赣州市区宾馆酒店行业经营现状的调查报告

投资发展部关于赣州市区宾馆酒店行业经营现状的调查报告

及投资宾馆酒店业的可行性粗浅分析

一、本次调查工作的基本情况

根据部门的安排，投资发展部于2007年7月2日至7月13日期间针对赣州市区宾馆酒店行业的经营现状进行了调查，重点调查了市区17家二星级（含）以上宾馆酒店及2家经济型商务酒店的经营情况，了解了上述宾馆酒店的基本情况、入住率、挂牌房价、折扣率、经营收入水平、利润水平等资料数据，同时通过网上查询、走访相关行业主管部门、走访业内人士、上门摸底、电话调查等方式对国内宾馆酒店业的产业、基本现状及发展趋势，赣州市经济发展状况，赣州市宾馆酒店业的整体经营状况及收入、税收情况，重点宾馆酒店经营情况进行了调查，在此基础上对相关数据进行了汇总，粗浅对赣州市区宾馆酒店行业的市场发展空间及投资宾馆酒店业的可行性进行了分析，形成以下汇报。

二、国内宾馆酒店业的产业、经营现状及发展趋势

宾馆酒店业属第三产业中服务业分支，自改革开放以来经过20多年的发展，特别是“九五”、“十五”期间在国家积极引导下随着经济的发展，无论是产业规模和服务管理水平都取得了长足的进步。2005年—2006年度中国宾馆酒店业开始实质性增长，并全面扭亏为盈，从国内宾馆酒店业整体业绩看，无论是入住率还是平均房价都保持了持续增长的势头。统计结果显示，所有五星

级饭店的平均房价达到人民币806元，四星级饭店为人民币436元，三星级饭店为人民币268元，经济型酒店为人民币180元。就入住率而言，三星、四星和五星级饭店的平均入住率在69%到70%之间，经济型酒店的入住率达到了92%。各层级饭店的平均每房收益为:五星级饭店人民币552元，四星级饭店人民币305元，三星级饭店人民币186元，经济型酒店人民币165元，预计2007年、2008年宾馆酒店行业效益增长的局面还会维持，到2010年大体还有四年的快速增长空间。

国内宾馆酒店业总体需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平，进入本世纪以来，星级酒店的建设迎来了一个高峰期。据资料统计，我国目前有星级饭店近9000家，90余万间客房，其中三星级及以下饭店占了8000多家，客房占了70余万间；五星级饭店190余家，四星级近800家，五星、四星级饭店占星级饭店总数的9.6%，客房数量20.8万间，占星级客房总量的24%，营业收入为420.7亿元，占全行业总量的46%，高档饭店在行业内一直是入住率最高的、收入最多的、效益最好的。

近年来，国内宾馆酒店业投资热度越来越高，投资高档酒店的热情更高，宾馆酒店数量增长过快，走上了一条通过增加饭店数量而实现收入增长的路子，在总体平衡下局部地区出现供大于求的状况，表现为：入住率不高、房价下降、部分酒店出现亏损，在经济不发达地区尤为明显，这主要是因为我国酒店业在数量上的相对过剩和质量上的“小而散”两大原因造成的。

伴随着我国加入世贸组织，开放服务贸易成为现实。虽然我国宾馆酒店业与世界接轨较早，在投资、管理和服务等方面都已对外开放,入世以来，宾馆酒店业未出现其他行业所担心的外资大举进入和让出市场问题，但市场环境已越

来越规范，机会也越来越平等，竞争也越来越激烈。国内酒店的优势主要体现在客源、劳动力成本、经济型酒店和文化等方面，外方酒店优势则体现在管理、品牌、网络、经营成本及融资等方面。

我国宾馆酒店业未来发展的有利因素主要有以下几方面：（一）经济持续稳定，高速发展；（二）旅游休闲成为时尚；（三）会展经济蓬勃发展。同时也要看到不利因素：（一）酒店重复建设严重，行业结构过剩；（二）国际酒店集团竞争力强大。

我国宾馆酒店业发展的主要趋势：（一）酒店业态的多样化。国内酒店有六大主流发展模式，分别是主题式酒店、产权式酒店、绿色酒店、品牌连锁式酒店、异化酒店及E化酒店；（二）酒店管理形式多元化。主要有五种形式：一是投资方自己经营管理；二是投资方自行管理并加入全球网络预定系统经营；三是投资方与酒店经营商签定特许经营协议并由投资方自己经营；四是投资方将酒店出租给酒店经营商经营；五是投资方委托酒店管理集团管理。 三、宾馆酒店业的投资成本及利润分析

