周口半岛城邦项目市调报告

周口市市场调研报告

河南华邦不动产顾问有限公司

2007年10月26日

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报告综述

一、关于城市战略选择的判断

 周口总体房地产市场发展结构失衡，市场供应量与消化量比例失调，整体市场开工面积远大于

销售面积。整个房地产业呈现投资、开发激增，销售增长缓慢的不良态势。  周口市经济近十年保持高速增长。

 周口市城镇人口占总人口的比重呈现逐年递增的趋势，城市人口数量逐年提高。周口市城镇居

民收入水平不断提高，人均可支配收入平稳上升，平均消费支出也呈递增趋势。  周口新区的开发建设为房地产发展提供了一个绝好的市场机会。

 对立足于本土化发展的新世家置业而言，周口是一个可以持续性战略开发的战场。

二、关于周口住宅市场机会的判断

 随着周口新区的发展、旧城的改造和交通建设的加快，周口市区南部内的人口将进一步外迁，

购买力向周口北部发展，已显示出转移趋势。这些因素将成为消费力向新区转移的动力。  新城市规划提出“东拓西控，南连北伸”的空间发展战略，以向东发展为主，适度扩展南、北两

翼的总体布局结构，推动了周口人口格局的变动和用地结构的变化，房地产市场发展机遇，空间较大,发展潜力巨大。

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目 录

一、周口房地产发展的宏观环境研究

1.1 周口城市定位-----------------------------------------------------------------------------04-05 1.2 周口之经济环境---------------------------------------------------------------------------05-09 1.3 周口之发展潜力---------------------------------------------------------------------------09-09 1.4 周口城市发展格局------------------------------------------------------------------- -----09-12 二、周口房地产发展周期研究

2.1 商品房供需走势---------------------------------------------------------------------------12-13 2.2 历年周口市土地市场走势---------------------------------------------------------------------13 2.3 周口房地产市场周期判断------------------------------------------------------------- ----13-14 三、周口住宅市场研究

3.1 2007年住宅市场综述---------------------------------------------------------------------14-14 3.2 项目分析-----------------------------------------------------------------------------------14-3 3.3客户群体分析------------------------------------------------------------------------------34-37 四、周口市商业研判

4.1 在售商业分析-----------------------------------------------------------------------------39-41 4.2 商铺统计表-------------------------------------------------------------------------------42-43 4.3 周口市的商业特征------------------------------------------------------------------------43-44 4.4 商业地产发展趋势------------------------------------------------------------------------44-46 4.5 对本地块沿江商业的建议--------------------------------------------------------------------46 五、结论------------------------------------------------------------------------------------- ----47 附件：竞争楼盘市调资料---------------------------------------------------------------------26-38

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第一部分 周口房地产发展宏观环境研究

一、周口城市定位

1.1 周口城市之概述

周口市是黄河文化的重要发祥地之一，历史悠久。有包括包公陈州放粮的平粮台等\"七台八景\"。西华县有中国古代神话中女娲炼石补天的遗址。中国第一位哲学家、道教鼻祖老子是鹿邑县人，县境内保存着太清官、老君台、九步井等文物古迹。

周口市地理环境优越，平川千里，一望无垠，土层深厚肥沃。沙颍河、涡惠河、西淝河、洪汝河等淮河支流分布区内，为全市农林渔业的发展，提供了得天独厚的条件。周口市农业发展一马当先，粮、棉总产量均居河南省第一位，分别占全省的1/6和1/4，是闻名全国的粮棉大区。主要农作物有小麦、玉米、大豆、棉花1/6

和1/4。养殖业主要有猪、牛、羊等，现已成为国家和河南省重要的小麦、棉花、槐山羊皮、生猪、黄牛等商品的生产和出口基地。林业发展形势喜人，是闻名全国的平原绿化先进市。 1.1.1 城市概况

周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县，国土总面积1．19万平方公里，耕地面积1170万亩，总人口1006万人，耕地面积和总人口均居全省第2位。 1.1.2 城市职能

全区交通便捷，公路、铁路、水路运输交织成网，四通八达。有国道、省道13条，其中311国道横穿东西，106国道纵贯南北。有县乡公路184条，通车里程3968公里，各主要公路干线均实现了高等级化。漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线相接，客运和货运列车沟通全国各地。周（口）至漯（河）高速公路与京珠高速相连，2001年10月建成通车，可直达郑州国际机场。沙

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颖河自古以来就是通航河道，入淮河、汇长江，直达南京、上海。

1.2 周口之经济环境 1.2.1 农业

周口是全国重要的粮、棉、油生产基地，黄牛、槐山羊、生猪生产和肉类出口基地，粮棉产量和畜牧业均居河南省首位，主要农作物有小麦、玉米、大豆、棉花、芝麻、烟叶等。周口是闻名全国的平原绿化先进地区，素有“平原林海”之称，泡桐为特色优质树种，栽植量、蓄积量及出口量均居全省第一位；槐山羊皮为出口免检产品，远销美、英、意、日及东欧各国，历史上与河北张家口并称中国南北两大皮都。 1.2.2 工业

现已形成以电力、机械、纺织、食品加工、建筑材料、皮革皮毛为支柱的门类齐全的工业体系。莲花味精集团生产的“莲花”牌味精先后获得24块国内国际金奖，其生产能力居世界同行业四强，单厂产量居世界第一。宋河酒业股份有限公司生产的高、低度宋河粮液酒获国家金奖，进入国家名酒

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行列。河南鞋城皮革集团生产的牛皮革及制品远销20多个国家和地区，创汇能力已达2000多万美元。此外，金丝猴奶糖、赛潮皮鞋、邦杰食品等名优产品享誉海内外。 1.2.3 市场商贸

