地下车位定价建议

1、 周边市场情况

马昌营区域目前在售车位较少，多数项目车位售价还未公布，因此主要选取整个平谷城区和马坊的区域车位作参考。

项目名称腾龙源城紫贵庄园公园一号天润香墅湾一号邑上原著万德福广场首城汇景湾新华联慧谷

车位数量33870027411218001050

车位出售情况20万一个15万

一个15万，两个22万

未售未售13万-15万未售未售

备注四年销售不到30%价格从8万逐步上

涨

销售一般车位1:1

车位1:11:0.451:1

结论：平谷区在售地下车位项目较少，已有的售价为12-15万之间。

二、车库定价原则

1，市场比较原则

根据对平谷区不同楼盘的市场调查情况，平谷区目前住宅小区地下停车位（库）价格在15万之间。部分小区的车位为地面停车位。地下停车位售价集中在12-15万。本小区位置略偏，应该比市区地下停车位价格略

低。

2，低开高走原则

前期售楼部在已购房客户总已经进行车位认购，认购策略为交两万抵两万五，从认购开始以来，总认购数为160个，其中退款8个，实际有效认购数为152个，具体认购车位客户所购房楼栋分布如下：

紫贵御园预订车位统计表

楼栋ABCDEFGHIJKL作废未查出合计车位1412110307161814172883160个数

对认购客户分析如下：

1， 在已经签约的950户客户当中，绝大部分已经知道车位认购的消

息，其中受目前车位认购政策吸引交款的152户，约占16%，这批人应该是购买车位的积极分子。

2， 在认购车位过程中，客户和销售员一般心理预期车位价格开盘

销售价格不会超过10万元，有部分客户亦反映价格太高会考虑退款的事情。

3，本小区地理位置略偏，周边乡镇客户较多，停车进地下的习惯还有待培育。

4，目前E，G，H三栋楼车位认购数为30个（94）,16个（27）,18个（94），说明车位直接通电梯对客户有一定的吸引力，G栋大户型客户对车位要求较高，K，D两栋楼还没有直接开展车位促销，小区部分大户型还在后期销售中要加强促销，应该要预留一定车位作为大户型的配套。

三、地下车位价格的确定

1. 项目总户数1385户，车位384个，约3.6:1，小区车位相对较

少，车位需求量大。

2. 目前销售车位排号客户为152批次，排号交2万低2.5万。3. 市内项目车位价格在15万左右。

4. 本项目地理位置相对特殊，短期内外围停车位不会紧张。据以上分析价格建议如下：

价格建议采用满意定价策略，使顾客都比较满意，开发公司又能实现快速回款。

1. 价格为9万元/个。加强前期客户引导，应该能够实现绝大部分

预订客户转化为销售客户，如价格超过9万元/个，前期交钱排号客户则会有部分流失。

2. 采用低开高走模式，根据销售情况，实时对价格进行调整。

（如车位去化量到50%时，实时逐步提高售价，每次涨幅为伍仟元整）

四、地下车位推向销售节奏安排：1、销售时间的考虑：

现阶段处于交房阶段，目前 约20％客户已经交房；确定车库的地下售价；

初步考虑车位销售时间为6月中旬，具体时间根据进度另行确定。

2、地下停车位销售对策

本次地下车库的销售采取限区域选择的方式进行销售，具体区域待定；

通过客户信函和电话通知，告诉客户车位销售信息；考虑举行免费洗车等活动带动有车族关心车位销售；目前依旧采取交钱排号方式，统一开盘销售。

3、地下停车位销售安排

本项目客户80％以上是有车客户，地下385个车库仅能满足27.8％的业主购买，因此，地下车库相对会供不应求，因此考虑地下车库前期采取尽量销售的策略，促进回款，刺激客户尽早购买车库，在销售初期车库只售不租。后期随着小区入住率提高，对车位的需求会进一步上升，可以适当提高售价，实现利润最大化。

楼部

2015/5/24