卢氏县市调报告20130411

卢氏县市调报告20130411

卢氏县市调报告

第一节、卢氏县情及经济发展情况

一、卢氏县县情

全省面积最大，人口密度最小，平均海拔最高的深山区贫困县和老区县。

卢氏县位于河南省西部，北邻灵宝，东连洛宁、栾川，南接西峡，西南与陕西省的洛南、丹凤、商南三县接壤，县城距三门峡市区135公里。全县总面积4004平方公里，辖9镇10乡，352个行政村，总人口37万，其中农业人口32.8万人,耕地面积39.8万亩。

县境横跨长江、黄河两大流域，北部洛河流入黄河，南部淇河、老鹳河经丹江注入长江，崤山、熊耳、伏牛三山雄踞，地貌特征可以概括为“三山三河两流域、八山一水一分田”，是全省面积最大的深山区县，也是国家扶贫开发重点县。 历史悠久

卢氏是河洛文化之源。卢氏古为尊卢氏部落，属于伏羲氏的分支，后演变为古卢氏国。卢氏国由于地处偏僻，不对邻国构成威胁，一直作

为相对的氏族国延续至建县。卢氏是全国唯一有大禹手书真迹的地方，境内有新石器时代文化遗址处、商代文化遗址等8处。专家推断，卢氏是河洛文化的重要发祥地，是河洛文化之源。

古卢氏国，卢氏国之后的遗民依照华夏民族汉人的习惯，以国为氏，后代以卢为姓，是中华民族卢姓的发源地。卢氏也是歌曲《三大纪律注意》的诞生地。

交通便利

卢氏境内有209国道和洛卢、洛栾、西铁四条国道、省道同外界相连，县城距陇海路灵宝火车站78公里。

公路运输业结构合理，门类齐全，发展迅速。客运线路达到40多条大中型客车达到200多台，座位近5000个，其中高级车占35%。跨区客运，特别是卢氏至三门峡、灵宝、栾川、洛阳等地班次密度达到20---30分钟，满足了旅客零距离换乘、无间隙对接地出行需求。全县有渡口4个,客货船只12艘。

2010年5月16日，三淅高速公路动工修建，开启了卢氏历史上第一条高速公路的序幕。2012年12月31日三淅高速公路灵宝至卢氏段、郑卢

高速公路建成通车。

地域辽阔，自然资源丰富

卢氏县地域辽阔，自然资源丰富。全县已探明矿藏10大类52种，拥有各类植物2400余种、野生动物400余种，森林覆盖率65.8%，水能蕴藏量13.8万千瓦，是一个典型的深山区林业大县。所产黑木耳曾两次获得国际金奖，“豫卢槐花”蜂蜜获中欧企业产品金奖，卢氏蚕茧、香菇、木耳、姬松茸、猴头五种农产品获河南省无公害产品认证，卢氏黄瓜、核桃（秋之香）、核桃仁（秋之香）、甘薯、沙梨、大豆、鲟鱼、甘蓝、鲜鸡蛋9种农产品获国家无公害产品认证，卢氏黑木耳、卢氏连翘和卢氏鸡绿壳蛋先后获国家地理标志产品认证，是全省地理标志产品最多的一

个县，也是全国优质烟叶大县、食用菌生产先进县、中药材基地县、著名的“核桃之乡”、“中华民族文化生态旅游名县”和“国家级生态示范区”。

旅游资源丰富

卢氏旅游资源丰富，境内山奇水秀，林茂洞幽，自然景观众多，被誉为“中原绿宝石”、“豫西后花园”、“天然氧吧”。先后开发建设了国家4A级的豫西大峡谷景区、双龙湾景区、玉皇山国家森林公园等重点景区，被评为12个“中国优秀休闲度假旅游县”之一。

二、卢氏县城市总体规划（2004——2020）

“一心”：是指东西沙河之间的中心“城区”主要布局行政办公、文化娱乐、商贸金融等公建设施。

“一轴”：是指城市东西向主要沿中心大道建设发展，其西侧集中布置行政，文化、商贸等公共设施，形成一条综合发展轴。

“两带”：是指加强对洛北大渠及洛河两岸绿化、硬化、美化建设，形成城市的生态走廊景观带。

“三片区”：分别指由于洛河分隔而形成的洛河北岸中心城区和洛河南岸的东片区，西片区。

2009年1月，河南省第十一届人民代表大会第二次会议《工作报告》进一步提出要大

力发展产业集聚区。卢氏县产业集聚区是河南省初步确认的175个产业集聚区之一，产业集聚区位于老城区东部，属卢氏县城市总体规划所确定的工业区，规划面积为3.95平方公里（其中，起步区为0.5平方公里，发展区为1.9平方公里，控制区为1.55平方公里）。

近年规划

十一五”期间，城区建设以卢氏县城市控制性详细规划为指导，充分利用南山、北坡、洛河、东西沙河、洛北大渠等山体和河流，统一规划，把县城建设成工业发达、商业繁荣、交通便利、生活舒适的山水林旅游城市。规划到2011年，县城建成区面积由7.1平方公里发展到10平方公里，城区常住人口由7万多人增加到10万人左右。带动中心城市整体发展、绿地等基础设施逐步完善。将建成西起庄子北路、东至卢傲北路、贯通全城的靖华路城市主干线6838米；以靖华路为主轴线，开通服务城市建设的相关道路，形成六纵十三横的城市道路网格局，新增城市道路19.5千米，城市道路总长度达到29千米。

“十二五”规划中，卢氏县力求实现建成三门峡重要的副中心城市、中西部地区休闲度假旅

游目的地和豫西旅游中心城市、全省重要特色农产品生产和加工基地、全省重要有色金属和非金属采选及精深加工基地和三门峡经济发展重要增长极。

三、卢氏县产业集聚区规划

卢氏县产业集聚区在河南省产业集聚区位置图

卢氏县产业集聚区于2008年6月开始规划，2008年10月报河南省并通过审核，卢氏县产业集聚区总规划面积为3.95km2（其中，起步区0.5km2，发展区1.9 km2，控制区1.55km2）。