1、酒店的投资成本。酒店的投资，作为物业的一种，需要的资金量较大，投资成本的内容多，可以分为以下四大类：

（1）建筑物成本：建筑物成本一般按平方米价格计算，这项成本的高低，与不同地区、城市的物业价格水平有关。

（2）非建筑物成本：非建筑物成本的内容包括家具、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项成本的高低，和酒店投资档次有关。

（3）软成本：软成本包括酒店项目整个建设、筹建期的法律咨询费、设计

费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开工资本金等。这项成本的高低和酒店的建设周期、筹建负责人是否专业有关。

（4）土地成本：土地成本的高低和酒店建造所在城市、选择的具体地段有关。

以上四类成本之和构成酒店的投资总成本，投资总成本控制得当和酒店的规模、档次匹配是酒店实现投资收益率目标的第一前提。根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店的投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在15万美元至20万美元之间；四星级酒店的投资成本在10万美元至14万美元之间；三星级酒店的投资成本在5万美元至8万美元之间；经济型酒店的投资成本在1.5万美元至四万美元之间。

2、宾馆酒店业的利润分析

宾馆酒店业的利润影响因素除投资成本外，还受以下因素的影响： （1）筹建周期：正常的筹建周期一般在2—3年左右，包括立项准备期、土建及设计期、结构建造和设备设施定购期、设备设施安装和内部装修期，筹建周期越长，成本越高。

（2）资金结构：酒店建设资金主要来源于自筹和银行贷款，有银行贷款必然要承担利息，利息的支付直接影响到利润水平，一般贷款的比例最好不要超过60%。

（3）产品类型：针对不同的城市选择适当的星级标准，提供符合市场需求的服务，是酒店获利的重要前提。

（4）管理形式：根据投资方自身条件，选择哪种经营管理模式直接影响经营业绩。

（5）目标市场和销售组合：不同的客源区域（如国内、国外客源）、客源类型（如商务、旅游、会务）、销售产品（如客房、餐饮、休闲服务）定位和组合也直接影响经营业绩。

（6）劳动力及经营成本：随着劳动力成本的提高，不断侵吞着酒店的利润，切实提高劳动生产率（国际酒店业人员配置为一间客房数一个员工，即1：1的比例），充分发挥酒店每一平方米的效能产出，降低经营成本，才能有效确保酒店经营利润。

四、赣州市区宾馆酒店业基本情况及经营现状

（一）基本情况

本次调查主要对象为赣州市区的17家二星级以上宾馆酒店及2家经济型酒店，基本情况如下表：

1、星级宾馆酒店：

星级 四星级（1家） 宾馆酒店名称 赣电大厦 赣南宾馆 明珠大酒店 赣龙大酒店 三星级（8家） 虔城大酒店 赣州饭店 铁龙大酒店 海天大酒店 赣州宾馆 客房数（间） 97 174 112 131 82 191 95 88 114 床位数（张） 187 342 209 242 145 370 173 148 203 云山饭店 东阳山大酒店 白云大酒店 二星级（8家） 江铃大酒店 山水大厦 正银大厦 山水大酒店 飞龙大酒店 合计：17家 2、经济型酒店：

酒店名称 103 65 106 93 190 67 46 40 1794 200 145 206 169 280 126 90 73 3308 客房数（间） 床位数（张） 君嘉旅业（含君491间（含君嘉商务160间、龙吟客 嘉商务酒店等栈81间、青年店112间、文明店53 赣州城区7家分间、贸易广场店85间，不含待开业的店） 星期8假日酒店 合计：9 杨公店、黄金广场店300间） 58 107 967 860 赣州市区还有众多行政事业单位以培训中心名义自办的宾馆酒店，集会议接待、餐饮、住宿等为一体，主要有金穗大厦（农行）、消防宾馆（消防支队）、统计大厦（统计局）、金赣大酒店（赣南卷烟厂）、锦路大酒店（公路局）、金峰大厦（国税局）、金源大厦（地税局）、交通大厦（交通局）、江南大酒店（工商局）、人事大厦（人事局）、绿源宾馆（邮政局）等，上述宾馆酒店主要以接待

单位或系统内会议、培训为主，以对外经营为辅，并分流了部分旅游客源。 （二）经营现状：

1、酒店业总体发展迅速，运行良好：

赣州市近年来全面实施“对接长珠闽，建设新赣州”发展战略，经济发展迅速，经济总量增长明显，2006年全市生产总值达582亿元，年均增长12.5%；内需进一步加大，商业活动繁荣，2006年社会消费品零售总额184亿元，年均增长13.4%，第三产业实现增加值221亿元，年均增长10.4%；人民收入增长迅速，2006年城市居民人均可支配收入及农民纯收入分别增长10.8%和10.2%。、市紧紧围绕培育旅游支柱产业目标，旅游业快速发展，旅游业主要经济指标大幅度增长。2006年，全市共接待国内旅游者701万人次，同比增长16.4%，其中红色旅游已成特色，全年接待红色旅游者270万人次；海外入境旅游初具规模，全年接待海外旅游者7.36万人次。2006年全市实现旅游总收入47.47亿元，同比增长18.58%,旅游基础设施及酒店投资3.04亿元。近年来，我市会展业蓬勃发展，成功举办了第19届世界客属恳亲大会、客家文化节、中国（江西）红色旅游博览会及一年一度的脐橙节，促进了酒店行业规模的壮大和效益的提升。

