建筑项目代建
代建单位是指目前我国大多数地方采用的，指针对政府投资超过一定比例的项目，由政府投资主管部门(一般为发改委)组织，采用招标或委托的方式确定。
代建单位以控制项目投资额、保证项目工期及质量为建设目标，在投资人、使用单位、财政、审计、监察等部门的监督下负责项目的建设实施，竣工验收后移交给使用单位。代建制的实施一般采用合同管理方式，要求代建单位在难以达成建设目标时承担相应经济责任。
根据代建内容不同，可分为全过程代建和两阶段代建两种方式。根据北京市的划分，第一阶段为招标确定项目前期工作代理单位——由中标的项目前期工作代理单位负责根据批准的项目建议书，对工程可行性研究报告、勘察直至初步设计实行阶段代理；第二阶段为招标确定建设实施代建单位——由中标的建设实施代建单位负责根据批准的初步设计概算，对项目施工图编制、施工、监理直至竣工验收实行阶段代理。
代建单位选择模式
目前各地代建制操作模式各不相同，以管理架构为标准大致可分为竞争选择代建单位和指定代建单位两类。
1、竞争选择代建单位模式
竞争选择代建单位是指由政府主管部门设立基本的准入条件，采用招标方式通过市场竞争择优选定代建单位，并实行合同管理。这种模式的优点是在政府工程建设领域内引入
市场竞争机制，通过招标方式选择优秀建设管理队伍，有助于提高工程建设专业化水平及工程建设效率。同时由于代建单位是独立承担经济责任的实体，可以以契约方式将责任落实到位，形成有效控制投资的刚性约束机制。但该模式市场化运作的特点也要求政府监管部门具备较高的专业能力，具有完善的监管制度约束代建单位行为。此外，代建单位市场的活跃将更有助于竞争机制的发挥，达到控制“三超”的目的。要培育形成充分竞争的代建单位市场，引导鼓励具有建设工程项目管理经验的企业参与政府投资项目的建设管理。
按代建合同所约定的责任主体的不同，该模式又可划分为：代建单位向使用单位负责的制度模式和代建单位向投资人负责的制度模式。
2、代建单位向使用单位负责的两方合同主体模式
在该模式下，代建合同主体为代建单位和使用单位，代建单位向使用单位负责，使用单位为项目法人。上海、海南以及广州、深圳等地采用该模式。
根据《上海市市政工程建设管理推行代建制试行规定》，项目法人应在工程前期通过市场竞争方式选择工程管理公司，由工程管理公司承担自前期准备至工程竣工期间的项目管理工作，项目法人应当与工程管理公司签订建设工程项目管理委托合同。
《海南省政府投资项目代建制管理办法》规定，政府投资项目法人按照规定的程序将政府投资项目的组织、管理、策划和实施，委托专业工程管理公司(代建单位)具体负责，代建单位应当通过招投标择优产生。代建单位确定后，项目法人和代建单位签订项目委托代建合同。
《广州市政府投资建设项目代建制管理试行办法》中规定，由政府授权的主管部门或
投资主管部门牵头会同项目业主，通过招标或直接委托方式选择专业化的项目建设管理单位(代建单位)，由其负责政府项目建设全过程管理。代建单位确定后，由项目业主、代建单位双方签订代建合同。
3、代建单位向投资人负责的三方合同主体模式
在该模式下，代建合同的主体为投资人、代建单位和使用单位，代建单位向投资人负责。北京、浙江、云南、宁夏以及青岛、郑州和奥运项目采用该类模式。
《北京政府投资建设项目代建制管理办法(试行)》规定，政府通过招标方式，选择社会专业化的项目管理单位(代建单位)，负责项目投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位。政府投资代建项目实行合同管理，代建单位确定后，市发改委、使用单位、代建单位三方签订相关项目委托代建合同。云南省也采用了发改委作为三方合同主体的方式。青岛市在合同签订方面采取的模式是由市计委、市财政局代表政府与项目代建单位签订代建协议，使用单位与代建单位签订项目建议委托书模式，其实质类似于三方协议。
浙江、宁夏、郑州及奥运项目中采用了变通方式，由政府投资相关主管部门负责代建项目的组织实施,参与合同签署，发改委不直接作为合同主体。浙江省由政府投资综合管理部门具体负责代建组织管理工作，在合同签署方面，规定由政府投资综合管理部门、使用单位、代建单位三方签订《项目代建合同》。宁夏采用由自治区政府成立非经营性政府投资建设项目代建制办公室、由其负责非经营性政府投资建设项目代建制的组织实施工作的模式，同时自治区代建办作为一方当事人参与代建合同签署。郑州市由市政府大型项目建设管理办公室、使用单位、代建单位签订三方合同。《奥运工程建设项目代建制管理办法(试行)》规定，项目投资管理单位通过招标方式，选择专业化的项目管理单位(代建单位)承担建设项目的组织建设和资金管理工作，在完成该建设项目后按规定交付。代建单位确定后，