产业集聚区被洛河分隔为南北两个组团，洛

河北组团东到火炎北路东500米，西至卢傲北路，南到滨河东路，北至龙山东路，面积为195公顷；洛河南组团东到火炎南路，西至燕居路，南到长征东路，北到熊耳东路，面积为200公顷；总规划面积为395公顷。

卢氏县产业集聚区是以金属加工和农副产品深加工作为主导，以金属铸造、金属压延、新型建材、新技术等产业为支撑，发展循环经济和现代服务业，完善配套服务，形成以第二产业为主，二、三产业协调发展的产业体系。

四、卢氏县相关经济指标

“十一五”期间，卢氏县委、县立足山区实际，加大农业结构调度力度，发展特色经济，形成了“ 烟、菌、药、牧、果、草、蚕”七大产业；狠抓做大扶强，努力提高工业经济的速度

和效益，形成了制药厂、水泥厂、发酵厂等一批骨干工业企业。大力发展乡镇企业和非公有制经济，矿山开发，水电资源开发、农副产品深加工、旅游资源开发等掀起高潮。与此同时，基础设施建设也有了突飞猛进的发展，实现了乡乡通水泥路和柏油路，村村通程控电话，投资环境明显改善。

截止2010年底，卢氏县生产总值43.8亿元，财政一般预算收入2.82亿元，全社会固定资产投资51亿元，农民人均纯收入3820元，城镇居民人均可支配收入13359元。到2010年，全县城镇人口达到10万人，城镇化水平达到25%左右，城镇人口年均增长2个百分点。

卢氏县“十二五”发展愿景：全县生产总值达到90亿元，财政一般预算收入达到66亿元以上，卢氏进入全省综合经济实力中等偏上县行列。

第二节、卢氏县商业格局及特点

一、卢氏县商业格局和特征

卢氏县因为处于山区，城市南北都靠山，因此县城只能向东西方向发展，主城区呈现东西狭长状，商业也呈现如下特征：

1、 商业格局和城市发展进程关系密切，商业

2、 发展到现在可以被划分为三大商业组团。一是以十字街为核心的传统零售商业组团，这是老城区自发形成的商业区域，生命力也最强盛，我们可以称之为“主商圈”；二是靖华路以南的休闲餐饮娱乐组团，这是随着城市向西向南开发发展起来的，除了餐饮娱乐外，建材家居也是重要业态，我们可以称之为“城南商圈”；三是人工河以东以汽车站为核心的教育宜居组团，这和规划的重点中学和汽车站息息相关，我们可以称之为“城东商圈”。

主商圈呈现规则的长方形状况，其中四横

三纵，七条街道各司其职，各有特色。“四横”南起靖华路，向北依次是伏牛路、东（西）大街、龙山路（休闲街），三纵东起文明路，向西依次是南（北）大街（迎宾路）和新建路。该区域是卢氏县传统商圈，其中东西大街和南北大街交叉口是商圈的核心，该交叉口被当地人称之为“十字街”。

3、 主商圈吸附商业能力强大，辐射范围随着

4、 5、 城市发展不断延伸扩展，商业档次也不断提升。十字街四周商铺是卢氏县最原始的商圈，多为老的民房，甚至相当大一部分为临建房，物业条件恶劣，但租金较高，最高租金达200元/㎡/月。随着城市扩容和消费力提高，商业逐渐向西向南发展，品牌档次和物业形象也随之提升。目前，卢氏县形象最好、品牌专卖店最集中的商业区域已不再是十字街周边，而是十字街向南的迎宾路和向西的伏牛路。 卢氏县商业已趋饱和状态，加上在建、规

划中新商业体量较大，未来商业竞争将异常激烈。卢氏主城区人口7万人左右，但商业面积不低于城市人口15万人左右的城市，并且出现了银基百联这样的百货商场和万家乐这样的连锁超市。目前在建的且在招商中的集中商业有金源购物广场、百盛源购物广场和万隆城，总面积达4万㎡左右。且定位同质化严重，将来势必会在争夺客户和客源上竞争激烈。 卢氏县餐饮休闲娱乐主要聚集在靖华路

6、以南的文明路和迎宾路路段，从休闲餐饮娱乐的品牌度、体量和经营现状可以看出，卢氏人喜欢在外用餐，注重休闲娱乐生活。该区域新建小区较多，紧邻市政广场，也是卢氏人夜生活最丰富的区域。 卢氏县建材行业和家具行业作为上下游

产业目前出现衔接割裂，可整合空间较大。建材比较集中的路段莘源路和文明路聚集了蒙娜丽莎瓷砖、惠达卫浴、九牧卫浴、巴洛克瓷砖、大自然木地板、马可波罗瓷砖等知名品牌专卖店，店面形象较好，而家具行业则分散在伏牛路西段、汽车站附近和东西大街，除了2007年开业的全友家私之外，几乎没有其他知名品牌，且物业条件都较差。目前东城明珠正在规划建材家居一条街，如果招商运营顺利，将能成功整合目前的建材家居行业。

二、卢氏县各商圈、商业街、商业体

（一）、主商圈

商圈描述：卢氏县城南北皆为山区，城区整体呈东西狭长、北高南低的条状。从卢氏县主商圈各条道路命名上可以看出卢氏县商业发展的脉络。以“十字街”为中心，向东命名为东大街，向西命名为西大街，向南命名为南大街，向北命名为北大街。南大街向南为迎宾路，东大街向东为路。也就是说，同样一条路，因为路段不同，从北到南依次称为“北大街”、

“南大街”和迎宾路；从西到东依次称为“西大街”、“东大街”和路。

“主商圈”商业可以被解读为一个“田”字，“十字街”四周的四条街道为最老的商业街，街道年久失修，物业年代久远破旧，人流量最大，租金也最高。靖华路、新建路、龙山路和文明路围合起来的区域在外，是“十字街”商业区的延展部分，尤其是迎宾路路段和伏牛路西段，新建物业较多，品牌专卖店扎堆。 1、 东（西）大街

