我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析

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我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析

我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义

20世纪 70年代兴起的资产证券化(Asset Securitization)被称为是近 30年来世界金融领域最重大、发展最迅速的 金融创新 和金融工具。资产证券化所证券化的不是资产本身，而是资产所产生的可预见的现金流。简单说，资产证券化就是将一种预见的现金流为支持而发行证券，在资本市场进行 融资 的一个过程。对发放抵押贷款的银行来说，资产的收益源于抵押贷款的本息。这种收益要在较长时间内才能实现，而用于发放贷款的资金大多来自期限相对较短的存款，于是产生矛盾 ，使银行面临资产流动性风险、利率变动风险等系统风险。解决这些风险的有效方法是通过证券化将这些期限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，尽快地收回贷款资金，提高资产流动性，把风险转让给其他人，但同时也必须把一部分收益权让渡给参与证券化的其他机构与个人。现阶段在我国开展抵押贷款证券化，有以下重要意义。

(一)有利于改善商业银行的经营管理

1.利用证券化技术，商业银行能增强竞争力，增加 投资 收益。由于资产证券化是一种表外融资方式， 金融机构 将非流动性资产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强、在同业竞争中会处于有利的地位。同时，住房抵押贷款变现后银行可以扩大贷款规模，增加投资收益。

2.利用证券化技术，有利于商业银行资产负债的合理搭配。证券化过程中在安排抵押

支持证券的期限、利率、发行时间等方面都相当灵活，金融机构可以在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来。

3.商业银行能降低和分散风险。住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险可以通过证券市场分散给众多的投资者。

(二)有利于促进资本市场健康发展

1.发展证券化融资，有利于融资工具的多样化。资产证券化靠信用增级吸引投资者，与传统融资方式大不相同，它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。

2.有利于 投资 渠道多样化，提高全 社会 的资金使用效率。据 统计 ，2017年，我国国内 保险 费收人为5 641.4亿元①，社会保障基金(养老、医疗、失业、工伤和生育保险基金)收入8 517亿元⑦。2017年末，全国住房公积金缴存总额已达 12687.37亿元③，这些资金和基金的共同特征是来源稳定，来源与支出的间隔期长，但目前主要集中于 银行 存款和购买 国债 ，投资渠道缺乏，资金运用效率很低。据国家统计局统计，至 2017年末，我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到17.2534万亿元④。由于缺乏个人合适的投资工具，居民存款利率弹性低。发行住房抵押贷款 证券 有利于拓宽它们的投资渠道。抵押支持证券相对于银行存款来说，投资收益高，相对于股票来说，投资风险小，十分适合中国的投资者，抵押支持证券还能减轻商业银行所承受的压力，促使资本 市场 上的投机行为向投资行转化，提高全社会的资金使用效率。

3.发展证券化 融资 ，能促进资本市场的现代化和与国际资本市场接轨。资产证券化要求有一个完备、规范的制度 环境 ，包括税务制度、财会制度、信用评级制度、 金融 担

保制度等，资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才。所以推行证券化，有利于促进资本市场的现代化。我国是一个资金短缺的国家，努力提高抵押支持证券的信用级别，在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一。而且在证券化过程中，与国外的评级公司、担保公司都会开展合作，所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。

(三)有利于我国住房产业的发展

1.银行贷款积极性提高，购房首付率降低 ，刺激对住宅的有效需求。据国家统计局统计，2003年末，全国人均居住面积在 10平方米以下的家庭还有 257.5836万户①，说明我国住宅市场潜力巨大。但由于我国城镇居民收入较低，房价收入比大大高于国际合理的房价收入比，在目前购房首付率较高的情况下，很难形成有效需求。据国家统计局公布的资料表明截至 2017年 6月末 ，我国商品房空置面积 1.2l亿平方米，同比增长 17.2%。其中，空置商品住宅6 715万平方米，增长14.1%⑦，远超过空置率警戒线。本文前面已经分析，商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，购房首付率降低，促进房地产业的发展。

2.为住房建设项 目利用外资开辟新途径。随着证券化业务的发展，将逐步由国内资本市场走向国际资本市场 ，通过在国际市场发行住房抵押贷款证券 ，我国住房建设项 目可以进入国际市场直接融资，使住房建设项目拥有更多的资金来源，在更大的范围内选择最为有利的融资条件。

二、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析

虽然中国建设银行的“建元 2017—1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持

证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。

(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求。并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高。所以。以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。

(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件。一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为AAA或AA级)，风险较小，收益率略高于国债，因此，居民乐意购买。另一方面 ，居民的金融意识在不断增强 ，消费 心理 日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。

(三)我国 证券 市场 已初具规模。形成了以众多 证券公司 参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，STAQ系统和 NET系统等为代表的场外交易。在沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、 国债 、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。

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出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在

时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。