2000年，全市社会消费品零售总额95.2亿元，商品进出口总额5517万美元。 有 5类18种产品出口到美国、俄罗斯、尼日利亚、日本、新加坡、等51个国家和地区。全市有各类市场 615个，市区内有荷花市场、中州商贸城、人民商场等大型商场、市场8个。其中荷花市场为河南省最大的综合批发市场，占地200 余亩，日客流量10万余人次，日成交额近千万元，辐射周边 100 多个市县。全市粮油、蔬菜、果品、畜禽、皮革、建材等各种专业市场发展迅猛，方兴未艾。 1.2.4 经济发展 历年GDP增长

2005年，周口市国民经济平稳健康较快发展，经济总量和人均水平跨上新台阶。初步核算，全年全市生产总值593.7亿元，按可比价格计算，比上年增长12.0%。其中，第一产业增加值205.3亿元，增长8.0%；第二产业增加值238.1亿元，增长15.9%；第三产业增加值150.4亿元，增长11.8%。三次产业结构由上年的37.1：36.4：26.5变化为34.6:40.1:25.3。二、三产业比重比上年提高了2.5个百分点。全市人均生产总值5559元，增长11.4%。

7006005004003002001000GDP(亿元)增长率2002年4149.50%-2.60%2003年403-2.60%GDP(亿元) 2004年52513.90%增长率2005年59312.00%9.50%40341452513.90%59312.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%

上表中数据显示，进入2003年以来，周口GDP增长率稳定在10%以上，并一直保持持续增长，2005年突破接近600亿元大关，增长率12%，增长率基本赶上全国平均水平，显示周口市经济发展势头良好，后势强劲。

历年固定资产投资

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250200150100500固定资产投资（亿元）2002年104.62003年114.62004年156.82005年211.8固定资产投资（亿元）

2005年周口市固定资产投资平稳较快增长。全年全社会完成固定资产投资221.8亿元，比上年增长42.3%，其中城镇投资139.3亿元，增长38.0%。农村投资82.5亿元，增长47.7%。

在城镇投资中，第一产业投资3.95亿元，增长115.2%；第二产业投资42.13亿元，增长42.6%，其中工业投资42.1亿元，增长43.0%；第三产业投资93.21亿元，增长34.1%，全市城镇基础设施投资增长迅速。全年全市基础投资完成73.08亿元，增长31.3%。其中，交通运输仓储和邮政业投资39.61亿元，增长38.7%，教育投资7.2亿元，增长22.1%；电信业投资1.56亿元，下降.3%；城市基础设施投资16.91亿元，增长41.5%。 三产比重

2005年国民经济平稳健康较快发展，经济总量和人均水平跨上新台阶。初步核算，全年全市生产总值593.7亿元，按可比价格计算，比上年增长12.0%。其中，第一产业增加值205.3亿元，增长8.0%；第二产业增加值238.1亿元，增长15.9%；第三产业增加值150.4亿元，增长11.8%。

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100%80%60%40%20%0%24%25%23%25%39%45%41%40%37%2002年30%2003年36%2004年第三产业35%2005年

第一产业

第二产业三产结构由2004年的36.2：40.4：23.4变化为34.6:40.1:25.3。第三产业比重比上年提高了2个百分点。全市人均生产总值5559元，增长11.4%。但从全局来看，周口市的经济发展还比较落后，农业占据较大的比重。

——第三产业比重较小，而农业比重偏大，产业结构有待进一步优化

居民收入

70006000500040003000200010000城镇居民人均可支配收入（元）增长率2002年4668.615.8%2003年4961.288.6%2004年5213.7%5215.8%4668.68.6%4961.2813.7%20.0%18.0%17.2%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2005年6355.66355.617.2%增长率城镇居民人均可支配收入（元）

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2005年周口市城镇居民人均可支配收入为6355.6元，增长率为17.20%，从历年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明城镇居民逐步富裕起来。那么其对居住环境和居住环境也逐步重视起来，形成了一定的房地产新需求。

——周口的发展与往年相比，成绩比较显著，但同国内部分发达地区相比，差距仍然明显。未来5年，周口将以跨越式发展为定位，城市发展主要细化指标也将出台，这一发展契机势必会带动居民居住水平的提高与房地产业的健康发展。 1.3 周口之发展潜力 1.3.1 城市规模

2003年底周口市区人口为39.8万人，其中非农业人口22.33万人，暂住人口5.58万人，农业人口11.万人。

1.3.2 进入03年周口市GDP增长率稳定在10%以上，并保持一直持续增长，显示周口市经济发展势头良好，后势强劲。

1.3.3 城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明城镇居民逐步富裕起来。那么其对居住环境和居住环境也逐步重视起来，形成了一定的房地产新需求。

1.3.4 周口市的农业在河南省占据首位，但是从全局来看，周口市的经济发展还是比较落后的，农业占据较大的比重，有待于优化产业结构，使其平衡发展 1.4 周口城市发展格局 1.4.1 中心城区概述

城市规划区范围城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。综合考虑城市发展和建设管理的需要，结合行政界限和道路等可识别的界限，将以下范围划定为城市规划区，该区内的建设执行《城市规划法》的有关要求。

本次规划的城市规划区用地范围为：川汇区行政区全部、漯界、周商、阿深高速公路围合区域及三条高速公路和铁路沿线村庄用地。

城市规划区用地大致呈三角形，西北边界为魏庄—于寨—盐坊—新三村—韩营—王营—程寨—石庄—西高庄等村庄界线连接形成的西外边界线；南边界为东屈庄—老顾庄—汤庄—陈家寨—刘楼—苑庄—黄寨等村庄界线连接形成的南外边界线；东边界为小田营—赵营—马庄—半坡店—前范营等村庄界线连接形成的南外边界线，总面积430平方公里。 1.4.2 城市空间发展战略

城市发展战略目标充分发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使周口在21世纪发展成为：一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。

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城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸”。

①东拓：优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。

②西控：生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。

③南联：引导建设区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。

④北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。

⑤老城区:更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。 1.4.3 城市性质规划

城市性质：商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。 从城市整体发展规划来看，周口市未来的发展还是依托于其两个主要优势，即依托交通便捷优势发展商贸流通，依托农业优势发展农产品精深加工。另外就是利用自身的历史文化优势发展中原特色文化旅游。 1.4.4 城市布局结构规划