由项目投资管理单位与中标代建单位、使用单位依法签订《项目代建合同》。
在代建单位向使用单位负责的模式下，使用单位为项目法人，项目操作的主导权在使用单位一方。一般由使用单位负责建设工程项目资金的筹措、还贷与管理，代建单位的管理酬金由使用单位支付，并且代建单位所提交的履约保函的受益人为使用单位。这种模式的实质是交钥匙工程，代建单位难以承担超投资、超工期的经济责任。
在这一模式下，虽然代建单位的法律地位尚不明确，但其为事实上的项目法人，代建单位承担投资、工期、质量三方面的经济责任。在建设资金的管理上，由财政按计划直接拨付给代建单位，由其按规定使用。这种模式对代建单位的权利和责任界定比较清楚，易发挥三方积极性，相互制约。但发改委作为投资主管部门，从法律角度讲是行政法和财政法的主体，不适宜参与代建合同签署，而且发改委主要职责是进行政策制定与宏观管理，不宜作为合同主体牵涉进日常操作性事务中去。可行的方式是设立具有法人资格的代建制管理机构，由其履行投资人职责。
指定代建单位模式
在该模式下，政府成立专业代建管理机构，按行政或事业单位管理，由其对所有政府投资项目实行代理建设。
河北省投资总额500万元以上的社会公益项目，由省社会公益项目建设管理中心作为建设期间的项目法人组织建设，实行“交钥匙”工程。
贵州省由省级政府投资工程项目代建中心(代建单位)对政府投资工程项目进行专业化建设管理。省代建中心为贵州省人民政府批准成立的事业性质的省级政府投资工程项目代
理建设管理机构，人员工资由财政拨付。
这种模式的优点是方便协调建设中的各种问题，政府易于管理。缺点是代建单位由政府设立，难以承担独立经济责任，难以通过合同管理方式对其行为进行制约，一旦出现“三超”问题，无法通过处罚代建单位挽回损失。由于业务处于相对垄断地位，且人员工资出自财政，代建单位将会缺乏提供优质管理服务的压力及动力，不利于代建事业的长久发展。
我国代建制操作模式选择
合理的代建模式是能充分发挥竞争优势及形成多方制衡格局的模式，代建单位向投资人负责的竞争选择代建单位模式基本符合这一标准。通过竞争机制选择代建单位，代建单位享有项目法人权力的同时以自有资产承担经济责任，使用单位、投资人及监理、财政、监察等单位对代建单位行为进行监督，该模式可形成有效的制约激励机制。
需要注意的是，由于政府投资项目建设是一项持续、繁复的工作，因此有必要改变目前由发改委作为投资人进行监管的做法，应设立专业化、非赢利的专门机构，作为投资人代表行使代建投资管理的职能。
由于目前我国建筑业市场已经比较发达，只要建设项目规模达到代建适用范围水平，且能提供合理管理费，自然会吸引到优秀的项目管理公司加入到代建市场。因此，影响代建模式选择的因素是项目建设规模，而不应是地区发展水平。
国家发改委投资司司长杨庆蔚在2006年1月“政府投资项目代建制等建设实施方式改革高层论坛”上透露，截至目前，在47个省、自治区、直辖市、计划单列市和副省级省会城市中，已有32个开展代建制工作，占68%；2个省、市拟开展代建制工作，占4%；
13个省、区、市尚未开展代建制，占28%。此外，一些地级市也已引入代建制，如贵州省贵阳市和安顺市、云南省玉溪市和昆明市等。
采取代建制等新的建设实施方式，选择具有较高管理水平的代建单位承担政府投资项目的建设管理，并对其管理绩效进行考评，不仅可以直接提升实施单位的管理能力，也可以为建立有效的监督与激励机制奠定基础。
实行代建制后，省项目管理中心承建的项目，从设计、监理、施工，到工程设备招标和主要建材的选定，一律按规定采用招标方式，并请使用单位的有关人员和纪检监察等部门参与监督。
河北省政府投资重大公益项目建设推行代建制
眼看着总投资2.5亿元的省质量检验检测大楼一天天长高，省质量技术监督局参与工程监管的张金坤处长有说不出的高兴。这项由省社会公益项目建设管理中心代建的工程，让负责监管的他省了不少心。“虽然也有人打招呼要求关照，但我明确告诉他们，这工程不归我们管。”张金坤说。
