不动产评估案例

不动产评估案例分析

1刘先生于2010年1月1日用100万元购得一间写字间，同年10月1日出租给王先生使用，并签订了5年租赁合同，刘先生现因资金原因要将写字间进行转让。已知当地与该写字间相关条件相同的空置写字间的现时市场价格为158万元，因此，刘先生提出以158万元转让其所有的写字间（王先生无意购买）。试从估价的角度分析刘先生的定价是否合理。

答案：不合理。房地产价格实质上是房地产权益的价格（1）刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，有不可解除的租约限制（合同未到期）（2）价格应低于158万元（因租约和急于脱手的原因）

2某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

答案：本次评估的价值为投资价值：投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值，不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

3甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元，购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准，该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙

房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元，若上述两个估价结果均是合理的，请分析两者差异的原因。

答案：（1）估价时点不同，乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化（2）估价目的和价值类型不同，乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异（3）设计方案变更，由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途，规模均有可能发生改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异，（4）购买后投入建设资金，项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

4甲公司于2004年通过有偿出让方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/平方米，甲公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋2007年10月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/平方米，拍卖行在当月以此为拍卖依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/平方米，其余14栋无人承接，退还给甲公司，当2010年5月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/平方米售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时估价的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高出300元/平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理，请分析乙房地产估价所坚持当时的估价结论的理由。

答案：（1）拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况已变。（2）为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格，（3）拍卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场需求不旺，需求少也会导致成交价格低

（4）别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度已不相同（5）2004年获取土地时的市场价值与在2007年拍卖别墅时不同，不能以2004的地价与2007的别墅售价相比较。

5.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2010年12月15日，根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2005年12月通过出让取得，2006年12月开始建设，委托方提供的实际成本价格为1800元/平方米，包括土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费和期望利润，并计算自2005年12月至估价时点的投资利息，估价人员经调查核实，认为委托方所列的各项成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用重置成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/平方米，请分析，估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？

答案：重置价格是指采用估价时点的建筑材料，建筑构配件，建筑设备和建筑技术等，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润。

这样的错误在于（1）利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应该按照该类房地产客观开发周期计算（2）所列实际成本费用符合当时市场状况。未说明是否与估价时点（2007年6月）的市场状况相符，（3）期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。

6某公司在山西省太原市南内环街拥有一栋25层的综合性房地产，其中1-2层为商场，3-12层为住宅，该房地产的土地使用权是当时通过政府划拨方式取得的，公司拥有综合性房地产的所有权，1，2层的商场部分由于经营管理不善，一直处于亏损状态，公司于2009年对其进行了一次重新装修，但商场收益一仍然没有得到改善，所以公司欲出售该商场，现有意外地集团公司欲购买该商场，但由于对太原市的状况不太熟，因此，委托太原市某估价事务所对其价格进行评估。试述估价事务所应该选择的评估技术路线。

答案：技术路线（1）用收益还原法和市场比较法评估出商场的完全产权售价；（2）用地价分摊方法测算出商场应分摊的地价，然后根据当地政府关于划拨土地使用权转为出让土地使用权补交出让金的规定乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金，（3）测算商场装修因转让所造成的价值损失，（4）由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的转让测算价（5）根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。