物流园区规划设计

物流园区规划设计

物流园区的规划工作一般可以分为七个阶段，依次分别是项目启动准备阶段、数据收集与分析阶段、区域发展预测阶段、园区战略定位阶段、园区规划设计阶段、方案评价与比选阶段、项目结束阶段。

1、项目启动准备阶段

该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流，根据用户方的具体要求，成立项目小组，在确定了项目的前提下，根据项目的目的和要求，进行小组成员的具体分工，接着合理安排调研的行程和人员，制定出切实可行的调研计划，准备调研表格等调研资料，根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作。

2．数据收集与分析阶段

1、 相关数据资料的收集

主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业、市场、周边环境等直接资料的收集，以及通过网络、论文、报告、行业资料等收集形式进行网络、图书馆、资料数据库等间接资料的收集。

其中调研范围和对象主要包括：网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情况等。政府层次：规划局、交通局、服务办、园区规划主导部门等。企业层次：可能入驻企业、

潜在需求企业等。市场层次：所在地市场、物流园区等。周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。

2、资料初步分析

通过收集调研表格和整理访谈笔记等，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP等）进行整理，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。

3．区域发展预测阶段

区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑，定量分析和可靠基础。这里从经济发展、产业发展、交通发展、设施服务水平发展和物流需求发展五个支撑点进行分析。

其中，区域经济发展是物流园区所有行业及产业发展的基础，找出物流园区在区域发展和经济结构中的地位，为物流园区发展确定细分市场；通过对于物流量的预测分析，确定物流园区的规模和功能。

4．园区总体定位阶段

对物流园区经济发展、产业发展、交通发展、基础设施水平发展、物流需求发展的基础上，综合考虑物流园区的内部环境和外部环境，对内部环境的优势和劣势，外部环境的机会和威胁四个方面进行分析得出SWOT分析矩阵，然后两两结合得出组合决策矩阵，选出适合园区的总体定位，主要包括战略定位、市场定位、功能定位和发展定位四个方面。

（1）战略定位:对要规划园区的立足点、辐射半径和服务范围进行归纳和总结。

（2）市场定位:根据调研数据和其他相关数据和需求分析阶段的结果，对园区周围市场及同类型竞争市场进行分析，挖掘有竞争力和潜在的市场，作为要规划园区的对象市场。

（3）功能定位：根据调研数据和其他相关数据及访谈，对园区周围市场功能及同类型竞争市场的功能进行分析，扬长补短，来确定要规划园区市场主要功能的种类和数量。

（4）发展定位：对战略定位、市场定位、功能定位和布局设计已经确定的园区发展建设时序进行规划，并确定每个发展阶段的设施种类和数量情况。

5．园区规划设计阶段

物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。其中基础设施平台的规划设计主要包括用地规划、功能设计、布局设计、方案比选；信息平台的规划设计主要包括信息系统的建设；运营平台的规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。

（1）园区用地规划（2）仓储用地面积规划（3）功能设计（4）布局设计

5.2 信息平台的规划设计

首先对物流园区信息技术的应用状况进行分析，接着对园区物流信息平台分别进行整体规划和详细规划设计，内容包括：物流园区信息平台的基本概念、广义整体规划定位、设计和狭义整体规划设计，包括：物流园区信息平台的框架结构、层次结构和信息流程设计。

5.3 运营平台的规划设计

我国经济中心城市物流园区在发展模式上可能的选择有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、物流地产商模式和综合运作模式。

(1)经济开发区模式

我国目前的许多物流园区都采取了这种模式。以此模式进行的物流园区开发，实际上是建立在复合产业概念下的“物流经济开发区”。对于经济开发区模式，它的显著优势在于它将整个规划中的物流园区紧密地定位在一个现代化的物流园区的概念上，整个物流园区是在具有现代化物流理念的专业物流企业以及物流企业团体以现代物流为主要经济发展立足点的服务园区，所以整个物流园区具有高度的整体性与物流业务经营的专业性。采用此类开发模式时，政府的角色定位非常重要，政府应当避免过多的行政干预，为入驻物流园区的各类企业提供一个公开、公平和公正的竞争平台。

