土地使用权估价的影响因素分析

土地使用权估价的影响因素分析

作者：黄鸣强 夏淑珍

来源：《管理观察》2012年第29期

摘 要：为确保国有资产保值增值，在国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等行为发生时，必须从实际出发，调查委托估价宗地的利用现状和条件，按照有关、文件，实事求是地分析委托估价宗地的现状、影响因素等客观条件，坚持有效性、真实性原则，客观反映当前地价的实际水平，采用科学的方法、标准和程序，保证地价的公正与合理。本文以2011年10月杭州市余杭区五常大道以南商业办公用地土地出让价格评估为例，详细分析其影响因素。

关键词：因素分析 土地使用权 价格评估 1.估价对象描述 1.1土地位置状况

估价对象位于杭州市余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），土地出让面积为3826M2。估价对象的四至为：东至五常街道友谊社区土地，南至五常教工宿舍，西至五常教工宿舍进出道路，北至五常大道及绿化带。

估价对象位于杭州市七级地范围内。 1.2土地权利状况

根据委托方提供资料，估价对象的土地所有权归国家所有，为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），出让年限为法定最高出让年限40年。

根据评估目的，设定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。 1.3土地利用状况

估价对象位于余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，目前地块内部利用现状为南端建成1幢1层简易用房，其他土地未平整待开发。

根据杭州市国土资源局余杭分局提供的资料及估价人员的了解，估价对象拟拆迁后以净地形式挂牌出让。根据杭州市规划局余杭规划分局《五常街道友谊社区五常大道以南商业地块规

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划技术指标图及区位示意图的说明》，估价对象的具体规划设计条件和要求为：（1）规划用地性质为商业办公用地（C2）；（2）用地面积3826平方米；（3）容积率1.4—1.5；（4）建筑密度≤45%；（5）建筑限高18米（黄海标高）；（6）绿地率≥20%；（7）用地面积及用地红线以实测为准，图示所有尺寸单位为米；（8）按规范配置停车位；（9）建筑应按规范后退道路红线、绿化控制线； （10）绿化控制线以东须设置纯绿化带；（11）建筑与周边建筑间距需符合规范要求；（12）根据西溪湿地周边高度控制要求，地块内建筑（构筑物）高度不得超过黄海标高18米，若需适当突破高度要求，须按规定做好景观分析，并按规定程序报审；⒀具体实施须符合附后方案《五常友谊社区综合楼方案》；⒁其他要求以国家、地方规划管理规定和技术规范为准。 2.地价影响因素分析 2.1一般因素

余杭区原为杭州市辖的一个县级市，经、省批准，于2001年3月25日撤市设区，并入杭州市区，成为杭州市辖的一个行政区。

余杭区位于浙江省北部，杭嘉湖平原南翼，从东、北、西三个方向护卫老杭州市区。现辖14个镇、1个乡和5个事处，区驻地临平街道。

余杭区处于杭嘉平原和浙西丘陵山地的过渡地带，大致以东苕溪为界，其东为堆积平原，其西为山地丘陵，地势从西北向东南倾斜。全区属太湖流域，境内主要有东苕溪、京杭大运河、上塘河三大水系，水资源丰富，土壤肥沃，农垦历史悠久，利于农作物栽培，是浙江省粮、油、茧、茶、麻、果蔬等的重要产区。并创造了著名的良渚文化。由于其紧靠杭州的位置优势和较为平缓的自然条件，必然导致其成为杭州市理想的发展腹地，进而推动区域房地产业发展，地价上涨潜力较大。

2010年全年实现地区生产总值（GDP）628.83亿元，可比增长13.8%，其中第一产业增加值38.16亿元，增长2.6%；第二产业增加值339.44亿元，增长13.7%；第三产业增加值251.23亿元，增长15.8%。三次产业结构由上年的6.7：53.5：39.8调整为6.0：.0：40.0。按户籍人口计算，该区人均GDP为73574元，按当年平均汇率计算突破1万美元，达到10868美元。 2010年，全年财政总收入120.82亿元，增长20.7%，其中地方财政收入76亿元，增长27.4%。全区居民消费价格指数（CPI）累计上涨3.5%。2010年末，全区户籍人口86.10万人，其中非农人口43.79万人。全年完成基础设施投资.38亿元；全年实现农业总产值60.10亿元，增长7.9%；全年实现工业总产值12.18亿元，增长23.0%；全年完成全社会固定资产投资361.67亿元，增长22.1%，其中限额以上投资348.01亿元，增长23.3%；全年房地产业完成开发投资120.84亿元，增长25.4%。

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余杭区地处杭州和上海大通道枢纽，距离杭州市中心约25公里，地理位置优越，水陆交通极为便捷，现有沪杭、宣杭两条铁路贯穿全区。公路有104、320两条国道，101、02、104、09、15等五条省道线，还有近百条市、乡（镇）公路，另外沪杭甬、杭宁、杭徽、申嘉湖、杭州绕城高速公路也穿过余杭。水路有京杭大运河、上塘河、东苕溪、余杭塘河等九条干线航道。供电、供水能力已基本满足全区经济发展和人民群众生活需求。