城市规划结构本次规划确定城市布局结构为：一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣。 一河穿城：沙颍河从周口市穿城而过，已成为周口市独特的自然环境特征；水与城相互交融，城因水

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而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。

两轴拓展：两条城市功能拓展轴

东拓轴：规划以东部新区拉动城市功能东移。文昌街形成串连外围生态林地、文教区、老城区、城市综合公园、新区并向大三角方向推进的“东进轴”。东部地区现有良好的交通及基础设施条件，城市开发已经有相当的基础。

南联轴：八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和商水连为一体。以八一路生活性主干道为中轴，以周商路、大庆路交通性主干道为边界的区域是城市的核心区域，该区域包括了川汇区新区、中原国际商贸城、老城商业金融中心、南部新区。远期随城市规模的扩大，市区将和商水联合发展。规划确定该发展轴线为“南联轴”。

三点互动：城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长区域。三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造，使城市建设充满生机与活力。

四区共荣：城市按照用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。在这四大片区中按城市用地的功能，规划形成十大功能结构区，分别为铁西工业区、铁南生活区、铁南工业区、沙南商业金融区、沙南仓储物流区、河西文化教育区、沙北综合生活区、沙北工业区、东部行政文化区、东北文化教育区。

——根据周口市的整体规划，周口市未来的发展方向主要集中在市区的东部和市区的南部。本项目位于北部区域，属于有限建设区，未来将成为独版地段。

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第二部分 周口房地产发展周期研究

2.1 商品房供需走势

2.1.1 周口市的总人口及人均占地分析

年份 2003年 2010年 2020年 人数 39．8万 60万 100万 城市建设用地 27．57 km2 63．19 km2 99．52 km2 人均建设用地 111．1 m2／人 105．31 m2／人 99．52 m2／人 通过周口市区规划可以发现，在未来4-5年内，周口市的人口将会由2003年的39.8万人，至2010年的60万人，市区人口增加20多万人，平均每年的人口新增量在3万人左右。如此巨大的人口增量必然导致房地产的大量需求。

按照目前周口市城镇居民人均居住面积29.3平方米，

30000人*29.3平方米/人=879000平方米

在未来4-5年内，平均每年将会产生87.9万方的新增住房需求。

而目前周口市每年的新增住房供应量在30万方左右。市场未来将会出现供不应求的情况，市场前景可观。

2.1.2 04年-06年商品房成交价对比 ■ 2004年：1000元/平方米

■ 2005年：1300元/平方米左右 并在05年下半年有小幅度上升 ■ 2006上半年：1450元/平方米 下半年呈现出大幅度的上升趋势 ■ 2007上半年：1700元/平方米左右 9月份2100元/平方米

目前，就周口目前所有的房地产来说。均价已基本上达到2100元/平方米左右，早期的房价处于低端，大约在02年的时候万基城市花园来到周口，优美的景观，样版房，溪流，水景，种种迹象带动了周口房价。

2.1.3整体市场开发投资开发处于上升趋势，但是市场消化比较慢，与社会整个经济发展水平相符。 2.1.4 06年，以花园洋房及别墅的投放量明显增加（兰亭山水、万基城市花园占据市场的40%），市场消化迟缓。

2.1.5随着市场的规划，及周口市经济的发展，使周口市的房地产市场空间有较大的发展。 2.2 历年周口市土地市场走势

（目前土地出让的数据尚未到位，分析暂缺） 2.3 消费群体分析

2.3.1高端消费群体突出，多为市区及周边县区、私营企业主、国有大企老总等。消费能力强，但消费成熟度不高，偏爱经济实用的三房及两房。中高端消费群体多为部分私营企业主、个体商户、小公司老板、国有大企中高层经理人、机关中基层干部，以周口市区为主，总价承受能力在35

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万－50万之间，多为换房提高居住品质。

2.3.2中端消费群体多为工薪阶层、个体工商户、公务员、年轻群体。总价承受能力在20万－35万之间，对价格比较敏感。此部分群体总量大，市场潜力明显，但目前的消费能力有限。 2.4 周口房地产市场周期判断

通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，基本可以把周口房地产业发展周期归纳预测为以下几个阶段——  2004年：房地产低潮期  2005年：房地产复苏期  2006年：房地产过渡期

 2007年：房地产竞争激烈期（多项目，多开发商）  2008年后：房地产成熟期

周口目前处在房地产业逐渐成熟前的调整阶段，各项目、开发商之间竞争惨烈！市场空间较大！

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第三部分 周口住宅市场研究

3.1 2007年住宅市场综述

3.1.1自06年底，周口楼市处于快速发展阶段。其主要表现是开发量日益剧增，外地公司的大量涌入，周口加快城市建设。至目前，河南岸的好土地位置基本上都已经全部利用起来，由于市中心无多余的开发土地，前期主要发展集中在城市西南区域，而西南区域的生活配套设施和交通相对比较完善，因此目前大部分在售项目主要集中在分布在市区西南角

3.1.2 目前，在周口相继涌现出300亩以上的大盘，780亩的兰亭山水；300亩的花园等，在今年都纷纷上马，争夺周口这个市场。别墅（独栋、联排、叠拼）、小高层公寓、小户型、酒店式公寓、街铺、大型专业市场、综合性商业体，几乎市场上所有的产品形态近两年在周口都突然出现。 3.1.3 80%的中高档房产都集中在沙颖河的南岸，造成区域影响力增大的同时，区域内的竞争力也异常激烈。

3.1.4 周口土地供应呈现出新区以开发用地为主，沙北城区则以旧城改造为主的特征。2006年全年购置土地面积20.61万平方米，同比2005年下降32.7%。这几年，土地供应主要集中于周口新区，且以新开发用地为主；2006年，沙北旧城改造用地开始供应，1110亩土地集中于沙河北岸。预计未来几年，沙北旧城改造用地供应将逐渐向北拓展。