(2)主体企业引导模式

利用物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区范围内的物流产业的聚集和依托物流环境所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。

主体企业引导模式使得整个物流园区由一个主导企业或企业协作团体来规划，无疑在整体的功能定位与统筹方面较前一种模式好，不会造成整个园区功能上的单一与重合，同时又造成在这个单一功能上过分竞争的局面，整个前期规划，开发建设过程，营运过程具

有企业的有效性优势，较能适应物流市场的需求规律。为了避免先入企业或企业团体的垄断行为，政府应为符合入驻物流园区条件的各类物流企业进驻物流园区创造一个相对宽松的环境。

(3)物流地产商模式

物流地产是指房地产开发商及投资商专门投资开发物流设施，如物流园区、物流中心、配送中心和物流仓储设施等。物流地产商开发以后一般不自营物流，而是出租给物流公司运作。物流园区采用物流地产商开发模式要求政府确立物流业对国民经济的贡献，同时管理部门具有较强的宏观基础支持地位，并在土地和建设投资上给予资助调控能力与较为高效的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系作保障;对于物流地产商要求具有较强的投资能力和融资能力。物流地产商模式，融合了政府参与物流园区开发的思想，特别是对于主体企业开发模式的不足之处，提出了很好的针对性解释方法，即由政府来为园区开发者提供土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由物流地产商来主持进行包括物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。入驻园区的所有企业都站在同一竞争的起跑线上，同时又有一定的专业分工和适当的专业竞争。就限制了主体企业开发模式中的一个先进入物流园区开发的主导企业或企业协作团体对整个物流园区的行业垄断性控制。

(4)综合运作模式

综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，而且还会带来相关政策的协调问题，以及对物流园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大的挑战。所以，即使采

用综合开发模式，也往往会以一种模式为主，而对物流园区的一些特殊开发项目，有选择地辅助以其它开发模式，以保证物流园区建设的顺利进行。

6．方案评价与比较阶段

根据物流园区功能评价标准以及环境对物流园区的要求，详细比较这些方案的优劣，从中选出一个方案付诸实施。

（1）物流园区评价的对象:物流园区的评价对象包括三部分的评价内容：建设之前对物流园区方案的评价、建设过程中的方案的评价、已投入运营的物流园区运行现状的评价。

（2）评价因素和标准:物流园区的评价因素很多，但在选择因素评价指标时，不一定要把所有的因素都考虑进去，而是应该把主要的、能反映一个物流园区方案优劣的因素选择为评价因素，把那些无关紧要的因素舍弃掉,根据物流园区的不同选择主要与次要的因素。

通常情况下评价指标可分为以下几类：

①政策性指标：政府的方针、政策、法令、以及法律法规约束、发展规划等。②技术性指标：产品或服务的性能、寿命、可靠性、质量、安全性等。③经济性指标：成本、效益、建设周期、投资回收期、净现值、内部报酬率等。④社会性指标：社会福利、社会节约、综合发展等。⑤环境保护指标：废弃物排放量、污染程度、生态环境平衡等。⑥资源性指标：消耗的能源、消耗的能源、能源的可得性等。⑦时间性指标：建设期时间、完全发挥功能时间等。

（3）物流园区评价的步骤。

①确定评价目的和评价内容。②确定评价因素。③建立评价指标体系。④制定评价准则。⑤选择确定评价方法。⑥进行单项评价。⑦进行综合评价。

（4）评价方法:评价方法根据具体的物流园区来定，一般的方法可分为三类：定量分析评价、定性分析评价和综合分析评价。根据考虑因素的个数多少，又可以进行单因素评价或多因素评价。

7．项目结束阶段

园区规划设计阶段完成后，就要形成最终的规划成果，其主要包括以下内容：规划设计说明书、区位分析图、园区总平图、物流动线分析图和园区效果图等。