试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．5
2、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。A：法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D：技术上的可行性
E：工业用地的监测点评估价格
3、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。A．1B．2C．3D．5
4、资本化率是的倒数．【2004年考题】A：毛租金乘数B：潜在毛租金乘数C：有效毛收入乘数D：净收益乘数
E：工业用地的监测点评估价格
5、穿过建筑物的通道__计算建筑面积。A．按分层水平投影面积B．按水平投影面积的一半C．按一层水平投影面积D．按自然层分层投影面积
6、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。A．经济扩张与创造就业不再是线性关系B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
7、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：3800B：4500C：5200D：5600
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。A．投资利润率B．投资回报率C．贷款利率D．成本利润率
9、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。
A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数E：借款合同
10、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
11、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。A：368万元B：552万元C：561万元D：920万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3500万元，房地总价值为5000万元，其中商场的房地价值为3000万元，写字楼的房地价值为2000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。A：2100万元B：3000万元C：1270万元D：2400万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A．14140元/m2B．42421元/m2C．56561元/m2
D．60000元/m214、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。A．估价作业日期B．成交日期时C．估价时点
D．交易日期调整后
15、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。A：估价机构B：估价师
C：估价报告使用者
D：估价委托人的估价需要E：工业用地的监测点评估价格16、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60B．45C．30D．15
17、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。A．质量控制B．进度控制C．合同管理D．成本控制
18、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。A．15%B．30%C．35%D．40%
19、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在身上。A：开发商B：银行C：购房者D：都是E：借款合同
20、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降
C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格21、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。
A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同
22、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。A．建设房屋B．维修房屋C．出租房屋D．维护房屋
23、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为__元/㎡。A．4395B．4486C．4636D．4850
24、路线价估价法是一种评估大量土地的__。A．迅速估价方法B．较慢估价法C．简易法D．延迟法
25、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．650B．687C．585D．630
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、商业经营的房地产，其净收益为__。
A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润
B．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润—投资利息
C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息
D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息
2、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价
值时，若土地报酬率为8%则下列表述中正确的有__。A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C．甲地块与乙地块的楼面地价相等D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m23、划定城市规划紫线的作用是确定。A：绿地控制范围B：历史建筑保护范围C：地表水保护范围
D：城市基础设施用地控制界线E：执行层的组织协调
4、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积
B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价
5、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。A．建设部
B．市级房地产行政主管部门C．省级房地产行政主管部门D．地方房地产行政主管部门
6、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题)A：施工定额B：预算定额C：概算定额D：概算指标E：投资估算指标
7、房地产抵押贷款包括。A：土地购置贷款B：个人住房抵押贷款C：商用房地产抵押贷款D：在建工程抵押贷款E：个人住房质押贷款
8、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C．拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积9、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有__。
A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金10、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D．违约的形式包括预期违约和实际违约
11、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。A：5日B：7日C：10日D：15日
E：执行层的组织协调
12、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。A．FNPVB．FIRR
C．动态投资回收期D．成本利润率E．投资利润率
13、房地产项目投资估算的范围，包括__。A．土地费用B．前期工程费用C．销售利润D．销售费用E．设计费
14、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。
A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税15、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A：市场集中化B：选择专业化C：产品专业化D：市场专业化E：借款合同
16、房地产投资开发是指在依法取得国有__的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
A．土地使用权B．土地开发权C．土地所有权D．土地驻扎年限
17、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权D．对公司事务的质询权E．要求赎回权
18、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。A．1B．2C．4D．5
19、基准地价是城市中均质区域内的土地__。A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格20、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A．15B．30C．60D．90
21、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为__元。A．9000B．10000C．12000D．15000
22、股票的基本特征包括。A：盈利性B：无风险性
C：价格的波动性D：流通性E：决策参与性
23、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性
B：客观性C：相关性D：可比性E：明晰性
24、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A．使用估价对象房地产的实际成交价格B．使用政府公布的房地产交易指导价格C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值25、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。A．社会养老保险B．农业保险C．巨灾保险D．失业保险E．出口信用保险
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