近年上海房地产市场概况浅议

近年上海房地产市场概况浅议

文/武佳卫

[摘要]近年来，房地产市场引起较多关注，上海作为房地产业发展比较成熟的城市，始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，始终聚焦住房市场体系和保障体系两大体系的建设，始终深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主的住房发展理念，形成了目前住房市场平稳发展、住房困难有效缓解、住房租赁市场逐步规范的良好局面，有效促进了房地产市场健康发展长效机制的形成。

[关键词]房地产市场；住房保障；住房租赁；上海

自2017年10月18日*总在党的十九大报告中提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位后，去除房地产的投资属性、以其消费属性拉动房地产市场发展这一主旨精神从到地方逐渐形成共识。

上海作为房地产业发展比较成熟的城市，其房地产市场引发的关注度比较高。近年来，在金融、土地、财税、投资、等多种因素综合影响下，上海房地产市场发展逻辑以及未来趋势值得研究，对其带来的影响也必须给予足够的重视。

2014年12月到2018年12月四年期间的年均增长也分别达到了11.9%和9.7%。

2016年10月，一手房价格指数185.8，二手房价格指数171.2；与2018年12月公布的数据比较，一手房价格指数出现小幅增长，二手房价格指数出现一定下降。

租赁价格，目前历史数据比较全的是二手房价格指数办公室公布的租赁价格指数，真实性和权威性尚待考证，但从其公布的数据来看，其趋势与统计部门发布的一、二手房价格指数走势比较接近。

三个指数定基走势如图1所示。

一、商品住房市场趋稳，以刚需自住为主

（一）价格指数

根据统计部门数据，上海一手房价格指数和二手房价格指数在2014年至2016年10月间，出现较大幅度上涨。此后，指数较为平稳。

2015年1月，一手房价格指数118.8，二手房价格指数114.9（以2010年为基期统一折算，下同）；2018年1月，一手房价格指数184.6，二手房价格指数170.8。按此计算，从2015年1月到2018年1月三年间，一手房价格指数上涨55.4%，年均增长18.5%，二手房价格指数上涨48.7%，年均增长16.2%，涨幅远超同期的消费价格指数或GDP增长幅度。按2018年12月最新公布的指数（一手房价格指数186.1，二手房价格指数166.1）计算，从

（二）供应特征

土地供应方面，市场化新建商品住房用地供应呈下降

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图1 一手房、二手房及租赁价格定基指数

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趋势。根据统计、土地部门公布的数据，2015年以来住宅用地出让面积降幅明显，出让结构方面，征收安置房用地出让比例略高于市场化商品住房用地。

图2 住宅用地及市场化商品住房用地出让面积

注：1. 住宅用地包括市场化商品住房及征收安置房用地，不含租赁住房用地。2. 2015年、2016年、2017年数据为上海统计局数据；2018年根据上海土地交易市场公告成交明细数据汇总所得。

市场化商品住房供应方面，存量消耗现象明显。根据2018年规土部门公布的土地出让明细数据，综合用地住房可建面积与土地出让面积比值约为1.15，纯商品住房用地可建面积与土地出让面积比值约为1.86，按此比值可分别估算商品住房可建面积。对比市场化新建商品住房上市、成交量，可以看到2018年之前的成交量远高于上市量，结合征收安置房用地形成的住房供应，上海近几年的住房供应与成交基本持平。

图3 市场化商品住房可建面积、上市面积及成交量

（三）需求特征

网签数据显示：一手房销售面积2015年最高，2017年最低；二手房成交面积2016年最高，预计2018年与2017年持平。其中一手房销售面积在2017年、2018年比2015年、2016年约缩减一半；二手房成交面积缩减更多，基本上是2015年、2016年成交面积的三分之一。

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图4 一手房及二手房交易量

从交易结构上，一、二手房交易量比例基本上是1:2。在交易的套均面积结构上，上海房地产市场较为明显地反

映出“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”的住房发展原则，刚需是市场主体。十年来多个年份的二手房成交套数和套均面积结构显示，建筑面积在55平方米左右的住房是二手房市场成交的主流面积，90平方米左右的住房次之，形成了良好的住房改善梯度特征。

