昆山房地产发展所经历的几个阶段

昆山房地产发展所经历的几个阶段

改革开放以来,城市住房商品化和土地有偿使用逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业成为新的投资热点，成为新兴的产业，经历稳步发展后进入快速上升的通道.

（一）缓慢起步阶段（1988—1992年）

这一时期我国确立了社会主义商品经济理论。 “房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认,从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。经营性的房地产开发公司步入起步阶段.截止1992年底，昆山共有房地产开发公司9家。房地产投资规模逐步扩大。1988－1992年完成投资额分别为0.41亿元、0。32亿元、0.28亿元、0.71亿元、0。90亿元；五年内商品房竣工面积累计达到52.62万平方米;销售面积共为34.73万平方米。

综观这一时期昆山房地产市场的发展情况，虽然企业规模不大，发展比较缓慢，但实现了突破性的进展,更重要的是经历这一时期的发展，形成了昆山房地产市场雏形。

（二）快速增长阶段（1993年)

1993年，建立社会主义市场经济成为共识,昆山国民经济呈现了高速增长的势头。伴随着住房制度改革的推行,房改效应的释放，引发了一轮房地产发展高潮。

1、房地产企业数量迅速增加。1993年昆山房地产开发企业猛增至46家,其中，内资35家，三资11家。

2、房地产投资成倍增长。1993年完成投资6.83亿元,比1992年增长6。58倍，是前五年总和的2.61倍.

3、商品房开发和竣工面积不断扩大。1993年昆山房地产施工面积135。74万平方米，竣工面积57.万平方米.

4、商品房销量猛增，价格快速飚升。1993年销售面积34.41万平方米,比1992年增长2。80倍；房价比1992年上升了71。7%，成为房价上涨最快的一年。

（三）调整回落阶段（1994－1997年）

1993年，昆山房地产业的发展是惊人的，虽然它为昆山房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。

房地产投资出现逐年回落趋势。1994－1997年完成投资分别为5.31亿元、4。15亿元、4。16亿元、3。亿元.

房地产由供不应求转变为供过于求，商品房销售逐年萎缩。1994—1997年每年销售面积分别为30。10万平方米、19.62万平方米、26。31万平方米和25.93万平方米。由于每年商品房竣工面积仍维持较高数量,加上房价上下波动较大,市场在短期内难以消化,造成空置严重。1995年昆山商品房空置量达到8。万平方米， 到1997年底，达到13.45万平方米，供大于求的矛盾相当突出。

（四）稳步发展阶段(1998－2001年）

1998年后，中国成功地实现国民经济软着陆.为保持国民经济持续增长，采

取了积极财政，旨在通过增加投资拉动经济发展.同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点,并出台了一系列促进房地产市场发展的相关.昆山房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段.

房地产投资开始稳步上升, 1998－2001年完成投资分别为5。21亿元、5。98亿元、6.69亿元、7.24亿元；商品房销量开始不断扩大,销售面积分别为31.21万平方米、31。66万平方米、51。37万平方米和.80万平方米；需求的增长带动了房价逐年上升，这四年的房价分别为1338元、1449元、1485元和1756元。

（五）高速发展阶段（2002年至今）

2002年以来，随着昆山经济步入发展的繁荣期，社会和城市建设的全面提升,昆山房地产发展也进入了黄金阶段。

1、房地产开发力量不断壮大。至2004年10月,有资质的房地产开发企业已达206家，注册资金为41亿元，三年内增加了100多家开发企业。随着越来越多的“三外”(外地、外资、外行业)企业强势进入昆山,房地产市场竞争进一步加剧,掀起了大规模的开发浪潮。

2、房地产开发投资履创新高。2002年完成投资22.19亿元，比2001年增长2。06倍；2003年投资扩大到28.09亿元;2004年1—10月已完成44.92亿元,预计全年将高达55亿元。

3、建设规模连年突破。2002年、2003年、2004年1—10月施工面积分别为353.81万平方米、756.82万平方米、830.24万平方米；2002年比2001年增长2。84倍.

4、商品房销售持续火爆。2002年销售面积88。08万平方米，比2001年增长36。2%；2003年达173.08万平方米;2004年1-10月已达73.79万平方米.预售的形势更是超过现房的销售,2002年预售面积82。38万平方米；比2001年增长1.18倍；2003年达203.18万平方米.

5、房价一路攀升。2001年,昆山房价已出现已快速上涨的趋势，涨幅已达18.2%；2002年房价一举突破2000元大关，至2097元,涨幅19.4％；2003年达26元，涨幅21。4%；2004年10月已达29元,涨幅16。0％.

