新经济２０１５年１０月（中） 中国房地产企业投资美国房地产市场的ＳＷＯＴ分析 孙志悟 摘要：随着中国经济的持续、快速发展，中国房企“走出去 的趋势也日益显现，本文通过对中国房企投资美国房地产市场 的行为进行研究，应用市场营销中的ＳＷＯＴ分析法分析了当前中国房企美国投资的现状与态势，重点分析了影响美国房地产投资效率 的风险及投资经营等方面因素，力求能就中国房企投资美国的理念与实践提供参考依据。 关键词：中国房企投资美国房地产行业ＳＷＯＴ分析 中国楼市经过十几年的高速发展，行业整体步入新常态。 美国房地产市场正逐步走出金融危机阴影，经济复苏带动资产 价值回升。中国房企的海外投资最早始于２００９年，随着国内房 地产市场调整，２０１４年中国房企外海投资力度骤然增加，投资 规模增长较大，全年海外投资达到２７个，较２０１３年相比，增 幅接近１００％。在中国房企该年海外投资中，美国一地就投资项 目１３个，占比４８％。“ 在梳理中国房企美国投资的案例后，作者发现中国房企在 投资美国房地产市场的过程中存在着诸如：投资物业类型较为 复杂、开发项目较为困难，对当地开发环境不适应等一系列问 题。针对于此，在认真研究与总结当前投资案例的基础上，作 者认为如何充分发挥自己的管理优势、资本优势，降低投资成 本，提高投资利润率是中国房企投资美国房地产市场需要解决 的几个重要问题。整体而言，中国房企投资美国房地产市场是 机遇、挑战并存，既有客观的投资条件，也存在或面临着一些 新情况和问题。 产行业发展步入新常态。中国投资者经过多年的资金积累，资 金充裕且投资需求强烈，美国固定资产投资价值持续稳定的增 长，促使握有充裕资金的中国投资者将目光转向正在复苏的美 国房地产市场。 当前美国已经逐步走出金融危机的阴影，经济复苏带动资 产价值回升，对投资者颇具吸引力。另外，从２００５年的汇改开 始，人民币进入升值通道，粗略计算人民币兑美元升值约２４％， 很大程度上提升了中国企业的在美国的投资能力。 （２）居民的多元化投资思维 随着中国经济的持续发展，中产阶层群体数量不断膨胀。 具有国际视野的投资理念使得他们开始逐步摆脱对国内市场的 中国房企投资美国房地产市场的优势与劣势分析 １．优势分析 （１）美国房地产市场的回报率 中国房地产市场经过２００７—２０１４年的数次调整，已经从“黄 金时代”过渡到“白银时代”，国内房地产市场整体降温，房地 一、投资依赖，以确保资产具有较强的抗风险性和稳定的收益。而 美国的大量高品质资产能够满足投资者多样化的投资组合需 求。而且，今年兴起的海外置业潮特别是对美国置业的需求， 也促使中国资金开始投资美国房地产。 （３）企业自身发展的需求 中国房企走出国门，开发美国房地产市场，与自身发展的 客观要求有关。拓展美国房地产市场不仅可以获得持续、稳定 的跨国经营利润等诸多方面的益处，同时还可以培养出一批具 备国际商业视角的团队。而且，投资美国房地产市场可以使中 国房企迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化。 无法开工，又或是某些项目实施到一半时无法再继续推进等原 因，造成该项资金无法使用。但因为该项资金为专项补助资金， 指定用途使用，不能调整使用，因此，造成这些资金闲置。 （二）避免资金沉淀应采取的措施。 经过此次盘活财政存量资金清理统计工作，为了避免资金 形成新的沉淀，建议采取以下措施做好盘活存量资金工作： 基金预算结转资金，将结转资金超过当年收入３０％的部分调入 般公共预算统筹使用，加大了公共财政预算支出进度。 （四）有效清理财政专户存量资金。贺州市财政专户的资 金大部分来自２０１２年及以前资金的沉淀，经过此次清理，全部 收回统筹用于党委政府为民办实事项目，更好的树立了政府形 象。 （五）强化市直单位加快预算执行进度意：识。对２０１３及 ２０１４年结转资金的使用做了具体规定：属于２０１３年结转的资 一是顶层设计，整合专项资金。从自治区层面开始做好专 项转移支付的整合，避免多头管理、项目繁杂、零星分散、撒 一金必须在２０１５年年底前使用完毕；属于２０１４年结转的资金必 须在２０１５年年底前使用９０％以上。如达不到要求的，将由市政 府统一收回，并按新的预算项目在今后预算中重新调整安排。 四、如何避免财政资金再沉淀的思考及措施 （一）资金沉淀的原因。 是由于项目进度慢造成资金未能及时使用资金。 某些项 目由于受征地拆迁等工作的影响，施工进度慢，而资金拨付要 求是与施工进度同步，因此，有些项目因跨度多年而造成资金 一闲置。 二是单位只注重申请资金，不注重使用资金造成。很多单 位在２０１５年以前的意识是拟定一些项目先把资金申请回来，至 于项目有没有可行性未进行充分论证。但往往是资金申请回来 之后，由于项目还未立项或是因有关政策影响而无法实施等原 因，导致申请回来的资金无法使用，造成闲置。 三是专项资金必须要专款专用，不能随意改变用途。在实 际工作中，有些项目由于前期工作准备不够，或是因政策影响 ５２ 胡椒面、项目不符合地方实际，效率低下等突出问题。地方政 府则要切实负起统筹资金使用的责任，以保障党委政府确定的 阶段性重大事项的落实为目标，以现有资金安排为龙头，将相 关领域的专项转移支付资金整合使用，集中财力办大事。 二是严格按照国务院、财政部、自治区人民政府等关于盘 活财政存量资金的有关要求做好收回工作。每年度结束后１个 月内收回以下资金：收回本级预算安排形成的结余资金以及已 结转使用１年的结转资金；收回“三公”经费、会议费和培训 费等一般性支出结余结转资金；收回上级下达连续结转两年以 上未使用完毕的资金。 三是及时调整使用或收回年内无法支出的项目资金。于每 年ｌ０月前全面清理当年预算安排的项目资金，对当年内确实无 法支出的项目资金，及时调整用于党委和政府确定的其他急需 的支出或收回总预算。 （作者单位：贺州市财政局广西贺州市５４２８＠＠） 金融观察 ２．劣势分析 ２．挑战分析 （１）成本控制 （２）政策壁垒和法律风险 ． 虽然美国房地产开发的土地成本比国内低，但开发的综合 陌生的政策环境和法律体系，是投资美国房地产的重要风 成本特别是人力、材料等成本比国内高出很多。更为重要的是 险来源，这也是中国房企投资美国面临的一个最大客观问题。 许多中国房企都是初次涉足美国房地产市场，还没有建立起房 美国的房地产市场，经过上百年的发展积累，与此相关的 地产开发所需的材料供应链和建筑生产体系，而这些都会直接 各种国家政策、法律法规乃至地方的各种规定数量巨大且十分 增加项目开发成本。所以，在项目投资全过程中，如果企业没 繁琐、严格。每一个项目都需要聘请当地的律师协助通过众多 有很好地控制物料采购及人力等成本，项目投资开发的利率就 涉及产权、环评、规划等方面法律文件的许可。而且由于美国 会低于国内水平甚至产生亏损。 的土地是私有的，每一块土地都需要跟产权所有人进行谈判， （２）缺乏美国运作房地产项目的经验 而土地的产权、容积率等也都需要请律师进行鉴定。并且，在 ２００９年，是中国房企海外投资初始年，２０１３年，中国房企 与美国企业的合作或交易中，在交易主体资格、交易价格、房 开始大规模走出国门，投资海外市场，美国是这其中大部分企 地产权属、土地使用限制、交割条件、违约责任等方面均存在 业首选投资的国家。房地产行业需要对多种资源进行整合，特 大量“美国特色”，这也为项目的开发增加了一定的风险。 别是需要一些软性资源的支持，并且这些资源的整合需要花费 另外，美国房地产开发多数为轻资产运营，很多环节都是 一定时间。