题研究经验。在咨询方面，参与了《上海市房地产业发展“十二五”规划研究》、《经济转型条件下的利益分配与中国房地产业的发展研究》等课题，并同时为金山区、卢湾区、武汉市等提供房地产业发展“十二五”规划研究服务。在企业解决方案方面，有为陆家嘴集团、上实集团、上投集团、中邦集团等制定发展战略规划；主持《金丰投资房地产金融业务研究》，《联洋-古北社区商业布局对比研究》等研究；参与山东某项目发展策略研究，浙江舟山某项目策划报告制作等广泛经验。

2）张秀琴 研究员

张秀琴，上海易居房地产研究院，研究员。擅长数据分析，对产业发展、市场动态以及宏观经济都有较为深入的了解和跟踪；拥有丰富的课题经验，曾

参与《卢湾区住房保障“十二五”规划研究》、《金山区房地产业发展“十二五”规划研究》、《上海市房地产业发展“十二五”规划研究》、《武汉市房地产业发展“十二五”规划研究》、《全国供需结构研究》等多个课题项目，同时参与并撰写《全国房地产金融年报》、《全国商品房空置率研究》、《流动性、股市与楼市关系研究》等各类专题研究报告几十个，在《住宅与房地产》、《城市开发》等多家专业杂志上发表文章几十篇。

3）周建成 研究员

周建成，上海易居房地产研究院，研究员。主持或主要参与过《关于加快建立健全上海市民住房保障体系的研究》、《上海市性商品住房制度及其运行机制研究》、《弱势群体生存状况及扶持》、《上海市房地产业发展“十二五”规划研究》等课题项目10余个。近三年来，在国家一级学术期刊《学术月刊》和《财贸经济》，发表学术论文3篇，在CSSCI来源期刊《经济学家》、《财经科学》和《清华大学学报》发表学术论文6篇。其中多篇文章被其他经济学者反复引用。

4）崔霁 研究员

崔霁，上海易居房地产研究院，研究员。拥有多年的房地产研究经验，对我国房地产市场发展与及演变都有较为深刻的见解。曾主持或主要参与过《我国房地产业中长期发展目标研究》、《舟山市定海区卫海路地块旧城改造模式和路径选择研究》、《浦东新区房地产发展情况分析和对策措施研究》等多个课题研究项目，并撰写《长三角经济一体化下的商业地产》、《中国房地产发展模式》、《我国商品住宅市场价格的形成机制》等多篇高质量专题研究

报告。

第二部分：工作方法简介 一、前期访谈

访谈对象：宁波市建设委员会领导及相关科室负责人

访谈内容：咨询项目背景；咨询项目预期及愿景；宁波市房地产市场概况；宁波市房地产市场的优劣势；住房保障工作进展等。

(另外,由于我们对房地产业数据体系、各城市房地产数据、以及全国住房保障建设情况等都有较好的把握，因此只要贵单位尽量按我们的要求提供相关数据资料,我们就能从中分析了解、掌握宁波市房地产业发展的基本情况。)