6、楼盘开发进入大盘时代。进入21世纪，开发的楼盘日趋规模化,如新港湾、江南明珠苑、怡景湾、昆山花园、都市现代城、阳光世纪花园、雍景湾、娄邑等大型楼盘日见增多；进入2004年,绿地、华地两个超级大盘的启动，宣告了大盘时代已经到来.

7、二级市场充满生机。二级市场的交易十分活跃，2002年二手房交易47.41万平方米，2003年达到106。58万平方米。二级市场的活跃，促进增量市场的发展，一、二级互动，推动了我市房市持续升温。二级市场供需的迅速扩大,促进房产中介迅猛发展，目前昆山约有各类房产中介500多家.

综观1988年以来,昆山房地产经历了两个发展周期。第一轮，即前三个阶段，由于房地产市场尚未形成,众多的开发商被房地产业的高利润所诱惑，对其投资高、开发周期长,风险大缺乏足够的认识,因此出现一哄而上、争先恐后搞开发的局面，导致开发过热,大量空置房积压。第二轮,即后两个阶段随着房地产市场机制的逐步建立，竞争环境的日益改善，昆山房地产经过了四年的平稳发展阶段，逐步走向成熟，市场趋于繁荣。

二、促进房地产发展的因素

昆山房地产快速发展基本是建立在市场需求基础上的。改革开放以来，随着昆山市场经济地位的确立，推动了住房商品化的发展，而住房制度改革更象是催生剂,把房地产开发推向市场化.昆山实施的外向开放型战略使得市场化的步子更大，速度更快。

(一）经济持续高速发展的使房地产发展成为必然趋势。

1、昆山经济持续高速发展。从上世纪九十年代初开始，昆山走上外向型发展之路，加快工业化进程，经济呈现出持续高速发展的态势,从1991—2003年，生产总值（按现价计算）年平均增速达到27.0％。尤其是进入21世纪，随着产业结构的提升，以IT产业为首的产业集聚，工业化发展进入快速成长期,国民经济出现了前所未有的增长势头,近两年昆山生产总值（按现价计算）增速均超过36％，强大的工业支撑和迅猛的经济发展成为昆山房地产发展的内在动因。

2、房地产发展与经济发展阶段相适应。国际经验表明,当一国人均GDP达到600−800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期，人均GDP达到1300至8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2003年,我市人均GDP已高达4995元(按常住人口计算），处于房地产业高速增长期。经济的快速发展,居民可支配收入的提高，促使全市住宅消费能力大幅提升,给房地产带来了巨大的商机,因此房地产市场的火爆是昆山经济发展的一个必然结果。

(二）居民收入水平的提高,扩大对住房消费的需求。

1、经济的发展带来昆山居民收入水平的逐年提高。从1988—2003年，昆山城镇居民人均可支配收入由1692元提高到13034元，年平均增幅为14.6%。收入的增加激活了居民消费升级，在居民的衣、食、住、行消费分类中，住房、汽车已成消费热点.当一个国

家或地区居民从温饱阶段开始进入小康阶段时，对住宅的数量和质量要求大为提高，2003年昆山城镇恩格尔系数为31。8％,所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消费,我市房地产产品消费的潜在空间正在扩大.

2、居民改变居住条件的需求不断增长。1988年昆山城镇人均住房面积14。3平方米，2003年扩大为29。7平方米，尽管近几年昆山住宅建设一直保持较快的增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高,但与人民群众日益增长的住房需求相比,还存在较大差距。“两个率先”目标中，达到现代化标准的人均住房面积是40平方米，用这个标准衡量，昆山离此目标还有一段距离。另外,对于改善住房内部结构及设施状况的需求，始总随着居民生活水平及质量的提高而不断地提高。正是人们对住房数量和质量的有效需求不断扩大，刺激着房地产投资持续的增长。

（三）观念的转变成为发展新动力。

1、消费观念的转变。经过前几年的住房制度改革和房地产市场的发展,由原来福利性实物分房改为住房货币分配和货币补贴，彻底打破了住房靠国家和单位的计划经济观念，住房商品化水平不断提高,居民购买商品房的意识增强,长期被压抑的大量住房需求迅速释放.特别是在住房个人贷款的的推行后,加剧了居民住房消费观念更新速度，由过去的“存钱购房”变为“贷款购房”，住房消费观念的转变成为新的发展动力.随着有关金融逐步完善，公积金贷款和商业贷款的利率下调以及贷款还款年限的延长，贷款购房成为居民购房的主要途径,到2003年底，昆山个人住房金贷款余额为63。79亿元,比2002年增加36.26亿元，2004年1-10月新增28。06亿元。金融推动住房需求进一步增加。

