精装修住宅项目管理应用研究—以上海市徐汇乔高综合体开发项目一期3A住宅精装修工程为例

宅精装修工程为例

摘 要：随着国内生活水平的日益提高，对于房地产行业发展的提出了更高的要求，为迎合市场，特别是一线城市，结合人们生活节奏的加快，精装修住宅省时省力的特点仍具有很大的市场空间，对于房地产开发企业、施工企业的管理也提出了更高的要求。本文以笔者所在做的上海市徐汇乔高综合体开发项目一期3A住宅精装修工程为例，在精装修住宅的施工管理方面，包括施工周期内的施工策划、样板先行、质量管理、进度管理、重点方案等进行总结。

关键词：精装修住宅；项目管理；施工管理策划；样板先行；进度可视化管理；模块化下单；防水质量

引言

精装修住宅项目因自身批量化、模块化、精细化的特点，包括结合开发商快、紧、精的要求，在施工质量的保障以及施工技术的提高，决定了施工单位在施工过程需要精细化的管理，本篇文章主要结合阐述笔者及项目团队所从事精装修住宅项目管理过程中的经验及教训总结。

1 上海市徐汇乔高综合体开发项目一期3A住宅精装修工程概况

上海市徐汇乔高综合体开发项目一期3A住宅精装修工程位于上海市徐汇区西部漕河泾板块，本项目一期住宅共三栋住宅，笔者企业所施工的为其中两栋住宅，共计184套，建筑面积约18000㎡，造价约4700万元。

2 本项目住宅的施工特点

（1）多为99㎡户型，户型较小，房型较为统一；

（2）集合施工内容，可统一尺寸、集中加工，批量化安装； （3）投标单价较低，利润空间小； （4）工期较短，施工节奏紧张；

（5）一户一验，过程第三方检查及交付压力大。 3 精装修住宅项目管理要点与优化措施 3.1 施工管理策划的主要内容

有效的施工管理策划，它是施工项目部管理的导向，是项目成功的保证，又是提高项目盈利水平的有效工具。

施工管理策划的主要内容：

（1）项目概况：包括项目各参建方、地理位置、项目管理架构、工期目标、质量目标，施工界面、主要施工内容等；

（2）进度管理：包括进度目标、施工部署、总进度计划表、实体样板及工序样板计划表、劳动力计划、材料封样计划、图纸深化计划、资金计划等；

（3）质量管理：质量目标、质量管理架构、质量管控主要措施如全员读图、工程重难点分析如湿区防水、吊顶质量通病预防、地面找平质量控制等；

（4）安全管理：安全目标、安全管理架构、施工周期内安全管控重难点、安全管控主要措施、文明施工如临电临水布置、文明宣传布置、材料堆放、仓库设置等。

3.2 样板先行

工程样板分为实体样板即交付样板、工序样板，它们作为后续大面积施工范本，它结合了施工图纸要求、建设单位施工管控要求、施工规范及相关施工技术要求，对项目的大面积开展有很重要的借鉴意义。