2008年，因全球金融危机的影响，余杭区房地产市场受到剧烈冲击，价格有所回落，成交量急剧萎缩。2009年年初以来，推出一系列保增长，促内需的，有效地稳定了房地产市场。在此大环境下，余杭区房地产市场逐步回暖，房价逐月上升，成交量也快速放大，尤其在6、7、10、11月，房屋成交量均爆历史新高，开发商投资房地产、居民购房意愿较2008年有较大幅度的上升，商业地价也持续上涨。而至2009年12月，由于09年期间房价上涨速度过快，房价处于历史高点，居民购房意愿快速降温，成交量骤降，但房价仍保持平稳态势，但商业地价仍继续上扬。2010年4月份，国家推出一系列房地产宏观，打击房地产投机，防止房价快速上涨。随着效应的逐步显现，部分地区的房价不再持续上涨，反而有所回落。开发商拿地热情衰退保持观望态度，商业地价保持平稳。

2010年8月，因短期内国家未连续推出，余杭区房屋成交量骤然有所增加，但价格仍保持平稳，较之前的几个月无明显波动。2010年9月，国家出台一系列更加严厉的以坚决抑制房价过快上涨，如打击开发商“囤地、炒地”、施行“房贷限购”、上调贷款利率；同时杭州市也退出购房优惠，并出台相关“限购”。在以上一系列国家和地方的宏观下，房地产市场特别市住宅市场成交量大幅萎缩，相比商业房地产所受影响较小，甚至由于大量资金流出住宅房地产转流向商业房地产，反而推动了商业房地产价格的小幅走高，导致商业用地地价也有略微上涨。

2010年11月起，国家持续多次提高银行贷款利率、存款准备金率，收缩银根，回笼市场上的闲散资金。2011年1月26日，常务会议再度推出“国”。2011年2月28日，杭州市出台“限购令”细则。2011年4月，杭州在国家宏观下再公布2011年的房价控制目标。在以上一系列国家、地方宏观下，除临平城区、良渚农副产品市场区块外，余杭区各乡镇各类用地地价均呈小幅回落走势。而临平城区作为杭州副城，且杭州市地铁1号线正式运营时间的临近，其商业地价保持平稳小幅上涨态势。良渚农副产品市场区块的商业用地地价保持平稳，未发生明显上下波动。 2.2区域因素

估价对象位于余杭区五常街道。五常街道距杭州市中心仅13公里。有着 “城西开发建设前沿”之称，是杭州的西大门。五常东拥西溪湿地国家公园，南望小和山高教园区，西临和睦水乡，北靠三墩和浙大紫金港校区，整体地形呈现南高北低之势，三面与主城区接壤，区位优势显著。境内鱼塘星罗棋布、河道交错、柿树林立，整体生态环境优异，是杭州西溪湿地的重要组成部分。2007年年底为加快推进五常城市化步伐、实现与杭州主城无缝衔接，从而推动

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余杭组团的整体发展撤委建街，经区十三届常委会第六次会议审议通过，成立五常街道。由闲林镇的沿山河、横板桥、顾家桥、荆丰、荆山、文一6个社区，以及友谊、五常2个建制村，以及仓前镇所辖建制村永福村，合并组成五常街道，区域面积达22.71平方公里。 估价对象的具体位置为余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，处于东至杭州绕城公路，南至天目山路，西至丰岭路，北至常睦路的区域内。该区域为五常街道的中心区域，土地利用现状以商业街、工厂企业、农居点为主。为配合西溪湿地的开发，区域规划进行了调整， 并推进区域内工厂企业逐步实施“退二进三”，转型实现第三产业全面升级，进而打造五常街道核心区商业中心。因的引导、规划的逐步实施，不断促进区域内公共设施和商服设施的完善，目前齐全度较好。区域基础设施已达“市政五通”，档次较好。荆常大道南段为区域内主要商业街，道路两侧分布较多各类商铺，人流量、车流量较大，繁华度较高。区域主干道有五常大道、荆常大道、天目山路、杭州绕城高速等，对外交通便捷。区域内有K356、K506、K367、K346四路公交经过，可通往余杭、闲林、中泰乡及杭州市区，但路线比较单一，公交便利度一般。区域紧邻西溪湿地公园，空气质量较好，噪音较小。区域规划为核心商业中心，未来发展潜力较大。 2.3个别因素

估价对象位于余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，土地规划用途为商业办公用地，设定出让用途为商业用地（商业办公），土地出让面积为3826平方米。估价对象的四至为：东至五常街道友谊社区土地，南至五常教工宿舍，西至五常教工宿舍进出道路，北至五常大道及绿化带。估价对象位于杭州市七级地范围内。

根据杭州市规划局余杭规划分局《五常街道友谊社区五常大道以南商业地块规划技术指标图及区位示意图的说明》，估价对象的主要规划设计条件为：规划用地性质为商业办公用地（C2）， 用地面积3826平方米，容积率1.4—1.5， 建筑密度≤45%，建筑限高18米，绿地率≥20%。

估价对象临区域主干道五常大道，可连接天目山路、荆常大道。估价对象距离公交站台约40米，有K356路公交经过。

截止2011年10月，估价对象的内部利用现状为未平整待开发，根据杭州市国土资源局余杭分局提供的资料及估价人员的了解，估价对象拟以净地形式挂牌出让，故本次评估设定为“已平整待开发”；估价对象为规则多边形；面积适宜度较好，有利于商业办公用地合理布局；地势较平坦，地质条件一般；地块外围基础配套设施达通水、通电、通路、通讯、排污等五通配套。

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总之，在对国有土地使用权进行评估的过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行，充分考虑各项影响因素，确定修正系数，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确。 参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京 中国建筑工业出版社，2005 作者简介：

黄鸣强（1967—），男，辽宁人，浙江育英职业技术学院教师，高级工程师，注册资产评估师，注册房地产评估师，注册土地估价师，主要研究方向资产评估理论、实践与教学。