商业街范围：东起文明路，西至新建路，全长855米，宽约6米，轿车不

2、能通过。

商业街描述：道路年久失修，两旁商业多为上世纪七八十年代的老房子，还有相当一部分为临建房，物业条件较差。除了商铺外，商业街路中间也布满了地摊。除银基百联购物中心、时代百货、新时代广场、顶顶服饰等几个大卖场之外，其余多为15——30㎡的纯一层小铺。

东西大街是卢氏县人流量最大的一条商业街，品牌以中端偏低为主，业态以服饰、鞋类、家纺和通讯为主，服饰代表品牌为娅丽达女裤，家电代表品牌为海尔和格力。

租金水平：十字街附近租金最高，达120——160元/㎡/月。文明路和新建路附近租金较低，租金水平在80——120元/㎡/月之间。 南（北）大街、迎宾路

商业街范围：北起休闲路，南至靖华路，全长710米，宽约20米，双向四车道。

商业街描述：道路北高南低，道路状况良好。街道两边商铺多为纯一层底商，业态以服饰鞋类为主。

以伏牛路为界限，这条路的商业状况也发生了较大变化。伏牛路以北近500米的路段多为服饰小店，主流

3、面积为45㎡、代表品牌有七匹狼服饰、潮流前线运动装、老凤祥珠宝；伏牛路以南200多米的路段则聚集了卢氏县知名度最高形象最好的服饰品牌，男装品牌如海澜之家、柒牌、才子，女装品牌如三彩、CCDD、GAGA；休闲运动品牌如唐狮、以纯、森马、骆驼户外。

租金水平：十字街南北两侧租金水平维持在70——100元/㎡/月，向南至伏牛路向北至休闲路逐渐回落，维持在40——70元/㎡/月之间。伏牛路以南，越往南租金越低，该路段租金水平维持在30——65元/㎡/月

伏牛路

商业街范围：东起文明路、西至新建路，总长872米，路宽25——30米，双向四车道。

商业街描述：伏牛路商业多为新建物业，纯一层底商，经营环境良好。主要业态有三类：服饰和鞋类、家具和电动车。

伏牛路上的服饰代表品牌有爱登堡、GAGA、尤西子、鸿星尔克、乔丹、温纯、李宁、361°、沃特、蓝色天空、红蜻蜓、蜘蛛王、戈美琪等、单店面积在60——200㎡。电动车代表品牌有爱玛、邦德、五行钻豹等，单店面积在30——60㎡；家具则没有知名品牌，以当地生产的家具为主，单店面积较大，多在200㎡以上。

伏牛路和新建路交叉口向东300米路南则是卢氏县最大的超市万家

4、乐超市。

租金水平：以迎宾路和伏牛路交叉口周边租金最高，租金水平在60元/㎡/月左右。向西至新建路向东至文明路租金逐渐降低，租金水平在30——40元/㎡/月之间。

新建路

商业街范围：南起伏牛路，北至休闲路，全长382米，宽约20米，双向四车道。

商业街描述：和主商圈别的商业街更多承担零售功能不同，新建路更多的是承担生活配套服务的功能。该

路段多为20㎡的小店，业态杂乱，以小饭店、小服饰店、理发店、文印店、药店等小店铺为主。

租金水平：40——75元/㎡/月

5、龙山路（休闲路）

商业街范围：东起文明路，西至新建路，全长762米。

商业街描述：龙山路和休闲路分别是卢氏县一条人工渠的北岸和南岸，卢氏县行政单位多在人工渠两岸，两条路商业相似度也极高。都多为纯一层底商，业态均以便利店、小

手机店、小家电店、生活配套服务小店为主，店铺面积多在30——60㎡之间。因为人工渠南岸有运动器械等市政配套，所以休闲路更偏重于生活休闲和购物，小美容院、服饰店、手机店和家电店较多。龙山路则更偏重于生活配套。

租金水平：30——40元/㎡/月，休闲路比龙山路略高。

6、主商圈商业体代表品牌之银基百联购物中心

银基百联购物中心位于东大街和南大街交叉口，地下一层为超市和超市外租区，地上1——4楼为百货和百货外租区。单层面积1440㎡，总营业面积7200㎡。百货商场统一管理、统一收银。目前一楼业态为黄金珠宝、饰品、化妆品、男女鞋类、手机数码等，代表品牌有

中国黄金、周大生。外租区为华为医药连锁超市，租金均价为120元/㎡/月，二楼主要业态为男装和女装，代表品牌为淑女坊、渡森男裤，外租区为西式快餐欧诺客，平均租金为70元/㎡/月，三楼业态为家纺家饰、内衣毛衫、童装童玩，平均租金为65元/㎡/月。四楼整租做游戏动漫。

银基百联地理位置优越，经营状况良好，是卢氏县零售卖场的代表。

7、 主商圈商业体代表品牌之万家乐超市

万家乐超市目前在卢氏县有两个门店，总店位于伏牛路和新建路交叉口向东500米路南，上下两层，租赁物业为原供销贸易大厦，物业条件陈旧落后，作为一个单层面积900㎡左右、总面积1800㎡左右的、卢氏最大的超市，没有明显的门头标识是其致命缺陷。经营状况较差。

万家乐另一个分店位于迎宾路和莘源路交叉口东南角，纯一层物业，只有100多㎡，定位为社区配套。 （二）、 城南商圈

商圈描述：城南商圈主要区域涵盖靖华路以南，滨河路以北，人工渠以西，新建路以东，迎宾路和莘源路纵横期间。其中新建路紧邻卢氏居民休闲活动中心市政广场，文明路紧邻从龙山路和休闲路延伸至城南的人工渠。

城南商圈所处区域多为新建楼房。和主商圈以纯一层物业为主不同，城南商圈商铺多以二层临街底商为主。除了卢氏县最大开发商苏地置业开发商铺外，还有一部分私人建房。

城南商圈主要业态为休闲餐饮娱乐，最集中的区域为文明路和迎宾路。其中文明路集中了卢氏县品牌度最高的餐饮品牌如徐氏、菜根谭、粥公粥婆馍菜汤等；迎宾路则是休闲餐饮娱乐最多最集中的一条街，短短400米范围内集中了老洛阳面馆、

