广州市琶洲商务区写字楼市场浅析

一、 琶洲概况 1、 基本情况

琶洲总占地面积10.4平方公里，比占地6.6平方公里的珠江新城要大3.8平方公里。琶洲储备用地面积为433万平方米，可出让用地面积98万平方米，可出让建筑面积160万平方米，均位于琶洲的A区和B区，土地使用性质是与会展中心相配套的商务办公、酒店、居住用地。目前琶洲的规划定位是以“已会展博览业为核心的城市幅中心区”。从的详细规划看，琶洲地区储备用地总面积超过5平方公里，其中绝大部分与会展相关，用于住宅开发的用地空置较严，调整后可出让的建筑面积增加到146万平方米。 2、琶洲开发现状

据相关规划，琶洲地区的交通用地面积将会扩大到2.5平方公里，占该地区总用地面积的24%。规划中华快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为明显的A、B、C三个区。A区是西区，以居住、康乐为主导功能；B区是会展博览园区，周围将发展起与会议和展览相关的配套设施：酒店、写字楼、银行、商业服务等；C区是东区，以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。

3、交通条件

目前，琶洲大交通格局已现雏形：联结海珠区与珠江北岸的九←大桥中，将有华南大桥、南环高速跨江桥、东圃特大桥、琶洲大桥等几座大桥飞架琶洲；地铁二号线与地铁四号线在琶洲塔形成十字交汇；在岛内，还有新港东路（10车道）和环到北路两条东西向道路。目前琶洲无论到天河CBD、科学城和五山大学群，还是到广州大学城及莲花山旅游休闲中心，车程都在20分钟左右便可达到，乘坐地铁到达广州千年商业中心北京路也仅20余分钟。

二、 琶洲写字楼市场分析

1、广州市写字楼市场状况

据第一太平戴维斯发布的《2012年第一季写字楼简报》，过去的2011年广州甲级写字楼市场表现十分突出。相较之下2012年第一季出现了较大放缓，季度净吸纳量为3.7万㎡，其中大约44%是位于珠江新城；全市空置率为9.5%，环比上升0.4%；租金环比上升0.9%，为每㎡每月151.2元；根据广州市房管局数据，2012年6月份，广州市新建写字楼销售价格为每㎡205元，其中珠江新城是主要成交区域。 2、广州市写字楼概况

广州甲级写字楼的主要分布在珠江新城、天河北、越秀区和琶洲会展中心。

商圈 珠江新城 天河北 越秀区 琶洲 分布区域 特点 标志物业 平均售价 （元/㎡） 33000 27000 23000 25000 租金 （元/㎡·月） 176.6 151.3 116.1 110 空置率 18.8% 3.8% 5.4% —— 花城广场两侧、黄重点区域、新建项目多、广州国际金融中心 埔大道 天河北路、东站广场 环市东路、东风路 会展中心东面 档次高 综合素质高 为最早开发的商务区，硬件设施相对过时 供应不多，主要以会展业为主，兼顾展览功能 富力中心 中信广场 大厦 越秀城市广场 广州世贸中心 保利国际广场 中洲中心 3、琶洲代表性写字楼分布情况 琶洲代表性写字楼目前主要分布在华南快速干线以东，科韵路以西即B区会展博览园区，例如广州国际采购中心写字楼、保利国际广场、中洲交易中心、保利世贸。

4、琶洲代表性写字楼概况

项目名称 开发商 物业地址 建筑规模 （㎡） 物业 状况 租金 （元/㎡·月） 售价 （元/㎡） 广州国际采购中心写字楼 广州市银宜企业集团 保利房地产广州市新港东路 280000 18层 55-75 18000-23000 保利国际广场 中洲交易中心 （集团）股份有限公司 广州祥能投海珠区阅江中路688号 海珠区新港东路196000 178000 36层 22层 85-90 65-70 27000-30000 24000-26500 资集团有限公司 保利房地产保利世贸 （集团）股份有限公司 1088号 海珠区琶洲新港东路 560000 22层 75-90 26000-30000 三、 琶洲写字楼发展预测 琶洲，广州新世纪CBD的重要组成成员。根据广州CBD的最新规划，紧邻珠江新城东南侧，面积比前者大两倍半，包揽珠江两岸的琶洲-员村地区，将成为广州未来的新城市中心、珠江新城的“泛CBD区”，继珠江新城之后，成为最具发展潜力的城市“明星”。以珠江新城—员村—琶洲地区为主体的商务核心区承担发展总部经济的重要使命，带领区域经济走向国际化、全球化，琶洲写字楼发展空间被长远看好。