3.1.5 地理位置和配套设施成为周口市民选房的首要条件。现在的周口市民，价格虽然是比较主要的，但是对居住的舒适度和服务也有了更高的要求。 3.2 项目分析 3.2.1 项目地理位置

1号地块 3号地块 项目西到大闸路，东到中州路，南依沙颖河。 3.2.2 项目周边情况

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沙颖河自然风景 沙颖河对面滨江花园

贾鲁河（1号地块与3号地块的交接处） （中州路）

综合项目现状及周边情况来看，项目靠近环境优美的沙颖河和贾鲁河，但是项目周围缺乏人气，缺乏一个完善的商业配套，还未形成一个成熟的居住氛围。 3.2.3 项目周边环境分析 地段条件

■ 项目位于周口市的北面，而目前周口市大部分住宅都集中在市区南面，此时，项目所在的地段认知度有待于提高。

■ 就河北岸建筑规模来说，与其竞争个案相比，本项目拥有巨大的优势。 交通情况

■ 就路面情况来说，项目紧邻主干道中州路和大闸路，路面十分宽敞。

■ 目前项目周围公共交通尚不发达，有部分路段尚在整修，部分路面环境较差，在这一方面还有待进一步改善。 周边配套

■ 项目东面为一个正在建设的居住小区——关帝上城，西面为一所当地职业大学，学校和在建小区可以为项目累积一定的人气。

■ 在其他配套设施诸如医院，餐饮，公交，银行，超市等方面，项目所处地块十分欠缺，这一点对项目以后的去化会造成一定的抗性，因此在今后的规划中因该加以补充。

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区域规划

■ 在区域规划方面，北部的改造，保持原自然生态环境。这对于项目来说，无论是在自然环境，人气的累积等方面都是十分有利的。 3.2.4 单价去化交叉分析

项目名称 兰亭山水4期 万基城市花园4期 现代城3期 裕华·都市森林 大隐名座 圣鼎上城 紫荆城 平均单价（元/㎡） 2700元/㎡ 2600元/㎡ 2300元/㎡ 2300元/㎡ 2600元/㎡（六层） 1700元/㎡ 1700元/㎡ 主力户型（㎡） 120㎡－140㎡ 101㎡ 120㎡－140㎡三房 140㎡三房两室 120㎡左右的三房 96、104、114的三房 120㎡－140㎡三房 主力总价（万/套） 35．1万 26.2万 32．2万 32．2万 31．2万 17．68万 23．8万 月去化（套/月） 50 40 40 一期清空 10月26号开盘 50 （未开盘） ■ 从单价上看，楼盘的价格越低，销售速度就快。

■ 从单价和去化两个因素对比可以看出，随着周口楼市逐渐火爆，人们在有了更多选择的条件下，开始考虑环境因素，市场的环境敏感度和居住舒适度较以前增强，环境影响去化速度，单价对第一次置业者的影响较大，对于二次置业或者投资客户来说环境的影响还是比较重要的。 ——在当地市场，价格在一定程度上影响了去化的速度，在同等价格条件下，楼盘的产品性价比 是去化的保证。 3.2.5项目总结

■ 就项目的地段条件来看，项目靠近主干道，紧邻沙颖河和贾鲁河，对于项目的日后发展有很好的促进作用。

■ 项目生活配套设施和公共交通情况存在一定的不足，包括交通线路的不完善，以及缺少必要的生活配套设施，这一方面除了依赖市政的规划和东面关帝上成的规划外，也需要项目自身在规划中寻求一定的调整和突破。

■ 本项目位于城市主干道中州路和大闸路中间处，周边有少量老式居住小区，在居住条件方面显然还不是很成熟，有待进一步累积人气。

■ 项目周边竞争个案不多，使得项目的竞争压力较小，但另一方面也降低了项目的客源导入，因此对于项目来说，怎样通过自身的品质和宣传来吸引客源是十分重要的。

——就目前情况来看，项目在北部甚至在周口市实属大盘，从而引起周口市的北穷南福的格局变化，但小区配套设施明显不足，宜通过加强自身配套和提高楼盘自身品质，营造自身特色以寻求市场的突破。

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3.2.6市场在售楼盘分布情况

图例

住宅项目

商业项目

由于市中心无多余的开发土地，前期主要发展集中在城市西南区域，而西南区域的生活配套设施和交通相对比较完善，因此目前大部分在售项目主要集中在分布在市区西南角。但从未来的城市发展来看，未来的城市最佳居住应是北部。 3.3 客户群体分析

3.3.1 目前在售项目的客源主要以周口市区的现有居民为主，另外下属各县城的外来定居人员也占据了相当大的比例。结合对在售项目的了解，以下将对本项目的可能的客源导向进行分析和预计。 在售个案客源分析

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18%50%32% 从上图可以看出，周口市区的客源占到了最大比例，该部分客源大都原有住宅，随着收入水平的提高，对居住环境也有了更高的要求，因此该部分客源的购房目的主要以改善居住环境为主。

另外周口市下属的县城的外来客源也占到了很大比例，该部分主要是由于在市区工作，并打算长期居住下来，因此产生了住房需求。而且对于下属县城的居民，周口市区不论在生活配套、商业便利还是在教育水平等方面，都对其具有很大的吸引力。