但是，投资时间偏短使得中国房企在美国还处于拓 外包，因此往往有大量合同关系。对于美国投资经验匮乏的中 展业务起步、摸索运作方式、总结开发经验阶段，整合资源的 国房企而言，是否可以灵活自如地解决海外投资涉及的复杂的 能力也远远不如国内。全新的投资环境带来的运营方式上的转 政治、汇率、人才、法律、文化等难题，充满了挑战性。 变使得中国房企在投资美国的首个项目时，都会面存在着因缺 （２）运营管理风险 乏运作经验而带来的运营困难甚至投资失败的风险。 项目的另一个主要风险集中在投资后的运营管理上。一是 二、中国房企美国投资的机遇与挑战分析 企业文化差异带来的管理风险。中美双方在政治、经济、法律、 １．机遇分析 制度、习俗、宗教等宏观文化层次和企业自身形成的微观文化 （１）国内政策的倡导 层次都面临着巨大的差异：比如在中国，决策是集体智慧的结 ２０１３年，我国提出“一带一路”的战略构想，为中国企业 晶，需要发挥团队的力量；而美国，做决策的时候注重企业领 “走出去”提供了巨大的投资机会。为配合上述战略的实施， 导人的判断。二是人力资源管理风险。熟悉企业文化的人才不 国家还推动落实金砖银行、丝路基金、亚投行等金融安排，这 熟悉美国的运营环境，熟悉美国运营环境的人才，不适应公司 些战略规划和资金支持必将为行业发展注入新动力，推动我国 的行为方式，这会造成企业人力资源的匮乏进而影响到企业的 对外投资合作业务再上新台阶。 投资收益。三是经营管理模式风险。中美企业在运营思维、执 ２０１４年以来，中国经济发展进入“新常态”，政府鼓励企 行手段、决策方式、绩效考核、福利待遇等方面都存在巨大差 业走出去的同时，自身也在加大审批制度改革，进一步简政放 异。嘲 权；而且，自贸协定谈判也不断取得进展，这些都极大激发企 （３）营销风险 业国际化发展的积极性。 在项目营销上，因为国度、地域、文化、习俗的不同，如 （２）美国经济的复苏 何用符合美国人的消费习惯来制定行之有效的营销策略是投资 根据ＩＭＦ的预测，２０１５年，美国全年实际ＧＤＰ增长率预估 美国房地产市场的房企需要重点解决的又一风险。因为项目如 值为３．０９３％，将加速０．９３９％，高于同期全球、发达国家和新兴 何卖、物业怎么管、成本如何控制，都直接影响投资回报率。 市场０．５３４％、０．５１５％和０．５２％的加速幅度：２０１４年末，美国个 由于投资时间限制，中国房企目前还很难通过口碑营销，所以， 人收入及消费开支继续保持增长势头，个人收入环比增长０．４％， 广告营销是每一个房企初到美国首要选择的营销方式。 个人消费开支环比上升０．６％，当月美国民众储蓄率为４．４％，呈 在广告营销上，中美两国房企存在许多差异：中国房企更多 持续降低态势。多项数据表明，美国经济复苏势头强劲。 地使用形容词如大、很好、便利等，而美国房企则倾向于使用具 （３）美国房地产市场走出危机 体的名词如大理石、硬木等；中国房企喜欢使用美景激发受众 美国楼市在短期趋冷后重拾复苏态势。楼市泡沫破灭是美 的美感，通过激发受众的自豪情绪以及对家的情感来达到劝说 国次贷危机的导火索，在美国经济２ｏ０８—２０１１年危机肆虐和复 的目的，而美国房企趋向于激发受众身临其境的感受来达到劝 苏启动两个阶段，楼市始终处于深度调整之中，直到２０１２年年 说的目的；中国房企乐于对房子周围的环境进行详尽的描写， 中，美国楼市才结束筑底，开始反弹。但由于美联储加息预期 而美国房企则侧重于房子本身的描写。 渐强，抵押贷款利率上升导致这波反弹曾一度出现停滞，２０１３ 广告营销知识房地产营销中最长用到的一种营销手段，所 年１１月至２０１４年２月，标准普尔美国２０个大中城市房价指数 以，针对美国本身制定出符合美国国情的房地产营销策略及操 连续四个月负增长。然而，随后的事实表明，美国楼市只是短 作方式，是中国房企在获取开发项目后重点考虑的几个问题之 期回调，并未终止长期复苏。