房地产企业负债经营的风险及防范分析

作者：王树锋 徐 晗

来源：《现代经济信息》 2018年第21期

引言

房地产企业会以贷款的方式筹集资金，然后利用这些资金中的金融杠杆实现最大化的经济收益，这就是负债经营的本质。房地产行业有着高收益、高投资、高风险、资金回收时间长等特征，这些特征推动着房地产企业选择负债经营来获取利益。负债经营可以帮助房地产企业在短时间内筹集到项目资金，但是如果经营不善，就会导致企业的盈利不足偿还债务，因此负债经营是一把双刃剑，各个房地产企业还需对此谨慎思考，最大化的规避负债经营风险。

一、房地产企业负债经营现状

我国的房地产发展时间较短，因此行业整体势弱，大部分的房地产企业都缺乏市场竞争力，并且由于房地产企业众多，行业竞争十分激烈，导致大部分的房地产企业生存十分困难。同时我国的房地产行业还不太规范，没有健全的房地产金融系统做资金保障，导致很多的房地产企业都通过各种方式筹集资金，由此也就造成了企业的负债经营[1]。我国采取负债经营的房地产企业数量众多而且负债率普遍偏高，大部分企业都存在58% 以上的负债，有的企业负债率甚至有87% 以上，这种大规模高负债率经营的现象十分不利于我国房地产行的健康发展。

二、房地产负债经营的风险种类

1. 利率风险

如果贷款利率变化那么也会带动贷款利息发生变化，贷款利息降低房地产企业的成本就会降低，相应的收益就会升高，反之收益就会降低，这种企业收益随着贷款利率而变化的状况就成为了负债经营企业面临的利率风险。这种风险出现的根本原因有：第一房地产企业无法独自完成项目运营，第二我国筹集资金的渠道单一，使得银行成为了房地产企业非选不可的资金源，第三银行的贷款率受国家国家影响，第四如果银行贷款利率提升，那么贷款买房的人也将面临还息压力，造成房地产企业销售困难，第五利率上升会降低企业的净效益。

2. 无力偿还

房地产市场价格时刻都在发生变化，购房者和房地产企都无法在这种变化下准确估算收益和损失，房地产企业在这样的环境下只能被动承受财务风险。如果房地产企业的房源大于消费者的需求，那么就会导致房地产企业大部分的房产滞留，再加上租房的消费者减少，就会到导致企业的投资无法及时得到回报。房地产企业在这样的环境下就无法获得偿还贷款的足够资金，严重的话企业很可能因此破产。

3. 负债之上的负债

我国很多的房地产企业因为受到我国金融环境影响只能择从银行贷款，而前文已经讲过了当前房地产企业面临的利率风险，如果企业一旦出现了这种风险就会导致运转困难[2]。因此很多的企业会选择从民间的借贷机构借款，而民间借贷通常都存在着利率高的缺点，如此一来更加剧了企业的负债风险，如果一旦出现资金断裂，那么在银行和民间借贷双重压力下就会轰然倒塌。另外大部分企业出现了利率风险的话还会导致民间借贷不为其放款，这也是导致企业出现负债风险的一大原因。

三、房地产负债经营的风险控制措施

1. 提高风险防范意识

负债经营已经成为房地产行业的趋势，大部分企业都免不了要通过负债经营来实现企业的发展，因此在这样的环境下就要提高自身的风险防范意识。管理者要做好企业形象的经营，因为这可以让企业更容易筹得资金，重要的是风险防范意识不仅是管理者的责任，企业的每一位成员都应在企业运行中将这个意识贯穿脑海，另外要提高员工对负债风险的了解，员工在这样的环境下会及时发现风险并且及时上报，企业才可以及时作出应对，以免风险扩大影响企业运营。

2. 建立完善的防风险机制

当今的房地产市场比过去要复杂很多，针对这样的情况房地产企业应对风险做出有效的预判，建立完善的防风险机制，在风险来临之前就制定好不同的应对措施，从而使企业在面对负债风险的时候可以平安度过。比如企业可成立专门应对负债风险的小组，小组可由金融风险控制方面的专业人才组成，以便及时预判企业可能存在的负债风险[3]。同时金融风控小组还可以监控企业的财务状况，如果发现企业财务不足以应对负债那么就要及时和管理者制定出解决策略，以此帮助企业顺利度过风险。

3. 防止过度负债

房地产企业若是过于依赖银行贷款就会使其负债率升高，如果同时市场不景气导致企业盈利困难，大多数的金融机构也会提高对其放款的门槛，同时由于我国的金融现状又找不到别的资金筹集渠道，这种情况要是发生在项目建设阶段，还会拖慢工程的进度，使企业面临着赔偿违约金的风险。因此针对这样的情况要严格保证企业资产和负债率之间的平衡，严防过度负债导致企业出现风险。

四、结语

综上所述，负债经营已经成为我国房地产行业的常态，但是很多原因都会导致企业出现负债风险，如果企业难以应付就会面临破产，因此要严格做好企业的负债风险控制，保证企业可以正常的运行下去，希望所有的房地产企业都能注意这个问题，使我国的房地产行业可以健康发展。