2015年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试题

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价所评估的是房地产的。A：交换价值B：使用价值C：成交价格D：咨询价格

E：工业用地的监测点评估价格

2、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5％，计息周期为一年，实际利率是。A：1．061B：0．061C：0．500D：0．060

E：借款合同

3、现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买__。A．甲B．乙

C．丙

D．无法确定

4、归纳起来，房地产的基本存在形态有。A：土地、建筑物、房地B：建筑物、构筑物及附属设施C：土地、建筑物、构筑物D：土地、房屋、构筑物

E：工业用地的监测点评估价格

5、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

6、假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为A：4.42％B：8.11％C：8.13％D：9.％

E：借款合同

7、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请__。A．初始注册B．续期注册C．变更注册

D．撤销注册

8、某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0.7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。A．450B．570C．490

D．0

9、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A．1B．2C．3

D．5

10、不是影响房地产价格的区位因素是。A：位置B：交通

C：人文D：环境

E：工业用地的监测点评估价格

11、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈__的趋势。A．向上波动B．向下波动C．上下波动

D．随机波动

12、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。A：为人民强制拍卖房地产确定保留价提供参考B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

E：工业用地的监测点评估价格13、是耕地占用税的征税对象。A：占用耕地从事其他农业生产的行为B：占用耕地从事其他非农业建设的行为C：占用耕地从事其他非农业建设的单位D：占用耕地从事其他非农业建设的个人

E：执行层的组织协调

14、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。A．15B．30C．45

D．60

15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。A：2 020．80B：2 214．29C：2 336．45D：2 447．37

E：工业用地的监测点评估价格

16、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。A．20%B．30%C．40%D．50%

17、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000，万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为__。A．1%B．1.5%C．2%

D．2.5%

18、下列关于预告登记的表述中，正确的是__。A．预告登记仅适用于预售商品房的登记

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C．房屋预告登记只能由双方共同申请

D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明19、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量D：存量+新增竣工量一拆毁量

E：工业用地的监测点评估价格

20、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲

利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。A．15B．16C．17

D．30

21、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。

A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式E：执行层的组织协调

22、在成本法、假设开发法中不计息的项目有__。A．销售费用B．销售税费

C．开发利润和销售税费

D．销售费用和销售税费

23、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价

机构和。

A：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C：估价作业日期、估价报告编号、附件D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号E：工业用地的监测点评估价格

24、下列房地产中，变现能力相对较强的是。A：用途专业的房地产B：价值较大的房地产C：使用的房地产D：不可分割的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

25、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元B．50.4万元C．60.0万元

D．72.0万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

2、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有__。A．员工集资B．股本金C．从金融市场融资

D．自有资金

3、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。A．114B．63.84C．31.92

D．28.71

4、当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用__的市场营销方式。A．委托物业代理B．延期销售C．开发商自行销售

D．预售

5、当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A．净现值法B．差额内部收益率法C．费用现值法

D．内部收益率法

6、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。A．11.12%B．11.36%C．11.66%

D．12.95%

7、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。A：条形基础B：桩基础C：箱形基础D：整体式筏式基础E：执行层的组织协调8、房地产平面图包括。

A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图B：房产分幅平面图

C：房产分丘平面图D：房屋分层分户平面图

E：房产分幅位置图

9、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有。A：贷款价值比率通常不超过50％B：贷款期限最长不超过10年C：贷款期限最长不超过20年

D：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

E：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

10、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是__。A．30%B．45%C．65%

D．75%

11、拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为三种。A：间接委托人B：直接委托人C：公民

D：法人

E：其他组织

12、__是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用

D．开发项目总投资

13、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%

E：借款合同

14、下列关于债券的特征的表述正确的是。

A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金

B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入

C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)

D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款

E：债券与股票相比，投资风险较大

15、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。

A：权责发生制B：谨慎C：配比原则

D：划分收益性支出与资本性支出

E：执行层的组织协调

16、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。A．出租的房地产B．自用的房地产C．餐饮的房地产

D．营业的房地产

17、股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题)A：都是融资工具B：都是流通证券C：持有者享有相同权利D：都具有偿还性

E：都可以为投资者带来收益

18、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是。A：概算指标B：概算定额C：预算定额D：施工定额

E：执行层的组织协调

19、拍卖标的亦称，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。A：拍品B：拍卖物C：拍卖人D：拍卖方式

E：拍卖时间

20、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)A：警告B：罚款C：限期改正D：限期拆除

E：没收实物

21、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。

A：土地出让金B：征地拆迁费C：基础设施建设费D：土地转让费

E：契税

22、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。A．无柱的雨篷

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊C．房屋内高度在2.20m以上的技术层

D．与室内不相通的装饰性阳台

23、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。A：基础B：墙和柱C：屋顶D：门窗

E：吊车梁

24、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：财产B：信用C：货币资金

D：货币

E：实物

25、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。A．FNPVB．FIRR

C．动态投资回收期D．成本利润率E．投资利润率