一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算
（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
实例 A B C 项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 B.比较因素条件表
比较因素条件表
物业名称 因素情况 名 称 坐落位置 所处地区 建筑用途 单价 交易日期 商业繁华度 交通条件 待估对象 ＊＊银行大厦 **新区金融区 办公楼 待估 2004年6月30日 区 交线路 可比实例A 新**国际大厦 **新区金融区 办公楼 22,480 2004年8月 区 交线路 可比实例B **联合大厦 **东路139号 **新区金融区 办公楼 22,480 2004年7月 区 交线路 可比实例C **证券大厦 **南路528号 **新区金融区 办公楼 24,090 2004年7月 集区 交线路 ＊＊＊路＊＊号 **南路360号 繁华,金融业聚集繁华,金融业聚集繁华,金融业聚集繁华,金融业聚有地铁和多条公有地铁和多条公有地铁和多条公有地铁和多条公金融区内，公共金融区内，公共金融区内，公共金融区内，公共服务设施齐全。 服务设施齐全。 服务设施齐全。 服务设施齐全。 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 区域公共服务设因施 素 自然条件 社会环境 地区性不动产销售状况 物业名称 因素情况 环境卫生及景观 市政设施 建筑结构 部位 待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 好 七通一平 钢混 整幢 外墙全玻璃幕墙，内装修到公好 七通一平 钢混 整幢 好 七通一平 钢混 整幢 好 七通一平 钢混 整幢 外墙全玻璃幕墙，内装修到公装饰装修情况 个 别因素 设施状况 共部位。办公房外墙花岗岩，玻外墙花岗岩，玻共部位。办公房内为轻钢龙骨吊璃幕墙，内装修璃幕墙，内装修内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻到公共部位。办到公共部位。办顶，木地板，轻质隔断。 空调，消防报公房内为毛坯 公房内为毛坯。 空调，消防报空调，消防报质隔断 空调，消防报进口电梯，中央进口电梯，中央进口电梯，中央进口电梯，中央警、自动喷淋，警、自动喷淋，警、自动喷淋，警、自动喷淋，水电到位，电话水电到位，电话水电到位，电话水电到位，电话进户。 进户。 好 好 进户。 好 好 进户。 好 好 平面布局 临路状况 物业管理 好 好 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 C.交易情况修正
评估比较对象表
实例 A B C 项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 价格修正后 ￥22,480 ￥22,480 ￥24,090 因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。 E.因素修正(详见下表)
比较因素修正表
物 业 名 称 比 较 因 素 交易单价（元/平米） 待估物业 **银行大厦 实例一 新**国际大厦 实例二 **联合大厦 实例三 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 待估 22480 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 22480 **东路139号 2004.7 繁华 近 优 优 无 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 100 100 100 100 100 100 100 24090 **南路528号 2004.7 繁华 近 优 优 无 近 100 100 100 100 100 100 100 座 落 位 置 **中路188号 交 易 日 期 2004.6.30 区域繁华程度 **南路360号 2004.8 繁华 近 优 优 无 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 繁华 近 优 优 无 近 距城市主要商服中心距离 道路状况 交通便捷度 交通受制情况 区域因距车站港口的距离 城市基础设施 七通一平 100 齐全 优 优 优 优 相似 100 100 100 100 100 100 100 七通一平 100 100 100 100 100 100 100 齐全 优 优 优 优 相似 100 100 100 100 100 100 社会公共服务素 设施 社会人文环境条件 环境质量 自然环境条件 景观 城市规划限制 物 业 名 称 比 较 因 素 不动产销售状况 区域因素小计 临街状况 建筑面积 待估物业 **银行大厦 实例一 新**国际大厦 实例二 **联合大厦 实例三 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 100 100 100 100 100 100 100 大 3.8m 一般 好 钢混 相似 外装修高高档装修 100 档，内装修毛坯 设备标准及状况 新旧程度 物业管理 绿化环保程度 特别因素 个别因素小计 比准价格(单价) 评估价格(总价) 高 新 好 一般 一般 1 23400(取整) 100 100 100 100 100 高 新 好 一般 一般 1.0204 22939 100 优 1 优 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 100 优 1 100 优 100 1 100 100 100 100 102 100 100 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 外装修高100 100 100 100 100 100 100 优 大 3.8m 一般 较好 钢 相似 100 100 100 100 100 101 100 层高 内部结构的合理性 物业朝向、层数 建筑结构 个日照、通风程别度 因素 装修状况 96 档，内装修毛坯 100 100 100 100 100 高 新 好 一般 一般 1.0417 23417 96 高档装修 100 100 100 100 100 100 高 新 好 一般 一般 100 100 100 100 100 0.9901 23852 1,444,286,755.00 可比实例价格修正和调整表
可比实例1 可比实例2 22480 可比实例3 24090 成交价格（元/平方 22480 米） 成交日期 交易情况 区位因素 个别因素 2004.8 1 1 1.0204 2004.7 1 1 1.0417 2004.7 1 1 0.9901 经过上述各种修正后，评估比准价格如下：
估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米) B＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米) C＝24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)
取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即： 地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3
＝23400(元/平方米)(取整)
二、成本法案例――＊＊办公楼
办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1．综合造价
办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：
依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表： 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：
602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)
综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元） 2．前期及其他费用（5.16％）
（1）按工程比例收取：
勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；
城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；
标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；
工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；
工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。
安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。
工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％）。
小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米 （2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）
人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）
城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）
白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米） 抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。 前期及其它费用小计：51.54元/平方米 3．资金成本
按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。故资金成本为：
（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2 =17.82（元/平方米）
4．重置成本合计
单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米 投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，
重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元
5．成新率确定 (1)使用年限法
理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限） 式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。 已使用年限为17年，耐用年限为50年。
理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％ （2）打分法
评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：
项 目 结构 部分 基础 承重构件 非承重构件 屋面 楼地面 标准分 16-20 16-20 10-20 13-16 10-12 16-20 13-16 13-16 13-16 10-12 25-32 16-20 22-28 评定 有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定 有轻微变形、细小裂缝 稍有裂缝、破损 稍有渗漏 稍有磨损、裂缝 基本灵活、少量变形 稍有裂缝、风化 稍有裂缝、风化 无明显变形、稍有裂缝 稍有破损 基本尚可 线路、照明装置基本尚好、无漏电 基本正常使用 评分 18 18 10 14 10 18 14 13 13 10 25 18 22 合 计 70 完损等级 基 本 尚 好 装修 部分 门窗 外粉 内粉 顶棚 细木装修 68 设备 部分 水卫 电照 其他 65 完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％ （3）成新率的确定
成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。
成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整） 6．评估值计算
评估值＝重置成本×成新率
＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）
三、收益法评估案例――＊＊大厦
建筑面积26800平方米。 1、年租金收入
根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。则估价对象年租金收入为：
80×26800×12×（1－5%）×10-4=2444.16（万元） 2、年费用 （1）维修费
估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%×10-4=35.73（万元） （2）年管理费用
按年租金收入的3%计算 2444.16×3%=73.32（万元） （3）房产税
按年租金收入的12%计算
2444.16×12%=293.30（万元） （4）保险费
取房屋重置价格的2‰
1000×2‰×26800×10-4=5.36（万元）
年费用合计：407.71万元 3、资本化率的确定
采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值
以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
资本化率=1.98%＋6%=7.98% 4、尚可使用年限的确定
估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：
V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（万元） 6、应交纳的国有土地使用权出让金
估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。 7、估价对象收益价格
24579.47－321.60=24257.87（万元）
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