公元113公馆、滚石KTV等十几家休闲餐饮娱乐店。

于2012年11月份开业的荷塘月色则代表了卢氏县休闲娱乐的最高发展水平，这个总面积达6000㎡涵盖了洗浴、客房和KTV,的休闲会所，甫一开业就受到了卢氏居民的认可和追捧。如今，荷塘月色和其相邻的市政广场已经成为卢氏居民夜生活的首选之地。

大型餐饮/娱乐调查表 租金店名 店址 型 积（㎡） 结构 ㎡/月） 江南茶庄 迎宾路和莘源路交叉口西南角 迎宾路 茶馆 500 纯一层 自有 开经营状况 类营业面物业（元/人均消业费（元） 时间 75 大华原酒店 中餐 300 1——2层 1——2层 25 良好 一般 良好 伊苑食府 老洛阳面馆 迎宾路 迎宾路和湖滨路交叉口东北角 文明路和莘源路交叉口向南200米路西 中餐 200 20 中餐 600 1——2层 50 粥公粥婆烙馍村 中餐 340 1——2层 20 良好 清春阁面食楼 川渝人家 文明路 中餐 255 1——2层 30 良好 一般 文明路 川菜 210 1——2层 30 菜根谭 文明路和莘源路交叉口西北角 文明路和靖华路交叉口向南200米路东 文明路和靖华路交叉口向南230米路东 莘源路与文明路交叉口向西200米路南 莘源路与文明路交叉口西南角 中餐 700 1——2层 50 良好 较好 较好 一般 一般 重庆奇火锅 火锅 480 1——2层 50 巴蜀天府 川菜 170 1——2层 1——2300 层，二层为主 年租金4.8万元 30 爱情海咖啡 西餐 50 皇冠KTV 商务 800 1——2层 迎宾路和莘源公元113公路交叉口东南馆 角 商务 1600 1——4层 一般 荷塘月色 市政广场东，紧邻滨河路 集洗浴、住宿、kTV与一体 ﹣1——60000 9层 自建 200 2012良年11好 月

(三)、 城东商圈

商圈描述：城东商圈主要指人工渠以东，以汽车站为中心的商业区域。这个商圈的主要业态是中低端家具和宾馆。

中原家具广场是城东商圈的代表商业体。它位于靖华路卢氏汽车站旁边，整座楼为汽车站物业，整体出租年租金50万—60万转租给一承包

者，承包者分楼层区域对外经营，地下1层，地上四层，总面积约8000平方米。其负一层为家具套房，一层为小旅馆；二层、三层为沙发、衣柜；四层为办公家具、按摩椅和仓库。

家具经营品牌为较为中低端的品牌，基本无知名度，如金虎、三叶、蓝梦床垫等，物业条件较差，整体形象一般，商场没有统一收银和营业员，生意一般，为卢氏本地中低端收入人群选择家具，乡镇结婚人群选择的也比较多。

附：卢氏县主流商业街租金调查表

路段 名称 位置 业态 营业面积 租金（元物业结/㎡/月） 构 娅丽达女裤 南大街和东大街交叉口向北100米路南 服饰 30 83.3 一层 沃营业厅代售点 东大街东段 东西大街 通讯 20 166.67 纯一层 家纺店 西大街西段 家纺 25 83 纯一层 服装小店 西大街中段 服装 15 166.67 纯一层 我的家女装 西大街中段 服装 25 126.67 纯一层 恋牌女装 南北大街 宝时达眼镜 北大街北段 服装 北大街南段 40 41.6 纯一层 十字街 30 83 纯一层 金紫雨植物养发馆 福联升布鞋 北大街中段路东 服务 40 50 纯一层 北大街南段路西 鞋类 24 100 纯一层 女装 北大街中段路东 服装 45 56 纯一层 锦泓裤业 迎宾路南段 北大街中段路东 迎宾路和莘源路交叉口向南50米路路东 伏牛路和迎宾路向西250米北 伏牛路和迎宾路向西200米路南 伏牛路西段 服装 36 67 纯一层 巴黎春天 婚纱 600 11 一二层 亲子家园 孕婴 50 66.7 纯一层 伏牛路 戈美琪女鞋 鞋类 60 62.5 纯一层 卢氏医药公司 60 55 纯一层 新建路 手机专卖店 新建路 文明路和休闲路交叉口向南50米路西 文明路和东大街向南50米路西 东大街和文明路交叉口向北100米路西 文明路与靖华路交叉口向南200米路东 文明路和靖华路 向南200米路东 文明路和靖华路 向南250米路东 通讯 20 75 纯一层 休闲路 美容院 65 19 纯一层 移动代售点 通讯 40 75 纯一层 酱菜门市 文明路北段 我惠团购超市 80 32.5 纯一层 购物 70 13.8 纯一层 尚品百货 文明路南段 百货 65 25.6 一二层 鑫海灯饰 建材 165 22.7 一二层 星月灯饰 文明路和靖华路 向南300米路西 文明路和靖华路交叉口向南100米路西 文明路与莘源路交叉口向南100米路西 文明路和靖华路 向南270米路东 莘源路 建材 90 27.7 纯一层 兴华超市 零售 30 41.6 九牧洁具 建材 177 18.8 一二层 爱尚川菜 餐饮 165 24.2 一二层 橱柜专卖 建材 100 30 一二层 金色童年摄影 莘源路 洗衣房 莘源路 摄影 50 20 一二层 莘源路 配套 100 10 一二层 土特产 莘源路 购物 150 13 一二层 立邦漆 汽车站西隔壁 建材 100 19.2 纯一层 全盛烟酒副食 中国移动通信 汽车站对面 便利店 40 50 纯一层 汽车站对面 通讯 18 55.6 纯一层 乐佳超市 汽车站门口 便利店 120 20.8 纯一层