——随着周口市城市化进程加快，城市框架的拉大，周口外来客源的需求比重将逐步增加 3.3.2 本项目辐射区域 一级辐射区域客户定位：

中州路和大闸路两侧的企业事业单位的工作人员：高薪阶层、企业的中高层管理人员、公务员、事业单位领导等。 二级辐射区域客户定位：

沙颍河以南的广大客户：由于城市中心在南部，发展重心在南部，但是对环境比较看好，同时也看好项目的升值潜力。 三级辐射区域客户定位：

整个周口市区及附近县：沙颍河北少量客户、随着“商周一体化”工作的推进，以商水县为代表的附近县区的客户会有增加。 3.3.3 潜在客户源的分析 按照区域来划分

■ 由于项目自身所处区域有较多工业设施，因此主要依托周口市区的居民成为项目的主力客源。 ■ 周口市区对项目综合要素认可的购房者

■ 同样周边县城的部分有购买力的居民也是本项目的较大一部分客源。 按照职业来划分

■ 一部份可以定位为项目周边工业园区内的收入较高的工薪阶层，以及中高层管理者。 ■ 另外，市区的个体户或者其他收入较高群体。 按照年龄层来划分

■ 有一定的储蓄，年龄约在35-45岁左右。已有住房，购买住房以改善居住环境为主。

■ 有一定学历，工作4-5年的当地青年，以初次置业或新婚置业为主要需求。

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周口市区下属县城其他区域

3.3.4 市场总结

■ 在区域选择方面，项目所处区域为城市北面，周边竞争个案较少，虽然有中州、大闸主干道贯穿，交通较为便利，未来规划较好。但从短期来看，项目周边配套相对较差，人气不足。在区域地段方面，项目的优势不是很大。

■ 在产品选择方面，市场上以多层为绝对主力，仅兰亭山水有一定别墅项目，而小高层在当地市场的认知度有限。

■ 在户型选择方面，市场上以中大户型为主，2R主要集中在80㎡左右，3R主要集中在120-140㎡。

■ 在价格选择方面，项目周边区域的竞争个案主要集中在1800元/㎡——2000元/㎡左右，有个别楼盘凭借自身的高品质和楼盘特色得以突破市场行情，与其他楼盘形成了较大的价差。如万基城市花园均价现已达到2600元/㎡。 综述

项目周边区域的竞争个案总体销售情况较为乐观，部分高价楼盘在去化上由于其高品质存在着一定的优势，因此本项目可以考虑通过提升自身的品质和楼盘特色，来赢得当地的市场，达到理想的去化效果。

3.3.5 营销推广分析 现代城3期 紫荆城 现代城3期,蝶湖湾，周口首家地热空调社区-成就周口最完善的社区配套，成为最大的卖点进行传播 千亩广场东，首席物业城，打出物业的服务周到性 兰亭山水以“事件营销”“活动营销”的形式，通过举办形势多样的“儿童书画展”、“业主乔迁”等活动，取得良好的销售业绩，获得了业主的高度认可。但是由于兰亭山水 产品战线太长，屡次更换营销代理公司使得推广主题屡次更换，广告主题不突出，形象不够鲜明。兰亭山水的成功很大程度上取决于一、二期楼盘的口碑、良好的景观感受以及别墅对小区形象的整体拉升。 万基城市花园 “居住于世界同步”的项目定位，使得项目的形象得到了很大程度的提升。 “市中心首席街区公馆”由于项目推广的重点都放在了商铺方面，“街区”和“公花园 馆”概念也没有很好的演绎推广。满大街的户外媒体宣传的是“上海南京路，周口西大街”！楼盘的居住氛围没有得到体现。 “居住觉醒一座城”和“树是回家的方向”的广告语，从概念上讲：毫无气势和内裕华·都市森林 涵进行演绎，从实处讲：小区绿化率并不高，不是小区项目的核心优势，从实从虚，都不能很好的把项目核心优势传达给目标客户。

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第四部分 周口市商业地产研判

4.1 在售商业分析

4.1.1 商业个案分布图（如上）

中原国际商贸城

五一广场

新荷花市场

从位置分布上可以看出，大部分商业个案都集中在市区南部，市中心黄金地段是商业项目的首选之地，完善的配套、充足的人气保证了其良好的商业环境。

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分析

■ 从价格上来看，可以很明显的看出位于市中心的五一广场价格远远高于其他竞争项目，达到了7000-9000元/㎡的均价。而同处城市两端的中原商贸城和新荷花市场也存在着一定的价格差异，出现价差的原因一方面是城市总体规划核心往南部发展，另一方面，新荷花市场的招商策略也相对较为成功，凭借着其良好的宣传使其一期销售较为火爆。其宣传手段值得我们借鉴。

■ 从地理位置来看，市中心便捷的交通，为项目累积大量的人气和客源，而处于南北两端的项目在交通便捷度上显然不足，新荷花依靠着一部分老客户聚拢了一定人气，而中原商贸城则面临着招商不到位的窘境。因此可以看出，商业项目的成功关键还是地段优势以及周边的人气。 ■ 从面积分割来看，在市中心显然已小户型为市场主流，面积段主要集中17-26㎡，一方面是由于市中心土地的稀缺性，另一方面也是由于单价较高，大面积会提高总价，对去化容易造成一定的抗性，而像新荷花市场等面积则主要集中在24-44㎡以及78-80㎡左右。

■ 从去化情况来看，目前在售的商业个案中，市中心的五一广场一期销售情况较为理想，而其他项目销售情况平平，有部分更面临空置的局面。一方面是由于当地居民的投资观念不是很强，另一方面也与当地的收入水平有关。

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沿街商铺分析 4.2 商铺统计表

1 2 5 4 3

商业街名称 滨河花园商业街(1) 滨河花园商业街(1) 古玩城(2) 古玩城(2) 秦岭路(3) 工农路(4) 车站路(5) 商铺面积 租金（元/㎡*天） 0.3（第一年优惠） 0.75 0.33 0.83 0.3 0.4 0.53 售价（元/㎡） 出租率（%） 30 餐饮 30-40 37-40 20+20（沿街） 20-30 40-50 40-50 —— —— —— —— —— —— 30 90 98 60 75 70 字画 古玩 字画 古玩 五金杂货 杂货，餐饮 —— 主要业态 110-120 5500 22

4.2.1

10.80.60.40.200.330300.33600.30.40.75900.8398750.537012010080604020滨河花园滨河花园商业街商业街0.3300.75300古玩城0.3390古玩城0.8398秦岭路0.360工农路0.475车站路0.5370租金（元/㎡/天）出租率（%）租金（元/㎡/天）出租率（%）