２０１４年３—９月，美国２０个大中 ｏ 城市房价指数实现了连续环比正增长。Ⅲ （４）财务风险 财务风险主要来源有两个，一是项目经营过程中的资金筹 措风险。房地产开发是一个资金密集型行业，需要大量的资金 投入，中国房企美国投资前期资金的注入需要国内各个层级的 管理部门密切沟通，统一安排，做好协调，各司其职。综合起 来，中国房企的海外投资必须在人民银行、外汇管理局、税务 管理部门、房地产管理部门和国土资源等部门的共同参与下才 能顺利进行。二是美国本地融资风险。中国房企投资美国房地 产，从国内调集资金不仅成本较高且手续复杂，在调配的过程 中本身也存在风险，所以，在美国本地融资是更优的选择。美 国投资机构在选择投资对象和项目时，首要考察的是房地产企 ５３ 新经济２０１５年１０月（中） 业的实力，例如：企业的品牌、企业管理团队的成熟度、企业 的规模和开发产品的品质等因素，其次是考察项目本身的竞争 优势、业态性质、地理位置、辐射范围以及项目开发全周期的 预期现金流等，还有该项目所在城市的区域竞争力、市场消化 能力、深度和需求的变化等。 但是，由于中国房企运作美国 房地产市场的时间不长，市场认知度不高，存在着融资困难等 问题，这会给项目现金流带来风险乃至严重影响项目的开发。 （６）税务风险 美国房地产行业的税法是全世界最为复杂的，联邦、州政 府、县政府的税法及政策都很多，各个州的税法也各都不同。 联邦政府对外国人的征税也有差异，比如，联邦所得税概述中 规定：某些来源于美国但不与在美国开展的贸易或业务切实相 关的“固定或可确定的年度或定期收入”通常按３０％的固定税 率或较低的税收协定税率征收预提所得税，不允许扣除任何费 充分考虑项目成本，尤其注意当地法律制度对土地开发的限制， 防止以较高成本取得土地或因土地取得后无法顺利开发而导致 未来项目盈利不足。 ５．加强财务监控 加强财务监控，主要是加强对公司现金流的监控和审核， 严格控制财务风险。首先，在制定融资策略时，要选择合适的 融资方式，积极开拓不同的融资渠道，改善资本结构状况，优 化融资结构，合理组合不同的融资渠道，内外兼顾，以确保项 目开发进程中保持充裕的现金流。二是首先要选择在美国本地 融资，尽量避免国内资金外流美国。可以利用海外资本市场发 债、发股的方式筹措海外运营资金，确保项目经营资金链的充 实。在进行融资时，对融资方式应充分考虑成本因素和可行性， 对比融资方式的优劣。最后，必须加强银企合作以规避汇率风 险。企业应联合金融机构，积极利用美国金融市场上的新品种、 用；如果外国公司投资者选择通过美国国内公司在美国进行投 资，该美国国内公司的征税基础是其在世界范围内的收入。嘲 如果不熟悉这些内容详尽的条文及众多细化的税法、税种，中 国房企在新进美国时就会存在因不了解税务政策而导致的税务 风险。 三、对中国房企美国投资的总结与建议 １．选择美国优秀合作伙伴共同开发 中国房企投资美国房地产市场首要考虑的就是选择合作伙 伴。与美国房地产企业合作的方式无疑是规避各项风险的聪明 策略，可以有效地降低因中国企业对美国政策、人文环境不熟 悉而导致的投资风险。但是，中国房企在与美国合作伙伴的合 作上要避免做“财务投资人”，将权益完全托付给合作方，自 己不派遣工作人员参与管理、监督项目的日常运营。 中国房企选择美国合作伙伴需把握两点：利益共享和风险 共担。在确定合作伙伴前，要对其进行充分的调查与了解，一 是要摸清合作方的背景、资信情况、综合实力等，选择具有较 强实力、商誉好的本土企业进行合作；二是委托美国本土机构 全面进行尽职调查、项目评估、风险评估，切实做好交易风险 防控工作；三是严格遵守法律法规，谨慎设定交易条件，合理 订立合作协议；四是规范项目运作，杜绝自身因不了解市场运 作方式而产生的单方面违法、违约行为。 ２．企业本地化 企业本地化的根本是人才本地化。就是中国房企在美注册 的开发公司要任用那些接受过中国教育的美国人或本地人从事 政商关系打造、市场的开拓、产品的研发、财务融资、市场定 位、工程营造、营销策划等工作。这些人才因其熟悉美国的市 场环境，了解形势政策以及和政府机关打交道的技巧，对公司 在美国投资经营的成功起着至关重要的作用。 ３．增强经营风险应对能力 中国房企投资美国要尽可能的去适应全新的投资风险环 境，改进公司经营的管理、目标、投资等方面的适应性，尽一 切可能的降低、规避、解决风险 要善于总结符合美国公司的 经营习惯以适应美国房地产行业环境要求并建立内控和平衡的 风险控制机制。企业要建立健全经营过程中的风险识别、检测、 控制和化解机制。在设计、装修、智能化家居、物业服务等方 面要充分贴近美国人的需求。 ４．熟悉美国的法律体系 熟悉美国的法律体系一是要系统深入研究美国的产业政 策、联邦及州法律体系；二是要聘请美国本土律师事务所，借 助外脑做好政策法律环境分析，做好投资方案的设计；三是要 强化外派人员的法律意识和工作技能，避免操作环节上的法律 行为风险。 中国房企在投资决策时应做好深入调研与风险把控工作， 新手段，从汇率、利率入手，运用远期交易和金融期货、期权 等金融衍生工具，为企业长期投资化解汇率风险，也可以再借 贷合同中约定利率随着市场的变化而定期进行调整，有效规避 汇率变动给企业带来的经营风险。 ９ ６．深入研究美国税务体系 针对美国税务体系的特点，中国房企首先要系统研究联邦 政府、项目所在地的税法及政策，美国《外国投资房地产税务 方案》等与项目开发密切相关的税务文件，合理设计投资方案， 事先做好税务筹划工作：其次，中国房企与美国本土企业进行 项目合作，借助其税务经验，避免税务筹划风险；最后，中国 房企一定要培养、强化外派人员的税务工作技能，按法律要求 规范纳税行为，规避经营管理中的税务风险。 参考文献： 【１】克尔瑞统计数据，２０１５年２月． ［２】ｈｔｔｐ：ｎｃ．ｈｏｕｓｅ．ｓｉｎａ．ｃｏｉｎ．ｏｎ／ｎｅｗｓ／２０１４—１卜２７／１０２７５ ９４３５６０５３５４７ ０８３３１６３．ｓｈｔｍ１． ［３］ｈｔｔｐ： ．ｙｉｃａｉ．ｃｏｍ／ｎｅｗｓ／２Ｏ１４／１１／４０４２０３８．ｈｔｍ１． 【４】ｈｔｔｐ：ｐａｐｅｒ．ｐｅｏｐｌｅ．ｃｏｎ１．ｃｎ／ｇｊｊｒｂ／ｈｔｍｌ／２０１５－０１／１２／ ｃｏｎｔｅｎｔ １５１９７７３．ｈｔｍ． ［５】李玉梅，桑百川．后金融危机时期企业海外并购的风险 与控制［Ｊ】．国际经济合作．２０１０．１２：２９—３３． 【６】唐孝云．中美房地产广告劝说策略的对比研究一修辞诉 求的角度［Ｄ１．广西师范大学硕士学位论文．２０１１． ［７］罗丈炳．我国房地产企业海外融资方式研究［Ｄ．重庆大 Ｄ】学硕士学位论文．２０１ ２｜ 【８］ｗｗｗ．ｍｏｆｃｏｍ．ｇｏｖ．ｃｎ／ａａｒｔｉｃｌｅ／ｉ／ｄｘｆｗ／ｎｂｇｚ／２ＯＯ９Ｏ５／２ ００９０５０６２８４９６７．ｈｔｍ１． ［９】唐锦辉．中国企业海外并购的风险及应对措施【Ｊ】．中国 市场．２０１１．６：４２—４３． ‘ 【１ ０］张元虹，迟大千．后金融危机时代国有企业海外并购风 险及对策研究．［Ｊ】．东北师大学报（哲学社会科学版）． ２０１２．２：２０５－２０７． ［１１］钞鹏 中国企业跨国投资过程中的政治风险分析【Ｊ］． 青海民族大学学报（社会科学版）．２０１ ３．１：６６—７１． 作者简介： 孙志悟 （１９８７．１１ ）男，中国葛洲坝集团房地产开发有 限公司，本科。 （作者单位：中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 北京市１００ＯＯＯ）