第三节、卢氏县房地产概况

卢氏县位于三门峡西，周边环绕山，城市形状为东西狭长的梭子形状，城市向北、向南、向

东已经没有发展的空间，城市房地产发展可开发的剩余面积只剩下向西的地域，剩余面积约2千多亩土地为可开发的空间，其未来土地资源奇缺。

卢氏县作为一座山城，其房地产发展呈现以下特征：

1、 新区和老城交融在一起，没有明确的分界

线：整个新老城区分界线大致为靖华路以南、建新路以西为新区，仅仅一路之隔，新区老城区完全无缝对接；

2、 开发商多为三门峡开发商，在当地具有一

定的知名度：开发商多来自于三门峡，外来的开发商没有。三门峡的房地产开发商盘踞当地时间较长，开发项目具有连锁效应，如苏地置业在当地有三个大盘，开发2000余套房子；

3、 现有楼盘多集中在老城区拆迁区，城东新

区和城西新区三个区域，总体面积都比较小：目前新老城区共约有新建楼盘七个，由于山城土地面积的，只能依照城市形状建设，所以楼盘总体面积都较小； 4、 高层楼盘呈现越来越多的趋势：山城由于

土地资源的，楼盘更多的呈现往高层发展的趋势，如西都银座和德煊万隆城高度都已经达到25层以上，并且当地消费人群没有排斥心理，较为认可； 5、 住宅总体售价3000元以上，与其他县域

城市持平：住宅总体售价大都突破了3000元，总体价格呈现上升趋势； 6、 商铺多为集中商业或一拖二商铺：卢氏集

中商业目前已经达到4个，且定位大同小异未来发展前景堪忧；底商多为一拖二形式，销售采用买一层送一层的模式。 7、 大型酒店两座：苏地新河湾酒店一座1.2

万㎡；新建路卢氏旅游局酒店一座1万㎡：合计2.2万㎡

附：卢氏在建楼盘总面积一览表

楼住宅建商业2.5万㎡ 1.5所在区域地址 文明路与莘源路交汇处 翰林路与滨河路交汇盘名称 筑面积 建筑面积 苏地新7万㎡ 河湾 东城明3.5万平珠 金源购百盛原场 方米 无无万㎡ 1.2万㎡ 2.2万㎡ 1.1万㎡ 0.35万㎡ 0.78万㎡ 处 文明路与伏牛路交汇处 靖华路东段 物广场 住宅 购物广住宅 德煊·万1.9万㎡ 隆城 金色华12万㎡ 庭 西都银1.2万㎡ 座 东城小60万㎡翰林路南段 新建路与滨河路 新建路与靖华路交汇处 路围合区域 为新城区 2万翰林路 靖华路、滨河区（经济（120余㎡ 适用房+栋住宅廉租房） 楼盘） 清惠路6万㎡ 拆迁补偿项目 其他项 目（村组建办公2万清惠路与靖华路交汇㎡ 处 1万文明路中段 ㎡ 楼之列） 总计 住宅：商业：苏地新河湾酒店一座91.6万14.63万1.2万㎡；新建路卢氏㎡

2013年卢氏县楼盘市场调查表1

楼盘名称 开 发 商 占地面积 容 积 率 开工日期 销售进度 住宅类型 住宅套数 住宅人数 住宅均价 住宅起价 住宅最高价 入 住 人口 配套设施 消费人口 商业月租金 销售/ 招商 煊德·万隆城 楼盘地址 产权期限 总建面积 绿 化 率 竣工日期 物业公司 商铺总面积 商铺间数量 单间商铺面积 商铺均价 商铺起价 商铺最高价 商业楼层/层商业开间 /进深柱距 商业主要 辐射范围 客户群层次 ㎡ 旅游局酒店一座1万㎡：合计2.2万㎡ 河南省煊德不详 3 2011年8月 已经开盘 销高层 40年商住两用 3万方 20% 2013年年底 不详 东明路与永济路交汇处 1.1万方 综合商业 无 不销售 3层 约长70米 宽50米，自由分割 全城 全客层 200余套 1000人 3000/㎡ 2800元/㎡ 不详 不详 学校 购物等 全城 无 开发商自主招商，与丹尼斯、大张百货、胖东来接洽中（售楼员语） 商业定位（底商还是集中商业？） 有无统一招商运营 业态种类 有 全业态 主要卖点 媒体 销售工具 卢氏一高对面商业 报纸口 户外口 道旗口 看板口 车体口 站牌口 网络口 其他口 海报口 楼书口 总平图口 标准层平经营状况 面图口 户型图口 招商手册口 其他口 概述：项目为两栋高层，楼下为三层集中商业，项目住宅销售进程较慢，商业为开发商自持，准备引入一家大型商业。周边有卢氏一高，东城集中居住小区，廉租房100余栋，具备良好的未来发展前景。 集中商业 主推广告语

2013年卢氏县楼盘市场调查表2

楼盘名称 开 发 商 占地面积 容 积 率 开工日期 销售进度 住宅类型 住宅套数 住宅人数 住宅均价 住宅起价 住宅最高价 入 住 人口 配套设施 东城明珠 楼盘地址 产权期限 总建面积 绿 化 率 竣工日期 物业公司 商铺总面积 商铺间数量 单间商铺面积 商铺均价 商铺起价 商铺最高价 商业楼层/层商业开间 /进深柱距 三门峡裕发2万平方米 2.5 2011年8月 已经开盘 销高层+普通多层 翰林路与滨河路交汇70年住宅 商业40年 5万方 30% 2013年年底 不详 1.5万方 150余间 100—110平 上下两层 均价14000元/方 买一层送一层 2层 4.5米开间 进深12米—15米 300余套 1500人 3000/㎡ 2800元/㎡ 3300元/㎡ 不详 学校 购物等 消费人口 商业月租金 销售/ 招商 商业定位（底商还是集中商业？） 有无统一招商运营 全城 无 商业主要 辐射范围 客户群层次 全城 全客层 交定金10万元，开盘优惠1万元，建材家居招商，每年返还购房款3%、4%、5%，连续三年共返还12%，三年后自己经营 集中商业 主推广告语 城中心商业核心 有 全业态 主要卖点 媒体 卢氏一高对面商业 报纸口 户外口 道旗口 看板口 车体口 站牌口 网络口 其他口 海报口 楼书口 总平图口 标准层平业态种类 购物+建材 经营状况 销售工具 面图口 户型图口 招商手册口 其他口

