买卖不破租赁？民法典房屋租赁转租的新规定

民法典规定，出租人同意转租房屋的，在租赁期间，适用买卖不破租赁的规定。转租合同有效的条件包括征得原出租人同意和转租期限不超过原租赁合同约定的租期。若出租人和承租人发生纠纷，涉及受转租人的权益，应将受转租人列为第三人参加诉讼。对于承租人将物业办成专业市场后分割转租给众多受转租人的情况，若纠纷仅涉及支付欠租及违约金，可不列受转租人为第三人。

法律分析

一、民法典房屋转租是否使用买卖不破租赁

民法典规定，出租人同意转租房屋的，在租赁期间，适用买卖不破租赁的规定。

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

二、如何处理房屋转租纠纷

(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：

1、征得原出租人的同意;

2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。

(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。

(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。

结语

根据《中华人民共和国民法典》的规定，房屋转租需要征得原出租人的同意，并且转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期。在处理房屋转租纠纷时，若涉及受转租人的权利和义务，应将其列为第三人参加诉讼。然而，若承租人将物业办成专业市场后分割转租给众多受转租人，且纠纷仅涉及支付欠租及违约金，可不必将受转租人列为案件的第三人，以避免复杂的诉讼程序。根据法律规定，我们应当尊重合同约定，并严格依法处理房屋转租纠纷，以维护各方当事人的合法权益。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。