推行代建制，是我省省直公益性建设项目预防腐败的一项重要举措。长期以来，政府投资项目主办者既是使用方，又是建设方。一些单位受自身利益驱动，明为公开招标，实为暗箱操作，难免会出现腐败行为。“不仅如此，由于以前政府投资的公益性项目是单位自建，缺乏有效监管，一些不负责任的单位感到是吃财政‘大锅饭’，时常出现超概算情况。再者，许多单位的基建班子都是临时搭建，缺乏专业人才，不熟悉建设程序，超规模、超标准、超投资问题屡禁不止，甚至出现豆腐渣工程。”省发改委副主任苏银增说。
为改变这种状况，我省要求重大的社会公益性项目，受省政府委托，由省社会公益项目建设管理中心代建，实行建、用分开。实行代建制后，省项目管理中心承建的项目，从设计、监理、施工，到工程设备招标和主要建材的选定，一律按规定采用招标方式，并请使用单位的有关人员和纪检监察等部门参与监督。
“相对于以前单位自建来说，代建制实际上又多了几道监督关口。使用单位监督我们建设单位，我们约束使用单位。此外还有相关部门对我们的监督。”省社会公益项目建设管理中心主任刘彦朝说，“在互相配合、互相监督中，最大限度地保证质量，预防腐败。”省高速交警指挥中心2006年底竣工。实行代建制的好处，至今让省高速交警总队政委刘东赞叹不已：“以最少的钱，办最好的事，真出乎我们的意料。”
一、项目代建制概述
建设经理作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商，业主则对建设经理的一切行为负责。采用CM制进
行项目管理，关键在于选择建设经理，一般来说，精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能，并具有丰富经验和良好信誉，是一名优秀建设经理所必须具备的素质。 现在所说的代建制则是指项目业主(使用单位)通过招标的方式，选择社会专业化的项目管理单位(代建单位)，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。与CM制相比，无论是在代理人的定义上还是在选择程序上，现代代建制都更具科学性和先进性。
二、工程总承包和工程项目委托管理的区别
目前，发达国家工程总承包的主要方式有： （1）设计-建造总承包 承包商负责工程项目的设计和建造，对工程质量、安全、工期、造价全面负责； （2）设计-采购-施工总承包 总承包商按照合同约定，完成工程设计、设备材料采购、施工、试运行等服务工作，实现设计、采购、施工各阶段工作合理交叉与紧密配合，并对工程质量、安全、工期、造价全面负责，承包商在试运行阶段还需承担技术服务； （3）交钥匙总承包 与EPC方式基本一样，但对试运行需承担全部责任。 工程项目委托管理指工程项目管理企业受业主委托，按合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。项目管理企业不直接参与工程的建设，但协助业主进行工程管理，如在项目决策阶段，为业主进行项目策划、编制项目建议书和可行性研究报告；在工程实施阶段为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行等服务。 代建制与以上两者的突出区别在于：代建单位具有项目建设阶段的法人地位，拥有法人权利(包括在业主监督下对建设资金的支配权)，同时承担相应的责任(包括投资保值责任)。而不论总承包商，还是项目管理企业都不具备项目法人地位，从而无法行使全部权利并承担相应责任。因而，项目使用单位无法从项目建设中超脱出来。
三、项目代建制的作用
1、项目决策更加科学深入
过去，有人将一些决策失误的政府投资项目称之为\"三拍\"项目，什么意思呢？就是说上项目拍拍脑袋，干项目拍拍胸脯，失败了拍拍屁股。现在，政府在上项目时与过去相比，已经理性很多，不少项目在前期也开始进行可行性研究，但不可否认，仍有不少项目在决策时还是比较草率，不切实际、盲目攀比、跟风上项目的情况屡见不鲜。在这种情况下，有相当一批项目所做的可行性研究报告实际上是\"可批性\"报告。同时，不少政府部门的领导喜欢将效率简单化为速度，硬性压缩项目前期工作时间，可行性研究深度远远达不到质量标准和实际要求，常常给项目建设带来不便、埋下隐患。
实行代建制，使用单位将前期工作委托代建单位通过选择专业咨询机构完成，而非自己决策，可行性研究等工作不仅需达到国家规定的深度要求，更重要的是必须满足项目后续工作的需要。前期决策阶段所确定的建设内容、规模、标准及投资，一经确定，便不得随意改动，使得前期工作的重要性和科学性得到切实体现。同时，在代建制下，政府需根据合同约定，按照项目进度拨付工程款，因此，政府必须比以往更加重视项目资金的筹措和使用计划，排出项目重要性顺序，循序渐进，量力而为。这将改变当前因政府实施项目过多而产生的负债建设、拖欠工程款等不良现状。