2013年卢氏县楼盘市场调查表3

楼盘名称 开 发 商 占地面积 容 积 率 开工日期 销售进度 住宅类型 住宅套数 住宅人数 住宅均价 住宅起价 住宅最高价 入 住 人口 苏地·新河湾 楼盘地址 产权期限 总建面积 绿 化 率 竣工日期 三门峡苏地2万方 3 2012年8月 预计2013年7月开盘高层+普通多层 物业公司 商铺总面积 商铺间数量 单间商铺面积 商铺均价 商铺起价 商铺最高价 商业楼层/层文明路与莘源路交汇70年住宅 商业40年 6万方 30% 2014年年底 不详 1.5万方 200余间 70—80平方米（上下两层） 均价12000元/方（一层二层均算面积） 12000元/方 2层 300余套 1500人 3300/㎡ 3000元/㎡ 3500元/㎡ 不详 配套设施 消费人口 商业月租金 销售/招商 商业定位（底商还是集中商业？） 有无统一招商运营 业态种类 学校 购物等 全城 无 商业开间 /进深柱距 商业主要 辐射范围 客户群层次 4米开间 进深12米 全城 全客层 交定金50万元，10月份开盘直接冲抵房款 底商 主推广告语 城中心商业核心 有 全业态 购物+建材 主要卖点 媒体 销售工具 卢氏一高对面商业 报纸口 户外口 道旗口 看板口 车体口 站牌口 网络口 其他口 海报口 楼书口 总平图口 标准层平面图口 户型图口 招商手册口 其他口 经营状况 概述：三门峡苏地置业为当地开发商，盘踞当地7年，地脉关系深厚，可以为农村户口的居民办理按揭贷款；已经开发小区三个：苏地教师公寓、苏地生态公园和苏地新河湾，开发住宅楼盘2000多套，商铺约3万方，均销售良好。由于其房产证可以办理，项目具备很强的竞争实力，往往出现一开盘即清盘的火爆场景。由此商铺销售预先交款50万可以看出其信誉度极高，已经得到当地受众的高度认可。

2013年卢氏县楼盘市场调查表4

楼盘名称 开 发 商 占地面积 容 积 率 开工日期 销售进度 住宅类型 住宅套数 住宅人数 住宅均价 西都银座 楼盘地址 产权期限 总建面积 绿 化 率 竣工日期 本地置业公5000方 4 2012年8月 预计2013年7月开盘高层 物业公司 商铺总面积 商铺间数量 单间商铺面积 商铺均价 新建路与靖华路交汇商业40年 2万方 30% 2014年 不详 7800方 框架结构 自由分割 不销售 300余套 1500人 3300/㎡ 住宅起价 住宅最高价 入 住 人口 配套设施 消费人口 商业月租金 销售/ 招商 商业定位（底商还是集中商业？） 有无统一招商运营 业态种类 3000元/㎡ 3500元/㎡ 不详 学校 购物等 全城 无 商铺起价 商铺最高价 商业楼层/层商业开间 /进深柱距 商业主要 辐射范围 客户群层次 价格未定 不销售 3层 长62米，宽40米余左右 全城 全客层 集中商业 主推广告语 无 有 全业态 主要卖点 媒体 销售工具 县对面 报纸口 户外口 道旗口 看板口 车体口 站牌口 网络口 其他口 海报口 楼书口 总平图口 标准层平面图口 户型图口 招商手册口 其他口 经营状况 概述：西都银座位于县规划的新址的对面，地理位置优越，商铺总面积7800，计划为集中商业，开发商暂无销售计划。

2013年卢氏县楼盘市场调查表5

楼盘名称 开 发 商 占地面积 容 积 率 开工日期 销售进度 住宅类型 金色华庭 楼盘地址 产权期限 总建面积 绿 化 率 竣工日期 三门峡置业108亩 1.88 2012年8月 预计2013年7月开盘高层+多层共7栋 物业公司 商铺总面积 新建路与靖华路交汇商业40年 12万方 35% 不详 不详 3400方 住宅套数 住宅人数 住宅均价 住宅起价 住宅最高价 入 住 人口 配套设施 消费人口 商业月租金 销售/ 招商 商业定位（底商还是集中商业？） 有无统一招商运营 业态种类 1000套左右 1500人 3500/㎡ 3200元/㎡ 3600元/㎡ 不详 学校 购物等 全城 无 商铺间数量 单间商铺面积 商铺均价 商铺起价 商铺最高价 商业楼层/层商业开间 /进深柱距 商业主要 辐射范围 客户群层次 无优惠 无 共34套 40㎡—120㎡不等 6500元/方 不销售 纯一层 开间4米，进深12米—15米不等 全城 全客层 社区商业 主推广告语 县对面 户户临街 有 社区配套不负责运营 无 主要卖点 媒体 销售工具 县对面 报纸口 户外口 道旗口 看板口 车体口 站牌口 网络口 其他口 海报口 楼书口 总平图口 标准层平面图口 户型图口 招商手册口 其他 经营状况 概述：三门峡置业公司开发，为当地高端楼盘的代表，绿化和户型、材质、外立面做得极为精致；商铺为3000余方的纯底商，销售均价为6500元/㎡。

