项目投资效益分析报告Cdoc

项目投资效益测算报告

一、项目基本情况

该项目占地面积44.5亩29,666 M2，容积率为1.52，可售面积为45,000M2， 2、地价约为202万元/亩，楼面地价约为2,000元/M2。 二、项目开发的初步设想

1、拟建电梯洋房36,000M2，容积率2.5

5、拟建联排别墅9,000 M2，占地15,000 M2，容积率为0.6 6、总建筑面积4.6万 M。

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三、项目开发周期

1、该项目从开工开始算起到基本售完，开发周期为两年 四、项目开发的资金投入

1、项目启动资金需投入7,500万元，其中设计费及规费等1,000万元，基础设施费用估计500万，从开工到封顶开盘销售回款，需支付工程款、销售及管理费用等估计6,000万元。封顶开盘后，销售回款支付工程设备款。

五、销售价格

1、平均售价8,000元/M2。

2、开盘后一年内售罄。 六、投资效益及税负测算

（一）、利润测算

单位成本：元/M2 金额单位：万元

项目 一、营业收入 1、洋房 2、联排别墅 均价(元/M2 二、销售成本 销售毛利 毛利率% 三、税金及附加 四、销售费用 五、管理费用 六、财务费用 七、利润总额 八、所得税 九、净利润 十、销售净利率 十一、分得70%利润 附土地测算 2、可扣除营业税 总金额 36,000 敏感性分析1 39,600 敏感性分析2 32,400 保本3 26,100 5,800 20,700 5,400 备注 可售面积45,000M 36,000 M X7,500元/M 22227,000 9,000 8,000 20,700 15,300 42.5% 4,163 1,800 600 1,350 7,387 1,847 5,0 15.39% 3,878 2,052 29,700 9,900 8,800 20,700 18,900 47.73% 5,387 1,980 600 1,350 9,583 2,396 7,187 18.15% 5,031 20,700 2,257 24,300 8,100 7,200 20,700 11,700 36.11 2,940 1,620 600 1,350 5,190 1,298 3,7 12.01% 2,728 20,700 1,847 2,070 4,140 28,757 3,3 11% 30% 1,093 9,000 MX10,000元/M 22 20.69% 1,879 1,440 600 1,350 131 20,700 1,488 2,070 4,140 28,552 2010-2012年行业平均水平40% 营业税金及附加+土增税 销售额5%其中营销代理费1.5% 2年X300万元 6,000万均占用1年半,年利率15% 非普通住宅 预交的退不回来 1、可扣除开发成本 20,700 3、按成本10%扣除 2,070 4、按成本加扣20% 4,140 5、扣除总额 6、增值额 7、增值率 8、适用税率 9、应交土增税 三项税金合计 三项税金占销售比 28,962 7,038 24% 30% 2,111 2,070 4,140 29,167 10,433 35% 30% 3,130 0 0 391 营业税、所得税、土增税 （二）开发成本测算（目标成本）

单位成本：元/M2 金额单位：万元

项 目 一、地价 1、转让地价 2、契税 二、前期工程费 1、勘探测量及临时水电 2、规划设计费 3、收费 4、咨询评审 5、其他 三、基础设施及配套 单位成本 2,000 总成本 8,678 备注 亩X202万/亩，可售面积45,000M2 2,000 230 8,678 1,035 45 180 720 45 10 40 160 10 10 180 包括规划、建筑、园林等及单项设计 为估计数 45 包括环境、交通、造价评审等 810 1、园林景观及绿化 2、道路 3、室外变配电 4、地下管线及排污 5、会所及公建 四、建按工程费 1、土方工程 2、桩基工程 3、主体土建 4、水电安装 5、消防工程 6、高低压配电箱 7、弱电及知能化 8、燃气 9、电梯 10、大堂、电梯厅装修 11、外墙面砖 12、铝合金窗 13、发电机水泵 14、入户门 15、阳台栏杆 16、样板房装修 17、采暖工程 18、人防工程 19、监理及防白蚁 20、不可预见费 五、开发间接费 1、项目人员费用 2、物业管理费 3、物业维修基金 合计（按可售面积） 4,616 2,138 90 20 30 20 20 405 90 90 9,621 135 包括化粪池 90 售楼处做会所、管理用房装修 36 8 60 1500 270 26,750 包括地下一层车库及设备房12000M, 120 30 30 30 20 50 20 0 135 包括消防门 135 135 闭路监控、可视对讲、 90 225 广州日立电梯 90 60 70 10 15 15 10 10 10 70 68 20 8 40 20,700 270 面砖 315 较高配置 45 68 较高配置 68 较高配置 45 装修及家私空调等 45 45 其中监理8元/M 315 306 90 项目部及工程管理人员,包括检查应酬费用 2236 物业开办费及前期亏损补贴 180 建造成本3%,建造成本按1,300元/M计 按万/M建造面积计算元/M 22七、敏感性分析

1、假如成本费用不变（销售费用变动），平均售价提高10%，平均售价提高到8,800元/M2，销售总额为39,600万元，净利润为7,187万元，销售净利率为18.15%。

2、假如成本费用相对不变（销售费用变动），平均售价下降10%，售价下降到7,200元/M2，销售总额为32,400万元，净利润为3,7万元，销售净利率为12%。

3、该项目保本销售单价为5,800元/M2左右。

八、对项目的评价

1、该项目地价较适中，投资效益较为理想。

单位:万元 项目 毛利率 净利润 净利率 70%分得利润 均价8,000元/M2 42.5% 5,0 15.39% 3,878 均价8,800元/M2 均价7,200元/M2 47.73% 36.11% 7,187 18.15% 5,031 3,7 12% 2,728 保本价5,800元/M2 2、该项目没的地价转让款，拟通过多开工程方式解决。 3、该项目即使在房地产市场发生重达不利变化，以平均5,800元/M2抛售时保本不亏，项目自身的抗风险能力较强。