2、项目管理水平和工作效率大幅提高
自建制下，使用单位对政府投资项目的管理一般是行政式的管理，项目负责人一般由单位负责人兼任，基建班子也都是从单位中临时抽调的人员。有时候，尽管业主是最重要的角色，但管理团队中连一个行家也没有。在这种情况下，使用单位对于项目的管理必然
是低水平的管理，并进而影响工作效率的优化。同时，由于人力、物力的分流，必然对使用单位日常工作的开展产生不利影响。
代建制下，通过招标选择的代建单位往往是专业从事项目投资建设管理的咨询机构。它们拥有大批专业人员，具有丰富的项目建设管理知识和经验，熟悉整个建设流程。委托这样的机构代行业主职能，对项目进行管理，能够在项目建设中发挥重要的主导作用，通过制订全程项目实施计划，设计风险预案，协调参建单位关系，合理安排工作，能极大地提升项目管理水平和工作效率。而使用单位也可从盲目、烦琐的项目管理业务中超脱出来，将精力更多的放到本职工作上去。
3、项目控制得到真正落实
在现行政府投资项目管理体制下，缺乏有效的控制机制：前期工作的不够深入，决策的随意变更等因素，容易造成投资一超再超；通过各种关系进入挤进项目的施工单位和材料设备供应商，使严格的质量控制成为难以达到的目标；由于跃进式或赶超式发展的历史情结，政府官员偏好于抢工期，以项目提前竣工作为进度控制的目标，而不顾是否科学合理。
代建制为政府投资项目引入严格的以合同管理为核心的法制建设机制，在满足项目功能的前提下，项目的投资、质量和进度要求在使用单位与代建单位的委托合同中一经确定，便不得随意改动。代建单位将全心全意做好项目控制工作，使用单位则侧重于监督合同的执行和代建单位的工作情况，对项目的实施一般不能无故干涉。
4、竞争机制发挥充分作用
竞争是激发活力和创新的源泉。代建制采用多道环节的招标采购，竞争充分，无论是投标代建的单位还是投标前期咨询、施工或设备材料供应的单位，必然会尽其所能，以合理的报价提供最优的技术方案、服务和产品，这不仅有利于降低项目总成本，还能起到优化项目的作用。
5、有利于遏制腐败
代建制的实行将打破现行政府投资体制中\"投资、建设、管理、使用\"四位一体的模式，使各环节彼此分离、互相制约。使用单位不再介入项目前期服务、建设施工及材料设备采购等环节的招标定标活动，代建单位在透明的环境下进行招标，公开、公平、公正地定标，这将有利于遏制政府投资项目建设过程中的腐败事件发生。
6、政府对项目的监管更加规范有力
政府投资建设项目容易\"超投资、超规模、超标准\"，除了建设单位管理经验不足这个浅层因素外，关键是缺乏有效的投资约束机制。项目建设单位、施工单位及其他与项目有关的利益群体都是\"三超\"的受益群体。尽管审批部门在项目立项时，会按照一些政策加以限定，但对少报多建、追加投资、超标装修等建设过程中的问题，缺少有效的调控制约手段。
代建制将增强项目建设各方的责任意识。通过职责分工，项目建设各方之间产生互相监督工作的关系。特别是使用单位，在提出项目功能和建设要求后，其主要工作就是对代建单位的监督，有利于自觉规范投资管理行为。
代建制有利于政府加强对投资项目的监管。政府主要以合同管理为中心，运用法律手
段，制衡各方。同时，项目审批部门根据国家政策审批项目的建设内容、投资、规模和标准，并下达项目建设计划和资金使用计划；财政部门将政府资金集中起来，根据发展改革部门下达的资金使用计划直接拨付给代建单位；发展改革、财政、审计、监察等部门运用稽察、审计、监察等手段，对项目进行强力有效的外部监督。
（1）使用单位提出项目需求，编制项目建议书，按规定程序报发展改革部门审批；
（2）发展改革部门批复项目建议书，并在项目建议书批复中确定该项目实行代建制，明确具体代建方式；
（3）发展改革部门委托具有相应资质的社会招标代理机构，按照国家和地方有关规定，通过招标确定具备条件的前期工作代理单位，发展改革部门与前期工作代理单位、使用单位三方签订书面《前期工作委托合同》；
（4）前期工作代理单位遵照国家和地方有关规定，对项目勘察、设计进行公开招投标，并按照《前期工作委托合同》开展前期工作，前期工作深度必须达到国家有关规定，如果报审的初步设计概算投资超过可行性研究报告批准估算投资一定比例（如3%）或建筑面积超过批准面积一定比例（如5%），需修改初步设计或重新编制可行性研究报告，并按规定程序报原审批部门审批；