2013年卢氏县楼盘市场调查表6

楼盘名称 开 发 商 占地面积 容 积 率 开工日期 金源购物中心 楼盘地址 产权期限 总建面积 绿 化 率 竣工日期 三门峡置业15亩 五 2012年8月 文明路与伏牛路交汇商业40年 约1.2万方 无 2013年11月份 销售进度 住宅类型 住宅套数 住宅人数 住宅均价 住宅起价 住宅最高价 入 住 人口 配套设施 消费人口 商业月租金 不销售- 物业公司 商铺总面积 商铺间数量 单间商铺面积 商铺均价 商铺起价 商铺最高价 商业楼层/层商业开间 /进深柱距 商业主要 辐射范围 客户群层次 - 1.2万方 - - - 不销售 - 地下一层，地上4层 长50余米， 宽35余米 全城 全客层 - - - - - - - 全城 无 负一层招商食品 租金约120元/㎡/月 一层手机店、化妆品、珠宝等租金约200元/㎡/月 销售/ 招商 二层男鞋、女鞋、童鞋、饰品等约120元/㎡/月 三层男装、女装、童装等租金约90元㎡/月 四层游乐、儿童乐园、演艺厅等租金约80元㎡/月 预计五一盛大开业 商业定位（底商还是集中商业？） 五一盛大开业。 集中商业 主推广告语 城市正中心 概述：位于城中心路段，只对外出租不对外销售，租金价格较高，出租情况良好，已经出租80%，预计

2013年卢氏县楼盘市场调查表7

楼盘名称 开 发 商 占地面积 容 积 率 开工日期 销售进度 百盛原购物中心 楼盘地址 产权期限 总建面积 绿 化 率 竣工日期 物业公司 开发商不详 30亩 2012年8月 不销售 靖华路东段 商业40年 2.2万方 无 不详 - 住宅类型 住宅套数 住宅人数 住宅均价 住宅起价 住宅最高价 入 住 人口 配套设施 消费人口 商业月租金 销售/ 招商 商业定位（底商还是集中商业？） - 商铺总面积 商铺间数量 单间商铺面积 商铺均价 商铺起价 商铺最高价 商业楼层/层商业开间 /进深柱距 商业主要 辐射范围 客户群层次 无任何销售及招商 2万方 - - - 不销售 - 地上4层+局部酒店格局 户型结构 全城 全客层 - - - - - - - 全城 无 集中购物中心涵盖小家电、鞋类、儿童乐园、纺织品等四大区域 集中商业 主推广告语 无 概述：本项目开发商不明，问也问不出来，招商人员为一中年妇女，很不专业，对项目的基本情况无法回答。招商、销售全无，仅有一张布局规划平面图，分为四个区域，其他无任何宣传资料。

大商道公司通过对卢氏县150组客户进行问卷调查。进行问卷调查的地点主要为卢氏县各主要商业街、商场、餐厅、专业市场等人群密集的地方。选择受访人时，大商道主要选择那些有消费能力，有自主经济权的市民。

从150份问卷中，大商道分析出如下结论：

一、受访人基本信息：

第四节、卢氏县消费者问卷调查

受访人性别比例1、150组受访人中，男

A、男B、女38%62%性占到38%，女性占到62%，女性比男性比例稍高。根据

受访人年龄分布7%2%16——24岁22%25——45岁69%46——60岁60岁以上

您的文化程度？2%小学20%19%初中高中及职专大专59%大学以上

2、受访人中，年龄分布最普遍的是25—45

岁之间的社会中坚阶级，占比达69%，其次是消费能力较强的16—24岁之间的年轻

150名参与者中，高

中及职专大专学历最多，达59%，超过一半。其次是大学以上学历达20%，初中19%，小学2%。这说

51321225您的职业是？150位受访者中，服务从业者最多，达到51

481437845A、金融B、服务C、商贸D、制造E、营销F、房产G、H、医保I、IT人，占据1/3，其次是商贸业、营销业。这几个行 业也是卢氏最活跃的消费人群。职业分布中，服务

J、文教K、学生L、待业M、其他

下面那个最能代表您的个人月收入情况？F、5001-7000元E、3001-5000元G、7001-A、500元10000H、10000以下元以上B、500-1000元D、2001-3000元C、1001-2000元N、无业

150名受访者中，月收入最普遍的是1001—2000元，占到39%，这也是卢氏县上班族和

小商贩最常见的收入水平。其次是2001—3000元 之间，占到26%， 500—1000元占到18%，3001—5000元占到10%。由此可以看出卢氏县的主流收入在1000—3000元之间，占到%。这说明

卢氏居民收入水平普遍偏低，且差距不大。这从某种程度上会造成两个结果：收入上易于满足，同时

您每月用于日常消费总额占月收入的那种比重？4%14%15%25%20%22%20%左右30%左右40%左右50%左右60%左右70%以上在每月消费总额占月收入的比重一项中，25%选择50%左右，22%左右 的选择40%左右，150组客户中，骑

您平时出行的交通工具主要是什么？私家车公交车27%电动车摩托车自行车其他8%15%12%7%摩托车和电动车出行的人最多，占到了58%，占据一半多，私 家车仅占12%，其余

31%

二、消费习惯及期望部分

你每月消费主要用于哪三方面消费？1%1%4%23%25%A、服装、鞋类B、饮食C、化妆品（包括美容美发）D、娱乐10%9%27%E、生活日常用品F、电子产品G、书籍杂志H、其他 在每月消费类别的调查中，饮食、服装、生活用品等生活必需品的比重分别占27%、25%、

23%，共计75%，其次是化妆品和娱乐，分别占9%和10%。由此可见。卢氏县居民的消费习惯属于保守为主，主要消费为生活必需品。

你平时最经常去的购物场所是？5%A、百货商场B、超市/大卖场C、步行街18%D、专业/批发市场40%E、农贸市场F、便利店G、街边店铺5%6%8%18% 在你最经常去的购物场所一项中，选择最多的是超市（大卖场），其次是步行街和百货商场。结合卢氏县的商业格局和特点来看，卢氏县居民能够购物的场所也只有这三个地方。同时也可以看出受访者对于平价消费、购物环境优化的期待。

在卢氏县城内，您最希望商家能够提供什么类型的购物场所？88412338493017 在最希望商家能够提供什么类型的购物场所中，88人选择大型百货商场，41人选择名品服饰专卖店或步行街，38人选择超市或者大卖场，30人选择名牌折扣店，23人选择家居用品大卖场，17人选择建材超市。

