合同无效的购房情形有哪些？

本文介绍了房屋和土地不可分离性所带来的问题,包括侵犯优先购买权、欺诈而转让商品房、商品房预售违法以及无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。在处理无效的房屋买卖合同时,应遵循公平原则和避免累讼原则。对于购房合同无效的情况,过错方需要按照实际给对方所造成的损失来赔偿,但赔偿额需包括合同履行后对方预期可以获得的利益,并且不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

法律分析

房屋和土地是分开转让的，这意味着房屋是建在土地上的，并且二者之间具有不可分离的关系。这种不可分离性可能导致损失或引发纠纷。

（二）侵犯优先购买权的。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。

（三）因欺诈而转让商品房的。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（四）商品房预售违法的。《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；

（五）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。

一、处理无效的房屋买卖合同的原则

无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是：返还财产或折价赔偿；赔偿损失。

对于非过错方也需承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则。

（一）公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理（租金的确定可通过估价部门进行评估）。

（二）避免累讼原则

房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。

二、购房合同无效怎么赔偿

购房合同无效的，过错方需要按照实际给对方所造成的损失来赔偿。赔偿额需包括合同履行后对方预期可以获得的利益，但是不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

结语

房屋和土地是分开转让的。在涉及共有或出租的房屋转让时，其他共有权人或承租人有优先购买权。商品房预售需满足一定条件，否则处理方式为返还财产或折价赔偿。在处理无效房屋买卖合同时，应遵循公平原则和避免累讼原则。对于购房合同无效的赔偿，过错方需按照实际给对方所造成的损失来赔偿，但赔偿额需包括合同履行后对方预期可以获得的利益，不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。