3.2.1 样板先行的主要作用

（1）结合现场判断设计图纸方案的可行性、指明优化方向。

（2）明确主要施工工艺工序的要求，为后期进度管控、质量管控、模块化施工提供施工指导；

（3）有利于施工单位内部成本测算、提供经营思路； （4）它是展示企业工程品质、企业形象广告牌。

本项目施工样板主要为：公共部位实体样板、120户型及99户型实体样板、户内工艺样板。

3.2.2 主要要求

（1）所挑选的样板施工部位应具有代表性，能够展示代表本项目主要施工部位、主要用材、主要质量控制点；

（2）了解建设单位、设计单位要求；

（3）熟读图纸、建设单位质量管控要求并结合现场布置；

（4）实体样板应一次成形，综合协调甲指外单位进行配合，不能抱有后期拆除打算。

3.3 进度可视化管理

住宅项目因其体量较大、施工内容较多、工期紧张的特点，为项目的管理管控提出了更高的要求，进度的可视化管理的作用就尤为突出。

3.3.1进度可视化管理的目的和作用

（1）明确告知应该做什么，使管理日常检查达到有效性，为施工过程纠偏提供预警和引导，能够做到早发现早预防；

（2）有效避免施工管控过程中的人为因素影响，如安排遗漏或方向错误，维持项目施工正常合理状态；

（3）使问题点和浪费现象容易暴露，便于项目管理决策者P（计划）、D（执行）、C（检查）、A（处理）管理。

（4）利于项目管理者了解项目施工情况，为计划安排后续施工做好准备。 3.3.2 进度可视化管理的要求

（1）施工内容的针对性，如项目关键线路的主要施工内容、重难点施工内容等；

（2）施工流水的有效性，保证墙顶地工程施工内容的连贯，如应首先完成项目隐蔽施工作业、湿作业，后续才可进行面层饰面作业；

3.3.3 进度可视化管理的常用工具

项目现场常用的进度可视化工具有：场铺图、EXCEL流水表、圆饼图。这三种工具基本内容相似，可根据现场实际进行选用，这里主要讲述场铺图的应用。

场铺图包括以下主要内容表格：

1) 工序进度，如：墙面开槽埋管、墙面抹灰、顶面布管穿线、顶面骨架安装、隐蔽验收等；

2) 材料后场加工动态控制，如墙面木饰面从封样、定制加工、包装、运输、安装时间动态；

3) 现场劳动力作业分布图等。 3.4模块化下单与集中加工

因本项目为批量住宅，户内施工内容无太大区别，为模块化施工提供了一个先天条件，本项目的模块化施工主要体现在机电隐蔽线管安装作业、基层作业、面层作业。

住宅套内机电方面：墙顶面线管、墙顶面给排水管，前期根据套内实际施工要求，对于相关安装内容可集中后场加工，如相关灯控回路，直管根据现场实际裁切弯管，暗盒套接安装，批量化加工，后续根据套内用量进行领用专人安装。

套内基层方面：本项目吊顶为二级跌级吊顶，对于造型挂板进行了集中加工模块化安装，提前根据图纸要求裁切挂板龙骨，预留风口大小，安装基层板、石膏板；墙面高度统一为2米4，木饰面、硬包基层采用敷面龙骨加阻燃基层板进行施工，敷面龙骨长度多为厂家定制3米长，根据样板，计算所得户内相关基层龙骨用量，要求厂家进行长度定制，进场后分户定额领用和安装等

面层作业方面：户内门洞保持统一，房内门扇统一尺寸定制；根据样板，户内墙砖进行集中二次加工；户内柜体处空间根据图纸尺寸，结合现场保证统一尺寸等。

通过模块化下单，项目取得了较好的效果，主要体现在：

（1） 减少劳动力的浪费，更能高效的完成施工任务，简化了施工流程，节约了管理成本以及劳动力成本；

（2） 生产现场整洁，没有较多的生产垃圾；

（3） 加工标准化及人力分工，质量得到了良好的保证； （4） 零星碎料得到了较好的利用，材料损耗得到了好的控制。 3.5 精装修住宅质量控制重点 3.5.1 精装修住宅防水的重要性

提到精装修住宅质量控制的重点，防水工程永远是绕不开的话题。住宅户内防水区域主要在卫生间、厨房、阳台区域，防水做的好和坏，不仅影响了后期交付验收，也是一个项目品质保证的重要的要求。一旦出现漏水，就会出现饰面泡水，砸除墙地饰面等得不偿失的情况。笔者所在的本项目卫生间、厨房间还需铺装地暖，所有防水的质量控制更是重中之重。

3.5.2 精装修住宅防水施工主要管控措施

针对本项目的施工特点和要求，本项目主要采取以下管控措施：

（1）卫生间、厨房、阳台入口区域浇筑C20细石混凝土导墙，高度±0以下30mm，保证门槛石铺贴厚度要求，宽度同墙厚；

（2）混凝土导墙根据地暖管走向排布，预埋直径20mmPVC管，地暖管安装时穿入套管，并使用防水密封胶进行端口封堵；

（3）卫生间采用止水钢板进行干湿分离，阻挡暗水，止水钢板嵌入楼板及周围接触墙体，并采用防水砂浆进行包覆固定，注意的是不能切割楼板及墙体时不可切断钢筋；

（4）地砖铺贴前应首先安装过门石，安装完成后，在过门石下口粘结层处增加防水附加层，防止暗水通过过门石粘结层渗入门外，造成墙体饰面及木地板返潮；

（5）防水施工区域在防水施工前，下层吊顶龙骨安装打洞需全部完成，避免后期安装吊顶龙骨洞穿楼板，造成防水破坏；

（6）防水区域，阴阳角、管根、止水钢板处均需增加柔性防水附加层； （7）针对每道工序，制定施工及管理责任划分表，严格落实三检制度； （8）其他注意要求：管洞吊模采用添加微膨胀剂、防水剂混凝土进行分层浇筑，周圈使用防水砂浆倒角，地暖找平完成后增加二遍防水，面层施工完毕后三次蓄水试验等。

根据以上施工措施，笔者项目在前期实体样板间施工中取得了良好的效果，为后期大面积施工夯实了基础。

4 结论与建议

以上所述是笔者在2021年至今在精装修住宅项目施工管理过程中的总结和体会。一个成功的精装修项目不是个人能够完成的，而是大家群策群力的结果，

作为一个项目决策和管理者，一定通过前期策划，给项目施工管理指定方向，施工过程中更不能一根筋按照计划走，也要做好及时纠偏，减少或者避免不可控因素的影响扩大。

参考文献

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[3] 杨超..建筑质量管理与控制[D].安徽理工大学,2017.

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