2、投资观念的转变。目前，居民投资渠道不畅，加上前几年来银行一再降息、股市持续低迷,房产由于其良好的保值、增值性而显得一枝独秀,成为人们投资的热点。而昆山的知

名度及巨大的经济潜力,并且基于周边城市上海和苏州的大幅房价落差的比较，吸引不少外地“投资性购房”群体来昆投资性购房，这在一定程度上刺激了昆山的房市。

(四）城市化建设推动了房地产发展。

1、城市化进程的加快创造了发展机遇。城市化是世界各国共同的发展规律，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系.按照国际常用的标准，一个国家或地区的城市化水平在30％−60%时，房地产业进入高速发展阶段， 2003年末，昆山城市化水平为52.7％，正处于房地产业高速发展阶段.

随着昆山城市化战略的深入推进，城市近几年迅速扩容，向周边区域延伸和拓展，农村人口加速向城市的转移，加大了对住宅的需求，为房地产业的发展提供了更大的空间。近年来，因城市化和工业化产生了大量居民和农民的拆迁,2001—2004年，昆山拆迁面积达185。62万平方米.由于实行拆迁货币补贴，大量拆迁户直接进入商品房市场,市场需求刚性扩大而有效供给不足,进一步加剧了房源的紧张状况,使房市短时期内迅速升温。

2、大规模城市建设营造了发展环境。近年来，昆山在城市建设上规划超前，投入巨大，仅2003年基础设施完成投资37。05亿元。在创建国家级文明、卫生、环保、旅游和园林化城市等诸多方面卓有建树，通过树立良好城市形象,创造了优越的投资环境和人居环境。不断增强的城市功能为房地产发展提供了良好的环境。昆山人常说“路兴楼旺”，往往是一条路的延伸及改造就能带动一个地区房地产的发展，如长江北路、柏芦北路、柏芦南路的延伸带动沿路两边住宅成片开发及房价上涨，北门路改造带动城北房市火爆和房地产发展。

（五）外来人口源源不断的涌入扩大市场需求。

昆山具有良好的投资环境,舒适的人居环境，再加上经济高速发展，产业的高度集聚，整个城市充满生机活力，吸引越来越多的海内外人士来昆从事投资、经商、务工等各类经济社会活动。2003年末，昆山外来人口达到47.69万人,占总人口比重为43.5％，外来人口主要集中在最具劳动年龄优势的16—35岁人口群体中，占外来人口总数69.4%.从1992—2003年外来人口年平均增幅为32。3%,近两年出现加快增长的趋势，2002年净增17。84万人，2003年净增11。23万人。大量涌入的外来人员对住房不同层次的需求，形成了相应的住房梯次消费格局，推动了房市的发展.首先昆山台商云集、外企密布，一些消费能力极强的外来投资者及白领，在购房时大多瞄准地段好、档次高的别墅或公寓房，他们的购房意愿扩大了对昆山中高档住房的需求,在一定程度上拉高了房价；其次是来昆一段时间的外来创业者，购房目标为中低档普通住宅、二手房，目前,这类人群是二手房市场的有力购买者;而外来人员中为数最多的是打工者，他们以租房为主，这也是昆山这几年租赁市场迅速崛起的原因。而活跃的二手房交易和租赁市场进一步又刺激一级市场需求的扩大.

（六）外地企业的进入加剧市场竞争.

昆山宽松的投资，良好的投资环境，吸引了越来越多的外地房地产企业进入。首先是浙江企业的纷纷入驻，其中以中茵、力高、金威较为代表性，昆山房市的激活同这批企业进入有很大关系；然后是上海企业的接踵而来，其中以上海房地产界的航母绿地集团名声最响，手笔最大；而后深圳的华地公司的到来，启动了城区北部一个超级大盘；2004年全国房地产界极具影响的万科也在昆山有了初步动作.这些企业都来自房地产发展水平较高、市场较为成熟、房价也是较高的地区,他们拥有丰富的房地产开发和市场运作经验,选择昆山市场是看中了昆山房市的较大发展空间和较高的效益回报。同时,外来企业的进入不仅带来先进的管理经验、市场化运作手段与雄厚的资金，更带来了先进的居住理念和激烈的竞争意识，推动昆山房地产繁荣发展，提高昆山房地产市场的地位.