近年来全市宾馆酒店建设投资增长较快，酒店客房数总量平稳增长，入住率明显提升，酒店业总收入及利润水平保持增长。据2007年4月全市住宿及餐饮业营业税收收入统计报表显示：4月份全市住宿及餐饮业营业税收入为402万元，折算营业收入约为8040万元，同比增长18.2%；1—4月份营业税累计2200万元，折算营业收入约为4.4亿元，同比增长.8%,其中章贡区及市直住宿餐饮业同比增长幅度更大，分别达到148.6%和102.9%。同时1-4月章贡区

及市直住宿餐饮业营业收入总额达2.4亿元，占全市比重.5%，可见城区住宿及餐饮业营业收入占了全市的半壁江山。

2、赣州市区主要星级宾馆酒店及经济型酒店经营状况调查：

（1）入住率调查：据行业内人士反映，赣州市区的主要星级酒店入住率近年来呈上升趋势，四星级的赣店大厦旺季的入住率都在100%以上（含钟点房或连续开房），三星级的明珠大酒店、赣龙大酒店、赣州饭店也接近100%，特别在脐橙节等会展期间、各种统一考试期间及黄金周期间，星级酒店一时出现了订房难的现象。一般季节星级酒店的入住率也在80%以上，淡季低至70%左右，全年平均入住率在85%左右，相比周边地区酒店，我市星级酒店入住率相对较高。为尽量准确反映入住率水平，投资部分别于2007年7月6日及7月10日通过订房咨询名义采取了电话或上门方式对主要星级宾馆酒店的入住率进行了抽样调查，调查时间为下午5:30至6:30之间，根据各酒店剩余房间数量参照其房间总量折算了两个调查日的平均入住率，考虑到离当日登记入住截止时间还有4—6个小时，实际入住率还可能高于调查所得入住率。各主要星级酒店调查入住率如下表（含主要经济型酒店）： 宾馆酒店名称 赣电大厦 赣南宾馆 明珠大酒店 赣龙大酒店 虔城大酒店 赣州饭店 抽样调查入住率 98% 98% 100% 91% 92% 88% 宾馆酒店名称 云山饭店 东阳山大酒店 白云大酒店 江铃大酒店 山水大厦 正银大厦 抽样调查入住率 76% 98% 95% 77% % 97% 铁龙大酒店 海天大酒店 赣州宾馆 君嘉商务酒店 % 82% 91% 95% 山水大酒店 飞龙大酒店 星期8假日酒店 100% 47% 81% （2）客源调查：目前赣州城区酒店客源主要有以下几部分组成。一是行政客源，多为国家部委、省级部门及各县（市区）与乡镇因工作需要来市内参加会议或办事的单位人员，一般选择在赣南宾馆、赣州宾馆、赣州饭店及行业单位自办宾馆入住。二是商务客源，多为国内外企业、公司来我市办理相关业务的从业人员，一般选择在赣电等星级酒店或经济型酒店入住。三是旅游客源，多为国内外赴我市旅游、探亲访友人员，一般选择在二星、三星级甚至四星级涉外、旅游酒店入住。四是本地居民，随着人民生活水平的提高，本地居民入店开房、开钟点房已逐渐增多，成为宾馆酒店的客源之一。近年来，随着我市对外开放的深入、经济迅速发展、经济往来频繁、旅游业异军突起、会展业初具规模，行政、商务、旅游客源都迅速增长，市区内流动人口及短期滞留人员增多，有力地推动了宾馆酒店业的发展。

（3）销售价格、经营收入与利润水平调查：

近年来，受物价及供求因素的影响，赣州市区宾馆酒店特别是星级酒店房价上涨明显，2006年三星级门市挂牌房价及实际入住房价均比2004年上涨了30%—40%，四星级的赣电大厦实际入住房价上涨幅度更大。目前各三星、四星宾馆酒店标准间挂牌房价、协议折扣如下表：