二、项目咨询技术应用

1）趋势推导法 2）模型预测法 3）图表运算法 4）SWOT分析法 ……

第三部分 时间节点

在贵单位基础数据、资料提交齐全后，1-2月可提供初稿。 如贵单位急需稿件，可争取在贵单位基础数据、资料提交齐全后1个月左右提供初稿。

后续修改根据具体情况由双方协调安排。

第四部分 研究费用

附件一：共计10万元

包括一份总的研究报告、一个总结式的官方文件。

宁波市房地产业发展“十二五”规划研究提纲（暂定）一、宏观经济和背景分析

1、世界经济形势 2、国内经济形势 3、国内宏观经济

4、国家、本省、本市的房地产 5、本市城市定位与经济发展

二、本市“十一五”房地产市场回顾

1、房地产开发投资分析 2、土地市场分析 3、商品房建设情况分析

商品住宅建设情况 商业营业用房建设情况 办公楼建设情况

4、新建商品房供求情况分析

商品住宅供求分析

商业营业用房供求分析 办公楼供求分析

5、存量房供求情况分析 6、市场价格分析 7、市场结构分析

三、本市“十一五”住房保障情况分析

1、廉租房情况 2、经济适用房情况 ……

四、本市“十一五”旧房改造和物业管理情况分析

1、旧房改造情况 2、物业管理情况

五、本市房地产业发展SWOT分析

1、发展房地产业的优势 2、发展房地产业的劣势 3、发展房地产业的机遇 4、发展房地产业的挑战

六、本市“十二五”房地产业发展需求分析

1、商品房需求总量及结构分析 2、保障性住房需求总量及结构分析

七、本市“十二五”房地产业发展总体思路和基本原则

1、发展的总体思路

2、发展的基本原则

八、本市 “十二五”房地产业发展目标和任务（以下内

容暂定）

1、保持适度的房地产开发投资，促进经济稳定增长 2、力求住宅市场供求平衡，优化供应结构，稳定价格 3、完善住房保障制度，扩大保障覆盖面 4、推动办公楼、商业用房等市场有序发展 5、大力发展住房存量房市场和住房租赁市场 6、加强市场监测监管，健全诚信体系 7、完善市场规则，规范交易行为 8、加快推进旧房改造 9、健全物业管理体系

九、保障房地产业健康发展的对策和建议 ……

附件二：规划研究基础资料列表

一、本市房地产市场数据（数据的区间为2000-2009年，年度数据）

GDP 房地产增加值 固定资产投资额

房地产投资额 住宅投资额

土地出让面积 土地出让可建面积 土地出让结构（按区域）

土地出让结构（按用地性质,住宅,商业,办公,工业）

商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域新开工面积 商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域施工面积（年末）

商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域竣工面积 商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域供应量 商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域成交面积 商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房成交价格