三、房地产发展的作用

昆山房地产的发展同整个社会经济发展愈来愈紧密，作为新兴的产业，对促进经济发展、加快城市建设、提高人民生活、实现“两个率先”目标等方面的支持作用日益加强。

（一）有效地促进了经济增长，成为经济发展的亮点.在1988-2003年间，昆山房地产业增加值的平均增长速度为29.3％,高于同期昆山生产总值增速4。9个百分点，超出同期第三产业增加值增速1。7个百分点。房地产业以高于GDP的增速迅猛发展，使得房地产业增加值占生产总值的比重不断提高,对经济增长的贡献度逐渐提高，10多年来，房地产增加值占GDP的份额由1988年的1.8%上升到2003年的3。2%,增加1.4个百分点;占第三产业增加值的比重也由8。6%上升至10.6％，增加2个百分点。

（二）带动关联产业的发展。昆山房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材、建筑材料等产品需求的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电、家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。带动了港龙、亿丰、超华、好家居四大建材家具市场的形成；促进了昆山建筑、装饰装潢业的迅速发展,目前昆山有建筑、装饰装潢企业近500家.据世界银行的资料，80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍。房地产业产业链长，关联度大，从房地产业对相关产业的带动来看，能带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个相关产业的发展,直接影响到家用电器、家具、装修和装饰等20多个大类、约2000种产品的生产,同时还与金融、旅游、服务业等第三产业有着密切的关联度，房地产业特别是住宅建设因此成为国民经济发展的“调节器”。

(三)推进城市建设,改变城市面貌。房地产的迅速发展，促使房地产开发大量融入到城市建设中,推动城市基础设施建设，增强城市的载体功能，改变着城市面貌,增强了城市的视

觉冲击力，各种不同风格的住宅小区构成城市靓丽的景观，成为城市“精品\"，给城市增添无限魅力。进入21世纪，城市开始长“高”了，小高层成为都市亮点,如雨后春笋般拔地而起，增添了现代化的城市气息。房地产的综合开发，调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区、居民住宅区、各类园区等格局，进一步发挥了城市的多功能作用。

（四）改善了居民居住条件。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，昆山居民的居住条件有了较大改善，城镇居民平均每人使用面积在1988—2003年期间增长了15.4平方米。同时,随着房地产业的发展，住房的档次和质量有了明显提高，结构不断优化，出现了风格多样化，设计人性化,环境生态化,小区智能化发展趋势.

（五）在一定程度上推动富民工程的开展。首先，昆山城市化进程加快，带来大规模的农户拆迁，由于昆山拆迁补偿的落实到位，拆迁使农户往往拥有几套住房，尽管他们失去了土地，却拥有了物业，而昆山租赁市场的巨大潜力，使得房租收入的来源较为稳定，这也是昆山有地农民羡慕拆迁的一大原因。其次，近年来昆山民营经济得到了空前发展，至2004年10月注册民企12390家，注册资本146。29亿元。民企迅猛的发展势头，带动了标准厂房租赁市场的崛起，以建标准厂房为主的富民合作社在昆山农村纷纷成立，通过出租厂房来增加农民的收入,这也在一定程度上推动富民工程的开展.

四、发展中的问题

当前昆山实现“两个率先”目标，给房地产业的发展创造了良好的机遇，加之城市建设和旧城改造步伐加快，房地产业正呈现出一派欣欣向荣的景象.但在房地产业火爆的背后，也不能忽视发展中存在的一些问题.

(一)房价上升过快.从1988—2003年，昆山房价年平均涨幅达13.4%。房价在500元

以下价位维持了四年，从500-1500元价位维持了八年，而从1500—3000元价位仅用四年时间。特别是从2001年开始房价加速上升,2001-2003年涨幅为18。2%、 19。4％、21。4％；2004年尽管受国家宏观的影响,至10月底房价已达29元，涨幅16。0%。这里所说的房价是全市平均价，目前城镇差价还是比较大的，如市区普通多层已在4000元上下，而小高层已近5000元。房价上涨,是经济发展的必然表现。居民收入提高、城市建设加快、城市人口增加，住宅品质提升，都是商品住宅价格上涨的良性内在因素.但是，房价上涨应当与居民收入增长水平相符，以2004年昆山城镇居民人均可支配收入约13034元和户均人数2。69人为准，则户均收入为35061元/户，如果以2003年竣工的普通住宅的平均面积为每套111平方米和目前住宅的预售均价计算，那么房价与户均收入比为8。4：1；而世界发达国家的户均收入与房价比基本保持在3:1-6：1之间,可见昆山房价的长涨在一定程度上脱离了居民收入的增长.并且房价过快上涨会导致房市投机成份的增加，致使两者间的恶性循环。