图5 二手房交易结构

据网上房地产数据统计，上海一手房月度住宅成交面积构成中，套均建筑面积主要为90-140平方米，与二手房的成交面积层次明显，符合住房消费升级发展预期，体现了以居住和市民消费为主的住房发展理念。

表1 2018年10月一手房成交面积构成面积段（平方米）

成交套数成交面积（万平方米）

面积比例（%）

70以下169810.129.970-90279322.8222.390-120

299530.5629.87120-140161720.5920.12140-1805518.528.32180-2101062.031.99210以上

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7.67

7.5

来源：http://www.fangdi.com.cn/trade/trade.html

（四）金融货币对房地产市场的影响趋大

2016年12月经济工作会议提出，“综合运用金融、

房地探索

土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、励企事业单位、产业园区等通过利用自用土地自建单位租适应市场规律的基础性制度和长效机制。”金融货币因素对房地产市场的影响排到了第一位，上海房地产市场量价走势也基本反映了这一特点。

通过有关数学模型分析，上海一、二手房价与M1、M2走势高度趋同。按照学界M2的合理增速等于GDP+CPI+2、3个百分点的通常口径衡量，多年来，我国货币发行偏宽松。但值得关注的是，2016年及之前年份M2-GDP-CPI增速差均为正值，2017年起为-0.2，资金面的收紧或许可以从另一个角度解释上海房价波动。

二、保障性住房体系化层次化

作为一个人口高度聚集的特大型开放城市，多年来上海不断在实践中探索符合部署要求和地方发展实际的住房供应体系。一方面，建设“诚信、规范、透明、法治”的房地产市场体系，支持广大居民通过购买、承租商品住房逐步改善住房条件；另一方面，建立“四位一体”、租购并举的住房保障体系，通过多种渠道帮助缺乏通过市场解决基本住房需求能力的中低收入家庭逐步解决住房困难。

1998年全面停止住房实物分配后，上海积极探索缓解居民住房困难的新途径，聚焦最基本住房需求，从2000年起对本市城镇户籍的低收入住房困难家庭实施廉租住房制度。进入新世纪以来，随着房价不断上涨和人口不断流入，住房市场供求关系发生显著改变，对住房保障提出新的要求。针对这些情况，、市实施了一系列住房保障制度创新，对本市城镇户籍（2018年放宽户籍要求）中等及中等偏下收入住房困难家庭实施共有产权保障住房制度，对青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口实施公共租赁住房制度，同时向旧区改造征收范围内的住房困难家庭供应征收安置住房。经过十多年探索，形成了“四位一体”、租购并举的住房保障体系。（一）廉租住房

廉租住房主要面向上海城镇户籍的低收入住房困难家庭供应。2000年起，上海在全国率先实施廉租住房制度；从2013年起，将实物配租范围扩大到全体符合条件的廉租对象，基本实现“应保尽保”和“愿配尽配”。（二）公共租赁住房

公共租赁住房主要面向存在阶段性住房困难的上海青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口供应。上海于2010年建立公共租赁住房制度，一方面由统筹建设公共租赁住房，面向符合条件的对象供应，另一方面鼓

赁房以及向租房职工发放租金补贴等方式，解决本单位、本园区职工居住困难。2013年以来，上海按照国家的部署要求，对廉租住房、公共租赁住房实行并轨运行，主要在房源建设筹措和运营管理机制上实施并轨，基本制度仍分别聚焦不同的住房困难家庭。（三）共有产权保障住房

共有产权保障住房主要面向上海户籍或来沪人员中的中低收入住房困难家庭供应。上海共有产权保障房制度于2009年推出试点，实行住房和经济“双困”标准。

（四）征收安置住房

征收安置住房主要面向房屋征收区域内的被安置对象定向供应。

在供应规模和结构的总体把握上，上海每年新建商品住房和保障性住房约各占一半，但在现有住房总量中，保障性住房所占比例还较低。在商品住房量缩价稳情况下，需要更合理地安排商品住房、保障性住房建设供应规模和结构，加大保障性住房供应规模，使保障性住房覆盖面达到合理占比。同时加快培育和发展住房租赁市场，更好地满足本市居民的合理住房消费需求，通过住房供应规模和结构的调整，稳步降低房地产的投资属性，提高以消费属性拉动房地产市场发展的力度。