结合以上两个图表可以看出：

■ 在市场上租金偏高，地段较为优秀的商铺如滨河花园商业街出租情况一般，并不是十分理想。 ■ 而古玩城之类地段稍偏，租金适中的商铺，出租情况良好。

■ 结合统计表中的面积还可以发现，古玩城多为小面积商铺，而滨河花园则面积偏大。从市场整体情况看，小面积商铺的市场接受度较高。

4.2.2 周口商业面临发展机遇，发展空间较大。首先是沙北旧城更新改造速度加快；其次是沙南新区的建设，使城市重心向南倾斜，进一步扩大了商业的发展空间；其三是高度重视商业发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业发展给予了大力支持与积极引导；其四是旅游业的发展对于商业街的推动加大。

4.2.3 周口商业发展潜力巨大：从周口市2004年国民经济统计公报来看，第三产业所占的比重还相当小，第三产业还有很大的发展空间。 4.3 周口市的商业特征

4.3.1大型商业网点缺乏特色。周口市大型零售网点大多数在定位上没有明显的品牌差异和主题特色，定位业态趋同，除周口市场的本土化的万果园超市和亿星外，其他各百货商场销售的商品和经营方式差别不大，有百店一面的现象，在周口，万果园超市基本上把周口的百货超市行业给垄断。 4.3.2 商业形态滞后，有待升级。周口零售业态依然以百货、步行街街铺、杂货铺类传统业态为主，新兴商业业态依然缺乏。虽然购物中心（shopping mall）被万果园超市采用，但实际招商和运营情况看，在万果园超市这个只不过是个概念而已，其已经形成的经营格局还是百货商场，周口新型商业业态依然缺乏，有待升级。

4.3.3 零售业市场竞争十分激烈。虽然周口商业网点分布较分散，但同一商圈内的同行业竞争十分激烈。随着外资零售企业和国内知名连锁企业的进入步伐加快，零售市场的竞争将更加激烈，对周口本土零售市场传统企业造成很大的冲击，同时也将促进周口零售市场的健康发展。

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4.3.4 百货店将成为城市商业窗口。自万果园超市和亿星超市在周口开门迎客后，周口的百货店已进入整合阶段，今后在周口百货业的发展方向是改造升级、优化结构、不断创新经营方式、突出特色和名牌塑造。百货店在沙南城区将有一定的发展空间，将依托商业街、购物中心，成为其中的核心业态，以利于产生复合业态的良好效应。

4.3.5 专业店具有较好的发展前景。专业店避开了百货店面面俱到的“大而全”的弊端，且空间布局较为灵活，市场导向强，顾客层面丰富，具有较好的发展空间。周口各式各样的专业店虽然很多，但专业店仅局限于电器、图书、医药、服饰等少数行业。随着周口经济和城市的发展，今后以家居用品、医药医疗康体用品、服装、化妆品等为代表的专业店会越开越多。

4.3.6 商业步行街发展迅速，高度密集型态势，多样化的特征较为明显，缺乏商业统一规划。打造特色专业街，重点经营某一类商品和服务，是商业街向特色化发展呈现出的一种重要形式，也是商业街发展的一个方向。但另一方面，商业街的迅速发展并没有统一的规划指导，忽视市场环境和市场支撑力，这种缺乏统一指导性指引的开发，将很难避免又一条广州市场步行街的出现。 4.3.7 大型复合型商业街区不断涌现。大型街区型复合商业项目通过围合式建筑形式、复合多样的业态组合，必然对促进周口商业的升级带来积极因素。同时此类项目和众多商业街项目的出现，反映了周口市民喜欢商业街这种商业形态；同时也预示着将来此类商业街之间的竞争将更加激烈。 4.3.8 购物中心(shopping mall)具有发展优势。购物中心是目前最先进的零售业态，由百货店、大型超市、各类专业店、专卖店等零售业态、餐饮、娱乐设施等构成，其中百货店、大型超市为核心店。由于购物中心功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。因此购物中心将成为现有大型零售网点改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。

4.3.9 各类商业地产投资商家注重商家名店效应，而忽视了项目整体业态组合和商品组合核心竞争力的塑造。

4.4 商业地产发展趋势

4.4.1 周口商业地产趋向专业化、特色化；专业市场发展无序。以中原国际商贸城为代表，专业化的市场定位、密集轰炸式的广告宣传、先招商后销售的策略使这些项目在短时间内成为市场热点。共同特点是行业专一、规避竞争风险、操作大投入、短平快清盘。各类专业市场利益驱动一哄而上，建设在市区内的项目众多，缺乏统一商业规划指引。开发商对项目的操作仅止于“卖商铺”，既缺乏前期的可行性论证，又没有后期的统一管理，以至于不少商业项目从诞生起就先天不足，很容易沦为半死不活的“空壳市场”。

4.4.2 缺乏核心商圈和龙头商业项目。虽然周口市的购物环境正在逐步改善，但到目前为止，周口还没有一条真正称得上档次高、配套全的商业街，也没有真正意思上的核心商圈。目前周口市在这些方面还不够完善，从而在一定程度上制约了商业档次的提高。

4.4.3 突出特色是根本追求。商业没有特色就没有生命力，特色化和主题化是商业发展的基本趋势和根本追求，是提升商业项目竞争力的重要特征。特色化、主题化与综合性并不矛盾，商业项目特

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色化不但反映在内容上，也体现在形式上。即商业的发展方向、经营服务、职能等级与商业项目环境设计、人文景观风貌等都要向特色化方向发展。

4.4.4 以人为本是发展取向。商业设施作为城市重要的公共空间之一，安全、方便、舒畅、亲切是商家和顾客追求的基本要求。随着商业项目功能地位的逐步提升和市民消费需求层次的提高，以人为本成为商业发展的基本取向。今后，商业项目将向提升档次、完善功能、营造良好的购物休闲环境方向发展。将人的需要作为商业规划及建设的根本出发点，为顾客创造一个舒适的购物环境。现代商业街已不是传统概念上的单纯购物场所，而是按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、文化、交流、休闲服务等多种功能融为一体的公共活动社区。