(二）土地资源日趋紧张.随着房地产热的不断升温，土地成了房地产开发商的“生命线”。昆山房地产之所以能如此快速发展，其中一个很大因素是土地储备较多,土地利用情况较好，而地价并不太高.但土地是有限的、不可再生的资源，随着土地严格控制，土地储备逐渐减少，土地会成为房地产发展的瓶颈，影响房价的一个重要因素.所以如何合理用好开发商手中现有土地,提高土地的利用率、集约使用土地、增强土地的投资强度显得尤为重要。

(三）房地产开发企业对银行资金依赖过大。从2003年的房地产开发资金来源构成情况看，比重最大的是定金及预收款.74亿元,占当年资金来源的。8％;银行贷款11.63元，占13。8%。在定金及预收款资金中，主要是个人购房，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现,多是从银行的口子出去的.这表明，房地产开发企业的自身实力明显偏弱。而房地产开发又是一项高

投入的经营活动，对银行资金依赖度过大，由于房地产投资与银行贷款的关联度极高，银行贷款虽然有力地支撑了房地产投资的增长，但是近年来投资高速增长、房价上涨加快，在一定程度上助长了房地产业的盲目开发投资，如不加强约束，房地产市场的风险会给金融业务带来不利影响。

（四）商品房开发结构不尽合理。 近年来，受本地市民追求“一步到位”、偏爱大面积房型的影响。一些房地产开发企业主观上受利益驱使，把销售目标锁定在高收入者身上，开发项目一味追求大而全,面积越来越大，设施越来越奢华，开发结构越来越远离普通百姓所需，从而造成身边的高价房屋层出不穷,而普通大众所需的经济房却鲜有人开发，小套型住房的来源越来越少，本市中低档住宅开发明显不足。满足普通居民的购房需求是房地产市场健康发展不容忽视的一个因素，当前高挺的房价，了普通居民购房的能力，因而平抑非正常因素导致的过高房价，是必须解决的首要问题。如果房地产开发商不及时调整房屋投资结构比例，仅锁定于少数高薪阶层，必将造成供需失衡、销售下降的后果。

(五）房地产开发企业规模偏小.昆山房地产开发中小企业过多。资质为三级、暂定三级及以下的小企业就有187家，约占房地产开发企业总数的90.78％。企业规模小,必然导致资金能力相对不足；资质等级低、企业实力薄弱,必然导致房地产企业素质低，住宅产业化水平低，劳动生产率不高.而中型房地产企业不仅数量少,优质企业更少,二级资质企业仅19家.2003年昆山市商品房销售面积前10名的总和仅为69。44万平方米，占全市的40。1%。与十大房地产商占房地产市场80％份额相比,还有较大差距。昆山房地产市场中，缺乏大型优质房地产企业的现状,同昆山房地产市场的规模极不相称、同重要产业的集中规律不相称，更重要的是这种状况影响了本产业的效率。

（六）入住率不高.入住率是判断房地产是否良性发展的重要依据.昆山有关单位进行过调查，认为昆山老城区和开发区的入住率较高，而近两年新建成的小区入住率并不太理想,

一方面同小区的配套跟不上有很大关系，尤其是公交线路延伸不够，商贸、教育、卫生、娱乐等设施不配套有着直接关系；另一方面,炒房现象也在一定程度上影响小区的入住率。

（七）物业管理水平不高。昆山从1990年成立第一家物业管理公司，至2003年末已有物业公司62家.物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合才能有效地发展.但目前大多房地产企业重前期开发轻后期管理,并且缺乏优秀的物业管理专家和队伍，许多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的出入.随着住房消费意识的加强，要求更高水准的物业管理服务相配套。

(八）市场规范化程度不高。一个成熟的市场应该规范有序,而昆山房市由于发展时期较短,目前仍处于供不应求的卖方市场，不规范现象较多。一是房产公司市场化运作不规范，透明度不高，买房难呼声较高;二是房地产代理、中介机构良莠不齐,门庭变换频繁，监管力度不够;三是市场信息运行不充分,途径单一,细化程度不够。