出租的房产税如何计算

房产税是以房屋为征税对象，以房屋价值或租⾦收⼊为计税依据，税率为12%，向房屋产权所有⼈或者房产的实际使⽤⼈等征收的⼀种财产税。有关**出租房屋房产税的详细内容，店铺⼩编特意为⼤家收集整理了以下知识。

⼀、有偿租赁房产的房产税相关(⼀)基本规定

《房产税暂⾏条例》规定，房产出租的，以房产租⾦收⼊为房产税的计税依据，税率为12%。(⼆)优惠税率

1、低税率4%。按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适⽤住房和住房租赁有关税收的通知》(财税〔2008〕24号)的规定，⾃2008年3⽉1⽇起，对个⼈出租住房，不区分⽤途，按4%的税率征收房产税(注：依据苏政办发[2006]136号⽂件，江苏省对**出租房屋的各项税费按照5%进⾏综合征收，房产税包含在内);对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个⼈出租⽤于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

2、江苏私房出租综合征收率5%。按照《江苏省**出租房屋税收征管暂⾏办法》(苏政办发[2006]136号)对个⼈(含外籍个⼈、华侨和港、澳、台⼈员)在本省范围内出租房屋应缴纳的包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地⽅教育附加费、房产税、个⼈所得税、印花税和⼟地使⽤税等税费在内的各种税收的征收管理作出了特别规定。对租⾦收⼊申报属实，能提供真实有效的房屋租赁合同、协议或收费依据的，以租⾦收⼊和本办法规定的综合征收率计算征收。应纳税额计算公式为：

应纳税额=租⾦收⼊×综合征收率综合征收率统⼀规定为5%。

3、公有住房和廉租住房等的免税规定。按照《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收的通知》(财税〔2000〕125号)：

对按规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和⾃收⾃⽀事业单位向职⼯出租的单位⾃有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房中带户发还产权并以规定租⾦标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

(三)有偿租赁房产的特殊情形

1、关于融资租赁房产的房产税问题。按照《财政部、国家税务总局关于房产税城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)的规定，⾃2009年12⽉1⽇起，融资租赁的房产，由承租⼈⾃融资租赁合同约定开始⽇的次⽉起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始⽇的，由承租⼈⾃合同签订的次⽉起依照房产余值缴纳房产税。2、关于地下建筑出租的房产税问题。按照《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定，凡在房产税征收范畴内的具备房屋功能的地下建筑，包含与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地⾯以下的建筑、地下⼈防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功效的地下建筑是指有屋⾯和维护结构，可以遮风避⾬，可供⼈们在其中⽣产、经营、⼯作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场合。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

3、关于以房产投资收取固定收益的房产税问题。对以房产投资，收取固定收⼊，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租⾦，由出租⽅按租⾦收⼊计算缴纳房产税。

4、关于业主共有的经营性房产出租的房产税问题。依据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇⼟地使⽤税有关的通知》(财税〔2006〕186号)：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括⾃营和出租)的代管⼈或使⽤⼈缴纳房产税。其中⾃营的，依照房产原值减除10%⾄30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地⽅税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租⾦收⼊计征。

5、关于免税单位出租房产的房产税问题。依据《财政部税务总局关于房产税若⼲具体问题的解释和暂⾏规定》(1986)财税地字第8号规定：国家机关、⼈民团体、⾃⽤的房产，是指这些单位本⾝的办公⽤房和公务⽤房。

事业单位⾃⽤的房产，是指这些单位本⾝的业务⽤房。

宗教寺庙⾃⽤的房产，是指举⾏宗教仪式等的房屋和宗教⼈员使⽤的⽣活⽤房屋。公园、名胜古迹⾃⽤的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公⽤房屋。

上述免税单位出租的房产以及⾮本⾝业务⽤的⽣产、营业⽤房产不属于免税范围，应征收房产税。⼆、⽆偿租赁房产的房产税相关

⽆偿租赁房产涉及到两种情况，⼀种是合同约定免收租⾦期间使⽤他⼈房产，另⼀种是⽆租⾦使⽤他⼈房产。这两种情况表⾯上看来纳税⼈都⽆需⽀付租⾦给房产所有⼈，但两者有着本质的区别。

(⼀)免收租⾦和⽆租使⽤的区别

免收租⾦是指本⾝存在发⽣的租赁事实，但在租赁交易中，出租⽅根据合同约定在⼀定期限内豁免承租⽅租⾦，也即免租期就是在合同期内⽀付租⾦的前提下免收部分期限租⾦的⾏为。

⽽⽆租使⽤本⾝不存在租赁交易⾏为，实际上是⼀种⽆偿出借的⾏为。因此，免收租⾦期间和⽆租使⽤他⼈房产虽然表现形式是⼀样的，即使⽤⼈⽆需⽀付租⾦。但实质上是完全不同的，前者是⼀项租赁交易，后者则属于⽆偿出借。

(⼆)两者的房产税区别

1、关于出租房产免收租⾦期间的房产税问题。依据《财政部、国家税务总局关于安置残疾⼈就业单位城镇⼟地使⽤税等的通知》(财税〔2010〕121号)：对出租房产，租赁双⽅签订的租赁合同约定有免收租⾦期限的，免收租⾦期间由产权所有⼈按照房产原值缴纳房产税。

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