4.4.5 文化内涵是重要支撑。商业设置是城市文化的重要载体，文化内涵是商业的重要支撑点，通过商业项目的建设改造，保护和继承城市拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分，将传统与现代和谐地结合在商业设施上，以反映周口的历史名城风貌，体现时代和地域特色。今后，商业的发展也将更加强调城市文化内涵，根据不同的条件，不同的空间环境，采取保存、利用、创新等途径来承续城市的历史文脉，塑造具有独特文化内涵的商业景观。 4.4.6 商旅互动是双赢法宝。旅游观光和购物促进了商业的发展，商业的发展也创造和开发了旅游资源。因此，商旅互动是商业发展与旅游业发展取得双赢的法宝。商业的发展要依托旅游业的发展，根据周口历史文化悠久的特点，既注重静态人文资源的保护，在空间格局、建筑外观、商品展示等方面保留周口独有的古城特色；又注重动态人文资源的开发和保护。在商业区举办有关凸显古城风情的文化活动和节庆活动。这样不仅可以有效地聚集人气，还可以形成鲜明的旅游个性，更好地展示周口文化及城市风貌特色。 4.5 对本地块沿江商业的建议

4.5.1 商业作为本项目一个重要的展示面和体验区，商业的准确定位，对于未来项目的开发都起到至关重要的作用。

4.5.2 综合上述，结合地块沿河区位优势和沿河关帝上城等未来庞大的现有客户群体，以及周边滨江公园的资源优势，建议把本项目打造成具有明显城市感特色的商业街——周口市首个欧洲风情购物街区。同时配以酒吧边缘性商业，如音像、咖啡吧、零售业等，使项目成为城市最美丽的一道天际线，使项目在短时间内聚集人气，为项目的整体开发打好基础。

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第五部分 结论

一、关于城市战略选择的判断

 周口总体房地产市场发展结构失衡，市场供应量与消化量比例失调，整体市场开工面积远大于

销售面积。整个房地产业呈现投资、开发激增，销售增长缓慢的不良态势。  周口市经济近十年保持高速增长。

 周口市城镇人口占总人口的比重呈现逐年递增的趋势，城市人口数量逐年提高。周口市城镇居

民收入水平不断提高，人均可支配收入平稳上升，平均消费支出也呈递增趋势。  周口新区的开发建设为房地产发展提供了一个绝好的市场机会。

 对立足于本土化发展的新田置业而言，周口是一个可以持续性战略开发的战场。

二、关于周口住宅市场机会的判断

 随着周口新区的发展、旧城的改造和交通建设的加快，周口市区南部内的人口将进一步外迁，

购买力向周口北部发展，已显示出转移趋势。这些因素将成为消费力向新区转移的动力。  新城市规划提出“东拓西控，南连北伸”的空间发展战略，以向东发展为主，适度扩展南、北两

翼的总体布局结构，推动了周口人口格局的变动和用地结构的变化，房地产市场发展机遇，空间较大,发展潜力巨大。

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附件: 竞争楼盘市调资料 圣鼎上城 地址 发展商 简介 占地面积 投放面积 建筑形态 建筑设计特点 总户数 主力户型 面积 绿化绿 开盘时间 最低价 均价 最高价 销售率 月去化量 客户类型 社区配套 营销推广策略 项目简评 车站路与大闸路交叉口 周口市圣鼎置业 总占地43亩总建筑面积40000平方米复合社区 50亩 4万㎡ 多层,花园洋房,联排别墅 美式主义建筑，有机复合材料。 300户 2房（90%） 3房（10%）联排由30套 70-110㎡ 120-127㎡ 40% 一期6月（08年5月交房） 1400元/㎡ 1700元/㎡ 2000元/㎡ 95% 50套 周口中等普通收入人群。 周边学校，生活配套齐全 户外广告,单页派发,售楼现场包装，贵宾卡1000抵5000。 无论从户型，外立面来看，都属于普通项目。但以中小套型为主 27

万基城市花园 地址 发展商 占地面积 投放面积 建筑形态 建筑设计特点 绿化率 总户数 户型 芙蓉路与常青路交叉口 周口市万基房地产发展有限公司 125亩 3万平方米 多层 古典主义与现代欧式建筑. 38% 650套 2房（38%）3房（11%）4房（26%）复式（25%）其中四期中2房、4房较少；三房居多 主力户型 面积 最低价 均价 最高价 销售率 两房（100㎡） 93-96㎡ 120-130㎡ 143㎡ 140-210㎡ 2200元/㎡ 2600元/㎡ 3000元/㎡ 95% 28

月去化量 开盘时间 容积率 绿化率 客户类型 社区配套 营销推广策略 项目简评 创新点 40套 2007年5月二期联排未定 3．0 38% 周口中青高收入人群，公务员人群，个体户。 6000㎡休闲会所，地下车库。 户外广告, 公交车体广告, 单页派发,万基慈善助学基金, 道旗广告 无论从户型，外立面，景观，配套来看，都属于中高档水平。 暖色调建筑色彩

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兰亭山水四期 地址 发展商 占地面积 车站路与迎宾路交叉口西南 周口市汇林置业有限公司 总占地750亩. 30

投放面积 总户数 建筑形态 建筑设计特点 户型 主力户型面积 面积区间 最低价 均价 最高价 月去化量 开盘时间 容积率 绿化率 销售率 客户类型 社区配套 营销推广策略 项目简评 创新点

