枣庄市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物 业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和 国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业 服务收费管理办法》等法律、法规及相关规定，结合本 市实际，制定本实施办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收 费及监督管理。

第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务 企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收 取的费用。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机 制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞 争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收 费与服务水平相适应的原则。

第六条普通住宅物业服务成本包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的 福利费等;

（二） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维

护、 检测费用；

（三） 物业管理区域清洁卫生费用； （四） 物业管理区域绿化养护费用；

（五） 物业管理区域秩序维护、安全防范费用； （六） 办公费用；

（七） 物业服务企业的固定资产折旧；

（A）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费

用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙 体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、 走廊通道等。共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消 防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设 施和共用设施设备使用的房屋等。住宅小区内供水、供电、 供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次 供水、换热、燃气调压等设施设备，不属于物业管理区域内 共用设施设备。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用， 保修期内由建设单位或者施工单位、生产厂家支付，保修期 外由住宅专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物 业服务成本。

供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入 物

业服务成本。

第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物 业服务阶段，分别实行指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业服务费、前期停车服务费实行指 导价，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定基准价格 及浮动幅度，报市批准并向社会公布。滕州市基准 价格及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门 制定，报同级批准，向社会公布，并报枣庄市价格、 物业主管部门备案。物业服务费、停车服务费具体收费标准, 由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅 度内约定，列入购房合同。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服 务费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主 与物业服务企业约定。

第普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等 级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

物业服务等级标准分为一星级至五星级共五个等级，具 体等级要求由市物业主管部门会同价格主管部门公布。

第九条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内 容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、

临时管理规约等内容。涉及物业买受人共同利益的，其 约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含 上述物业服务合同内容。

前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分 批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达 到购房合同约定标准的，物业服务费应按照实际执行标准的 70%交纳，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十条物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅 配套的储藏室面积）计收。专有车库，需要按照房屋权 属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场 调节价，按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起 按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付 业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交 纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的， 物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交 付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时 间不超过半年。

第十二条房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费 按实际执行标准的70%交纳。合同另有约定的，从其约定。

第十三条物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应 当为

业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要 补办的，可以适当收取工本费。

第十四条车位租赁费实行指导价，由市价格主管 部门会同市物业主管部门制定基准价格及浮动幅度，报市人 民批准并向社会公布。滕州市基准价格及浮动幅度由其 价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级 批准，向社会公布，并报枣庄市价格、物业主管部门备案。 具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动 幅度内约定。

第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使 用人应当交纳停车服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保 洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求 的，应当与物业服务企业另行约定。

己购买车位但空置一年以上的，停车服务费按照实际执 行标准的50%交纳。

第十六条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他 场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业 主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定；业主大会成 立前，经半数以上业主同意，车位场地使用费收取标准按车 位租赁费标准的70%执行。

停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生 的物

业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支 出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，可按不超过 20%提取费用。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业 主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资 金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执 行，并接受全体业主监督。

第十七条物业服务企业不得向进入物业管理区域内 为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆 收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的, 业主大会成立前，按照物业主管部门备案的临时管理规约约 定执行。业主大会成立后，业主大会同意的，可以收取一定 费用，具体收费标准由业主大会与物业服务企业约定。

第十 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应 当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托 代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根 据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业 代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向 最终用户提供服务。

第十九条业主或者物业使用人对其物业进行室内装修 产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员 会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方 协商确定。

第二十条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格 法律、法规、，严格履行物业服务合同，服务标准与收 费标准应当质价相符。

第二十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著 位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级及内容、计费 方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、 12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者 物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十二条 物业服务企业应当每半年在物业管理区 域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第二十三条物业服务企业违反规定以及物业服务合 同，擅自扩大收费范围、提髙收费标准、重复收费的，业主 或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应 当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业 主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服 务费。

第二十四条 市、区（市）价格主管部门会同同级物业 主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收 费的日常管理和监督检查工作。

第二十五条价格主管部门对物业服务实行成本监审制 度和价格监测制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的 要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第二十六条价格主管部门和物业主管部门应当加强 对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一 的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政 处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一） 超出指导价浮动幅度制定收费标准的； （二） 超等级收费的；

（三） 采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等 方式变相提高收费标准的;

（四） 强制服务并收费的； （五） 不按规定实行明码标价的；

（六） 其他违反价格法律、法规规定的行为。 第二十七条价格主管部门、物业主管部门未按照《价 格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理、监督物业 服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并 依法追究有关人员责任。

第二十本办法实施前已签订物业服务合同尚未到 期的，在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定 执行，物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同 已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本《办法》规定 执行。同时，要按照《山东省物业管理条例》有关规定，及 时到物业主管部门办理物业服务合同备案手续。

第二十九条其他管理人的物业服务收费可参照本规定 执行。

第三十条 本办法自2014年10月1日起执行，有效期 至

2016年12月31日。枣庄市物价局、枣庄市房产管理局 《关于

印发V枣庄市物业服务收费管理实施办法 ＞的通知》 （枣价费发（2006） 15号）同时废止。