该选项中，选择大型百货商场的最多，这也在调查组的意料之中，卢氏县目前只有老城区百联购物中心一个中型购物商场，从物业结构、经营品类、业态布局、品牌档次等几个指标评判，百联并不能称得上是真正意义上的百货商场。同样，卢氏县的步行街和超市/大卖场也有以上缺陷，卢氏县的零售行业还有很大的上升空间。

从38人选择超市或者大卖场，30人选择名牌折扣店也可以看出，卢氏县消费者是希望卢氏能引进更多的高端、同时又价格实惠的品牌。17人选择建材超市可以看出，卢氏居民已经开始渐渐关注建材这个专业市场。同时这也说明卢氏人对于目前落后的商业现状不满，呼唤新型商业元素的加入。生活市场的升级改造或能满足这一需求。

这一项同样也能看出，卢氏县的消费者目前对商业消费的关注还是在传统零售行业上，对于

家电、家具没有更深入的关注。

决定您选择购物商场的因素是？26161944471098872H、配套齐全G、停车方便F、活动力…E、品牌多D、交通方便C、价格实惠B、服务好A、环境好在决定选择购物商场的因素一项中，选择价格实惠和 在从出发到购物场所，你能接受的时间一项中，选择0—40

1004171从出发到购物场所，你能接受的时间是？

你认为卢氏县现在哪些行业不能满足您的消费需求？6%5%24%8%3%0%5%9%16%24%A、零售B、餐饮C、休闲娱乐D、教育培训E、建材家居 在认为哪些行业不能满足您的消费需求一项 24%认为教育培训不能满足需求，24%的人选中，择了教育培训，16%选择了餐饮，9%选择建材家居，8%选择数码通讯，无一人选择电动车。 从这个选项排名可以看出，卢氏人休闲娱乐和餐饮

您希望商家能够为您提供什么类型的用餐场所？A、中式快餐店B、西式快餐店11%21%2%2%7%6%4%20%6%C、休闲餐饮店D、国内特色餐饮店E、异国特色餐饮店F、中式食府G、咖啡馆H、冰淇淋店I、巧克力店J、茶艺馆15%K、面包店L、自助餐厅2%4%

选项中，21%选择自助餐厅，20%选择休闲餐饮店，

15%选择国内特色餐饮店，11%选择中式快餐店，

7%选择西式快餐店，7%选择冰激凌店。

在你希望商家能够提供什么类型的用餐场所

影响您选择餐厅的主要因素是什么？12%17%5%13%8%11%0%5%29%A、装潢B、卫生C、气氛D、交通E、口味F、档次G、实惠H、服务I、其他 在影响您选择餐厅的主要因素一项中，29% 选择了卫生，这从市调过程中粥公粥婆和老洛 阳面馆等生意较好也得到了证实，其次17%选 择了实惠，13%选择了口味，12%选择服务，11% 选择气氛，8%选择了交通，5%选择装潢，5%选 择档次。 您最希望商家能够增设下面的哪种娱乐设施？在选择餐厅因素选项中，卫生最受重视，A、电影院其次是口味和实惠。这迎合了县城市民对更好的20%4%11%12% 生活质量和生活环境的追求。2%7%25%5%5%4%1%4%B、酒吧C、大型电玩城D、SPA生活馆E、主题游乐园F、发型设计中心G、婚纱摄影H、足疗I、儿童摄影J、洗浴中心K、KTVL、夜总会

25%的人选择主题游乐园，20%的人选择电影院，12%

选择酒吧，11%选择SPA生活馆，7%选择发型设计中

心，5%选择足疗，6%选择洗浴中心。

在这一选项中，选择主题游乐园和电影院的最

在最希望商家能够增设哪种娱乐设施一项中，

多，这也是目前卢氏还没出现的场所，说明卢氏人

你会否专程到外地购物？41%59%A、会B、不会 在你会否专程到外地购物一项中，59%的人选择不会到外地购物，这一方面说明了本地商业元素基本能够满足生活必须，但另一方面也表明卢氏县交通并不是特别方便。

三、投资意向部分

请问你近期有购买住宅的意向吗？在近期有无购买住宅意向的调查中，67%的

33%67%A、有B、没有人表示暂无

请问您近期有购买商铺的意向吗？在近期有无购买商

33%67%A、有B、没有铺的意向这一项中，33%

的受访者表示有意向购在近期有租赁商铺做生意的计划这一项调

请问您近期有租赁商铺做生意的计划吗？A、有B、没有39%61% 卢氏县市调结论

通过对卢氏县现有商业格局、消费者以及地产开发的调查，对于上宅意向在卢氏县城做地产开发提出如下建议：

1、 卢氏有拿地开发的价值。卢氏县城最大的

特点就是四面环山，中间依水，这样的城市格局一是未来开发旅游地产空间较大，二是卢氏县城可开发土地有限，土地价值会不断提升。

2、 卢氏县县城受地势局限，向南北已没有发

展空间，只能向东向西发展。国道209横亘在县城东区，使县城向东发展的余地也很小，所以今后向西将是县城发展的方向。

3、 山区农民将成为卢氏县城未来购房生力

4、 军。卢氏县拥有河南省最大的山区面积，除了城区近7万居民之外，其他30多万人口几乎都居住在山区。随着旅游业的深度开发、山区矿产和特产的不断升值，山区居民经济收入不断提升，在相对地处平原、生活配套齐全的县城购房安家的意愿也越来越强烈。这也是苏地置业等开发商在宣传中加强对农村人口的针对性的重要原因。

地产开发以本地开发商和私人为主，竞争

空间封闭，外来者可以通过加大营销力度和产品包装轻易打进市场。因为缺乏外来竞争，新开发的楼盘即使缺乏卖点和包装，也较易被本地居民较易接受。如金色华庭的主要卖点为高层电梯和地暖，在缺乏户外广告、电视广告和短信广告营销条件下，均价就能轻易飙高于其他楼盘500

——1000元。

5、 鉴于卢氏县现有开发的集中商业和配套

商业体量较大，商铺价格相对较高，上宅如果进入卢氏，要适当控制商业体量。商业开发方向应以社区及周边配套为主，适当规划特色商业如旅游商业。商铺销售应以快销为主。