31．8万㎡ 630套左右（目前300多套39-57号楼的三房；商业在规划中） 多层，花园洋房、别墅 北美风格别墅群落。 2房（30%）3房（50%）复式（20%） 120-140㎡ 90㎡ 120-130㎡ 160-286㎡ 1700元/㎡ 2700元/㎡ 约3000元/㎡ 50套 2006年5月20号 2．5 45% 90% 周口各行业中高收入人群，在外地发家回乡创业的周口人群。 10000㎡景观湖。 户外广告, 公交车体广告, 单页派发,五一嘉年华活动. 无论从户型，外立面，景观，配套来看，都属于高档水平。但小区缺少教育配套。 周口唯一大型别墅社区 31

现代城3期蝶湖湾 地址 发展商 占地面积 交通路与大闸路交叉口 周口现代城建设公司 小区总占地1100亩, 3期蝶湖湾45亩. 32

投放面积 户数 建筑形态 建筑设计特点 户型 主力户型面积 面积 最低价 均价 最高价 客户类型 开盘时间 月去化量 销售率 绿化率 社区配套 营销推广策略 项目简评 创新点

售楼部广告看板

4．05万㎡ 约600套（12号楼-23号楼） 多层 欧式新古典主义建筑，双层中空玻璃，花岗岩座底 2房（25%）3房120套（50%）4房（8%）复式（17%） 130㎡左右 96㎡ 121-130㎡ 141-156㎡ 160-260㎡ 1900元/㎡ 2300元/㎡左右. 2800元/㎡ 周口中青高收入人群，知识分子 7月份 40套（不精确） 90% 50% 5000㎡会所，热水，天然气，超市，医疗室，幼儿园 公交车体广告,公交候车亭广告牌,单页派发,售楼部现场包装,电视广告,道旗广告 无论从户型，外立面来看，都属于中高档水平。项目景观配套做的较好 周口首家地热空调社区 33

3期总体规划图——以山水景观规划为特色

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裕华都市森林 地址 发展商 占地面积 投放面积 户数 建筑形态 建筑设计特点 户型 主力户型面积 面积 最低价 均价 最高价 客户类型 开盘时间 月去化量 销售率 绿化率 社区配套 营销推广策略 莲花大道与工农路交叉口 河南裕华置业 总建筑面积100000平方米 3．7万㎡ 224套 一期多层、联排别墅 现代主义建筑。 3房（65%） 复式（35%） 140㎡左右 135-146㎡ 180-220㎡ 1900元/㎡ 2300元/㎡左右. 2800元/㎡ 周口中高收入人群，企事业人群 2006年底 一期清空 90% 50% 5000㎡会所，热水，天然气，超市，医疗室，幼儿园 户外广告, 公交车体广告, 单页派发, 道旗广告, 售楼现场包装。五一其间8万回报购房者活动 无论从户型，外立面来看，都属于中档水平。项目标榜周口首席超5a级绿色楼盘，名不付实。 项目简评

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大隐名座 地址 发展商 占地面积 投放面积 户数 建筑形态 建筑设计特点 户型 主力户型面积 最低价 均价 最高价 客户类型 开盘时间 月去化量 销售率 社区配套 营销推广策略 交通路与文明路交汇处东100M路北 河南豪嘉置业有限公司 20亩 约3。6万㎡ 270套 花园洋房 新古典主义三段式外立面建筑风格 两房、三房、四房、五房 120㎡左右的两房、三房 2300元/㎡ 2500元/㎡ 2800元/㎡ 周口中高收入人群，企事业人群 2007年10月26日 五栋楼全面销售，现已排号300多组 首创双会所；30-179㎡全电梯入户；1200米采集地热深水 报广；户外；DM单页及现场活动包装

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花园 地址 发展商 占地面积 投放面积 户数 建筑形态 建筑设计特点 户型 主力户型面积 最低价 均价 最高价 客户类型 开盘时间 月去化量 销售率 绿化率 社区配套 营销推广策略 周口中高人群，居家 后期推住宅（目前售卡60多张） 齐全社区商业，会所 户外广告, 公交车体广告, 单页派发, 道旗广告, 售楼现场包装,工地围墙包装,七一路视窗液晶屏幕广告 无论从户型，外立面来看，都属于中高档水平。周口在售配套设施最完善的楼盘。 五层多层，顶层送花园 西大街与中州路交叉西100米 周口市大明房地产发展有限公司 总占地235亩 6．7万平方米 370套 多层，小高层，商业。 立面：欧式风格 外墙：底部为仿石材，上面凃料。 2房（19%） 3房（71%） 顶层复式10%（主卖9-12号楼的三房、四房； 三房居多；1-8号楼的还有7层的几套房子） 120㎡左右 一期已经卖完，二期9-15栋楼，咨询销售员价格会在1700元/㎡ 项目简评 创新点 总体规划图

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关帝上城 地址 发展商 占地面积 投放面积 户数 建筑形态 建筑设计特点 主力户型 主力户型面积 最低价 均价 最高价 客户类型 开盘时间 月去化量 销售率 绿化率 容积率 社区配套 营销推广策略

周口中高收入人群，企事业人群 未定（估计2007年11月） 33．3% 1.6 兴建大型文化广场，配套商业。 户外广告及报广，售楼现场包装 中州路中州桥北150M路北150M 周口市金冠投资开发有限公司 250亩 4万平方米 124套（一期）商铺35000平方米；100 多层；商业 古典与现代主义风格 三房、四房、五房 120-240平方米 未开盘 38

紫荆城 地址 发展商 占地面积 投放面积 户数 建筑形态 建筑设计特点 主力户型 主力户型面积 最低价 均价 最高价 客户类型 开盘时间 月去化量 销售率 绿化率 容积率 社区配套 营销推广策略

河南亿星房地产开发有限公司 太昊路工农路交汇处 158亩 12万平方米 200套（1期） 多层 现代与古典结合 两房88% 三房6% 四房6% 100㎡左右两房 130-140三房四房 1300 1700 2100 周口中高收入人群，企事业人群 排号中 开盘清空 现在已排号360多组 35% 1.1 依靠东部发展及自己兴建商业区 户外广告牌及售楼部包装 39