对房地产估价的基本认识模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。 A．时限问题 B．附加值 C．利率 D．折旧
2、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205
E：工业用地的监测点评估价格
3、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。 A．1.2 B．1.5 C．1.8 D．2.0
4、房产分户图的比例尺一般为__。 A．1:100 B．1:200 C．1:500 D．1:8000
5、下列公式不正确的一项是__。
A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润) B．税后利润=利润总额-所得税
C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金 D．利润总额=经营利润+营业外收支净额
6、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。 A：估算后续开发经营期
B：估算后续开发的各项支出、收入
C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D：估算开发期中的利息和利润 E：工业用地的监测点评估价格
7、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的
有效面积系数为（）。 A．80% B．90% C．85% D．95%
8、2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是。 A：20％ B：25％ C：30％ D：35％
E：执行层的组织协调
9、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。 A：《城市房地产开发经营管理条例》 B：《商品房销售管理办法》 C：《房地产开发企业资质管理规定》 D：《城市商品房预售管理办法》 E：房地产估价机构必须加盖公章
10、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是，。
A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人
B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人
C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人
D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者 E：执行层的组织协调
11、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项房地产投资的实际收益率为。 A：9.26％ B：10％ C：11 32％ D：12％ E：借款合同
12、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。 A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则
B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任 C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款 D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下 E：房地产估价机构必须加盖公章
13、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。 A：折价发行 B：平价发行
C：溢价发行 D：逆价发行
E：执行层的组织协调 14、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记__才能办理有关互换权证契约的手续。 A．申请 B．审查 C．批准 D．鉴证 15、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发。 A：二级资质证书 B：三级资质证书 C：四级资质证书 D：暂定资质证书
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素
E：工业用地的监测点评估价格
17、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。 A．15 B．25 C．35 D．55
18、房地产置业投资项目的期间费用计为__。 A．开发建设投资 B．经营成本 C．流动资金 D．运营费用
19、拆迁估价一般应当采用__。 A．市场比较法 B．成本法 C．收益法
D．假设开发法
20、下列关于房屋转租，表述不正确的是。 A：出租人可以从转租中获得收益
B：在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人
C：房屋转租应当订立转租合同
D：转租合同不用办理登记备案手续
E：执行层的组织协调
21、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。 A．县级以上土地管理部门 B．县级以上人民政府 C．省级以上土地管理部门 D．省级以上人民政府
22、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。 A．30 B．40 C．50 D．60
23、房地产权属档案应当以__为单元建档。 A．街道 B．房号 C．幢 D．丘 24、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。 A．305 B．463 C．636 D．961
25、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。 A．人事部 B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。
A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值
2、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。 A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
3、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。 A．16 B．18 C．20 D．22
4、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。 A．确定项目合理规模 B．确定功能分区 C．选择建设地点 D．工程变更 E．设计方案评价
5、房地产开发项目方案之间没有关系。 A：互斥关系 B：独立关系 C：相关关系 D：包含关系 E：借款合同
6、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进估算。 A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法
7、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。 A：1000 B：5000 C：10000 D：30000
E：执行层的组织协调
8、1.《房地产估价规范》的内容包括．【2003年考题】 A：评估制度 B：估价原则 C：估价程序 D：估价报告 E：职业道德 9、《土地管理法》主要是解决等问题。 A：房地产市场秩序混乱
B：土地资源的保护、利用和配置 C：规范城市建设用地的征用
D：规范城市建设用地布局 E：协调各项基础
10、房地产开发程序中的前期工作包括__等。 A．可行性研究 B．获取土地使用权
C．规划设计与建设方案的制订 D．安排短期和长期信贷 E．开发项目保险事宜洽谈
11、征用集体土地应遵守的原则是__。 A．珍惜土地，合理利用土地 B．保证国家建设用地需要
C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．按用户需要征地的原则
12、以下权利中属于有益物权的是__。 A．抵押权 B．典权
C．建筑物区分所有权 D．质权
13、银行为某人提供期限为10年，年利率为6％，首期月还款为1 000元，月还款递增率为0．2％的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。 A：1 115．56 B：1 111．28 C：1 015．56 D：1 010．72 E：借款合同
14、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。 A．安置标准 B．补偿方式 C．补偿金额
D．安置用房面积 E．拆迁方式 15、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。 A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法
16、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。 A：以房屋作价入股
B：将房屋出租给他人从事经营活动
C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动 D：将房屋出租给他人居住 E：将房屋无偿借用给他人
17、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题) A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基
C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税
18、下列税种中，采用比例税率的有。 A：契税 B：房产税
C：耕地占用税 D：土地增值税 E：城镇土地使用税
19、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。 A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同 B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分 C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单
D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整
E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一
20、货币的基本职能包括。 A：价值尺度职能 B：流通手段职能 C：支付手段职能 D：贮藏手段职能 E：世界货币职能
21、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有__。 A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 22、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。 A：罚款
B：吊销估价资质证书 C：吊销营业执照 D：没收违法所得
E：执行层的组织协调 23、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。 A．15 B．30 C．45 D．60
24、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％ B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％ D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
25、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。 A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
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