（5）发展改革部门会同规划、建设等部门，对政府投资代建项目的初步设计及概算投资进行审核批复；
（6）发展改革部门委托具有相应资质的招标代理机构，依据批准的项目初步设计及概算投资编制招标文件，并组织建设实施代建单位的招投标；
（7）发展改革部门与建设实施代建单位、使用单位三方签订书面《项目代建合同》，建设实施代建单位按照合同约定在建设实施阶段代行使用单位职责，《项目代建合同》生效前，建设实施代建单位应提供工程概算投资10- 30%的银行履约保函。具体保函金额，根据项目行业特点，在项目招标文件中确定；
（8）建设实施代建单位按照国家和地方有关规定，对项目施工、监理和重要设备材料采购进行公开招标，并严格按照批准的建设规模、建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用，严禁在施工过程中利用施工洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和总投资额，因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由建设实施代建单位提出，经监理和使用单位同意，报发展改革部门审批后，再按有关程序规定向其它相关管理部门报审；
（9）政府投资代建制项目建成后，必须按国家有关规定和《项目代建合同》约定进行严格的竣工验收，办理政府投资财务决算审批手续，工程验收合格后，方可交付使用。
项目代建制的合同类型
代建制的合同模式
迄今代建制试点中的“代建合同”，有三种模式：
第一种模式：“委托代理合同”模式
是上海、广州、海南的代建制试点采用的模式。在政府投资主管部门下面，设立具有法人资格的建设工程“项目法人”，或者指定一个部门作为“项目业主”，由“项目法人”
（或“项目业主”）采用招标投标方式选定一个工程管理公司作为“代建单位”，再由“项目法人”（或“项目业主”）作为委托方，与“代建单位”（受托方）签订“代建合同”。
此“委托代理合同”模式的实质，是委托代建单位对项目工程建设施工进行专业化组织管理，并代理委托方采用招标方式签订建设工程承包、监理、设备采购等合同。
特点：项目建成后的“使用单位”不是“合同当事人”；项目投资资金的管理权仍然掌握在投资人（“项目法人”、“项目业主”）的手中。
优点：可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和对公共工程建设的专业化管理的政策目的。
（在项目工程的使用单位或者管理单位尚不存在的情形，适于采用此模式。）
缺点一：相当于政府投资主管部门自己作为建设单位“包揽”项目工程建设，然后将项目工程“分配”（“划拨”）给使用单位，将“政府投资”变成了“公房分配”，不符合改革政府投资体制的政策目的。
缺点二：使用单位不是“合同当事人”，难以发挥使用单位的积极性，甚至使用单位不予协助、配合，增加工程建设中的困难。
第二种模式：“指定代理合同”模式
是重庆、宁波、厦门和贵州代建制试点采用的模式。政府投资主管部门采用招标投标方式选定一个项目管理公司作为代建单位，由作为“代理人”的该代建单位，与作为“被代理人”的使用单位签订“代建合同”。
此“指定代理合同”模式的实质：是政府投资主管部门指定代建单位作为使用单位的代理人，对项目工程建设施工进行专业化组织管理，并代理使用单位采用招标方式签订建设工程承包、监理、设备采购等合同。
特点：投资人（“政府投资主管部门”）不是“合同当事人”；投资和资金的管理权掌握在使用单位手中。
优点：可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和实现公共工程建设的专业化管理的政策目的。
缺点一：投资和资金的管理权仍然掌握在使用单位手中，实际上未对现行投资体制进行任何改革。 项目管理者联盟，项目管理问题。
缺点二：投资人（“政府投资主管部门”）不是“合同当事人”，政府投资主管部门在选定代建单位后，实际上不可能对项目投资资金的运用和工程建设施工进行有效监督。
第三种模式：“三方代建合同”模式。
是北京、武汉、浙江代建制试点采用的模式：政府投资管理部门与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”。