商业营业用房、办公楼存量 商业营业用房、办公楼出租量 商业营业用房、办公楼租金水平 商业营业用房、办公楼空置率

存量房、存量住宅成交面积、成交区域结构 存量房、存量住宅价格

存量房、存量住宅挂牌量

二、本市保障性住房数据及资料

居民住房情况摸底数据及资料包括：人均居住面积结构数据；人均收入结构数据或其他相关资料

廉租房历年新增收益家庭数、实物配租数、廉租住房保障规划 经济适用房建设、供应数据及建设计划 其他保障性住房建设情况及相关资料 历年拆迁户数、面积

最近的拆迁计划、旧区改造计划等 保障性住房资金来源及充裕情况等

三、其他资料

2005年-2009年宁波市房地产业相关工作总结 宁波市“十一五”房地产业发展规划 宁波市“十一五”社会和经济发展规划

“十二五”宁波经济发展和房地产业发展指导方针有关资料（包括近年宁波市城市发展相关重要会议纪要或报告等） 其他有助课题研究的材料

附件三： 合同范本

课 题 咨 询 合 同

项目名称： 宁波市房地产业发展“十二五”规划研究

委托人： 宁波市建设委员会 （甲方）

受托人 上海易居房地产研究院 （乙方）

签订地点：

签订日期： 2010年 月 日

有效期限： 2010年 月 日 至 年 月 日

依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方就 宁波市房地产业发展“十二五”规划研究项目的课题研究，经协商一致，签订本合同。 一、咨询的内容和要求： 1.1 咨询内容 根据宁波市建设委员会提供的资料及研究要求，进行宁波市房地产业发展“十二五”规划研究。 （1）大报告研究提纲（以下内容为暂定，研究过程中根据甲方要求可调整） 宁波市房地产业发展“十二五”规划研究 一、宏观经济和背景分析 1、世界经济形势 2、国内经济形势 3、国内宏观经济 4、国家、本省、宁波市的房地产 5、宁波市城市定位与经济发展 二、宁波市“十一五”房地产市场回顾 1、房地产开发投资分析 2、土地市场分析 3、商品房建设情况分析 商品住宅建设情况 商业营业用房建设情况 办公楼建设情况 4、新建商品房供求情况分析 商品住宅供求分析 商业营业用房供求分析 办公楼供求分析 5、存量房供求情况分析 6、市场价格分析 7、市场结构分析 三、宁波市“十一五”住房保障情况分析 1、廉租房情况 2、经济适用房情况 …… 四、宁波市“十一五”旧房改造和物业管理情况分析 1、旧房改造情况 2、物业管理情况 五、宁波市房地产业发展SWOT分析 1、发展房地产业的优势 2、发展房地产业的劣势 3、发展房地产业的机遇 4、发展房地产业的挑战 六、宁波市“十二五”房地产业发展需求分析 1、商品房需求总量及结构分析 2、保障性住房需求总量及结构分析 七、宁波市“十二五”房地产业发展总体思路和基本原则 1、发展的总体思路 2、发展的基本原则 八、宁波市 “十二五”房地产业发展目标和任务（以下内容暂定） 1、保持适度的房地产开发投资，促进经济稳定增长 2、力求住宅市场供求平衡，优化供应结构，稳定价格 3、完善住房保障制度，扩大保障覆盖面 4、推动办公楼、商业用房等市场有序发展 5、大力发展住房存量房市场和住房租赁市场 6、加强市场监测监管，健全诚信体系 7、完善市场规则，规范交易行为 8、加快推进旧房改造 9、健全物业管理体系 九、保障房地产业健康发展的对策和建议 …… （2）总结式的官方文件大纲（二级目标根据具体情况待定） 一、宁波市房地产业“十一五”发展简要回顾 二、宁波市房地产业“十二五”发展面临的形势 三、宁波市房地产业“十二五”发展的总体思路 四、宁波市房地产业“十二五”发展的目标和任务 五、宁波市房地产业“十二五”发展的保障措施 1.2 进度要求 2010年 月 乙方向甲方提供研究初稿 二、履行期限、地点和方式： 本合同自2010年 月 日至 2010年 月 日 在 上海 履行。 本合同的履行方式： 按照进度要求提交下列成果： 一份《宁波市房地产业发展“十二五”规划研究》大报告（提纲见上文） 一份总结式的官方文件（提纲见上文） 三、甲方的协作事项： 在合同生效后，甲方应向乙方提供下列资料和工作 提供资料： ① 宁波市房地产业运行相关数据及资料 ② 其他研究过程中所需资料 其它支持： 甲方帮助乙方协调本项目有关的相关部门和单位。 四、验收、评价方法： 咨询报告达到了本合同第一条所列要求，采用 内部评审 方式验收。 五、咨询费用及支付方式： 本课题费用为（大写）人民币 拾 万元整（RMB 100000元） 采用分期支付方式：自本合同签订之日起10个工作日内，甲方向乙方支付人民币 肆 万元整（RMB 40000元 ）；课题研究报告初稿完成且交付甲方后7个工作日内，甲方再向乙方支付人民币 肆 万元整（RMB 40000元 ）；课题研究报告终稿完成且交付甲方验收合格后7个工作日内，甲方再向乙方支付人民币 贰 万元整（RMB 20000元 ） 六、协议的生效及其它： 本协议由甲、乙双方授权代表签字并加盖公章或合同专用章之日起生效。本协议一式贰份，甲、乙双方各持壹份，每份具有同等的法律效力。 七、合同争议的解决方式： 在履行本合同过程中发生的争议，当事人双方可以通过和解或者调解解决。 名称(或姓名) 法定代表人 (签章) (签章) (签章) (签章) 上海易居房地产研究院 (签章) (签章) (签章) (签章) 中行南京西路支行 044133-00-13920108091001 邮政 编码 合同专用章 或 单位公章 年 月 日 邮政 编码 合同专用章 或 单位公章 年 月 日 委托人（甲方） 受托人（乙方） 委托代理人 联系(经办)人 住所 (通讯地址) 电 话 开户银行 帐 号 名称(或姓名) 法定代表人 委托代理人 联系(经办)人 住所 (通讯地址) 电 话 开户银行 帐 号