三、租赁住房市场可期，新增供应明显

（一）住房租赁市场的真正意义

培育和发展住房租赁市场是房地产市场平稳健康发展长效机制的重要组成部分。培育和发展住房租赁市场，必须深入理解其对房地产市场发展的作用和意义，必须准确理解“房子是用来住的，不是用来炒的”，否则难以把握

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房地探索

党的十九大的“租购并举”、租赁新政推出的要点。

房地产天然具有保值增值的特点，在有限供应前提下，地，建筑面积合计约180万平方米；2018年共出让35幅租赁住房用地，建筑面积合计约205万平方米；两年出让是优质的抵押品。在货币供应充分、实体经济无法保证收益的经济环境中，房地产的投资价值更为凸显，市场资金的追逐和资本的大量流入，会直接推高房价，在刚需难以承受的同时，还造成需求旺盛、供应紧张的局面，形成“炒房”现象，最终的后果就是形成房地产泡沫，形成引发系统性风险的“爆点”。这也是本轮实行限购限价等措施的目的：通过限购限价，一方面抑制投资投机性购房，另一方面平抑房价，避免房地产泡沫的产生乃至扩大。

然而，抑制仅仅解决或者说是缓解了投资方面的部分问题，在房地产消费、满足购房需求方面，由于房价高企、执行不力等种种原因，往往会产生负面作用，甚至伤及刚需，从而导致的反复。既要挤出房地产泡沫，又不伤及真正的刚需，让治标又治本，就需要设置一个，即住房租赁市场。

依据传统观念，房地产投资与房地产消费最大的误区在于居住以及与居住相关的教育、医疗等社会保障权利或资源必须要通过投资房地产获得，“纯粹”的房地产消费仅限于房地产的居住功能。这一传统观念更加强了房地产投资属性，弱化了其消费属性，导致租购不同权。因此，培育和发展住房租赁市场的前提就是要破除传统观念中的最大误区，赋予房地产消费以居住以及被绑定在房地产所有权之上的其他权利，这也是“租购同权”提出的逻辑依据。房地产业平稳健康发展的长效机制必然有一个健康发展的住房租赁市场，将房地产的消费属性和投资属性完全剥离，让真正的以居住为目的的刚需得到满足。（二）上海开始大规模供应住房租赁用地

从土地市场公开数据来看，上海从2017年开始大规模供应住房租赁用地。2017年共计出让29幅租赁住房用62

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租赁住房用地幅，建筑面积合计约385万平方米。上海市住房发展“十三五”规划主要指标提出，到2020年新增供应租赁住房70万套，加大投入，大力发展住房租赁市场。

表2 上海市住房发展“十三五”规划主要指标序号指标名称单位属性到2020年

（五年累计）

1新增供应商品住房万套预期性452新增供应租赁住房万套预期性703新增供应保障性住房万套预期性5旧住房综合改造面积

万户预期性305中心城区二级旧里以下房屋改造面积

万平方米

约束性2406

各类旧住房修缮改造面积（含纳入保

障性安居工程的旧住房综合改造面积）

万平方米

预期性

5000

四、结语

数据表明，近年来上海房地产市场发展始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，始终聚焦住房市场和住房保障两大体系的建设，始终深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主的住房发展理念，不断优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系，完善租购并举的住房体系，在多方面坚持不懈的努力下，形成了目前住房市场平稳发展、住房困难有效缓解、住房租赁市场逐步规范的良好局面，有效促进了房地产市场健康发展长效机制的形成。

（作者单位：上海市房屋状况信息中心）

参考文献

[1]杨红旭.上海房地产市场未来趋势的预判[J].上海房地,2012(11):11-13.

[2]林婧君.“限价”下的上海房地产市场[J].上海房地,2017(8):27-29.

[3]颜莉.上海房地产市场2016年回顾与2017年展望[J].上海房地,2017(2):9-10.

[4] 杨巧,举.城市更新对房地产市场的影响——来自上海的实证[J].上海房地,2016(7):20-23.

[5]上海市.市关于印发《上海市住房发展“十三五”规划》的通知［EB/OC］.[2017-07-17]http://www.shanghai.gov.cn/nw2/nw2314/nw2319/nw12344/u26aw53000.html.

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