北京市是由“发改委”（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”；武汉市是由政府指定的“责任单位”（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”；浙江省是由“政府投资综合管理部门”（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”。
“三方代建合同”，除规定代建单位的权利、义务和责任外，还明确规定政府主管部门“的权限和义务：对代建单位（受托人）的监督权、知情权；提供建设资金的义务。
“使用单位”的权利和义务：对代建单位（代理人）的监督权、知情权，对所建设完成的工程和采购设备的所有权；协助义务、自筹资金供给义务。
优点：可以发挥三方当事人的积极性，实现三方当事人的相互制约。可以防止公共工程招标中的腐败行为，实现对公共工程建设施工和项目投资资金的专业化管理，保证工程质量和投资计划的执行，实现政府投资体制改革的政策目的。
广东省代建项目管理机构，具体负责省属非经营性代建项目的组织和协调管理工作。
非经营性项目，是指：
（一）党政机关、人大机关、政协机关、审判机关、检察机关、人民团体的办公业务用房及培训教育用房；
（二）科教文卫体、民政、劳动社保及广播电视等社会事业项目；
（三）看守所、拘留所、戒毒所、收教所、监狱、劳教所、消防设施、法院审判用房、检察院技术侦察用房等政法设施；
（四）环境保护、水利设施项目；
（五）其他非经营性项目。
绿城发力“代建”，以期改变其负债率高的状况。
7月27日，千岛湖畔，绿城集团旗下代建企业绿城房产建设管理有限公司举办了一场“代建业务模式下房地产人才发展论坛”，为代建业务延揽人才。
代建业务扩张的背后，是绿城已经开始的转型之路：告别高负债支撑的规模发展之路，转向品牌和管理输出。
积极发力“代建”
从去年9月底到今年3月、7月，绿城房产建设管理有限公司和绿城北方、华东片区代建公司相继成立。截至今年6月底，绿城已经签下45个代建项目，可售金额近900亿元。另预计今年年底，绿城的代建项目将突破80个，可售金额将超1500亿元。
无论是在绿城还是外界分析人士看来，代建模式打破了近两年困扰绿城的资金瓶颈，展示了令人乐观的前景。绿城集团执行总经理、绿城建设管理公司总经理曹舟南表示，房地产投资功能和开发功能相分离将是大势所趋。
在绿城看来，代建实现与外部投资资源与土地的结合，可以“最大限度发挥绿城品牌管理及专业团队的价值创造能力”，曹舟南说，绿城的目标是，三年内代建项目超过150个、“五年内成长为国内业务规模位居前列的专业房地产开发服务企业”。
多渠道“减负”
就在绿城在南方大揽人才的同时，绿城位于北京通州的项目京杭广场传出消息，作为绿城在通州新城打造的高端城市综合体，京杭广场计划于今秋亮相。
值得注意的是，京杭广场由绿城联手央企葛洲坝地产打造，绿城和葛洲坝分别持有49%、51%的股份。和不出钱、不出地、不许诺收益的代建业务相比，京杭广场是一种风险共担的合作开发模式。但相对于自建，绿城将京杭广场51%的股份出售，风险也已摊薄。
绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年7月接受媒体采访时表示，绿城从去年开始就想逐步降低负债率，争取再用两年左右的时间把负债率降低到一个比较合理的水平。2010年，绿城中国净资产负债率达到132%。
■ 链接
“代建”解析：绿城认为，专业开发服务商的经营要素不再是资金和土地，而是品牌、管理、团队、服务理念和资源整合力的要素集合。目前绿城的代建模式包括政府代建、为已获得土地企业进行的商业代建和资本代建等。
■ 视角
寻求发展“软着陆”
如果把少买地比作“节流”，那么包括合作开发、商业代建和资本建在内就可以作为绿城“开源”的主要路径。
据绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年介绍，作为管理方，无论盈亏均可以获得2个点的管理费。而当年收益达到10%以上时，可以从中再获取一定比例的奖金回报；否则只有管理费用，没有更多的回报。
无论少拿地，还是合作开发、商业代建和资本代建，绿城都在尽可能地降低本企业的
资金投入和风险。寿柏年说，过去十年房价上涨比较快，用比较高的杠杆率就可以实现公司规模发展。而今，这一发展模式在国内市场环境不确定因素较多的情况下有必要改变，这或许可以视为绿城在高负债率情况下寻求“软着陆”
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