宾馆酒店名称 赣电大厦 标准间挂牌房价 520元（加收15%服务协议折扣率 7折（加收15%服务费） 费） 赣南宾馆 明珠大酒店 328元（2号楼） 328元（加收10%服务费） 赣龙大酒店 虔城大酒店 赣州饭店 铁龙大酒店 海天大酒店 赣州宾馆 君嘉商务酒店 星期8假日酒店 338元 288元 268元 238元 328元 288元 160元 198元 6.5折 约6.5折 约7折 6折 6折 6折 8折 约6.5折 7.5折 6折（加收10%服务费） 目前城区四星级酒店标准间挂牌房价在500元以上（不含服务费），三星级酒店标准间挂牌房价在238元至338元之间，一般门市折扣率在6—7折左右；经济型商务酒店标准间挂牌房价在160—198之间，折扣率在6.5—8折之间。据业内人士分析，赣州市区宾馆酒店的客房收入毛利率都在85%以上，成为宾馆酒店的重要利润来源；餐饮收入的利润贡献率很小，星级宾馆的餐饮部门仅作为配套设施维持经营，有的酒店餐饮部门甚至连续亏本经营；其他服务部门（如KTV、酒吧、桑拿等）利润不大，客房销售的竞争成为各酒店经营的关键。据统计，四星级的赣电大厦年客房收入约1800万元，三星级的赣州饭店约为1500万元，明珠大酒店约为800万元，客房收入的丰厚为宾馆酒店带来不菲的业绩，整体而言，目前城区宾馆酒店无论是星级宾馆还是经济型酒店都处于盈

利之列。从星级结构来看，四星级与经济型酒店在入住率及利润水平方面都要比三星、二星级酒店要高，经营效益更好；从经营规模来看，总体规模大、房源层次丰富的酒店要比客房量小，房源单一的酒店经营效益更好；从经营模式来看，涉外、旅游及建立了网上订房渠道的酒店效益更胜出一筹，特别是单纯以客房为主的经济型酒店在利润水平方面处于领先地位；从所处地理位置来看，靠近城区、人口密集区的酒店在挂牌房价、入住率方面都比更偏远的酒店要高，如同为三星级酒店，铁龙的房价、入住率比明珠、赣龙、赣州饭店都要低。 五、公司投资宾馆酒店业的前景分析

1、未来赣州市区宾馆酒店业的市场空间：

未来几年特别是“十一五”期间，随着“对接长珠闽”发展战略的纵深推进，赣州市经济发展将持续保持高增长势头。预计到2011年，我市生产总值将达到1200亿元，赣州将逐步确立赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市地位，商业活动进一步繁荣，赣州的物流、人流将进一步剧增。未来几年以“红色旅游”、“客家旅游”等为特色赣州旅游产业将迅速壮大，预计实现旅游总收入年均递增20%，至“十一五”期未形成年收入近百亿元的大产业，同时以“脐橙节”为代表的赣州会展业规模也将跃上新台阶，宾馆酒店业也将迎来新的发展机遇和市场空间。

2、近期城区宾馆酒店投资建设情况

2007年7月20日，赣州第一家五星级酒店——赣南假日酒店正式动工兴建，总投资额3.3亿元，建设工期2年，拉开了赣州宾馆建设的新一轮高潮。同期内，赣州城区将有多家酒店投入建设或经营，如江西省盐业公司赣州分公司将在章江新城区长征大道中段新建四星级酒店，赣州逸豪公司下属滨江大道

酒店项目，市气象局酒店项目，君嘉商务酒店黄金广场店项目等。预计未来五年内，赣州市城区将新增五星级酒店1—2家，四星级3—4家，经济型或商务酒店8—10家。

3、公司投资宾馆酒店建设的利弊：

（1）有利因素：赣州城区宾馆酒店行业市场空间较大，表现在需求量上升，房价尚有上涨空间(目前我市各类型酒店实际入住价均低于国内平均房价的20-30%)，入住率会进一步提高等方面，但目前星级酒店总量较小,单个规模偏小，特别是四星级、五星级酒店量不足。预测未来几年酒店盈利性较高，经营风险相对较小，可确保国有资产的增值保值。建设高档宾馆酒店所需资金较大，自有资金量及融资能力要求较高，且自有资金量一般不能低于总投资的40%，公司具备这方面的条件。投资建设一家高档酒店，可依托赣定高速公路品牌影响力，拓展营销渠道，吸引优质客源，同时也可以提高公司的知名度、认知度。

（2）不利因素：公司投资建设宾馆酒店与公司经营主业关联性不强。未来几年可能遇上高档宾馆酒店建设高潮，总量会迅速增加，也可能出现重复建设及投资过剩现象，存在一定风险。

4、可行性建议：

从目前赣州市区宾馆酒店业的发展空间及公司自身条件等方面粗浅考虑，公司投资建设宾馆酒店业可行，建议项目定位为四星级综合酒店，同时应争取时间，早立项、早建成。

投资发展部 2007年7月26日