上海2015年房地产估价师《相关知识》：物的种类试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。 A：利润总额 B：投资利润 C：税后利润 D：可分配利润 E：借款合同

2、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。 A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：建筑立面图 D：总平面图

E：执行层的组织协调

3、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A．估价师声明

B．估价的假设和条件 C．估价方法 D．估价对象

4、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60

E：工业用地的监测点评估价格 5、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。 A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

6、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。 A：1

B：3 C：6 D：9

E：执行层的组织协调

7、是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。 A：市场失灵 B：市场配置 C：市场调节 D：市场均衡

E：执行层的组织协调

8、建设工程概(预)算最基本的内容是__。 A．单位工程概(预)算书 B．工程项目综合概(预)算书 C．已建设项目总概算书 D．其他工程费用概(预)算书

9、一宗房地产拍卖保留价的4 500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4 000万元，依次报价的最高应价为4 328万元，则。 A：以4 328万元成交 B：以4 500万元成交

C：在4 380万元-4 500万元之间协商成交 D：拍卖无效

E：工业用地的监测点评估价格 10、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和__。 A．前期费用 B．房屋开发费 C．财务费用 D．办公费

11、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为㎡筑面积的户型较为理想。 A：70~110 B：80~120 C：90~130 D：100~150 E：借款合同

12、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

13、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。

A：向下 B：平稳 C：不稳定 D：向上 E：借款合同 14、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。 A．3倍 B．4倍 C．5倍 D．6倍

15、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。 A：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B：生产性投资和非生产性投资 C：投资、非盈利机构投资 D：企业投资和个人投资 E：借款合同

16、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50

E：工业用地的监测点评估价格 17、国有土地上房屋征收主体是。 A：

B：省级

C：市、县级 D：房屋征收部门 E：执行层的组织协调

18、房地产入股行为是属于__。 A．有偿转让 B．无偿转让

C．既属于有偿转让又属于无偿转让 D．两者都不是 19、某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为__。 A．53.34万元 B．85.34万元 C．106.68万元 D．213.36万元

20、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用

均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。 A：维持现状 B：改变用途 C：重新装修 D：重新开发

E：工业用地的监测点评估价格

21、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。 A．市场状况 B．经济状况 C．物价状况 D．房地产状况

22、收益法适用的条件是房地产的__。 A．收益能够量化 B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化

23、影响房地产价格的环境因素不包括__。 A．大气环境 B．声觉环境 C．城市规划 D．水文环境

24、征收集体土地的补偿费归__所有。 A．县级以上土地管理部门 B．乡(镇) C．土地使用者

D．农村集体经济组织

25、消费信用有两种类型，分别是__。 A．民间信用和商业信用 B．国家信用和商业信用 C．商业信用和银行信用 D．银行信用和民间信用

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。 A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场

2、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。

A：权责发生制 B：谨慎 C：配比原则

D：划分收益性支出与资本性支出 E：执行层的组织协调

3、市场法中实物状况比较和调整的内容包括．[2006年考题] A：环境 B：地形地势

C：外部配套设施

D：内部基础设施完备程度 E：装饰装修

4、平均利率具有以下特点。

A：随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势 B：平均利率具有相对稳定性

C：平均利率的决定具有很大偶然性 D：平均利率具有性

E：平均利率与市场经济条件好坏无关

5、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。 A：房产分幅平面图 B：房产分丘平面图 C：房产分层分户平面图

D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据 E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据 6、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。 A：增量供给 B：存量供给 C：潜在供给 D：总量供给 E：借款合同

7、工业用地使用权出让方式不包括。 A：招标方式 B：挂牌方式 C：划拨方式 D：协议方式

E：执行层的组织协调

8、由房地产估价师本人申请的注册种类有。 A：初始注册 B：变更注册 C：延续注册 D：注销注册 E：撤销注册

9、等产量曲线主要有以下特点：。

A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量

C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交 E：等产量曲线凸向原点

10、某开发商向银行申请了利率6％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。 A：7．59 B：7．28 C：13．59 D：6．05 E：借款合同

11、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。

A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 12、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。 A：人工费 B：材料费

C：环境保护费 D：文明施工费 E：机械使用费

13、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。 A：市场上有足够多的生产者和消费者 B：市场上的产品是同质的

C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者 D：资源完全自由流动 E：市场信息是完全畅通的

14、房地产估价师注册证书失效的情形有__。 A．注册期满3年而未延续注册的 B．持续离开估价岗位超过1年的 C．年龄超过60周岁的

D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E．不具有完全民事行为能力的

15、零售商业物业租金调整可以基于来进行调整。

A：消费者价格指数 B：零售物价指数 C：业主的要求

D：租赁双方商定的定期调整比率 E：同类物业的租金水平

16、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。 A：房产税采用定额税率

B：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次

C：耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次 D：土地实行四级超额累进税率

E：与房地产相关的个人所得税，适用比例税率

17、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。 A．功能落后 B．功能缺乏 C．环境污染 D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

18、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。 A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

19、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A．利润为零时 B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标 D．允许的最高经济效益指标 20、《城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有__。 A．房地产面积测绘制度 B．房地产价格申报制度 C．房地产价格评估制度 D．房地产质量认证制度

E．房地产价格评估人员资格认证制度

21、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用。 A：条形基础 B：基础 C：箱形基础 D：桩基础

E：执行层的组织协调

22、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《中华人民共和国民法通则》，诉讼时效期间从时起计算。 A：合同签订 B：合同生效 C：权利被侵害

D：已知道或者应当知道 E：执行层的组织协调

23、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。 A：物业租金必须能抵偿所有投资成本

B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正 24、房地产投资者的债务融资方式有（）。 A．吸收其他机构投资者资金 B．建成房地产抵押贷款 C．土地储备贷款 D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

25、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。 A．使用价值 B．交换价值 C．理论价值 D．评估价值